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不动产投资范文1
【关键词】动产项目成本管控
不动产项目的成本管控是指项目投资及管理方通过加强管理和控制，在研发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，以此获取竞争优势，提高项目经济效益。当前不动产项目竞争主要集中在两个方面：即产品的差异化和高效的成本管控。谁能在保证项目高品质、产品独树一帜的前提下，将成本尽可能降低，谁就能在竞争中具备更大的优势。加强项目成本管控，首先要明确不动产项目的成本构成。
一、不动产投资项目成本的构成
（一）土地成本：指获得土地的费用支出，如拆迁补偿费、土地税、施工现场三通一平费用、基础设施配套费用及市政接口费用等。
（二）工程建造成本：主要指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又称工程造价。
（三）前期费用：主要指勘察、设计、报建、科研等费用。
（四）管理成本：主要指公司为组织和管理项目开发经营活动而发生的人力资源及行政成本。
（五）财务成本：主要指资金成本和税务成本。
二、项目成本管控体系的特点及做法
（一）努力做好投资项目的决策
一个项目的开发决策工作是成本控制的关键，决策对项目的使用功能、实施方案和主要投入做出总体策划，决策优劣将直接影响整个成本控制。
投资成本决策的关键是建立成本控制目标。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标。投资决策阶段的成本控制目标就是投资概算，这将是拟投资建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据。
（二）土地成本管理
土地成本通常是不动产投资最主要的成本构成，应充分考虑其潜在的风险和升值空间，准确估值，合理储备，降低土地成本。在整个开发过程中，土地一旦到手，其成本就基本确定，直至项目完成也不会有较大变化。控制土地成本关键在于事前根据规划条件和项目定位进行准确的成本分析并防范交地及付款风险。
对于公开招投标或拍卖地块，应加强区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，采取一定的投票策略。做好政策咨询工作，中标履约过程中争取土地开发、交地以及付款等有利的条件，最大限度降低土地成本。
（三）前期费用管理
成本控制的重点为设计阶段（报建费、勘察费等比重较小）。项目设计直接影响建设成本、建设周期及工程质量。尽管设计费用一般只占项目总投资的很小比例（仅占总成本的2%），但对工程成本的影响却很大（设计结果决定了工程造价的85%以上）。因此，设计管理是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。另一方面，设计部门应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析。
1.设计企业及方案的选择是保质量、降成本的关键。但由于一方面缺少合格供应方积累，另一方面，设计把控缺少经验和专业人才，使得设计仍流于形式。因此，无论是规划设计还是装修设计，均应采取多单位、多轮次比选，争取最优性价比。
2.优化限额设计。从安全可靠、经济合理、实用方便角度出发，将概算按单位工程、专业、工种等细化，要求设计人员提高市场意识，使设计更为精确，起到控制成本的作用。在项目前期尽可能确定有关技术经济指标，防止设计失误导致的成本增加。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容，同时也可作为施工图设计单位选择的重要依据。在满足建筑效果的前提下，控制高档装饰用料和建筑材料的使用对工程造价的影响。
3.优化市场定位。在项目前期阶段，将市场策划与设计相结合，对使用功能、户型、面积、结构等进行合理定位。
（四）工程成本管理
工程成本约占项目总成本的55-65%左右，要全方面、多角度对工程成本进行有效管控，主要通过以下措施来实现：
1.建立成本目标并进行分解，制定出各种成本的具体控
制指标，责任落实到位。避免三编工程，实行工程量清单招标；对变更也要建立成本控制措施，建立责任制。
2.实施动态管理。对成本及时分析，实行异对预警、正确纠编。对国家政策、法规及相关部门出台的规定等具有“风向标”性质的信息进行采集、分析，及时把握投资方向。避免或减少政策变动对成本所造成的损失。
3.根据工程特点梳理、优化管理流程，把握工程合同、材料、签证、结算等环节，降低成本，对设计图纸、材料样板等提前研究，招标准备工作也应尽早开始。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，国产、进口材料效果不同，价格差异也很大，决策时就需要根据项目定位进行综合评判，达到设计效果与建造成本的平衡。
4.积极引进市场体制和竞争机制，在承发包上实行招投标。在平等条件下对多家单位进行招标承包，推行公平、公正、公开竞争，达到优化施工组织设计。
5. 完善设计变更、现场签证的制度，制定设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的难点，因为大部分施工图纸发生变更时，一般只能采用协商议价的方式，这必然会带来成本增加。所以，要严格变更前的成本评审及预估。
（五）管理成本控制
控制管理成本要全方位对项目开发所发生的间接费用进行监控，如人员配备方案合理、工作效率提高、减少浪费等。
（六）财务成本控制
做好与政府相关部门的协调，争取政策优惠，在可控范围内最大限度降低政策成本。依据《可行性研究报告》、《项目资金使用计划》合理安排资金计划。
不动产投资范文2
一、保险资金不动产投资中主要几种风险
(一)融资性售后包租风险
近年来,随着商业地产的不断发展,售后包租的交易模式逐渐产生,即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租,两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租,开发商出售的是虚拟产权,若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理,则必须以获得真实产权为前提,在此基础上,选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手,并对其进行全面、严格的法律尽职调查,从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。
(二)违约风险
一般情况下,对于保险公司来说,购置期房相对于购置现房更具有价格优势,有利于降低购楼成本,提高投资收益率,但与此同时,购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外,保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理,在委托期限内,开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益,降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险,保险公司一方面可与开发商设立共管账户,约定购房款仅能用于标的房产的开发建设,从而保障建设工程的顺利完工;另一方面,保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
(三)委托风险
1、资金运用风险。该模式中,保险公司对购置房产进行委托经营,使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托,在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作,收取相关收益,并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出,若缺乏有效地监管和审计措施,则同样会给保险公司带来资金损失。对此,保险公司应在委托管理期间,一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管;二是于年度结算日前,与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计,并出具相关财务报告;三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险。委托期限内,开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力,直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后,开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理,若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移,将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平,从而对后续经营产生不利影响,增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责,保险公司可与开发商在合同中约定,在房产经营权交还保险公司的时点,开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值,该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
二、保险资金投资不动产的风险管理
房地产项目虽然收益较高,但是一旦出现泡沫或者剧烈波动,将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征,决定了保险公司一旦在该市场受到损失,必将是非常巨大的,而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑,监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整;同时,保险公司也应该未雨绸缪,建立健全保险资金投资不动产风险管理机制
(一)内部风险控制体系
保险公司必须建立完备的风险控制体系,特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求,建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系,针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略;同时,保险公司要加强风险技术系统管理,不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力,能够迅速有效的应对风险事件的发生;此外,由于不动产投资种类和模式繁多,也要注重对操作风险的监控和管理。
(二)外部监管机制
在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下,监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时,加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点,以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
不动产投资范文3
【关键词】不动产对外投资；企业所得税；个人所得税
近年来，越来越多的企业钟情于不动产对外投资，但不动产对外投资所得税相关政策近年来发生了诸多变化，本文拟将不动产对外投资涉及的所得税有关政策进行梳理。
一、企业所得税
如果企业以不动产对外投资，那么是否缴纳企业所得税？如果缴纳的话，计税依据如何确定？是否需要一次性缴纳？
1.不动产对外投资是否缴纳企业所得税
根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换的话，应该视同销售货物、转让财产或者提供劳务，计算缴纳企业所得税。不动产对外投资属于非货币性资产交换，应此企业将不动产对外投资，应视同销售计算财产转让所得并缴纳企业所得税。
2.缴纳企业所得税的计税价格
不动产对外投资计税价格该如何确定呢？根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，对于企业将资产移送他们，分两种情况：如果该资产属于企业自己制作的，那么企业按照同类资产同期对外售价确认销售收入，并计算缴纳企业所得税；如果该资产属于企业外购的，那么企业可以按照购买的价格确认销售收入，并计算缴纳企业所得税。那是否意味着企业购买的不动产对外投资，只需按照购买时的价格确认收入？
为了明确政策，2010年国家税务总局 《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2010]148号），文件规定企业处置外购资产按照购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。进一步明确了购买的不动产对外投资价格的确定，从而堵住了可能的税收漏洞。
3.缴纳企业所得税纳税时间
由于不动产对外投资所涉及的金额都比较大，那么如果按照公允价值计算，企业投资当年会产生较大的销售不动产资产所得，税收负担会比较重。那么企业是否可以分期纳税？对于是否可以分期，大致经历了四个阶段：
第一阶段：2004年6月30日以前，经过审批后可以分期纳税。税法规定，企业以非货币资产投资所得，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中，但是前提条件是得到税务局的审批。
第二阶：2004年6月30日―2010年11月27日无需审批，符合条件自行分期纳税。2004年《国家税务总局关于做好已取消和下放管理的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发[2004]82号）规定取消不动产对外投资取得所得递延纳税的审批，只要纳税人在一个纳税年度发生的非货币性资产投资转让所得应纳税所得50%及以上的，就可以自行在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得。
第三阶段：2010年11月27日―2014年1月1日不允许分期纳税。2010年国家税务总局《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）文件，根据该文件，企业取得各类资产、股权、债权等财产转让收入，无论是否以货币形式，均需要在转让当年一次性确认所得税并计算缴纳企业所得税。
第四阶段：2014年1月1日至今，允许分期纳税。《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》财税〔2014〕116号 居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
二 、个人所得税
个人如果将不动产对外投资否缴纳个人所得税？如果缴纳，个人所得税的计税依据如何确定？我们国家在不同时期处理方式不一样。
1.2005年4月13日-2008年12月9日不动产投资评估增值部分投资时点暂不缴纳个人所得税
《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》国税函[2005]319号文中规定，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。
2.2008年12月9日―2015年4月1日，不动产对外投资需要在投资时点缴纳个人所得税
2008年，国家税务总局《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号，根据该文中规定：个人以非货币资产对外投资取得股权，对个人取得股权价值高于该资产原值的部分，应确认为个人所得，计算缴纳个人所得税，该税款由北投资企业在个人取得股权时代扣代缴。
3.2015年4月1日至今，不动产投资可分期缴纳个人所得税
2015年财政部 国家税务总局 《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（ 财税〔2015〕41号）个人转让非货币性资产的所得，纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
由于不动产对外投资涉及的金额和税额都比较大，因此税收政策的变化对企业影响比较大，企业应时刻关注国家税收政策变化，在税法的框架内合理地进行税收筹划，降低企业成本，增强企业收益。
不动产投资范文4
依托2020东京奥运，房市赫然崛起
2020年东京奥运会的体育场正在建设，其工程造价费用为13.5亿英镑，成本比原先的预算高出了4.7亿英镑。有数据显示，其实不止是东京，大部分奥运会主办城市的房地产都借到了奥林匹克的东风。
2000年悉尼奥运会：从1993年到2000年，每年房价递增的幅度都超过10%，在随后的七八年时间中，城市房价翻了近一番。
2004年雅典奥运会：从1995年到2002年，房价涨幅超过65%。
2008年北京奥运会火了亚奥板块，房价从2006年均价9702元/O涨到2015年的87418元/O整整翻了5倍。
今年趁着里约奥运会的东风，巴西新区巴哈最贵的小区，已经高达8万雷亚尔/平方米了（约16万元/平方米）。
从历届奥运会主办城市的经验来看，奥运场馆的建设一般会带动周边地价的提升，有的甚至是大幅提升。
2小时直航 换取更高投资回报率
相对于国内房产，投资日本物业无论在投入成本和租赁利润上，都更具优势。首先，像上海这样的一线城市，内环内已经找不到低于千万人民币的房产，年租赁利润仅为2%。而在新宿，目前均价仅在4663万日元（约300万人民币），已经可以购买到地段、交通、配套、屋况等均好性都非常理想的公寓物业。目前山手线以内区域收益率在5%左右，甚至可达7%-10% 。
日本房产的租赁市场一直保持较为活跃的状态，尤其是在日本旅游签证开放后，仅针对中国人的旅游短租，也已大幅升级。由于两国往来飞行时间较短、时差较小、文化接受度更高，再加上日本国际一流的城市面貌、居住品质和发达的服务业深受中国客户喜爱，令中国客户投资日本房产的意愿水涨船高，也因此，民宿投资以其灵活的自住和租赁功能，尤为受到欢迎。目前东京房价目前依然维持在1991年崩盘前1/4价格水平左右，入市仍是良好的时机。
20- 30年中古房，投资日本房产的不二之选
作为爱买新房的中国人，首先必须理性考虑为自住买房、还是为投资买房，其次必须了解日本房产的一些政策和特点，作为投资参考。
日本新房的价格普遍高，成熟地区的新房，在预售阶段也会采取摇号的方式进行购买，新房的价格一般会比20-30年前的二手房高出70%，有的甚至翻倍，对于自用的客户而言，购买高价位的新房能够满足自身的居住需求，而对于投资客户而言，也许更看重的是投资收益。日本所谓的中古房，就是我们常说的二手房。在日本很多职业房产投资人对二手房情有独钟，通过购买多个在地铁沿线的小户型住宅来获得更多的租金。一般日本房产的楼宇的使用年份为50-60年，其间由住户共同持续支付“公积金”，待物业到了一定的年限，可以使用“公积金”翻新房屋甚至重建。如果购入这些即将翻新物业，也许你只要再投资部分资金可以将一个旧房变成一个新房，资产也会至少有50%的增值，有些甚至可以翻倍，这个有点类似中国购买动迁房获得收益的方式，获益颇丰。
在日本投资建造于80年代以后，房龄没有超过30年的房产也是性价比非常高的。除了保持后续20-30年的稳定居住，屋况维护也较为理想。在选择二手房时，由于东京的公共交通非常发达，JR线遍布东京各个地区，很多投资人更看重房屋与地铁的步行距离，往往在山手线和中央线站点附近的房屋更受大家欢迎，同等地区的房屋在价格上并没有明显的差异，但是房屋更容易出租，租金也会较高。同样这些交通便捷的1房2房公寓也非常容易出手，这些小户型由于面积的关系，总价很低，普通的1房2000万日币（130万人民币）就可以在新宿地区买到。这样的房价对于日本人而言都是可以轻松获得的。
新宿地区的房价是东京房价的典型代表，二手房普遍售价低、租金回报率更为可观，可达5.8%-8.1%，而新房租金回报率约为3.7%-4.2%。同样在西新宿一套1房的1986年建造的卖价是1120万日元（近73万元人民币），2002年建的次新房房价约为2190万日元（近143万人民币），新房的房价是二手房1.96倍，而租金却只有1.3倍。收益率显然有很大的差别。这种现象在东京比比皆是，由于日本楼宇的维护非常好，即便是楼龄较长的二手房也会通过内部装修将房屋内部整理得整洁、焕然一新。所以出租的价格反而没有房价差得那么多。
投资日本房产需要你像一个“古董”爱好者一样，在二手房市场“淘”到租金收益高的优质房源。
新宿四大板块一览
西新宿都厅板块
位于新宿区中央车站以西的西新宿是东京政府新规划的行政与商业新都心，众多大型企业的摩天大楼在此密集，成为日本最高的天际线之一，标志性建筑为48层高的东京都厅（The New Tokyo City Hall）――东京都政府的总部大楼。是东京的商务办公区域之一。
新宿御苑板块
新宿御苑板块位于中央车站以东、新宿御苑及其以北区域，仅10分钟步行距离即可到达新宿中央车站以东的商业圈，这里商业气息更显繁华，聚集着众多日本本土品牌的商场和卖场，其中包括著名的伊势丹、高岛屋时代广场、东京最大免税店LaoX等。区域内新宿御苑是东京三大赏樱胜地之一，赏樱季节带火了周边的酒店及民宿。
新大久保板块
新大久保板块位于西新宿北侧，歌舞伎町便在此处，是东京最多元化、最有活力的地区之一，被称作“不眠之街”，相邻即是“韩国街”，与新宿繁华的商业相比，新大久保更多的是精品小店和小型餐饮店，可以说是东京的美食一条街。这里韩国人中国人密集，许多外国人居住此处。同时也是新宿内最具交通优势的板块，2条JR线（山手线、中央本线）途经此处。
不动产投资范文5
论文关键词：投资收益，偿付能力，保险资金运用，房地产
一、我国保险资金投资现状和意义
中国保监会统计的数据显示，截止到2010年上半年全国保费收入7998.6亿元，同比增长33.6％，增速较去年同期提高27.1个百分点。其中，财产险增长33.5％，人身险增长33.7％。截至6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3％。其中，银行存款占比30.5％，债券占比51.8％，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1％，其他投资占比2.6％。上半年，保险公司共实现资金运用收益755.2亿元偿付能力，投资收益率1.93％。 经营效益方面，财产险公司上半年实现承保利润39.6亿元，实现承保盈利的公司24家，较去年同期增加13家，车险业务扭亏为盈，承保盈利22.7亿元。与此同时，业务结构调整成效初步显现，人身险公司预计利润总额295.2亿元，实现盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保险资金运用和保险保费收入一样，是推动保险业持续发展的双轮之一。保险公司一个重要的利润来源就是运用保险资金，运用保险资金也就是保险投资。保险合同是一种长期契约，保费进入保险公司后，重要的是如何通过保险资金的投资运用使保费保值增值论文提纲怎么写。因此，保险投资在保险公司的经营中占有举足轻重的地位，资金运用是保险公司防范风险的重要手段，是对保险公司产品创新的有力支持，是发挥保险资金融通功能的基础和前提。2009年10月1日，新《保险法》开始施行。新《保险法》与时俱进，适应保险资金运用的新形势和新要求，新修订的保险法拓宽了保险资金的运用渠道，对保险资金运用方面作出了重要的修改和完善，必将进一步促进保险资金的科学、稳健、安全运用。
二、保险资金投资变动的主要方向
新《保险法》第106条第2款规定：“保险公司的资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）国务院规定的其他资金运用形式。增加了“投资股票、证券投资基金份额等有价证券”、“投资不动产”的规定，删除了“保险公司的资金不得用于设立证券经营机构，不得用于设立保险业以外的企业”之条文。随后，2010年8月《保险资金运用管理暂行办法》公布偿付能力，并于8月31日起正式实施，打破先前规定的保险资金直接投资股票和购买基金的比例，打开进入创业板的大门。2010年9月保监会又出台了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，分别规定了保险资金进入不动产领域的投资规则和保险资金投资未上市企业股权的规则。
保险资金投资不动产成为此次保险法中最引人关注的内容之一。不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期、价值、稳健投资的特点。放开该渠道可发挥保险的资本融通功能，支持国家经济建设，并优化保险资产结构，科学合理地防范金融风险。
保险公司资金涉足不动产是伴随着中国经济发展过程中房地产行业跌宕起伏而不断变化的。早在90年代初，保险公司与其他领域企业一样，对于房地产热潮兴奋不已。当时国家还没有制定相关的政策法规来约束，保险公司已经挖了不动产第一桶金，开辟了不动产处女地。随着中国保监会的成立，国家相关监管政策也陆续出台。保险公司资金涉足不动产转变为利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。在新保险法出台之前，各家比较大的保险公司在不动产方面的投资已经初具规模，它们通过直接和间接方式投资不动产的保险资金，已经在市场上形成一种不可小视的力量：如，中国平安借助平安信托和物业公司，分别在四川、云南、北京、上海等地进入不动产领域；中国人保和中国人寿也有各自得意之作，他们在金融街的办公大楼已经成为醒目标志；泰康人寿和民生人寿在京城东三环购置的两栋大厦，价值已经翻番；泰康人寿早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投资10亿元打造泰康养老社区；新华人寿在长安街购置的楼宇，太平保险在上海大手笔购置的大楼。并且保险公司还通过签订协议，为未来拓展做好准备，如：2009年人保投资控股有限公司与金融街控股股份有限公司在北京签署100亿元战略合作协议；国寿投资与信达投资公司签订了战略合作协议；中国平安借助旗下信托公司与地产巨头金地集团和绿城集团签署战略合作协议。2009年12月30日偿付能力，生命人寿与佳兆业及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议，将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。
就不动产市场而言，有商业地产、养老地产和写字楼建设及疗养院、廉租房建设等等。商业地产和写字楼建设是获利丰厚的领域。《保险资金投资不动产暂行办法》中对保险资金不动产投资规则的划定，可以看成是对保险资金不动产投资的正式启动论文提纲怎么写。《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。而《办法》中明确规定了保险资金投资不动产的“三不”原则：不得投资或销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。《办法》要求保险机构不得以投资股票的方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。对超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资金额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内向中国保监会报告。以上也可以看做是保监会对保险资金的风险控制措施。
三、保险资金投资不动产的风险管理
保险公司资金投资不动产，目的是为了防范风险，实现资金长期匹配，获得稳定收益。房地产市场资金密集性的特征决定了保险公司的资金可能大量投资在此，保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。那么从保护投保人利益以及保险资金安全方面考虑，在保监会出台了相关的政策措施以后，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制。保险公司必须从全局和战略的高度，统一思想认识，强化风险意识偿付能力，增强改善保险资金风险管理的责任感和紧迫感。要健全制度，完善机制，规范运作，强化披露，采取新的方式，运用新的手段，科学评估保险资金管理风险，逐步构建全面覆盖、全程管理、全员参与的新型风险管理体系。
1、强化公司内部控制
强化公司内部控制是加强保险资金风险管理的重要措施。首先，细化流程，规范风险管理行为。各级保险公司要高度重视员工教育和职业培训，树立依法合规管理观念，不断提高各级管理人员的业务素质和职业道德修养。制定铁的规则，依法合规运作，严格财经纪律，防范资金管理风险。其次，改进技术，完善系统，增强风险管理能力。加快引进成熟市场的风险管理技术和经验，实施资产负债匹配管理，完善技术支持系统，推动风险管理由定性管理向定性与定量管理相结合方向转变，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生。此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。保险公司可以通过购买保险来转移风险，一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险论文提纲怎么写。
2、完善政策保障
外部调控在当前国际国内复杂的经济形势下是非常必要的偿付能力，因为我国保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全，我国不动产市场仍不够规范。因此各种宏观调控措施应配合使用，不能顾此失彼。目前已经出台多部规定，但这些规定必须要经历时间的检验。监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。
保监会已经明确不允许险资投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发，这样要求是有必要的。但是由于这种要求主要是禁止投资普通商品住宅，但是如果保险资金投资写字楼的话，写字楼价格上去了会产生比价效应。另外可能有曲线投资和擦边球的现象。这样会对已经高的离谱的房价产生推高作用，对正在实施且困难重重的房地产调控产生不利影响。在当前的经济形势下，中国老百姓买不起房子的还有很多，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍；中国还有很多地方老百姓需要价格低廉的房子，所以建议保险公司先考虑廉租房建设。国家给予适当的税收减免和保监会可以给予高度支持和放宽投资比例。
参考文献：
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不动产投资范文6
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保险投资是现代保险业存在与发展的关键。与此同时,保险业的稳健发展,一方面要求保险投资的安全性和流动性,另一方面要求保险投资的盈利性。显然,这三者的协调是十分重要的。而它们的协调需要法律从制度上加以完善,即法律应当为保险投资监管提供制度上的保障。
我国自1980年恢复国内保险业务以来,保险资金运用,大致经历了三个阶段:第一阶段从1980-1987年,为无投资或忽视投资阶段,保险公司的资金基本上进入了银行,形成银行存款;第二阶段从1987-1995年,为无序投资阶段,由于经济增长过热,同时又无法可循,导致盲目投资,房地产、证券、信托、甚至借贷,无所不及,从而形成大量不良资产;第三阶段始于1995年10月,为逐步规范阶段,1995年以来先后颁布了《中华人民共和国保险法》(简称《保险法》,下同)、《保险业管理暂行规定》等有关保险法律法规,但由于限制过紧,加之1996年5月1日以来的7次利率调整,使保险业发展带来新的问题,尤其使寿险业的利差损进一步扩大,因而,政府曾多次调整保险投资方式,1998年先后允许同业拆借、购买中央企业AA+公司债券,但仍解决利率下调对保险公司带来的压力,尤其难于解决寿险公司日益扩大的利差损。基于此,1999年10月28日,国务院批准保险基金通过证券投资基金间接进入证券市场,这是完善我国保险投资监管的一项重大举措,也是进一步发展我国保险业的重要步骤。
我国目前面临着加入WTO,这要求我国保险业参照国际准则;同时,已进入21世纪,由于各国的金融改革,金融自由化的浪潮,也给我国保险业带来了新的机会与挑战,这也迫使我国的保险监管应与国际大趋势相接轨。本文拟在比较海外保险投资监管法律规定之特点的基础上,对完善我国保险投资监管法律制度提出了若干拙见。
一、海外保险投资监管法律规定的一般特点
纵观海外许多国家或地区保险法及细则对保险投资的规定,尽管早期工业国或后起工业国和地区的投资方式及演进的阶段不同,但仍然存在以下几点带有共性的特点值得我们思索:
首先是确认和保证保险资金运用方式的多元性。在美国、日本、法国、德国、意大利、瑞士以及我国的台湾和香港的法律规定中,均规定了多种保险投资方式。这些方式具体包括:债券、股票、抵押贷款、不动产投资等。英国则通过司法实务确认保险投资方式的多元性。由于投资方式多样且较灵活,使得不同的保险公司根据自身的特点选择投资方式,将盈利性大、流动性强和安全性高的不同投资方式进行有效的投资组合,从而稳定了保险公司的经营,并进一步为保险业的发展提供了广阔空间。
其次是保险投资比例的限定性。不少国家和地区的法律在注重投资方式多样化的同时,也规定了投资比例。如美国纽约州、日本、德国、我国台湾等均有这方面的规定。这些法律规定不仅涉及了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,而且规定了某一投资方式投资与有关每一筹资主体的比例,这样,前者有效控制了有关投资方式所带来的投资风险;后者有效控制了有关筹资主体带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。值得注意的是,保险投资比例随着保险业的发展阶段而调整。如日本,在保险投资方式比例方面:存款从1947年的1/3,调整为1956年的35%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;拆借贷款从1947年1/20降为1956年的5%、1958年的29%,1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;地方债券,从1947年的20%至1969年则废除了该规定,1998年则改为无限制;公司债券,从1947年的2/3,1987年则废除了该规定,1998年则改为无限制;股票则自1947年至1998年始终规定为30%;不动产则自1947年至1998年始终规定为20%。
第三是关注寿险投资结构的不同性。保险投资的结构因产寿险不同而不同,产险业投资要求的流动性优于寿险,而寿险的盈利性和安全性优于产险业。法律的规定显然要有所体现。比如,美国纽约州的保险法律在规定保险公司投资的形式和数额的同时,对人寿保险公司与财产和责任保险公司的投资结构确定了不同的原则。在纽约州保险法中,适用于寿险公司的投资法以谨慎标准为原则,而适用于财产和责任保险公司的投资法则主要以“鸽笼式”方法为原则。
第四是加强证券投资的管理。在保险投资的发展过程中,证券投资随着经济的发展而上升,总的趋势是投资的证券化,但不同类型的国家或地区有所不同。早期工业国的保险投资已基本证券化,并且,在债券投资中股票和公司债券所占的比重呈上升趋势,股票的比重则快于公司债券上升的比例;而后起工业国则还有一个过程。如在美国寿险资产中,贷款所占的比重,1917年为47.6%、1930年为55.1%、1940年为29.4%、1950年为28.9%、1985年为27.4%、1990年为23.6%、1995年为14.4%、1997年为12.2%;不动产从1917年的3%降为1997年的1.8%;有价证券则从1917年的44.2%上升为1997年的73.1,其中,股票投资的比重从1917年的1.4%上升到1980年的9.9%,在稳定10年后,1991年上升为10.6%,1997年为23.2%;公司债券的比重从1917年的33.2%上升到1980年的37.5%,其后1990年上升为41.4%,其后直到1997年为41%左右波动1。这种保险投资的证券化是同美国资产的金融化相联系的,而这种资产的金融化,同保险业(尤其寿险业)发展到一定阶段所要求的流动性和盈利性是密切联系的。
后起工业国和地区经济发展的共同特点在于:在二战后才开始发展,起点低、发展速度快。国家为了加速经济发展,在强调盈利性、安全性和流动性的同时,也强调社会性,保险投资对推动经济的高速增长,起了重大作用。其中,日本保险投资在促进经济高速增长,使日本的经济跨入经济强国后,其保险投资由贷款为主逐步转向证券投资;而韩国的保险投资结构的现状与日本八十年代初期相似,正处于转化中,我国台湾寿险业贷款比重也较高,但不动产的比例较高,这与台湾不动产稳定增值有关,同时,从动态看,有价证券所占比例呈上升趋势。这说明,后起工业国或地区的保险投资结构演进为由直接投资向证券投资的演进是与其经济发展密切联系的。
日本作为后起工业国,80年代以前其投资比例依次为:贷款、有价证券、不动产、存款;而80年代以后,有价证券和存款的比例呈上升趋势,贷款和不动产投资的比例呈下降趋势。1986年证券投资占第一位,贷款退居第二位,1984-1986年存款上升至第三位,不动产退居第四位。其中,从1975年至1996年间,寿险业的投资中,贷款从67.9%下降到34.6%,有价证券从21.7%上升到50.7%,不动产从7.9%降为5.2%,其他资产从1.4%上升为6%。在此期间,1986年是个重要的转折点,有价证券的比例首次超过贷款的比例。日本保险投资是同该国经济发展的过程相联系的。就其过程的特点看,主要有:首先,注重保险投资的经济效益。20世纪50-60年代,日本侧重发展重工业,重工业经济效益较好,于是保险公司投资于机械制造和化工工业;70年代末80年代初,转向以轻工中小企业为主,同期寿险公司短期贷款占61.7%,后来证券投资效益好,又转向证券投资,1975年为21.7%,1984、1986、1996年分别为35.1%、41%、50.7%;贷款投资占总资产的比率由1975年的67.9%,下降为1986、1988、1996年的39.2%、30%、34.6%。其次,关心投资的社会效益和社会影响,包括向新型产业投资、投向社会公用事业、社会开发性投资、为扩大生活消费投资;同时还注意扩大海外投资。
韩国的保险法所规定的保险投资方式有:有价债券投资、不动产投资、贷款或汇票贴现、对金融机构的存款、对信托公司的金钱或有价证券的信托、财政经济部令制定的类似前述第1-5项的方法。并于第15条规定各类投资比例为:对股票的投资不得超过总资产的40%;不动产投资不得超过总资产的15%;保险公司购买同一公司债权及股票或以此为担保的贷款不得超过总资产的5%;对同一人的贷款不得超过总资产的3%,对同一物件为但保的贷款不得超过总资产的5%,对同一企业集团的贷款不得超过总资产的5%;对同一企业集团发行的证券及股票持有量不得超过总资产的5%,外汇、国外不动产及外汇证券的持有量不得超过总资产的10%,中小企业(风险企业除外)发行的股票持有量不得超过总资产的1%。保险公司持有或作为贷款担保的同一公司的股票不得超过该公司总发行股票的10%,但持有国外法人的股票时,可以例外。对增强保险财产运用的健全性和效率性有必要时,金融监督委员会可按保险业务的种类和保险公司的财产规模,在第一款规定的各种财产利用比例的十分之五范围内下调其比例。
韩国寿险业自1950年以来,随着经济形势的变迁,其保险投资中,不动产投资从50%以上降到了1997年的8.5%,其中,配合政府经济发展计划,以及鼓励出口发展重工业,寿险业资金运用转向投放资本市场及放款。目前韩国保险业法及保险资金运用管理规则规定各项资金运用投资对总资产比率为:股票不得超过30%;不动产投资为15%或以下(10%为营业用,5%为投资用);现金及存款为10%或以下。上述规定韩国政府鼓励保险公司多放款给房屋专项贷款,以及中小企业贷款2。韩国保险投资结构的变化为:韩国寿险业投资中,其结构的顺序依次由1981年的贷款、有价证券、不动产、现金及存款转变为1997年的贷款、有价证券、现金及存款、不动产。尽管有价证券的比重从18.5%上升到27.2%,贷款从62.8%下除为48.5%3,但仍然以贷款为主。
我国台湾地区保险投资结构的演变过程因产寿险而不同。从1991年至1997年,在财产保险业的投资中,其投资的结构顺序依次为:银行存款、有价证券、抵押贷款、贷款。其中,银行存款57.58%降为54.04%、有价证券从17.36%上升为31.74%、不动产从21.11%降为11.2%、抵押贷款从3.96%降为3%,其中股票从7%上升到19.45%,这说明产险业保险投资仍然以银行存款为主,这同财产保险主要属于短期业务要求投资流动性较强有关。寿险业投资中,投资的顺序依次为:贷款、有价证券、存款、不动产、国外投资和专案运用及公共投资,从1986年至1997年,其投资比重分别变化为:贷款从31.29%上升为35.05%、银行存款从23.77%上升为28.03%、有价证券从17.36%上升为28.03%、不动产从27.19%降为10.61%、国外投资从1989年的0.02%升为2.22%、专案运用及公共投资从1994年开始的1.95%上升为2.67%。其位次的变化为:有价证券由第三位上升为第二位、银行存款由第二位下降为第三位。这说明寿险业保险投资中有价证券的比重上升,但仍然以银行贷款为主。
由此可知,后起工业国和地区的保险投资与其经济发展密切联系,在经济发展初期,保险投资中,贷款的比重较高,一方面对国民经济发展提供了资金,带动了经济增长;另一方面,这些投资项目的高回报,带来了保险投资的高盈利。当经济发展到一定阶段,保险投资由贷款或不动产转向有价证券投资为主,日本的情况,说明了这一点。韩国的现状与日本发展的过程相似,韩国经济仍然处于日本当年起飞阶段,贷款比例很高;台湾寿险投资贷款、房地产比例也较高,这是由于这一阶段这些项目投资盈利性高。但随着经济发展到一定阶段,金融市场的完善,也将逐步向证券化投资过渡。
第五,细化保险资金运用的规范。不少国家和地区就保险资金运用的问题,注意从法律规范上较为详细地加以规定。如日本不仅在《保险业法》中规定保险资金运用的基本范围,同时在《保险业法施行规则》对其作出具体规定;我国台湾在《保险法》有关保险投资规定的基础上,相继制订了《保险业资金之专案运用与公共投资》、《保险业资金之专案
运用与公共投资审核要点》、《保险业资金办理国外投资限制》、《保险业资金办理外投资内容及范围》。它构成了由保险法规定保险资金运用的基本轮廓,由特别法作出具体规定的立法模式。这样便于根据不同时期的情况及时进行调整,既保持法律的持续性,同时又具有灵活性。
二、完善我国保险投资监管法律制度的几点思考
基于我国目前经济发展所处的起飞阶段,同时处于经济体制转轨过程中投资工具有限、规范交易的制度及组织有待完善,对投资市场的监控和引导乏力。因而一方面基于我国实际,另一方面借鉴海外保险投资监管法律规定的考察,本文认为欲完善我国保险投资监管法律制度,应当考虑以下几点:
第一,应当确立在安全性的前提下保护保险公司实现尽可能多的盈利的指导思想。也就是说,保险公司的投资应在遵循安全性原则的前提下达到尽可能多的益利。因为保险公司也是企业,在确保其资金运用安全的条件下,要以盈利为目标,从而保证资产的保值增值。这样不仅有利于保险公司经营规模的扩大,而且有利于其偿付能力的增强。
第二,完善投资环境。一个完善的投资环境,应包括有效的投资工具、公平交易规则以及保证这种制度有效贯彻的组织,即投资工具的多样化、交易规则的规范化、交易方式的灵活化、投资监管的有效化,以保证保险资金运用的安全、有效和畅通。
(1)完善投资工具。由于保险投资涉及不动产投资及金融市场的投资,因而,投资工具包括不动产投资和金融市场的金融工具,其中,金融市场的投资是保险投资的主体,因而,金融工具的完善,至关重要。其投资工具包括:债券、股票、票据、贷款、存款、外汇。其中:票据属于短期金融工具,分为汇票、支票和本票;债券和股票属于中长期金融工具,债券分为政府债券、金融债券和公司证券,政府债券分为公债券、国库券和地方证券;股票,含普通股和优先股。
金融市场的投资工具应该是长期、短期和不定期的结合体,安全性、盈利性和流动性不同层次的匹配,以便不同投资者选择,可利用灵活多样的投资工具,有利于保险投资者的选择,进行投资组合,也有利于提高其变现能力。就总体而言,保险公司应金融市场的成熟程度以及自身业务的特点选择投资工具。如在金融市场尚不成熟时,应选择流动性强、安全性高的投资工具。但寿险投资则宜选择安全性和盈利性均较高的投资工具,而不十分要求其流动性。同时,应建立与投资工具相配套的避险工具,如期权交易、期货交易,以防范和分散投资风险。
(2)完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善,在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度,如不动产交易法、证券交易法、票据法、但保法等,从而保证市场交易有据可依。
(3)理顺投资监管机构及相关部门的关系。法律的真正价值在于它的实施。为保证有关投资法律法规的有效实施,必须建立相应的组织来保证。这些组织包括保险投资的行政主管部门以及配合行政主管部门实施的司法机构,如投资主管部门、工商行政管理局、法院、仲裁机构,并且保证这些组织的合理分工协作,严格按照法律法规或规章办事,切实保证投资法律法规和规章制度的有效实施,严禁任何组织或个人凌驾于法律规章之上。
第三,确认和保护保险投资主体在保险投资方式上有一定的选择权。基于我国经济发展处于腾飞阶段,金融市场发育不全,基础产业和基础设施的建设资金缺乏,而这些产业投资回报率较高,应允许保险投资主体有权实施抵押贷款或有区域选择的不动产投资;无限度的政府证券投资、有一定限度的金融债券投资和限制较严的股票与公司证券投资。当然,银行存款在目前及未来依然是必要的。从长期来看,待我国经济发展到较发达国家行列、金融市场发育完善,则可转向证券投资为主,那是比较长远的事。
第四,在立法上,放松投资方式的同时,控制投资比例。从法律监管的角度看,在放松投资方式规定的同时,如允许投资于有价证券、不动产、抵押贷款、银行存款等,同时应规定投资比例4。前者是为了提高保险投资的盈利能力,多种投资方式,为保险公司提供了可供选择的灵活的投资工具,从而,为保险公司提高投资回报率创造了条件,当然,也为理智的保险公司投资者提高投资组合来控制风险提供了选择机会;后者则为控制投资风险提供了条件。这一比例分为方式比例和主体比例,方式比例规定了风险比较大的投资方式所占总投资的比例,这就有效控制了有关高风险的投资方式所带来的投资风险;主体比例有效控制了有关筹资主体所带来的投资风险,从而为控制投资风险提供了条件。主体比例,也应按投资方式的风险情况分别对待,对于高风险的筹资主体、高风险的投资方式,其比例应低一些,如购买同一公司股票不得超过投资的5%;购买同一公司债券不得超过投资的5%;购买同一公司的不动产不得超过投资的3%;对每一公司的抵押贷款不得超过投资的3%;对于较安全的投资方式但存在一定风险的筹资主体,其比例便可高一些,如存款于每一银行不得超过投资的10%。保险投资必须强调盈利,因为能够提高保险公司的偿付能力。但由于某项投资报酬是该项投资所具风险的函数,如对保险资金运用不加以限制,势必趋向风险较大的投资,以期获得较大的报酬,而危及保险企业财务的稳健。因为每一种投资方式的风险大小不同,一般而言,高盈利的投资方式伴随着高风险,低风险的投资方式则伴随着低盈利,显然,全部用于盈利性高的投资方式,必将使保险公司面临着全面的高风险,使被保险人有可能得不到应有的保险保障,也不利于保险公司的生存和发展,因而,为了保证保险投资的盈利性,同时控制高风险,应规定有关高风险投资方式所占的比例。同时,在市场经济条件下,任何工商或金融企业均有破产的可能性,无论采用风险大的亦或风险小投资方式,保险公司都会面临着筹资主体对保险投资所带来的风险,因而,为了控制每一筹资主体给保险公司所带来的风险,必须规定投资于有关每一筹资主体的比例5。
第五,法律应当对寿险和非寿险的保险投资作出区别性规定。由于寿险是长期保险,许多寿险带着储蓄性,更强调安全性,因而,一般可用于安全性和盈利性高、但流动性较低的投资方式,如不动产、贷款;非寿险是短期保险,要求流动性强,不宜过多投资于不动产投资,而应投资于股票、存款。同时,从风险控制看,寿险公司投资的比例在主体比例方面,应严于非寿险,因为寿险期限长、带有储蓄性,控制主体比例,便于保证保险公司的偿付能力,从而保护被保险人的合法权益。
第六,加强对保险公司偿付能力的监管立法。保险公司的偿付能力愈大,表明保险公司可自由运用的资金愈多,则保险投资方式上可选择盈利性大、风险高的方式。通常衡量偿付能力的指标有:净保费与净资产之比;未决赔款准备金与净资产之比。我国可根据实际情况制定标准。由于保险监管的核心在于确保保险公司的偿付能力,所以,对保险投资监管的核心在于提高其偿付能力6。
当然,完善投资环境与放松投资限制相互依存。结合我国国情及保险业的特点,二者应同时兼顾,在完善投资环境的同时,适当放松投资管制。而在投资管制方面,实行严松合一,即在充分放松投资方式的同时,严格控制投资比例。这一比例的大小随投资环境的完善而逐步扩大,在投资环境尚未完善的初期,投资比例应该控制在非常小的范围内,其后逐步扩大。同时,在投资比例方面,也应因方式比例和主体比例区别对待,在初期,主体比例应当控制得更严些。这样既保证了保险投资的盈利性,也控制了投资风险,从而保证我国保险业持续稳健地发展。
【作者介绍】中国政法大学邮编；北京工商大学
注释与参考文献
1资料来源:根据1998《LifeInsuranceFactBook》整理,AmiricanCouncilofLifeInsurance,第109页。
2参考:周淑燕《南韩保险事业发展之梗概》一文(台湾《保险专刊》第47期,1996年,财团法人保险事业发展中心编制)第208-209页。
