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购房顾问范文1
一、 感受转化思想
例1 一个三级台阶如图1，它的每一级的长、宽和高分别等于5 cm，3 cm和1 cm，A和B是这个台阶的两个相对的端点，A点上有一只蚂蚁，想到B点去吃可口的食物. 请你想一想，这只蚂蚁从A点出发，沿着台阶表面爬到B点，最短线路是多少？
【分析】首先将三个台阶表面展成平面，再利用勾股定理求解.
解：由于蚂蚁是沿台阶的表面由A爬行到台阶的右下角，故需把三个台阶展开成平面图形（如图2）. 把三个台阶展开成平面图形后，可知AC=5，BC=12. 在RtABC中，因为 AB2=AC2+BC2=52+122=169，所以AB=13. 故蚂蚁爬到B点的最短线路是13 cm.
【点评】解决几何体上的最短路线问题，需把几何图形展成平面图形，利用“两点之间线段最短”以及勾股定理来解决.
二、 积累配方策略
例2 如果ABC的三边分别为a、b、c，且满足a2+b2+c2+50=6a+8b+10c，判断ABC的形状.
【分析】要判断ABC的形状，需要找到a、b、c的关系，而题目中只有条件a2+b2
+c2+50=6a+8b+10c，故只有从该条件入手，解决问题.
解：由a2+b2+c2+50=6a+8b+10c，得
a2-6a+9+b2-8b+16+c2-10c+25=0，
所以（a-3）2+（b-4）2+（c-5）2=0.
因为（a-3）2≥0，（b-4）2≥0，（c-5）2≥0，
所以a=3，b=4，c=5.
因为32+42=52，所以a2+b2=c2.
由勾股定理的逆定理知ABC是直角三角形.
三、 体会数形结合
例3 在学习勾股定理时，我们学会运用图3（Ⅰ）验证它的正确性. 图中大正方形的面积可表示为（a+b）2，也可表示为c2
+4■ab，即（a+b）2=c2+4■ab，由此推出勾股定理a2+b2=c2. 这种根据图形可以极简单地直观推论或验证数学规律和公式的方法，简称“无字证明”.
（1） 请你用图3（Ⅱ）的面积表达式验证勾股定理（其中四个直角三角形全等）；
（2） 请你用图3（Ⅲ）提供的图形进行组合，用组合图形的面积表达式验证（x+y）2
=x2+2xy+y2；
（3） 请你自己设计图形的组合，用其面积表达式验证：（x+p）（x+q）=x2+px+qx+pq
=x2+（p+q）x+pq.
【分析】这是一道设计比较新颖，与图形的组合验证数学关系式有关的题目.实际上是对课本知识的一个拓展. 涉及勾股定理和整式的乘法两个方面的知识，掌握好图形面积的计算方法，不难组合成与表达式相符合的图形.
解：（1） 图3（Ⅱ）大正方形的面积可表示为c2，也可以表示为4■ab+（a-b）2，即c2 =4■ab+（a-b）2，由此可推导出c2=a2+b2；
（2） 用图3（Ⅲ）所给的四个图形拼一个边长为（x+y）的正方形即可，如图4所示；
（3） 只要一个边长为x的正方形，一个长为q、宽为p的长方形，一个长为q、宽为x的长方形和一个长为p、宽为x的长方形（如图5）；拼成一个长为（x+q），宽为（x+p）的大长方形即可（如图6，请同学们仿照我的拼法，自行验证）.
【点评】拼图验证关系式问题，是一种比较重要的题型. 更为重要的是，本题体现了数形结合思想，这也不难理解，为什么这么重要的勾股定理一定要安排到八年级才学习，这是因为只有具备了整式乘除、因式分解、等式的运算基础后，才能在数与形之间有效关联、深刻理解.
跟踪练习
1. 如图7所示，在ABC中，D是BC边上的一点，已知AB=15，AD=12，AC=13，BD=9，求BC的长.
【分析】根据已知条件无法直接求出BC的长. 因此可尝试利用勾股定理的逆定理先找出图形中的直角三角形，然后再考虑利用勾股定理求出线段的长.
解：因为AD2+BD2=122+92=225，
又因为AB2=152=225，
所以AB2=AD2+BD2.
根据勾股定理的逆定理，可知ABD是直角三角形. 故ADC也是直角三角形.
在RtADC中，根据勾股定理，得
CD2=AC2-AD2=132-122=25，
所以CD=5. 故BC=BD+CD=14.
2. 有一圆柱形油罐，如图8所示，要从A点环绕油罐建梯子，正好到A点正上方的B点，问梯子最短需要多少米？（已知：油罐底面的周长是12 m，高AB是5 m）
【分析】 解此题的关键是把侧面展开，利用两点的连线中线段最短和勾股定理作答.
解：假设将圆柱体的侧面沿AB剪开铺平，则AA′B′B为长方形，AB=A′B′=5 m，AA′
=BB′=12 m，∠BAA′=∠A′=∠A′B′B=∠B=90°，因此沿AB′建梯子，最省材料，梯子最短.
在Rt AA′B′中，AB′=■
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【关键词】混凝土；排架柱；加固；问题；设计研究
厂房排架柱是工业厂房最重要的承重构件，在工业生产中起着至关重要的作用。到目前为止，大多数工业厂房架柱采用预制吊架的方式。然而一些工业为了节省生产成本，甚至偷工减料，使得排架柱不够牢固，隐藏着潜在的风险。鉴于此种现象，必须加强工业厂房的混凝土排架的加固设计，最终确保工业正常生产，保障工作人员的生命安全以及财产安全。下面对混凝土排架的加固设计进行详细阐述：
1.分析混凝土排架柱存在的问题
2.维修加固方案设计
根据现场勘探，在不影响生产的前提之下进行维修加固，对柱下独立基础以及基础梁进行探查，按照《建筑抗震加固技术规程》以及《混凝土结构加固设计规范》设计维修加固方案。首先，对已破坏的钢筋混凝土排架柱进行包钢加固，按照《混凝土结构加固设计规范》的相关要求，对原有柱子的受力进行重新分析以及计算钢材的面积；然后选择合适的型材，另外在柱下段进行外包混凝土，如下图2所示。在实际的工程中，根据以下公式以及门式钢架的支座反力进而计算出螺栓的个数。该公式为：T=Fxe1+Fye2，Nix=Fx/n+Txi/（xi+yi），Niy=Fy/n+Tyi/（xi+yi），Ni=≤N≤NVMb，根据此公式计算出该排架柱需要5个螺栓。
3.以工程概况分析混凝土排架柱加固设计
3.1某工程概况
在改建之前经过现场测试，通过现场监测结果表明：该厂房的结果布置、平面尺寸与原有的设计相符，同时屋架、托架的混凝土设计标号均符合国家标准，现场所采用回弹法对屋架以及托架的混凝土强度进行详细测试，采用取芯法对柱的混凝土进行相关测试，并用其强度修正了龄期对回弹法所测得的强度的影响，通过结果表明托架、柱子以及屋架的混凝土要求基本都符合原设计要求，但是独立基础的承载力以及配筋不满足要求，加上当时设计规范的要求比较低，厂房的支撑布置较为简单，不符合现行规范对支撑的要求。还有一部分节点的连接钢板锈蚀比较严重，并不能够较好的起到连接作用。由于产房的整体刚度相对较小，整体性能比较差，厂房结构偏小，因此，抗震能力较差。
3.2结构加固设计
该厂房混凝土排架的加固设计从基本加固、排架柱加固以及支撑系统加固三方面来探讨：
首先，基本加固。针对地基承载力要求以及控制竖向不均匀的沉降，采用锚杆桩进行加固处理，在每个基础上都另加四根。在进行独立基础混凝土配筋验算时，根据改建后的独立基础天然地基的不足部位均由锚杆静压桩来承担。通过锚杆验算结果表明基础长向配筋不足，而短向配筋满足设计要求，因此，其加固措施为：将各个边均外扩三百毫米，同时将基础厚度均增加五百毫米，如下图4所示。根据JCCAD对加固后的基础进行沉降计算，独立基础最大计算沉降量为60毫米，计算结果满足相关规范对单层排架结构沉降量小于200毫米的要求。
另外一方面，采用JCCAD对加固之后的基础进行沉降计算，将独立基础最大计算沉降量设定为六十毫米，满足单层排架结构基础中心计算沉降量不超过210-240毫米的规范要求。对于边桩基础情况以及中柱类似，采取同样的办法进行加固。
再次，支撑系统加固。支撑系统分为屋面支撑以及柱间支撑，对于屋面支撑布置较为简陋，在上弦中设一道纵向系杆，下弦各个跨中设一道纵向系杆。根据现行抗震规范重新布置，其具体布置措施为：在现行厂房中各增设一道上弦横向水平进行支撑，同时在厂房单元两端以及中部的屋架增设一道垂直支撑，进而加固。对于柱间支撑，由于原厂房在中部设置上下柱进行支撑，两端设有上柱支撑，同时柱间支撑采用交叉式角钢，在下柱根据柱的宽度，设置二片支撑，最终满足相关设计要求。
最后，托架加固。经过预应力混凝土屋架以及托架验算，对于符合改建以及抗震设防要求，对于裂缝露筋采用环氧树脂来进行封闭以及修整，并且对所有的连接节点进行全面检查修补以及调换连接件，进而加强连接节点的整体性质，并且做好构件的防腐处理，最终延长构件使用寿命。
3.3加固设计中遇到的问题
本次加固工程采用粘钢加固法以及植筋施工方法，其加固效果主要是取决于粘结施工质量以及植筋施工质量。本次结构加固按照下列工艺流程：表面处理、配胶、涂敷胶以及粘胶、固定加压以及检验等。其中表面处理为固构件结合面处理以及钢板结合面进行处理，同时也是粘钢在加固施工后最为关键的工序。值得注意的是粘钢加工施工中温度不宜超过六十摄氏度，其相对湿度也不应大于百分之七十，否则应采取相关措施。另外，需要注意的是钢筋锚固段应进行除锈，在固化完成之前，应按照厂家提供的养护方式进行适当固化。在结构使用期间，应重视钢材的防锈处理，应定期对其进行维护以及检修，及时发现问题，采取针对性措施进行处理。
4.结束语
长期以来，在原有的旧工业厂房改造中，吊车改造以及排架柱的加固处理是比较常见的。对于排架柱的加固设计，最大的难点在于牛腿部位的处理，在此加固工程中，吊车改造就采用了牛腿侧面锚固门式钢架的加固方法。综上所述，本文首先分析了旧厂房中混凝土排架柱通常所存在的病害，进而通过某工程为例进行了相关设计，该工程经过加固设计，取得较好的实践效果，完全满足了调整之后的运营要求，经过几年的使用，保证了该厂房的正常使用以及后续的使用年限，大大的减少了建设单位的损失，同时排架柱稳定之后也减少了后期的维修成本，保证工业的正常生产，确保了工作人员的生命安全以及国家、企业的财产安全。 [科]
【参考文献】
[1]刘凌云.某酸洗车间混凝土排架结构加固设计[J].四川建筑科学研究，2012，38（1）：89-91.
[2]赵奋云.某厂房钢筋混凝土排架柱加固设计[J].科技创新导报，2012，（19）：53-53，55.
[3]周昌农，储海峰.某钢筋混凝土排架厂房的维修加固设计和施工[J].工程建设与设计，2011，（12）：59-60，64.
[4]张莉.浅谈钢筋混凝土房屋抗震加固技术[J].城市建设，2010，（21）：312.
购房顾问范文3
关键词：砖砌体；结构加固；问题
中图分类号：TU318 文献标识码：A 文章编号：
1 存在砖砌体的安全问题
1.1 建筑材料及施工的质量问题
许多砖砌体房屋，由于无严格的监管制度，且为了追求价格上的便宜，经常采用一些无生产许可证的私人小厂生产的砖及水泥，聘请一些无上岗证班组施工。多次的实际砌体结构加固工程调查中发现，检测报告显示的砖及水泥砂浆的强度，甚至不到规范规定的最低要求（即砖MU10，砂浆M2.5）。建筑材料及施工低质量，且不说无法满足设计强度要求，在长年风吹日晒后更是发生开裂，松动等现象，可以说已经在很大程度上，造成了此类房屋在抗震安全上的先天不足。
1.2 房屋结构受力问题
许多砖砌体房屋，无正规设计；一味的追求层高，层数，大空间，长悬挑。这样就造成了许多房屋的受力构件，如墙体、柱子、悬挑梁等，仅在竖向荷载作用下就已经不满足承载力要求发生局部破坏；更有甚者，由于依照相邻建筑物的施工经验，没依据自身的实际地质情况，将5、6 层的房屋，采用浅基础建造于无任何地基处理的淤泥地上。在房子建好没多久，已经发生了肉眼可见的严重倾斜及下沉。试想一座已经发生了局部受力破坏和倾斜下沉的房屋，在地震中有何安全可言？
1.3 抗震构造上的问题
圈梁和构造柱是砌体房屋在地震中最有效的构造措施。其能够加强砖砌体机构的整体性，保证协同变形，然而我国许多砖砌体房屋，不是有圈梁无构造柱，就是圈梁构造柱都没有，就算有圈梁有构造柱的房屋，其设置位置及数量也远远无法满足规范要求。还有就是众所周知的预制板的大量应用，且在施工中预知板的搁置长度，严重不满足规范要求，且与圈梁无有效可靠的连接。抗震构造措施上的不足，也是造成砌体房屋抗震安全隐患的重要原因之一。
2 砌体结构抗震加固的设计思路和方法措施
针对存在以上三个主要问题的砖砌体房屋，如何进行加固才能使其既能满足当地的抗震设防标准，又能做到因地制宜，节约造价，最低限度的影响建筑使用空间与功能呢？有一个清晰的加固设计思路：合理严谨的计算及加固方法的优选是很重要的。根据多年的砌体结构加固设计的经验，步骤和方法可简单的分为：寻找问题收集资料，发现问题整理资料，根据资料解决问题三个步骤。
2.1 设计人员的现场踏勘与房屋的检测鉴定及地质钻探（即寻找问题收集资料）
作为后续抗震加固设计的前提，设计人员的现场踏勘与房屋的检测鉴定及地质钻探是非常重要的。现场踏勘使得设计人员对房屋实际存在的问题有更感性的认识，而且能更清楚的了解什么部位适合加固，什么部位加固施工不方便或加固后会影响房屋使用功能等具体情况，避免了闭门造车;检测鉴定，能准确真实的反映出房屋建材质量，退化情况，倾斜率等，还能为无正规图纸的房屋测绘出实际房屋及构件尺寸及位置，为后续加固设计提供可靠依据;地质钻探能明确该房屋地基承载力，及地下水位和地基土液化情况等，为后续的地基基础加固设计提供可靠依据。
2.2 设计人员的计算分析（即发现问题整理资料）
经过现场踏勘并已有检测资料后，设计人员将房屋实际构件尺寸，建材的强度，该地区实际的地质情况，抗震设防烈度，实际使用荷载等参数，输入电算。电算结果就能显示出该房屋地基基础承载力、墙体、柱子抗压抗剪承载力，挑梁抗倾覆力，梁下砌体局部抗压承载力等不足的部位。分析出承载力不足的程度如何，以便区分开来，选择不同的加固方法，避免不必要的浪费。
2.3 根据计算结果及现场实际情况，采用不同的方法进行抗震加固（即根据资料解决问题）
在计算结果分析整理后，设计人员就可以采用不同的加固方法，提高该房屋的抗震承载力。砖砌体结构的加固方法大致分为三个内容：地基基础的加固，竖向受力构件（即墙、柱）加固，水平受力构件（即梁、板）加固。
（1）地基基础的加固：砖砌体房屋的基础形式大多数均为墙下条形基础（分为无筋毛石条形基础，钢筋混凝土条形基础）有时也会采用钢筋混凝土片筏基础。对于墙下条形基础，一般情况下采用截面加大的方法增大基础与地基的接触面积来提高承载力。
如果为软弱地基，有限的截面加大无法满足承载力要求，且无法阻止基础不均匀沉降时，通常条形基础可以考虑采用换填垫层法，打木桩法，或水泥搅拌桩法，等浅层地基处理方法。提升房屋范围位置处地基土的承载力特征值；对于片筏基础通常可在下沉的一侧，打若干锚杆静压桩，这样既能提高承载力防止继续下沉，同时也能起到一定的纠偏作用。
（2）竖向受力构件（即墙、柱）的加固：墙柱的加固，应先从结构体系上考虑其合理性，是否横墙间距太大，是否有按抗震等级在规定位置设置构造柱。在结构体系合理的前提下，对局部受力不满足的构件进行补强加固。加固方法主要有：
①钢筋网外喷射混凝土墙体加固法或钢筋丝外粉聚合物砂浆外加层加固法：该两种加固法都属于复合截面加固法，但后者提高承载力的效果不如前者，相对的造价也较低，更多应用于构造上修复原受损墙体恢复其原先承载能力使用。该两种方法能在不同程度上，提高墙体的抗压及抗剪承载力。在墙体厚度不足，墙体承载力不足严重时，还应采用钢筋网外喷射混凝土加固法。但应注意，抗压不足时纵向钢筋应计算确定二水平钢筋可按构造设置；抗剪不足纵向钢筋可按构造设置水平钢筋，应计算确定。墙体两侧的钢筋网，应通过拉结钢筋穿过原墙体灰缝，按一定的间距梅花型布置，使得两侧钢筋网与原墙体可靠连接。
该两种方法（即俗称夹板墙法）的优点是，加固后无建筑布局无明显变化，在提高墙体承载力的同时，不太影响原来的建筑使用。
②增设钢筋混凝土组合砖砌体壁柱法：该方法主要用于在应设置构造柱的位置增设构造柱，提高梁底墙体局部抗压承载力，提高结构整体抗侧力。然而该方法使得墙体在很多部位突出，在一定程度上影响到了建筑的正常使用，尤其是在走廊两侧将较大的影响走廊的宽度。
③局部墙体置换混凝土构造柱法：凿除需增设混凝土构造柱位置的旧墙体，将其置换为混凝土构造柱，此做法相较于增设钢筋混凝土组合砖砌体壁柱法改造后基本不改变原本墙体厚度，不影响建筑正常使用，但是施工比较麻烦，而且应做好可靠支撑，避免墙体拆除时发生危险。
（3）水平受力构件（即梁、板）的加固：梁板的加固一般分为在梁板结构受力上的加固和抗震构造上的加固。
①梁板结构受力上的加固：梁板结构受力上的加固一般可采用截面加大的方法或粘贴钢板或碳纤维布加固。截面加大部分应依据实际受力情况增设钢筋。并应与原结构可靠连接（遇混凝土柱采用植筋方法；遇砖墙砖柱应凿除局部砖砌体搁置）。粘贴钢板或碳纤维布应注意钢板与碳纤维布与原梁板的粘结质量，在粘贴前应充分做好梁板粉刷层的清楚，结构面的平整，避免出现空鼓。且应注意粘贴钢板或碳纤维布的锚固长度满足规范要求。
②抗震构造上的加固：抗震构造上的加固一般有：增设构造上需要的圈梁、增加预制楼板的搁置长度，加强预制板之间的整体性等。增设圈梁及增加预制板的搁置长度一般采用墙体或梁两侧增设角钢且对穿锁紧的方法来实现，角钢既能充当圈梁增强墙体的整体性又能使得预制楼板的支托长度更长。
加强预制板之间的整体性可，采用挂钢丝网或钢绞线粉刷聚合物砂浆的方法实现。
购房顾问范文4
根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房〔2000〕12号）的精神，结合房地产评估机构脱钩改制的工作情况，现就2001年房地产价格评估机构一级资质评定的有关问题通知如下：一、申报范围
（一）对于1999年建设部公告第16号和2000年建设部公告第19号公布的93家一级房地产价格评估机构，凡按照〔2000〕51号、建住房〔2000〕96号文件要求完成脱钩改制，符合建房〔1997〕12号文件规定条件的，可以按建房〔1997〕12号文件规定的程序重新申报一级资质。
（二）已完成脱钩改制并符合建房〔1997〕12号文件一级机构要求条件，在本地区有典型作用的二级机构，各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局可按照建房〔1997〕12号文件要求一起申报。
二、审点
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要根据〔2000〕51号、建住房〔2000〕96号以及建房〔1997〕12号文件的有关规定，加强初审工作，在初审中应重点把握以下几个方面：
（一）房地产估价机构资质申报要与脱钩改制相结合。未按有关规定进行脱钩改制的房地产估价机构，不得进行资质申报。
（二）在审核机构内专业估价人员尤其是注册房地产估价师时，既要审核专业人员数量，更要注重对专业人员实际的估价水平、估价业绩、执业行为情况的考核。
（三）考核机构的经营业绩时，考虑到当前我国估价行业的实际，对申报一级资质的估价机构的业绩要求仍按建住房〔1998〕014号文件的规定执行。
（四）注重跟踪管理。各地要把近两年来房地产估价机构的年审情况作为重新评定一级机构的重要依据。对于未经年检或年检不合格的机构不得申报。
三、申报时间
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要在2001年4月30日之前对重新申报一级资质的机构进行初审，并将初审的有关材料（附件一、二）上报建设部住宅与房地产业司。
四、评定及公布
建设部住宅与房地产业司受理一级房地产价格评估机构申报后，委托中国房地产估价师学会组织国内知名专家和业内资深人士组成“一级房地产价格评估机构评定专家小组”，由专家小组根据建房〔1997〕12号文件的规定对申报机构进行综合评定，提出评审意见报建设部核准，其中评定合格的机构由建设部于2001年5月31日前以公告的形式向社会公布，并颁发资质证书。
五、1999年建设部公告第16号公布的32家一级资质房地产估价机构有效期即将届满，但由于受房地产估价机构脱钩改制工作的影响，重新评定工作未能按期开展。为不影响其中已完成脱钩改制工作的机构正常开展业务，这部分机构的资质有效期可延长至2001年5月31日。2001年评定的一级房地产估价机构名单一经公布，过渡期即自动终止。
六、其它
（一）各地申报一级房地产价格评估机构要实行总量控制，做到有计划、有重点的发展，防止一哄而上。
（二）各地主管部门要结合估价机构资质的重新申报和脱钩改制工作，对房地产估价行业进行一次深入全面的清理整顿。对于未按规定标准设立的、执业行为不规范的、评估制度不健全的、严重违反职业道德的以及非房地产估价师执业评估的，要按照有关规定严肃处理。
（三）各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要将本地区房地产估价机构脱钩改制的总体情况及二、三级机构的审批情况（包括机构名称、法定代表人、联系电话、通讯地址、资格证书号等）一并报建设部住宅与房地产业司备案。
附件：
一、申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料
二、房地产价格评估机构资格等级申报表（略）
附件一：
申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料：
1.省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局同意申报一级机构的文件；
2.申请变更机构的脱钩改制方案及主管部门同意脱钩改制方案的批复；
3.房地产价格评估机构资格等级申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；
4.房地产价格评估机构原资格证书正、副本原件；
5.机构营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
6.机构的章程（复印件加盖单位公章）及有关规章制度；
7.注册资金证明或验资报告（原件或复印件加盖单位公章）；
8.出资人情况介绍及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
9.法定代表人、总经理的任职文件及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
10.脱钩改制前后主要房地产估价人员对照表；
11.当地人才服务中心提供的机构人员人事情况证明；
12.专职房地产估价人员资格证明及其聘任（用）合同复印件；
购房顾问范文5
“十一”过后，北京投资客胡女士准备错峰出游到三亚购房。临行前，她来到建外SOHO置业100多媒体房产展销中心，了解国庆期间三亚楼市、房价走势及热销楼盘情况。
【需求剖析】
置业顾问介绍，今年国庆、中秋八天时间里，三亚共卖出265套商品房，销售面积为2.38万平方米，实现销售金额达4.09亿元。销售楼盘比较好的是凤凰水城、鲁能三亚湾新城、金中海・蓝钻、兰海・美丽新海岸等。今年黄金周，三亚商品房销售有两个突出特点：一是知名度高的楼盘卖得特别好，二是新楼盘比较少。而品质好和配套服务齐全的楼盘成为购房者的首选。
对于胡女士关心的国庆期间三亚的房价情况，置业顾问表示，国庆期间三亚房地产企业肯定会给出一些购房优惠，但优惠的幅度不会很大。国庆楼盘的定价是多数开发商最头疼的事。如果价位定高了，有价无市可能卖不动；定低了，也有可能被客户抢购，或者导致客户产生不急着买房的心理。
国庆期间，三亚各大楼盘推出多种户型供购房者选购，都旨在吸纳人气和关注度。其中，海景房备受购房者青睐。三亚海景房项目主要是靠外来客群购买，基本上都是有一定闲钱的人，主要用来旅游时自住或投资。北京人在三亚一般瞄准高档住宅，单价都在万元以上。国庆黄金周，三亚海景房销售不错，各类户型价格每平方米主要在1.5～3.5万元左右，其中，一线海景房销售成绩比较好的有美丽新海岸，金中海・蓝钻、山水天域、三亚湾新城的成绩也不错。销售成绩最好的是凤凰水城，国庆期间一共卖出68套商品房。
【楼盘搜索】
置业顾问为胡女士介绍了凤凰水城、兰海・美丽新海岸两个投资热点项目。
三亚凤凰水城是三亚乃至全国罕见的超级度假大盘，该项目尊享山、海、河三大自然景观体系：背山、面海、临河。项目位于三亚湾二线腹地，一览三亚湾17公里海域景观。三亚河上游河段全线穿越项目，项目东北部群山连绵，拥有良好山系景观。项目位于城市中心区与新城区发展主轴核心位置，有良好的交通及区位优势，并承接三亚城市脉络未来走向。体育会展中心、金鸡岭公园、新行政中心分别紧邻凤凰水城。在每一个度假组团社区，配置五星级社区服务大堂、游泳池等系统度假活动需要的“泛酒店”硬件配套体系。同时，凤凰水城将成立中国第一家泛酒店度假屋管理公司，针对客户的度假、养生、投资需求，设计并提供一套完全服务体系，全面解决凤凰水城购买者的度假及投资效益。
位于三亚湾中段一线海域的大型高档纯度假住宅项目兰海・美丽新海岸，南区为别墅和酒店等度假区，北区由10栋度假式高层公寓组成，面积有50平方米、100平方米、280平方米等多种面积，户型为一室一厅、二室二厅、三室二厅、四室二厅等。60米超大观海通道保障户户最大的观海景观。园区内有优美的庭院、环绕的水系。小区不仅有天然气、有线电视、入户防盗门、单元电子对讲门、周界安防系统等基本配套，而且还有医疗健康会所、文体中心、社区服务中心、金融、邮电等完善的小区配套。三亚兰海度假物业管理公司更是为业主提供体贴入微的管家式服务。漫步在小区私有的三亚湾沙滩上，畅游在水清见底的大海中，可尽享世界级的湾区生活品质。10月2日正式开始预购的2、3号楼均价为12000元／平方米，共9万平方米，房源量居三亚同档次住宅之首，并有多种房型供选择。
购房顾问范文6
本刊记者／何照新 特约撰稿／武希捷
回顾2013年，国家采取了各种措施抑制房价，仍止不住大多数城市房价不断攀升的趋势。一方面，普通工薪民众买不起住房；另一方面，我国一线城市房屋空置率达到40%。这种反差，在一定程度上表明投资性消费是房价高涨的有力推手。然而，能够一掷千金购房无数的炒房团，却打起逾期收房的主意。
2013年1 1月，北京市天晴房地产开发有限公司（以下简称天晴公司）的法务部门先后向7位炒房人发出《律师函》，要求这些炒房者分别缴纳因逾期收房拖欠的20万元物业费、供暖费以及违约赔偿金，并及时收房。炒房团的成员收到《律师函》后，发现开发商果真将维权诉诸于行动，也改变了强硬态度，开始面对面地与天晴公司商谈收宜。
具有强势地位的开发商，为何会被炒房团牵制？
炒房团北上“囤”房
201 1年，是北京房地产市场剧烈波动的关键时期。
2011年3月，天晴公司一个项目楼盘开盘。开盘当天，人潮涌动，很多人都是售楼处的常客，他们有的为子女结婚买房，有的为改善住房条件买房，有的则为了在北京安家。因而，这些家庭将买房列为头等大事，他们时常与售楼顾问沟通，生怕漏掉细节影响买房进程。与此相比，投资客买房可谓不问价格，只求升值潜力。
在该楼盘开盘后的一天下午，十几位带有温州口音的购房者一同来到天晴公司售楼处，向售房顾问咨询买宜，问的问题大多关于楼盘的区域环境、房屋户型朝向及升值潜力。这些人虽然穿着普通，但听口气每个人都想当即买下几套住房。售房顾问一看来了这么多大客户，卖力地宣传楼盘的升值空间以及团购房屋的优惠幅度。
后经询问得知，这些人是专职炒房人。一位中年女子介绍，他们在2011年前三个月已经为买房转战了好几个城市，上海、广州、成都等大城市都有他们的足迹，而北京是他们购房的最后一站。“我们每次都是组团来，大家一起商量，一起买，就图个心里踏实！”这位女士说。
炒房团中一位老人说：“我现在就把买房当成事业，既锻炼身体，又能投资理财。”后来，经过这些炒房者的推荐，售楼处又陆续接待了几波来自温州、陕西等地的购房者。
由于炒房团购买力度大，使得该楼盘刚开盘三天，房屋即告售罄。天晴公司负责人闻昕此事，也乐开了花。
开发商苦盼收房
2012年6月，楼盘竣工。天晴公司的销售人员第一时间将这一好消息通知了买房人。此时，大部分买房人听到这个消息，都火速赶完售楼处取钥匙收房，紧锣密鼓地进行自己的装修计划。谁知，买房时干脆利落的炒房团成员此时却没了动静，销售人员一再通过电话、书面方式催促他们收房，但结果都是只闻其声、不见其人。． 销售人员李凯回忆道，那段时间他每天不停地打电话给温州团、陕西团的业主们。然而，电话那头不是回答“现在生意忙，过两天再收房”，就是手机永远占线。更有甚者，竟然说：“房子钱都全款付你了，我爱什么时候收就什么时候收，你管不着！”
后经天晴公司调查发现，此处楼盘120套房屋，交付率为73%，剩余29套房屋未交付。这29套中的27套为炒房者购买的房产。
随着时间的推移，炒房团逾期收房的弊端显露出来。天晴公司负责人眼看着公司为业主垫付的物业费、供暖费等多项费用成几何状态骤增，再加上空置房屋中的维修问题凸显，负责人犯了难。一位知情人士苦言：“过去是卖不出去房子发愁。现在房子好卖了，可让人痛快收房子又成了愁事。如今，炒房团占了我们业主相当一部分比例，光垫付费用我们开发商每年就要损失200多万元。”
时至今日，炒房团采用消极收房策略，让开发商“被迫持有”房屋的做法在房地产行业相当普遍。炒房团为何要逾期收房呢？仔细分析，不难发现，炒房者购买房屋不为自用，只为投资需求。因而，炒房人需要等到房价涨到预期值才会出手房屋。由于收房和卖房之间存在时间差，炒房人为了减少物业等费用的支出，会想尽办法将该笔费用转嫁给下家。
担不起的债务和风险
通常情况下，物业费由购房者本人缴纳。如果炒房团逾期收房，房屋风险转移给了天晴公司。而这些风险通常包括房屋毁损、物件损害及产生的相关费用。
天晴公司卖房之时，虽然与购房人签订了《前期物业服务合同》，并约定买方应当在入住通知书载明的交房日期当日交付12个月的物业服务费，但对于住宅项目来讲，物业费在物业共用部分交接前是由天晴公司负担（购房人收房达到建筑面积50%，才能实现共用部分交接）。如果购房人大规模不收房，天晴公司将无法转移责任。况且，房产项目一般采取地源热泵供暖，由于楼盘近三成的房屋是空置房屋，天晴公司必须在供暖季采取地源热泵低温运行等方式避免设备损坏，公司每年为此支付百万元的维修费用。
此外，天晴公司还要承担房屋毁损风险。根据《合同法》规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。也就是说，房屋未交付，天晴公司就要承担房屋毁损、灭失的法律风险。
法律制约炒房团
炒房团消极收房的举动触动了天晴公司的经济命脉，严重影响了公司的正常运营。由于天晴公司在与购房者签订的《房屋买卖合同》已经加入“约定解除权”条款，即若买受人未在交付通知书所载明的交接期限内办理房屋交接手续，则自该商品房交接期限届满之日起，买受人按日计算向出卖人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。天晴公司经过深思熟虑，通过公司法务部门发出《律师函》最后通牒炒房团成员，催促炒房者尽快收房并缴纳相关费用，并告知炒房者如有法律法规规定或合同约定的正当理由不收房，应以正式函件回复并说明理由；否则，天晴公司将对逾期收房者提起民事诉讼，并按照约定解除房屋买卖关系。
炒房团成员收到上述载明巨额违约金的《律师函》后，一下子慌了神儿，他们主动和天晴公司取得联系，央求两方坐下来协商解决问题。
