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手握一滴水范文1
现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税
收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。
二、现行房地产交易税制存在的问题
过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与年相比上涨了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一；各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展。临近入世，现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：
⒈税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。
对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。
⒉税率偏高，税负沉重。
商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税％、固定资产投资方向调节税％、印花税％，合计％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加％，印花税％，合计％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。
⒊税种交叉，重复征税。
对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。
⒋流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。
对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。
⒌政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。
几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财税字〔〕号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整（普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产）。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在以下两个方面：
（）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距。
以福州市为例，根据财税字〔〕号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税％、印花税％合计％，购买高档商品住宅税率为％，购买商品非住宅税率为％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。号文还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达一百倍以上，前者为印花税％，后者包括营业税及其附加％及印花税％，合计为％。若考虑所得税和土地增值税差距更大。因为转让普通住宅可以享受免征该两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。
（）出租住宅与非住宅税负的差距
财政部国家税务总局从今年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从％下调为％，非住宅（本文源于文秘城:）未作调整仍为％，两者相差达个百分点。后者是前者的倍。
不同标的之间的税负差距太大，不利于整个房地产行业的协调发展。
三、对房地产业几个主要税种的进一步探讨
⒈房产税
房产税的征收依据是国务院年的《中华人民共和国房产税暂行条例》，年月日起施行。该条例规定房产税有根据房产自用或出租，分别采用不同的计征方式。自用的从价计征，按房产价值扣除－％后的％征收；出租的从租计征，按租金总额的％征收；个人自用住宅免征。房产税是一种财产税性质的税，应当不分自用、出租，全面开征。年制订的房产税条例规定就是不分出租自用全部征收，年修改时为推动房改，鼓励居民购买公有住宅，对个人自用住宅免征房产税。现在，时间已过去十多年，情况已发生很大变化，房改已基本完成，阶段性的优惠政策也应告一段落。随着人民生活水平的提高，拥有两套以上住宅的城镇居民也越来越多。闲置房产是对资源的浪费。据介绍我国人口四倍于美国，但适合人类居住的国土面积仅为美国的一半，应当十分珍惜。从这一角度看，为优化资源配置，有必要全面开征房产税，促进闲置房产进入市场流通，发挥效用。
以税征实践来看，由于住宅出租要征房产税，自用则不征，使得很多出租住宅者隐瞒真情，增加管理上的困难，使税收流失。
出租、自用使用不同的税基似也不妥，作为财产税税负应当相同，出租房产的租金收入，应通过所得税调整而不应从房产税调整。简言之，房产税应当全部从价计征。
实际上，房产税应当在使用、占有环节征收。美国的税收制度中，与房产税相当的税种是不动产税，税率各州不等，平均约－％。为保证不动产的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员。在征收管理方面，地方税务部门都有一套有效的管理办法，如规定年度最后缴税日，提前缴的可获适当优惠（－％），逾期要罚款等。
⒉契税，
契税是一种财产取得税。新的契税条例是年月日开始实施的。此前一直沿用年制定的契税条例，税率是％。年起，不断有开发商和购房者抱怨税率太高。年起改为按成交价的－％征收，具体税率由各省（区、市）制定的，福建省定为％。为减轻税收负担，启动住房二级市场，年财政部、国家税务总局联合发文通知（〔〕号），个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。这一优惠政策对于推动住宅销售，消化空置商品房起到了积极作用。显然，国家决策层也已接受契税税率仍然太高的观点并已着手解决。号文件下调了购买普通住宅的契税，而非普通住宅则仍维持原有的税率。房地产开发应当协调发展，写字楼、商店、车队以及高档住宅要配套建设以满足不同对象的需求。目前，写字楼、车库积压较多，要发挥税收杠杆的调节作用，有必要在降低普通住宅契税的同时，将非普通住宅的契税也适当下调。
有必要指出，普通住宅与高档住宅的区分标准并没有明显界定，各地无所适从，政策上的漏洞给实际操作带来很大的麻烦，财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第十一条规定：普通标准住宅是指按所在地一般民有住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，可见，当时财政部对于高档、普通住宅之间的区分没有贸然作出界定，因为两者之间的是渐变过渡的，实际上就没有明显的界限。年月日的国发〔〕号文件《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》，其中说到高档房地产开发项目指：单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目。文中对一般民用住宅的概念没有确定，因而高档房地产项目的概念也是不定的。因为国发〔〕号文件是宏观调控性质的文件，所以，对于高档项目与普通住宅的界限，也没有作太严格的划分，也未引起太大的混乱。但是号文件具体影响到个案的办理，涉及到税收金额的多少，事关千家万户普通百姓的利益，是个十分严肃的问题。
再者，契税从价计征，售价高的高档住宅已多承担税负，没有太多的理由非要再课以更高税率不可。住宅类应使用同一税率。同理，因为非住宅的价格一般都高于住宅，就税收金额来说在同税率的条件下已高出住宅许多。所以，一般来说，非住宅的契税税率与住宅也应当相同，确有必要区别也不应比住宅高出太多。
⒊营业税：
营业税的征收依据是《中华人民共和国营业税暂行条例》，年月日起施行。该条例第一条规定“转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人”，征收对象界定为销售不动产者，不是转让不动产者。同期的《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》都规定所得税、增值税的征收对象是转让不动产者。可见从立法的本意来看，销售与转让不完全相同且有必要区分。营业税对销售者征收，增值税、所得税对转让者征收，法规规定十分明确。但是，财政部制定的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条却规定，“销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为”，将有偿转让等同于销售，笔者以为这种解释不准确。销售不动产一般用以表态房地产开发企业转让房产的行为。销售是经营性的活动，是持续发生的，一种职业行为。有偿转让一般用以表达个人或单位转让房产的行为，有偿转让不是经营性的活动，有时系为盘活资金变现将资本转作他用。在制定营业税条例时可能已经认识到不宜对非营业性的转让不动产行为征收营业税，故而只规定对该特殊的转让行为――销售――征收营业税。买进一处房产后对其进行转让，有时因急于变现，并无所得，可能还要亏损，却也要缴纳约％的营业税及其附加，税负确实过于沉重。从培育房地产市场的角度考虑，不应开征这个税，因为流通环节税负已经很重了。号文件中已显示决策层对这个问题的重视：普通住宅自住一年以上的“销售”时免征营业税，一年以内的仅就差额征收。笔者以为，有差额也应在所得税项下而不应在营业税项下征收。非普通住宅的非营业性转让也不应征收营业税。总之，营业税应当仅对房地产开发企业的销售行为征收，不宜对非营业性的单位和个人转让房产的行为征收。
⒋所得税
所得税的征收依据是《中华人民共和国个人所得税》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，目前投资股票二级市场的收入不征所得税，是从投资的高风险来考虑的。对于转让房产所得，基于投资房地产风险也比较高，似也应降低所得税。所得税的主要功能要调节个人收入差距，缓解社会分配不公的矛盾，对于转让房产取得所得的中低度收入者，应当少征或不征所得税。对于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％计征，显然过于粗糙。出租量大的，其维修、折旧应扣除额也应加大，何况，有些投资者通过贷款来购房，然后进行投资租赁，租金所得还应扣除支付银行的利息，一律按元扣除，显失公平。
⒌土地增值税
土地增值税的征收依据的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，年月日起施行。条例第一条规定：转让房地产取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。从条例的全文看，它调整的行为主要是房地产开发企业的开发经营行为。财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》十二条规定，个人转让原自用住宅，凡居住满五年的免征土地征值税，居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；年的号文件规定，暂免征收个人转让普通住宅的土地增值税。这些也都表明主要征收对象是房地产开发企业。笔者认为，非房地产开发经营单位和个人转让房产，均不应征收土地增值税，增值部分可并入所得征收所得税。
四、对现行房地产交易税收制度改革的几点建议
众成员国中，尽管不动产的税制各不相同，但主体税种均由三大类型组成。（）不动产取得税（）不动产保有税（）不动产流转税。美国的税制对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，在财产税项下，税基是评估值的－％，税率大约平均为－％。它可归类于不动产保有税，相当于我国的房产税。根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别征交易税、遗产赠与税和所得税。交易税在房地产买卖时征收，税率约％；它可归类于不动产取得税，相当于我国的契税。所得税，对房地产的出租收入和房地产出售所获得的差价应征收所得税。遗产赠与税，不动产作为遗产或被赠与时才征收。该二种税可归类于流转税。我国现行税收制度中，关于房地产流转的税种远比这复杂得多。笔者认为，中国即将加入，入世以后，会有更多的外资投入我国的房地产市场，投资领域除房地产开发经营领域外，投资二级市场买卖租赁也会大量增多。要对现行房地产交易税收制度进行改革，构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系。要改变目前的限制流通的做法，降低流通环节的交易税负，激活市场，促进流通，优化资源配置，促进房地产业全面健康发展。年以后有过几次税收政策调整，多只是调整税率，没有涉及税种归并精简，力度太小，应当增大税制改革力度。根据我国实际情况，参照部分成员国房地产税收制度，提出以下几点建议。
⒈简化流通环节税种，提高办事效率。
目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税（内资单位购房仍暂保留征收固定资产投资方向调节税。）
⒉降低流通环节税率，促进流通
降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取％，非住宅取％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。
⒊全面开征房产税
为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取％左右，逐步过渡到与非住宅相同。税率为房地产价值。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受－平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。全面开征房产税后，城镇土地使用税应作相应调整，以避免重复征税。
⒋开征遗产税和赠与税，调整社会分配不均。
房产继承或赠与，均比照房地产取得税的有关规定，对房产承受人征收遗产税和赠与税，同时对房产承受人征收所得税。税基为房产的评估价值，税率及起征点应广泛听取各界意见后确定。
⒌税制改革后，中央与地方的税收分成比例，可根据现行税收制度中各税种的实际分成比例加权平均确定。
附表：我国现行房地产交易税收一览表
税种计税依据纳税人税率征税依据文件时间
房产税房屋价值或租金房产所有人从价：按房产原值扣房产税条例
按一定比例扣除除－％后的
后的余额％；从租：租金的
％
土地增转让房地产所取转让、出租房地增值额未超过％：土地增值税
值税得的增值额产并取得收入的％；－％：条例
单位和个人％；－％：
％；超过％：
契税房地产价格转移房地产的承－％契税条例
受单位和个人
印花税房地产购销、转订立房地产购销商品房交易％印花税条例
移、租赁合同金、转移、租赁合二手房交易％
额同的单位或个人房屋租赁％
固定资投资项目实际完固定资产投资的％－％固定资产投
产投资成投资额单位和个人（三个人购买住宅免征资方面调节
方向调资企业除外）条例
节税
营业税转让土地使用权转让土地使用权营业税条例
和销售不动产价和销售不动产的
值额单位和个人
企业所房地产出租、转内资企业企业所得税
得税让收入减去准予条例，
扣除项目后的所
得额
个人所房地产出租、转中国境内取得房个人所得税
得税让收入减去准予地产出租、转让法
手握一滴水范文2
(一)房地产税收的内涵及目标
1.房地产税收调控工具｡房地产税收政策是调控房地产业的政策工具,目前我国房地产税收体系中有11个相关税种,主要分为两类:一类是直接针对房地产而设置的税种,如房产税､土地增值税､城镇土地使用税､耕地占用税和契税;另一类是与房地产相关的税种,如营业税､所得税和城市建设维护税(见表1)｡
房地产税收政策与行政调控手段相比,具有规范性､灵活性､基础性等特点,而且影响面比较宽｡可以从供求两个方面实现宏观调控的目的｡对于供给方面,可以提高房地产开发与经营阶段的成本,如土地增值税､土地使用税等;对于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打击投机性房产交易｡税收调控与调控供应结构､金融信贷限制等调控手段相比也有其明显的优点,首先可以做到精确“打击”,在压制房地产投机需求的同时,尽量使其他行业受到较小影响,同时税收管理执行部门与房地产行业没有直接的利益关系,税收政策也相对容易得到贯彻实施｡
2.调控目标｡政府对房地产课税,目的主要包括增加政府收入､经济增长､物价稳定､收入均等和产业结构调整等｡根据丁伯根法则, 在不违反边界条件下当工具数大于或等于目标数,才能保证政策目标的实现｡由于政策目标呈现多元化,会出现目标之间的不相容｡房地产政策目标之间的冲突一是经济增长和物价稳定的矛盾,体现在当房地产行业处于高涨时期,房价高涨,为吸引大量社会投资进入房地产行业以及相关行业,银行信贷规模迅速扩大,于是出现物价上涨和通货膨胀｡而为了控制通货膨胀,货币当局紧缩银根,在建工程停工或半停工,经济增长速度开始下降,同时,由于房价过高超过社会购买能力,市场出现供过于求,房价开始下跌,物价趋于稳定｡二是经济增长和收入均等的矛盾｡为了加快住房销售,有关部门会采取各种政策鼓励购房,但大量优惠政策又会导致高收入者凭借自己经济实力和优惠政策大量从事房地产投资､投机,致使房产两极分化严重,间接影响普通百姓的住房需求｡[1]这两对矛盾在2004-2008年房地产运行周期中表现得非常突出｡
(二)回顾近年来我国房地产税收的调控政策
2005年以来,针对房地产投资规模过大和部分城市房地产市场价格上涨过快的问题,国家对房地产投资实施了一系列的宏观调控,其中,房地产税收政策和征管方式也进行了多项调整和规范｡其主要措施有:对营业税征收的3次调整,对个人住宅转手交易所得征收个人所得税,对房地产税收实行“一体化”征收管理办法,提高城镇土地使用税的征收标准和对房地产开发企业清算征收土地增值税｡具体来看:
第一,对房地产开发环节的税收调整,通过引导投资导向来调节供给｡比如2006年规定将房地产开发企业所得税按预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率征收,并且按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房｡这项政策的主要目的是合理引导投资导向,不鼓励资金再进入房地产市场,同时也显示出调控政策针对住房供应结构的引导｡2007年规定房地产开发企业土地增值税实行清算式缴纳,取代以"预征"为主的缴纳法,这项政策使土地增值税恢复到房地产开发企业原有的应缴纳的税负水平,对压缩房地产开发企业利润空间有较大作用｡
第二,对房地产交易环节的税收调整,通过控制和引导需求来实现｡比如2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》,规定从2006年6月1日起,对购买住房
二､房地产税收调控对房地产价格的影响
(一)理论分析
1.以房地产供给为核心的传导机制｡目前,我国采取的税收政策有三项都是作用于供给者的,直接对卖房人征收营业税､个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税｡它的影响是:当政府对卖方增加税收时,直接提高了供给者的成本,在其他条件不变的情况下,供给者为了取得与征税前相同的利润,会将税收成本加在出售的价格上向需求方,即购买者索要更高的价格｡这样导致了供给曲线的左移,形成新的市场均衡点｡在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高,同时市场数量的减少｡由此可见,税收政策从供给方对房地产市场调控的影响最可能的结果是引起房地产价格的进一步提高,而房地产的供给数量有可能减少｡这样,我国目前的房地产税收政策对抑制房价增长的效应是有限的,但对控制房地产规模扩张可能有一定作用｡
2.以房地产需求为核心的传导机制｡对供给方征税时,往往会引起税负向消费者转嫁,尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的｡而向需求方征税税负几乎是不可转嫁的,这样税收不直接反映在房屋价格上,即房屋价格不会因为对需求方征税而上涨｡需求方税负的增加可能会引起需求下降,从而导致需求和供给的减少,这样可能会达到房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标[2]｡
(二)实证分析
2005年以来的房地产税收政策调整虽然取得了一定的成效,但与人们的预期还有很大差距,房价总体上呈现快速上升的趋势,虽然这种势头在2008年有所减缓,但并没有得到遏制｡以海南省为例,2004-2008年间,海南省房地产销售绝对价格逐年增长,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;从海口市房地产销售价格同比增长指数来看,商品房和新建房同比一直呈上升趋势,虽然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房变动呈稳定增长态势(见图1)｡
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的,单从税收政策的调控来讲,主要有几个原因｡
1.税收政策调控主要作用于供给方｡从我国房地产市场的供求状况来看,在房地产的开发和销售环节征税,只会提高房地产的价格,而不会降低开发商的利润,也不会对房地产商品的供给产生影响,反而使房地产的投资性需求上升｡
2.税收政策对新房交易缺乏应对措施｡税收政策的着力点主要是放在了房地产的二手房转让交易环节｡限制二手房的交易具有双重的作用:一是减少投机炒作,有利于抑制投机;二是增加二手房的囤积而减少房屋的供给,加剧了新房市场的供求矛盾,推动新房价格的上涨｡
3.租､税､费体系混乱｡租､税､费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显,但在实践中,以税代租､以费改税､以税带费､以费挤税的现象十分普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能｡目前,我国涉及房地产税收占房地产开发成本比例约占10%,而各类收费却占到41%,这严重影响了房地产税收政策的顺利传导,严重阻碍了政府通过税收对房地产市场的调控｡
三､房地产税收调控对房地产业税收影响
(一)积极影响:增加了房地产税收收入
1.房地产税收快速增长,地方税收贡献能力和实现能力增强｡2004年以来,随着房地产业快速发展,与之相关的税收已成为地方税收收入的重要来源｡根据税务部门统计,2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率 为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率｡房地产税收占全省地方税收收入比重逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%｡同时,从行业税收实现能力(每百元增加值实现的税收总收入)来看,房地产税收实现能力逐年增强,从2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(见表3)｡
2.房地产税收弹性系数和协调系数较高｡从近年来房地产税收对房地产业增加值和房地产投资的弹性系数来看,海南省房地产税收增长高于经济总体增长｡除2006年房地产税收超常增长外,其余年份的房地产税收对房地产增加值弹性都大于1,均富有弹性｡2004-2008年,房地产税收对房地产业增加值(剔除2006年)和房地产投资的平均弹性分别为4.68和1.32,呈超经济增长现象(见表4)｡
从房地产税收协调系数(产业税收比重/产业GDP比重)看,海南房地产税收贡献也高于经济贡献,2004-2008年房地产税收协调系数平均为2.75(见表5)｡
3.房地产主要税种受政策调控影响较大｡我们以税收政策调整的主力房地产营业税､房地产企业所得税､城镇土地使用税､契税和土地增值税为例,分析政策的影响｡可以看出,城镇土地使用税税收政策效应最为明显,在2008年提高征收标准后增长迅猛,2008年一年征收额是2004-2007年征收额之和的2.52倍｡而土地增值税政策效应也较为显著,2004-2007年,财政部､国家税务总局多次下文敦促地方加强土地增值税征管,故其收入节节攀升,在2007年由“预征”改为“实际清算式”后,实现额上升至3亿元,而在2008年房地产市场下行和“个人销售住房可以免征土地增值税”的政策影响下,增速开始放缓｡房地产企业所得税在2006年“将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率”政策影响下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地产企业所得税增长主要是由于2007年房地产市场热,房地产企业大幅盈利在2008年汇算清缴上年税收｡
相对城镇土地使用税､土地增值税和企业所得税,契税和房地产营业税的政策效应对税收完成的影响相对小一些｡契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额,我国对房地产开发企业在取得土地时要缴纳3%-5%的契税,而契税税收政策的调整仅在2008年11月份实行“个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一降低到1%”,所以政策调整效应还未完全释放｡由于销售房地产营业税占到房地产营业税比重达到80%-90%,房地产营业税的增减主要受到房地产市场销售的影响,而对房地产营业税的税收调节政策主要集中在二手房转让环节,所以对房地产营业税影响并不大(见表6)｡
(二)局限性:房地产税收整体格局未变
可以看到,2004-2008年我国的房地产税收调控只是在现有的税种上变更税率或征管方式,并没有涉及到深层次的房地产税收体系的改变,使得房地产税收的实现仍然有其固有的局限性｡
1.在总量上,房地产税收占地方财政收入比重仍较小｡房地产税收被西方发达国家作为地方的主要税种,美国的房地产税收一般要占地方财政收入的50%-80%｡近年来,我国房地产税收在地方财政收入中比重也呈上涨趋势,但相比而言,房地产税收在地方财政收入中占的比重仍较小｡海南省2004-2008年房地产地方税收占地方税收收入比例平均为20.56%,房地产的资源性要素作用没有得到应有的重视,使得房地产税收对经济的调控作用仍显不足｡
2.房地产税收波动较大,增长缺乏可持续｡海南省房地产从2006年下半年开始升温,房地产税收在2007年增长到达顶峰,2007年1月､2月呈现开门红,达到了180.8%和172.46%的高增速,随后各月也基本保持100%以上的增长,2007年全年实现90.77%的增长｡这种增长一直延续到2008年第三季度,第四季度随着房地产市场疲软房地产税收开始急剧下降,到2009年2月,房地产税收已呈现负增长｡房地产税收受制于宏观环境的影响因素太大,房地产税收增长缺乏后劲,也可从房地产税收对房地产增加值弹性系数逐年下降得到证明(见图2)｡
3.从结构上看,房地产领域税赋结构仍不合理,重流转､轻保有｡房地产保有环节的税收目前只有城镇土地使用税和房产税,与房地产转让税率和收益税率相比较,保有税率较低,造成土地的供给不足进而影响市场的正常运行｡从数据来看,两税各年数额基本平稳,并没有随着房地产市场的波动而波动,涉及两税的政策性调整也很少,除2008年城镇土地使用税因为政策因素大涨外,2004-2008年两税所占房地产税收的比重分别为9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趋势,平均占比仅为7.17%(见表7)｡
四､进一步完善房地产税收调控政策的对策建议
(一)短期政策调整:着力发挥税收对房地产需求的调控作用
应充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用,控制房地产市场的投资需求｡当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求,在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策,鼓励消费性需求,抑制投资性需求｡在消费环节,可对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策,还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策｡在保有环节,首先要改变房产税和城镇土地使用税的计税依据,按房地产评估价值作为计税依据,以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平;其次,要对居民的投资性购房征收较高的房产税和城镇土地使用税和耕地占用税,提高其保有成本,降低其预期收益,从而抑制过高的投资性需求,促进房地产市场健康发展[3]｡
(二)长期政策调整:逐步将房地产税收重点由供给方征税转向需求方征税
按照征税环节的不同,可分为三个部分构建我国的房地产税收体系,即房地产取得税类､房地产转让税类､房地产保有税类(见表8)｡目前我国房地产在税种设计上缺乏系统性的考虑,使得某些环节存在税种之间交叉重叠,产生重复征税的现象｡改革的主要目标:征税环节后移,大幅度提高房地产保有环节和取得环节的税负水平,适当减轻交易环节税收｡[4]
1.房地产取得环节｡主要涉及耕地占用税和契税,税收调整一是提高耕地占用税税率｡建议对耕地进行测量,合理确定计税依据,改“从量计征”为“从价计征”,以体现耕地质量等级和物价水平的变动｡二是扩大契税征收范围,提高契税征收水平,取消对房地产交易产权交易征收印花税的规定,避免重复征税｡
2.房地产交易环节｡一是取消房产税和城镇土地使用税,由物业税代替｡现行税制中对房产从价或从租计税,对土地从量计税,对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税,又按房屋所占土地面积征收了土地使用税｡所以可由物业税代替｡二是逐步取消土地增值税,由于土地增值税没有反映地价的动态变化,计征繁琐,征收效果差,建议将土地增值所得并入一般所得计征所得税｡三是完善企业所得税和个人所得税,税率根据所转让房地产持有时间的长短有所区分,时间越长税率越低,导致房地产短期投机行为｡
3.房地产保有环节｡对土地､房产开征统一的物业税,计税依据以各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格水平确定,为了避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,由营业税､所得税来调整｡征收物业税使养房成本提高,会减少人们购买两套以上房子的需求,进而使房价下降｡养房成本高,房屋拥有者会考虑将多余的住房卖出,增加供给｡或考虑将房子出租以弥补养房的成本,增加出租量｡同时,物业税归属地方税种,有利于调动地方财政积极性｡开征物业税应循序渐进,首先对生产､经营性房地产实施新的物业税,同时废除原相关的房地产税;然后适时对非生产性､非经营性的高档居民住宅开征物业税;最后扩展到对所有非生产性､非经营性的居民住宅全面开征物业税｡
4.房地产租赁阶段｡房地产税收改革不能仅限于持有环节和交易环节,可以对房屋租赁､廉租房､经济适用房等制定相关的税收优惠政策｡目前,税收政策没有向租房倾斜,而地下出租又使征税变得十分困难,政府可以借鉴香港的做法,联合水电､煤气加强征缴力度,出台税收优惠,这样可逐步改变人们的住房需求弹性,购买者寻找到替代品,不买房就会选择租房,引导人们进行租房消费｡
(三)完善房地产相关配套制度,促进税收改革
房地产税收改革牵动着各方利益,单靠税务部门是难以完成的,需要由中央政府和地方政府统一协调好各个部门才能完成｡一是完善房地产登记制度,包括核查土地,进行土地清查,建立土地位置､权属及面积台账;强化房地产产权登记,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度｡二是建立房地产估价制度,包括建立评估机构,探索评估方法,培养评估人员等｡三是完善房地产定价制度,实行房地产交易价格申报制度｡四是规范土地市场,加强政府对土地供应的调控｡五是尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统,为科学征税提供依据｡
参考文献:
[1]龚春荣.中国房地产税收政策[J].上海房地,2008,(6).
[2]翟晓强.房地产税收政策的传导机制分析[J].黑龙江对外经贸,2008,(11).
手握一滴水范文3
感动的来源是我们的感官，眼耳鼻舌身加上触觉和压觉。如果封闭了我们的感官，就戮杀了感动的根，当然也就看不到感动的芽和感动的果了。感官是一群懒惰的小精灵，同样的事物经历多了，感官就麻痹松懈了。现代社会五光十色瞬息万变，感官更像被塞进太多脂肪的孩子，变得厌食和疲沓。如今人渐渐丧失了感动的能力，感动闪现的瞬间越来越短，感动扩散的涟漪越来越淡。因为稀缺，感动变成了奢侈品。很多人无法享受感动，于是他们反过来讥讽感动，谄笑感动，把感动和理性对立起来，将感动打入了盲目和幼稚的泥沼之中。
感动是一种幸福。在物欲横流的尘垢中，顽强闪现着钻石的瑰彩。当我们为古树下的一株小草决不自惭形秽，而是昂首挺胸成长而感动的时刻，其实我们想到的是人的尊严。我上小学的时候，在一次考试中，得到了有生以来最差的分数。万念俱灰之时，我看到一只蜘蛛锲而不舍地在织补它残破的网。它已经失败了三次，一次是因为风，一次是因为比它的网要凶猛百倍的鸟，第三次是因为我恶作剧的手。蜘蛛把它的破坏者感动了，风改了道，鸟儿不再飞过，我把百无聊赖的手握成了拳。我知道自己可以如同它那样，用努力和坚忍弥补天灾人祸，重新纺出梦想。我也曾在藏北雪原仰望浩渺星空而泪流满面，一种博大的感动类似天毯，自九天而下裹挟全身。银河如此浩瀚，在我浅淡生命之前无数年代，它们就已存在，在我生命之后无数年代，它们也依然存在。那么，我的存在又有什么意义呢？在这个惶然的瞬间，我被存在而感动，决心要对得起这稍纵即逝的生命。
我喜欢常常感动的女人，不论那感动我们的起因，是一瓣花还是一滴水，是一个旋动的笑颜还是一缕苍老的白发，是一本举足轻重的证书还是片言只语的旧笺……引发感动的导火索，也许举不胜举，可以有形，也可以是无所不在的氛围和若隐若现的天籁。感动可以骑着任何颜色的羽毛，在清晨或是深夜，不打招呼地就进入了心灵的客厅，在那里和我们的灵魂倾谈。
珍惜我们的感动，就是珍惜了生命的零件。在感动中我们耳濡目染，不由自主地逼近那些曾经感动过我们的灵魂。也许有一天，我们也在无意间成了感动的小小源头，淙淙地流向了另一个渴望感动的双眸。
美点赏析
感动，感情动起来，多么直白朴实的解释。从什么时候起我们封闭了自己的感官，切断了自己感动的心弦，变得冷淡、冷漠？
感动是一种心态。当你对美丽视而不见时，你感受不到春天小草萌生的新芽，你感受不到夏天朵朵灿烂的葵花向日，你感受不到秋天累累硕果压枝低，你感受不到冬天晶莹的雪花飘舞。能被感动，是一种心态，拾起感动，我们的心便不再枯涩。感动使我们变得清纯率真，变得清洁明亮，变得丰富广博。
感动是一份热情。作者说：“我喜欢常常感动的女人，不论那感动我们的起因，是一瓣花还是一滴水……”是啊，只要你还能被感动，你就不至于丧失良知和天性，你就会充满激情地去面对明天那轮崭新的太阳。
手握一滴水范文4
学会了痞子的修行，学会了，不讲人情，不讲面子，不谈论什么尊严，学会了流氓的学问，只会谈论利润，想象天真的无本生意，念着世界上免费的午餐，学会了无赖的智慧。盘算着做吃山高，经营着空手套白狼。
学会瞎子的心理学问，让我知道，肉眼只能看到表面，内心观沧海才能多一点理解，多一点知识，因为世界上有着太多的不确定，只能用心去看，用思维去判断，才能多一点观察，多一点明白，不能去盲目的做决定，不能不假思索的去下定论。
学会聋子的才能，让我知道，有些事可以当做回忆，一些事要一笔勾销，不要去理会太多的麻烦和错乱，只要安心的问候自己，把一些值得回忆的藏到心中，就算到老年的时候，再怎么的穷，再怎么的没有财富，就算是没有朋友，但是自己还有一本回忆录。
学会哑巴的能力，说着该说的，想着该想的，虽然不能去表达一些，但是可以去做一些事情去描述一切，让自己的朋友和亲人知道，世界上并非什么事情都非得用话语来描述，其实用行动也可以，去描述亲情，去写下爱情，去记录友情。
看透了神仙，让我知道，什么叫特殊能力，什么是点石成金，什么是一句话能开万条路，什么人能解千道迷，步落尘世，只为有缘人，闯进沧海，只为识别一滴水。
理解了小鬼，让我领悟，机灵的组合，敏感的应对，思维的调整，周旋的判断，路上的欢乐，心中的快乐，不问黑，不理明，不识阴阳两相隔。
注视了人群，学得了，冷眼相对，悲语交加，真的也好，假的也妙，无虚无实，贪婪一时，纵横一世，不识自己不识外，只等双手握清风，平凡一秒，快乐一生，即无遗憾也无怨。回忆录写在了昨天，把无声无息写在了明天，把一点一滴的面对讲述在今天。
天文学家让我学会，纵横星坛，观望月外，守护黎明，保护夜景，查无形之中，看无影之时，明人中乱变，识沧海楼层，辨心中隐私，解无为之行。
手握一滴水范文5
感动最望文生义最平直的解释就是——感情动起来了。你的眼睛会蒸腾出温热的霞光，你的听觉会察觉远古的微响，你的内心像有一只毛茸茸的小松鼠越过，它纤细而奔跑的影子惊扰你思维的树叶久久还在曳动。你的手会不由自主地出汗，好像无意中捡到了天堂的房卡，你的足弓会轻轻地弹起，似乎想如赤脚的祖先一般迅跑在高原……
感动的来源是我们的感官，眼耳鼻舌身加上触觉和压觉。如果封闭了我们的感官，就戮杀了感动的根，当然也就看不到感动的芽和感动的果了。感官是一群懒惰的小精灵，同样的事物经历多了，感官就麻痹松懈了。现代社会五光十色瞬息万变，感官更像被塞进太多脂肪的孩子，变得厌食和疲沓。如今人渐渐丧失了感动的能力，感动闪现的瞬间越来越短，感动扩散的涟漪越来越淡。因为稀缺，感动变成了奢侈品。很多人无法享受感动，于是他们反过来讥讽感动，谄笑感动，把感动和理性对立起来，将感动打入了盲目和幼稚的泥沼之中。
感动是一种幸福。在物欲横流的尘垢中，顽强闪现着钻石的瑰彩。当我们为古树下的一株小草决不自惭形秽，而是昂首挺胸成长而感动的时刻，其实我们想到的是人的尊严。我上小学的时候，在一次考试中，得到了有生以来最差的分数。万念俱灰之时，我看到一只蜘蛛锲而不舍地在织补它残破的网。它已经失败了三次，一次是因为风，一次是因为比它的网要凶猛百倍的鸟，第三次是因为我恶作剧的手。蜘蛛把它的破坏者感动了，风改了道，鸟儿不再飞过，我把百无聊赖的手握成了拳。我知道自己可以如同它那样，用努力和坚忍弥补天灾人祸，重新纺出梦想。我也曾在藏北雪原仰望浩渺星空而泪流满面，一种博大的感动类似天毯，自九天而下裹挟全身。银河如此浩瀚，在我浅淡生命之前无数年代，它们就已存在，在我生命之后无数年代，它们也依然存在。那么，我的存在又有什么意义呢？在这个惶然的瞬间，我被存在而感动，决心要对得起这稍纵即逝的生命。
手握一滴水范文6
当苏武牧羊的故事在大江南北开花
当岳飞的满江红写满忠诚
当文天祥的正气歌震撼人心
当林则徐的销烟一举叫洋人胆战心惊
当吉鸿昌的“我是中国人”在海外掷地有声
我们骄傲
我们自豪
巍巍珠穆朗玛兴奋地沸腾
浩浩长江卷起激动的浪涛
我们伟大的祖国搭上改革的快车
与时代一起奔跑
即使我们是一滴水
也深深眷恋小溪
即使我们是一棵草
也深深热爱九百六十万平方公里的每一寸土地
神州大地一十三亿人民
你们就是那清澈的江水
你们就是那朴实的大地
我们深深地爱着你
人民啊
您的需求就是我们的目的
人民啊
您的意见就是我们的真理
人民啊
为了你们
我们将改革的火炬高高擎起
为了你们
我们将与时俱进
奋斗不息
我们必须以崭新的形象
和你们心连在一块
手握在一起
愚昧总与落后联姻
科学总与飞腾为侣
我们早已插上科学的翅膀
我们早已告别无知的世纪
我们叩开知识的大门
孜孜以求成功的奥秘
电脑前鼠标轻点
点出致富大潮滚滚来
国际领域中纵横捭阖
地位蒸蒸日上直叫华夏子孙笑开怀
我们在书山中跋涉
知识的魅力如星光灿烂
我们在市场中探求
一个个合作项目如宝石耀眼
我们坐着神五前进
我们坐着神六升腾
我们与科技女神同行
没有绿叶花不开
没有馅饼从天来
航船犁出万里浪
蜜蜂酿蜜采花忙
看我中华大地人
辛勤劳动铸辉煌
夜已阑珊
一灯如豆
我们翻译发展的蓝图
骄阳似火
我们把科技书籍送到地头
多少个夜晚
多少个白昼
我们废寝忘食
为了丰收的喜悦写满额头
我们有十三亿颗向上的心灵
我们拧成一股坚强的缆绳
分开我们张扬个性
合拢我们众志成城
团结是我们的力量之源
互助是我们发展的根本
为了龙的战舰永不沉没
我们风雨同舟
斩浪前行
踏踏实实做事
光明磊落做人
把诚实写进工作日志
把守信镌刻在心的底层
把义字写得像高山一样雄浑
把利字看得比鸿毛还轻
用诚实守信的砝码
撑起人心永恒的天平
珍珠的美丽源于沙砾的围困
杜鹃的绚烂充满血雨的滋润
当有人藐视法律
向我们放起唇枪舌剑
我们像泰山一样镇定
我们像阳光一样温情
但是我们必须利剑出鞘
将一切腐朽与丑恶消除殆尽
捍卫法律的神圣
我们心中呼喊着七个大字
永保人民的安宁
星星快要散落天际
我们顶着残月往家赶
曙光还没有跃出地平线
我们早早上班
艰苦奋斗铸就了我们强劲的臂弯
不懈工作描绘我们幸福的笑脸
今天的中国辉煌无比
明天的中国灿烂无限
八荣八耻是不灭的明灯
八荣八耻是生命的航线
让我们高声朗诵
以热爱祖国为荣
以危害祖国为耻
以服务人民为荣
以背离人民为耻
以崇尚科学为荣
以愚昧无知为耻
以辛勤劳动为荣
以好逸恶劳为耻
以团结互助为荣
以损人利已为耻
以诚实守信为荣
以见利忘义为耻
以遵纪守法为荣
以违法乱纪为耻
以艰苦奋斗为荣
以骄奢逸为耻
将社会主义荣辱观坚持到底