投资回报率范例6篇

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投资回报率

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广告投资回报率是个老生常谈却常说常新的话题。前些年那样通过大量投放广告即可获得巨额回报的好日子已经过去,如今,企业不得不更加理性地盘算自己的广告支出。如何有效地提高广告回报率就是多方共同努力的一个重要目标。2009年12月4日,在《广告主》杂志举办的“2009中国广告主峰会”上,宛西制药市场总监杨玉奇、河北卫视广告部主任张超、鲁花集团品牌总监初志恒、金丝猴食品有限公司广告部总监张波与《广告主》杂志主编刘再兴一起就这一话题做了深入交流。

指标

众人首先剖析了目前广告投资回报率的现状。宛西制药市场总监杨玉奇认为,目前的广告投资回报率仍然无法量化。虽然有两种常规的测算,一是收视率和千人成本,能够评估广告投放是否合理、有效,另一个是以销售额来评估广告投入的短期效果。然而,以前1000万的广告投放能带来5000万的销售力,但现在未必做得到。而且,广告对于销量之外的品牌影响力也是潜移默化的。张波则补充道,投资回报率更深层次的意义在于增加品牌的抗风险能力。

鲁花集团的市场总监初志恒举了奥运会射击名将埃蒙思的故事,埃蒙思每每在最后一枪脱靶,与冠军失之交臂。这与现在众多广告主的处境是一样的。广告其实是功利的,广告主非常看重投资回报率。但是,正如中国的股市一样,中国的广告投放回报率也让广告主们看不清。

河北卫视广告部主任张超则提醒广告主,不能简单地以销售力来衡量广告回报率,回报率包含着很多未知因素。不能只看重销量,应该寻找投资、创新、求变之间的联系,寻找性价比、接触频次、收视率、受众群体等多方面的结合点。

创新

央视招标再创新高在一定程度上折射出了媒介价格与品质之间的不对等,张超认为,事实上,近几年来,电视媒体在创新求变上做了很多努力,给了广告主更多选择机会,寻找尽可能适合自己、性价比又高的媒介来做传播,但广告主在这方面仍有可以提升的空间,比如影视剧中越来越常出现的植入式广告,就是可以尝试的新传播方式。

初志恒也认为,如何寻找到契合点与消费者直接沟通是广告主们最为关注的。现在越来越多的植入广告,就是广告主寻找可持续、可监控、与消费者直接沟通的媒介形式,鲁花近期就与山东卫视的新栏目《生活好滋味》合作,在节目中进行深度的广告植入。其实与企业的产品细分一样,媒介也完全可以通过不同栏目的打造,为广告主创造更多的机会。双方的合作空间非常大。

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1.1创业投资的特点

我国创业投资在发展的过程中会受到中国整体环境的影响,具备了中国特色,其主要以国家政府为主导,尤其是投资公司相当大一部分是政府投资建立的,在进行创业投资的过程中,政府部门也会根据实际的情况提供相应的帮助。创业投资的发展历程需要政府的参与,但并不能一直由政府进行管理,还需要民间的资金进行投入。外资企业的参与度很高,其依仗自身经验和科技优势对中国创业投资有很强的冲击,对中国市场的看重也为中国带来了很多好处,尤其是管理经验和运行技巧方面。我国的创业投资还主要集中在后期,很多资金来源对风险的惧怕程度很高,都不愿意在创建阶段进行资金的投入。创业投资与实业投资、科技贷款、保值、增殖投资结合紧密,主要进行风险分散。

1.2创业投资存在的主要问题

我国处于创业投资的发展初期,其仍然存在很多问题,政府的支持有限是很大的问题,对于创业的资金投入,国家没有合理有力度的规划。另外外部环境不够完善,资金来源的先对单一,投资规模也是有限的,相对于西方金融业的发达,我国内部运行机构不是很发达,很多环节的不健全直接导致投资的失败,制约和退出机制仍然存在很多问题。

2我国创业投资的回报率及其影响因素

创业投资的回报率作为反应创业投资机构投资绩效的最主要的指标,对其影响因素的研究是很有必要的,尤其是国内对此还缺乏系统的理论研究,根据相关数据的体现,分别对我国国内创业投资机构从业时间、股权性质、资本规模和创业投资机构所在地区的市场发达程度和商业文化等方面进行初步的分析,总结其中对创业投资回报率的影响因素。创业投资回报率的平均回报率是一个不稳定的数据,受到经济周期的影响,其在不同年份是不同的,据相关数据记载,只有在1982年美国创业投资回报率超过20%,其余年份都在20%以下。风险企业一般要经过种子期、初创期、成长期、成熟期等发展阶段。投资时期也可以根据这些进行分类,不同地区对于投资时期喜好程度是不一样的,回报率也不尽相同,投创业投资退出方式中,按照回报率的高低有公开上市、二次出售、并购、风险企业回购、清算几种。另外投资行业、投资初期的投资规模、投资公司管理效率等因素都对投资回报率有影响。

2.1股权性质对创业投资回报率的影响

创业投资单位的股权特性,深受我国国家制度的影响,创业投资在我国的发展初期既受到美国创业投资环境和自身科技经济发展需求的影响,又同时被政府机关出台的相关政策所影响,有很多企业和产业会在政府的大力支持发展迅猛,政府控股的公司更是受到国家的特殊影响,据统计,2003年的中国创业投资机构中有超过50%的国有或者是国家参与的投资项目,其他私有控股项目也有相当一部分有国有背景。作为社会主义国家,我国面对经济问题时,很多时候会采用宏观调控的方法,兼顾产业发展和经济利益,相对比下,非国有控股企业的发展更加趋于市场化,其经济效益更好,也拥有更加完善的激励机制,基于相关的企业理论,不同的激励约束应当对创业投资机的绩效产生重要影响,这也是对创业投资回报率影响的关键因素。

2.2资本规模对创业投资回报率的影响

创业投资机构的资本规模是对应项目资本运营业绩的关键指标,它是资本运营效率优劣评价有很重要的影响,投资业绩优的才能在市场上获得更多的资金支持,从而积极促进相关企业和产业的发展,资本投资规模的增大对于优质投资的吸引是很明显的,相关的人才也会蜂拥而至,这样就会继续得到好的项目,有助于风险企业的价值增值。

2.3地区商业文化和市场发达程度对创业投资回报率的影响

区域上的集聚是创业投资机构比较看重的一点,投资企业在地理位置上较为临近非常有利于资金的管理。根据相关数据统计,美国投资市场额中,加利福尼亚占据了45%,主要集中在科技园区的硅谷,马萨诸塞州中的128公路的繁荣运输业吸引了大量的投资,使其紧随加州排名第二,其中长期以来形成的复杂社会关系网络深深影响着创业投资,硅谷中的大量高科技公司组成一定的群体,其提供高科技产品和服务,不断发展的关系网络使其发展快速,逐步形成了相对稳定的信息交流集团,这对投资的回报率有积极的影响。习惯和文化对人类的思维有很重要的改变,在商业化中也是如此,经济和文化较发达地区对投资者的吸引力更大,其中的投资者经验更加丰富,更能完成较优的资本投资。对于中国来说,上海和北京就是投资者的天堂,技术和资金的充足使这两个城市拥有得天独厚的优势,其创业投资的回报率也相对其他地区更加高,资金的投资结构也更加合理。

3结束语

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毫无疑问，在衡量标准方面，确定营销投入指标要比产出指标容易得多。例如， “营销花费”是经常被提及的标准，营销成败与否，这个前置标准显然非常重要。然而，MROI衡量的复杂性在于，产出与营销花费之间有个迟滞期，而一些非营销可控的因素也会对产出产生影响。尽管如此，在销售量、净利润之外，品牌忠诚度、满意度仍然是衡量MROI的一个重要指标。

指标分级考量是衡量MROI的一个重要视角。一级指标是核心市场的财务表现，二级指标是品牌吸引力、忠诚度等需求拉动因素，三级指标是对品牌接触点体验的考量，四级指标是市场活动、投资方面的考量。对于战略性营销投资而言，这些互相影响的指标在衡量长期投资回报率方面都有关键作用。比方说，要发起一场品牌重塑运动，第一个阶段可以衡量的可能只有品牌接触点的体验，第二个阶段才可以衡量因为品牌观念的改变而引起的品牌需求拉动因素的变化，最后一个阶段才会用品牌市场份额、销量和利润率等指标来评估MROI。显然，要求营销投资决策者在前面两个阶段就对营销投资回报率做个明确交代是不合适的，而要求其对二、三级指标做个说明则是合情合理的。

跨部门思考是评估MROI的第二个有益视角。一定程度上说，营销投资回报率的好坏好像只与营销部门的表现相关。一些企业的营销部门甚至没有把销售部门包含在内。然而，营销是企业所有部门员工的事情，越来越多的企业意识到吸引顾客、维持顾客关系，建造顾客忠诚这些营销目标的实现确与企业多个职能部门的表现紧密相关。顾客体验的好坏与广告、促销、企业网站、销售终端、销售员、产品、顾客服务、社区关系等众多品牌接触点的表现紧密相关，显然，太多的企业部门与营销投资决策相关，它们都应该纳入衡量MROI的范围之内。没有哪一个部门能对市场份额、销量、净利润这样的高级衡量指标单独负责。分级衡量营销投资回报率在此又一次体现出了它的优越性。例如，顾客服务部门对声音识别系统的投资回报率可以在对电话服务中心顾客满意度的调研中得到，而顾客满意度又会对顾客忠诚度及保留率、企业净利润产生影响。因此，这项顾客服务技术的投资回报率在利润维持不变甚至下降时也能够清晰地体现出来。

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【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率

2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。

目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。

1.小户型的界定

1.1 小户型的概念

对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。

1.2 小户型与其它房型的区别

目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。

小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。

2.小户型在房产市场崛起的原因

在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。

投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。

计算条件：

（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；

（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；

（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。

按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。

业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。

3.影响小户型投资决策的因素

需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。

房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。

4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用

4.1 方法介绍

价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。

投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。

4.2 投资决策实例

选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。

张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：

A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。

房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。

图1 A房结构图

图2 B房结构图

C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。

图3 C房结构图

4.2.1 主要评价指标的确定

确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。

4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序

（1）计算各房型功能指数

各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。

（2）计算各房型价值指数

各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。

以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。

租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投资组合

已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。

通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。

分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：

（1）投资方案1

投资回报率（A+B）