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房地产需求范文1
关键词：利率；投资需求；自住需求
中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）14－0079－02
一、引言
中国房地产业在经历了十年的波动之后，在2003年下半年重新快速增长，对国民经济的发展起到了巨大推动作用。但是，同时也造成了目前房地产投资过热，房价居高不下等问题，特别是现阶段国内外学者和专家普遍认为中国的房地产市场存在巨大的泡沫或局部泡沫，有可能造成中国房地产市场的不稳定并危及整体国民经济的良好走势。
利率政策作为一项重要的货币政策宏观调控方式，近年来一直是政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段，自2004年以来，央行共10次上调存贷款基准利率来调控房地产市场。利率对房地产的调控究竟会起到怎样的效果呢？本文将从利率对房地产市场的投资需求和自住需求影响切入，通过利率对房屋需求的影响机制来分析利率的地产市场需求效应，并希望揭示利率调控的特点及效果。
二、利率变动对房地产的投资型需求的影响
房地产投资型需求是指投资者基于对未来房价看涨预期而买入房地产品的行为，这种行为旨在追逐房地产的资本收益。由于受到收入限制，投资者需要利用金融杠杆来突破其预算约束，因而只有当房价上涨带来的利润率高于利率，投资者才有利可图。显而易见的是利率的变动可以通过影响投资者的成本来降低投资因素；另外，利率的上调也会对未来房价产生影响，进而影响投资预期。
Muellbauer和Murphy认为，投资者主要从两个方面获得投机收益：（1）房地产所有者从物业的使用中获得收益，这是假设资本收益的预期为零；（2）房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示房价的构成：
由上式可得出如下结论：
（1）房价由房屋租金水平、银行利率、房屋的风险报酬率、房屋租金增长率及前一期房价的增长率决定。当其他因素不变时，房地产的价格与银行利率成反比，当利率上升时，房地产的价格下降。
（2）利率对房价的影响程度受制于房价对利率的弹性，即与上述多项因素的绝对值相关。
近年来，地产市场的表现也可以印证上述结论，自2004年起央行虽多次上调利率，但各次上调幅度均为0.27个百分点，而近三年来各大城市房价将近翻了一番，即市场的预期涨幅远高于利率的波动，这也就造成了利率调控效应的弱化。
另一方面，利率上调导致的均衡价格和市场房价的差距被扩大，当房价逐步回归理性水平，房价跌幅会更深，对金融经济会造成的破坏会更严重。所以，在我国现阶段将利率作为挤出房地产投资效应的调控工具是具有很大风险的。
三、利率变动对房屋自住型需求的影响
房屋既是投资品也是一种消费品，作为消费品是为了满足消费者的归属感和安全感，对于消费者来说是必需的，所以房屋也符合一般必需品的特点――需求缺乏弹性。同时，房屋产品也具有其特殊性，对于大多数用户来讲，一生中只会消费这种特殊的必需品一次。由于这种商品需要消耗家庭大部分资金和预支未来收入，而且短期内可以通过租房来替代买房给消费者带来的基本效用，所以，短期来看，房屋的需求又是具有较大弹性的。
方程左边表示当利率发生变动时，当期消费量的变动。等式右边第一项是在保持原有效用水平不变的条件下，利率变动对第一期消费数量的影响；第二项是在其它条件不变的情况下，消费者第二期的收入变化对第二期消费数量的影响总额。即利率变动的总效应可以分解为利率变动的替代效应和收入效应之和。
由上述分析可得出以下结论：
（1）对于大部分消费者，即借贷购房者而言，利率上升引起的替代效应和收入效应均减少消费者对住房的即期消费；对于净储蓄购房者替代效应减少即期消费，收入效应增加即期消费。
从房地产市场的实际表现来看，利率的提高的确延缓了不少消费者的购房计划，但由于房屋消费只在短期较具有弹性，如果短期内不能逐步改善房屋供给，住房的刚性需求也会逐步释放。如近年来虽然房价越调越涨，仍有不少具备一定经济实力的消费者高位购房。
四、结语
上述分析表明无论是对于投资型需求还是自住型需求，利率的上调都会起到一定的抑制效果。但是，由于目前房地产市场的非理性上涨，均衡价格和市场价格偏离，导致了利率调控对投资需求的挤出效应弱化。目前，国内地产市场主要表现为供需失调的情况下，投者利用银行低利率投机房产拉动房价上涨。而由于利率变动不仅影响到投资者也会影响自住型消费者购房需求，其上调程度有限，这决定了利率调控的局限性。
参考文献：
[1]刘明，刘斌．利率调控房价的效应分析[J]．上海金融，2005，（11）：14-16．
[2]宋勃，高波．利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析[J]．经济评论，2007，（4）：46-57.
房地产需求范文2
关键词：市场需求；回归分析；预测模型
1 引言
在市场经济条件下，房地产业起着重要的作用。[1]随着我国经济的迅速发展，房地产市场也是一片欣欣向荣，房价处于不断上涨中。在整体经济增长的前提下，房地产市场运行的表现更是超出预期。[2] 2012年年初总理再次强调调控房价政策不放松。影响房价的因素很多，但归根结底，房价取决于市场供求情况。[3]而房价也会反过来影响市场供求。[4]解读国家的宏观政策后，可发现我国现要实现有效有度地遏制房地产行业发展过热，实现经济软着陆。基于上述两点，对房地产市场需求的预测具有十分重要的意义。
2 模型建立和实证研究
通过以上分析，得出影响我国房地产市场需求的可量化的因素为GDP、人均GDP、年人均可支配收入、房地产销售价格、房价收入比、银行住宅五年以上贷款利率、城镇储蓄存款、市区年末总人口。本文采用多元线性回归模型来表示房地产市场需求量与各因素之间的关系，其自变量与因变量的关系可表示为：
其中，X1，X，2，……Xp为自变量，Y为因变量，ε是服从正太分布N（O，δ2）的随机变量，b0， b1， ……bp为待估参数。
线性回归方程的检验方法主要包括模型拟合程度R2检验、方差分析（F检验）、r检验三种检验方法，分别对模型的预测值与观测值的相关系数、线性回归的整体显著性、线性回归中各回归系数的显著性三个方面进行检验。本文参考郑州市统计网的信息，选取郑州市1999-2012年的数据进行实证研究。数据见表1，具体实证部分如下：
年份 房地产销售面积（万） GDP（亿元）） 人均GDP（亿元） 年人均可支配收入（元） 房地产销售价格（元） 房价与家庭收入比值 银行住房五年以上贷款利率（%） 城镇储蓄存款（亿元） 市区年末总人口（万人） 房地产预期价格（元）
1999 75.6 632.934 10091 6148 1481 11.61 4.05 513.53 631.6 1578
2000 184.2 728.4 11227 6458 1883 11.38 4.05 565.78 665.9 1987
2001 143.7 815.8 12149 7266 1969 10.88 4.05 692.78 677.0 2265
2002 163.1 913.9 13394 7772 2029 10.40 4.05 849.57 687.7 2000
2003 269.3 1074.1 15506 8647 2046 10.41 4.05 1048.49 697.7 2156
2004 314.5 1335.2 18995 9667 2098 9.32 4.05 1211.09 708.2 2426
2005 613.7 1660.6 23320 10977 2637 8.79 4.41 1436.08 716 2789
2006 801.8 2007.8 27882 12187 2873 8.51 4.41 1620.75 724.3 3124
2007 1097.9 2486.7 34068 14084 3573 7.80 4.86 1658.71 735.6 4520
2008 699.6 3012.8 40736 16120 5607 6.16 4.86 2067.22 743.6 5789
2009 1198.9 3308.5 44242 17417 4294 6.16 4.86 2511.17 752.1 4691
2010 1558.7 4040.9 47608 19376 4957 4.21 6.14 2911.00 866.1 5490
2011 1563.2 4979.8 56856 22477 5696 4.11 6.14 3252.15 885.7 5941
2012 1441.9 5549.8 62049 25301 6252 4.17 6.14 3845.46 903.1 6481
表1
2.1 模型构建
相关性分析表见表2。通过对各因素的相关性分析，得出了对因变量房地产市场需求（即房地产销售面积）影响程度较大的3个自变量且3个变量之间没有相关性，即年人均可支配收入、城镇储蓄存款、市区年末总人口。建立房地产市场需求预测的一元三次线性回归模型，其中因变量房地产销售面积定义为Y，自变量年人均可支配收入、城镇储蓄存款、市区年末总人口分别定义为X1，X，2，X3。
通过SPSSl9.O的分析得出，模型拟合情况可以令人满意，预测值同观测值的相关系数为，且模型可以解释的观测数据，满足一般要求，具体见表3。
2.2 模型检验
房地产销售面积 GDP 人均GDP 年人均可支配收入 房地产销售价格 房价与家庭年收入比值 银行五年以上贷款利率 城镇储蓄存款 市区年末总人口 房地产预期价格
房地产销售面积 1 .942** .951** .954** .878** -.954** -.939** .940** .919** .907**
GDP .942** 1 .993** .998** .960** -.972** .964** .993** .966** .957**
人均GDP .951** .993** 1 .997** .971** -.982** .943** .988** .941** .973**
年人均可支配收入 .954** .998** .997** 1 .963** -.978** .950** .599 .458 .963**
房地产销售价格 .878** .960** .971** .963** 1 -.960** .910** .944** .896** .991**
房价与家庭年收入比值 -.954** -.972** -.982** -.978** -.960** 1 -.945** -.974** -.944** -.966**
银行住房五年以上贷款利率 .939** .964** .943** .950** .910** -.945** 1 .948** .971** .915**
城镇储蓄存款 .940** .993** .988** .599 .944** -.974** .948** 1 .967** .939**
市区年末总人口 .919** .966** .941** .458 .896** -.944** .971** .967** 1 .893**
房地产预期价格
.907** .957** .973** .963** .991** -.966** .915** .939** .893** 1
表2
通过SPSSl9.0的统计分析，说明模型的拟合程度较高，可以对拟合模型数据进行F检验、T检验。
R R Square Adjusted Square
.945a .894 207.17
表3
2.2.1 方差分析
从表4方差分析的结果显示，年人均可支配收入、城镇储蓄存款、市区年末总人口与房地产销售面积的线性相关性显著，其Sig.值很小，远小于0.01的显著性水平要求，故通过线性回归假设，具体见表5。
模型 平方和 df 均方 F Sig.
Regression 3608035.52 3 1202678.84 28.021 .000a
Residual 429207.08 10 42970.71
Total 4037243.60 13
表4
模型 非标准化系数 t Sig.
B 标准误差
（常量） -270.45 1728.01 -2.735
年人均可支配收入 .088 .099 3.886 .016
城镇储蓄存款 -.228 .645 -2.192 .015
市区年末总人口 0.337 2.713 2.214 .013
表5
2.2.2 回归参数显著性检验
回归系数的检验结果显示，自变量年人均可支配收入、城镇储蓄存款、市区年末总人口的系数为0的概率分别为0.016、O.015、O.013小于通常所要求的O.05，即可认为回归有效；且t值绝对值均大于2，也说明此模型可行。
由此可认为多元线性回归模型通过检验，可用于未来郑州市房地产市场需求的预测，模型表达式为：
2.2.3结果解释
该模型表示年人均可支配收入每增加l元，房地产销售面积增加0.088万平方米；城镇储蓄存款每增加l亿元，房地产销售面积减少0.228万平方米；市区年末总人口每增加l万人，房地产销售面积增加0.337万平方米。
2.3 自变量因素预测
模型中自变量的预测方法均是根据表1中所对应的自变量的值进行散点图分析，均得出这些因素与年份之间存在近似的一元线性关系，设一元线性回归方程：
其中，yi为年人均可支配收入，ti为年份。然后对回归方程进行方差分析和拟合情况检验，依此得出自变量对应的预测值。
年人均可支配收入回归方程：
城镇储蓄存款回归方程：
市区年末总人口回归方程：
具体预测值（以4年为例）分别见表6，表7和表8。
2.4 预测结果
年份 2013 2014 2015 2016
年人均可支配收入预测值（元 26685.52 28250.16 29814.79 31379.43
表6
年份 2013 2014 2015 2016
城镇储蓄存款预测值（亿元） 4542.66 4828.67 5114.67 5400.68
表7
年份 2013 2014 2015 2016
市区年末总人口预测值（万人） 1031.44 1041.93 1052.42 1062.91
表8
年份 房地产销售面积 年人均可支配收入 城镇储蓄存款 市区年末总人口
2013 1532.75 26685.52 4542.66 1031.44
2014 1608.76 28250.16 4828.67 1041.93
2015 1684.77 29814.79 5114.67 1052.42
2016 1760.79 31379.43 5400.68 1062.91
表9
经过以上分析，可以得出郑州市房地产市场需求的三元一次线性回归模型：
由此得出未来四年郑州市房地产市场需求量预测值，见表9。由表9可以看出，未来四年郑州市房地产市场需求量将出现正向增长。
3 结束语
本文首先研究了影响我国房地产需求的众多因素，在这些因素中抽取可以量化的因素为自变量，建立了房地产市场需求的预测模型。实证研究中，发现影响郑州市房地产市场需求的关键因素为：年人均可支配收入、城镇储蓄存款和市区年末总人口。在预测模型中，使用了线性回归方法和多元回归方法，对郑州市未来四年的房地产需求情况进行了预测。希望能对房地产市场经济软着陆有一定的意义。
参考文献：
[1] 建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形势.中国房地信息，2011.
[2] 李启明.房地产投资有广阔的发展空间.中国投资，2001（3）.
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房地产需求范文3
关键词：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）16000901
1引言
2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。
在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此释放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。现在重点鼓励的仍是刚性需求。
这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。所以未来的一段时间内，释放刚需还是房地产市场主要目标，潜在的刚性需求转化成有效的刚性需求的条件分析成了促进房地产市场健康发展起来的重要思考。
2刚性需求向有效需求转化需要一定条件
对于投机需求来说，投资性需求有效化需要更多的条件，首先在宏观层面，政府的调控政策还对二套房是很严厉，限购令仍未解除，购房条件苛刻，差别性信贷政策让投资成本更高，而且在微观层面，具备投资需求或有投资能力的潜在需求只是部分的中高收入层次群体，是有一定的财富积累或具有投资观念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，购房意愿不如刚性需求迫切。而刚性需求要解决自住问题，购房意愿强烈，环境影响因素不大，政府大力鼓励，购房贷款优惠幅度大，潜在的刚醒需求更容易向有效需求转化。
当前房地产市场回暖表明，释放刚性需求，将潜在的刚性需求转化成有效需求仍是目前房地产市场的发展方向。但是刚性需求有效化仍需要一定的条件。潜在的刚性需求只具备购房意愿或者购房能力之一，有购房能力的因为没有合适的楼盘没有购房，有购房意愿的积累资金不够或者收入不高都限制了刚性需求的有效化，为了刚性需求从潜在需求向有效需求转化，促进刚需购房有效完成，要从各方面对刚性需求有效化条件进行分析，规范刚需购房优惠制度，保障房地产市场健康发展。
3房地产市场刚性需求有效化条件分析
3.1从房地产运行过程分析刚性需求有效化条件
使刚性需求向有效化转变，一方面增加刚性需求购房者的现金购房能力，促进房价合理回归，同时另一方面也要提高刚性购房者的购买意愿，开发商制定合理进行市场定位和开发计划。从各个环节促进刚需的有效化。
土地成本是房价的重要部分，在土地出让时，政府实行土地优惠政策，可以降低土地成本，并对土地规划进行确定，提供限价房或者经济适用房，降低房价，使更多刚性需求的购买者能够购买。而为了提高购房者的意愿，出让区位较好的土地可以使楼盘更吸引刚性购房者消费，规定容积率以及配套设施建设规划，提高居住环境质量，提供合理的楼盘产品，可以让刚性需求者将购买想法付诸行动。
在设计建造房屋时，合理的户型设计能大大增强刚性需求的购买欲望，虽然刚性需求在资金积累上相对于投资需求比较不足，但是开发商为了降低成本采取差劣户型的设计或者降低建筑质量标准的做法会使更多刚性消费者转变购房意愿，对于首次置业的购房者一些中小户型设计更受青睐。开发商在为刚性需求提品时还要做好市场定位，避免不必要高端建设，减少成本浪费，减轻购房者的经济负担。
在房屋的购买流通环节，各地方严格执行限购令限制投资性需求可以抑制房价的飞涨，实行差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，都大大降低了刚性需求购房的门槛，放宽首套房公积金贷款政策，提供住房补贴等其他政策直接提高了刚性需求的购买能力，在近期进行微调的各个城市中，经过中央同意的微调政策全部基本是在这个环节的针对刚性需求的实行优惠的，这些措施都很大程度上将潜在的刚性需求转换成了有效需求。
3.2从房地产市场主体分析刚性需求有效化条件
政府无疑是推进将刚性需求向有效化发展的主导力
量。参与了各个环节的调控。中央设立大方向的宏观政策，严格控制房地产调控，监督地方政府开展实施，地方政府采取限购令、差别性利率、首套房的利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，调节房地产开发商开发方向，保证房地产市场有序运行，改变房地产供给结构，利用刚性需求实现稳增长是政府目前明确的方向，刚性需求有效化的条件很大部分是由政府主导设定的。
房地产开发商是刚性需求有效化的实现条件，只有房地产商合理定位开发，提供适合刚性需求的产品，合理规划用地，做好配套设施建设和选取合适户型设计，制定合理销售计划，推出优质的楼盘，广大的刚性消费的群体购房意愿大大提高，就会很快的实行购房行动，也可以吸引更多的人进入潜在需求的队伍。
对于刚性需求购房者本身来说，购房资金需要一定的积累，在这基础之上，使用住房公积金，申请首套住房贷款，获取住房补贴都是提高购房能力的重要途径。申请经济适用房、限价房也是实现购房的有效方式。在当前房地产市场刚回暖的背景下，刚性需求购房者如看好房价的走势，购房意愿会有所增加
4政策建议
房地产市场刚性需求有效化需要一定的条件，同时也需要一定的政策规范房地产市场的刚性需求有效化。
规范刚性需求优惠制度。保障刚性需求是解决我国民生问题的重要举措，是满足居民的住房要求，缓解居民购房压力而实行的一系列调控政策，明确促进刚性需求购房的目标下，30多个城市实行的微调政策已经初见成效，销售面积恢复性上涨，但是各地情况和对微调的认识不同，推出的微调政策也不尽相同，甚至上海、成都五个城市推出的政策被中央叫停，放宽限制人群，调高限价这样突破调控底线的政策不被中央认同，规范保障刚性需求的微调政策，严格控制投资需求，是刚性需求有效化持续发展的主要推动力量。
政府严格把握宏观调控。目前由刚性需求主导的房地产市场上的回暖表明，实行宏观调控的政策已经取得了一定成效，目前房地产市场与之前繁荣相比比较缓慢，相对于发达国家的城市化过程还有很大发展空间，长期来看房地产市场必然是继续向前发展，坚持调控的方向，稳定健康的发展房地产市场，保证刚性需求能有效的实现购房，中央改变调控方向或保障政策会引起刚性需求恐慌、投资需求涌入市场引起房地产市场混乱，政府稳定宏观调控政策是刚性需求有效化的有力保证。
参考文献
[1]〖ZK（#〗王春雷.住宅市场价格泡沫及预警机制研究[M].北京：经济管理出版社，2008.
[2]高鸿业.西方经济学（宏观部分）第四版[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
[3]高波.现代房地产经济学[M].南京：南京大学出版社，2010.
房地产需求范文4
[关键字]房地产 投机性需求 限期过户 调控措施
一 购买房产的六种心态
现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
第二，企业进入破产程序、人们由于工作调动居家搬迁、房产继承以及离婚，需要出售、办理二手房产过户手续，不受“18年期限”的限制，但需要相关单位出具书面证明。为了防止虚假证明满天飞，需要配套类似上述措施的条款。
房地产需求范文5
一、前言
在20世纪初我国经历了高增长低通胀的增长时期，而在2007年之后我国经济高增长伴随着高通胀。从货币视角来看，自从2005年之后我国M1平均年增长率超过20%。而另一方面我国的货币需求也在金融市场的重大改革中产生变化。特别是2005年发生的股权改革和汇改改变了一些投机性和交易性货币需求。同时，我国房地产也在这期间进入高增长阶段，房地产在居民财富的比重也在逐渐增加。这也对我国居民和企业的预防性货币需求产生了巨大的影响。显然货币供给增加超过了货币需求的变化产生了近阶段的通货膨胀。因此，对我国最近的货币需求进行研究可为货币供给做参考，也为以后货币政策的制定做铺垫。
2005年我国进行了汇率改革和股票市场的股权分置改革。不断发展的人民币国际业务也增加国际对人民币的需求，人民币升值不断升值也引入大量国际资本流入增加了投机性货币需求，虽然升值预期在减小但流入资本存量在增加。随着国际金融危机和欧洲危机的延伸和发展，各国延续持续下降的经济现状，而中国保持高速增长吸引国内外资本的投入。快速发展的我国资本市场需要更多的资金流入。这些资本增加了投机性货币需求。在股票市场的股权分置改革之后，股票市场快速发展使持有货币的机会成本在增加。同时这也加大了投机性货币需求。国内处于适度通胀期商品价格提高也增加了居民和企业的交易性货币需求。房地产市场持续上升增加了居民和企业交易性和预防性货币需求。
国际货币美元自本世纪初开始的贬值导致人民币有效汇率相对价格大幅下降，导致中国外汇储备迅速增加。到2012年6月我国外汇占款余额达到25.6万亿。同时，货币供给的增长速度远远高于预期和GDP增长速度。这导致我国通胀压力增大（李建伟、余明，2003）。自从汇率改革以来，人民币从对美元的8.27上升到2012年5月突破6.3大关。汇率的波动会通过货币替代效应、国际资本流动效应和资产组合效应等途径影响货币供需。在资本账户管制的国家里，货币需求量主要取决于货币需求和供给的汇率弹性以及二者之间的相对大小（Wu，2001）。Arango和Nadiri（1981）发现货币需求依赖于汇率的预期波动和国外的利率。汇率的波动性增加会相应地减少本币的需求。Ahmed和Benkato（1996）把日元预期贬值率加入到日本的货币需求函数中，发现日元的预期贬值率会减少日元的广义货币需求，即国际货币的替代效应。王国松（2006）把国外的利率和汇率加入到了中国货币需求函数中。他发现对我国广义货币需求影响很大的是人民币的实际有效汇率。肖卫国和袁威（2011）发现在1991年到2010年人民币汇率波动的短期国际资本流动效应是造成中国A股动荡加剧的重要原因之一。人民币升值和升值预期通过货币替代效应和国际资本流动效应会增加长期实际货币余额需求。
股票市场从1992年发行股票68.87亿，总市值为1048.15亿，成交金额为683.04亿到2005年发行股本7629.51亿，总市值为32430亿，成交金额31664亿。而到2010年发行股本33184亿股，总市值26.5万亿，成交金额为54.5万亿。股票总市值占GDP的比重从1992年的4%上升到2007年最高的123%，超过西方一些发达国家资本市场发展，而随着投资热情降温，在2010年这一比例达到67%。自从股权分置解决之后，我国股市得到快速发展。
M.Friedman（1988）研究美国股票价格对货币需求效应。他发现，1961到1986年股价的资产组合效应较小。对M2来说，交易效应不明显，而财富效应大于替代效应。而长期来看，股价升高对M2的财富效应小于替代效应。S.B.Carpenter和J. Lange（2002）对美国1995-2002年季度数据进行了研究。他们发现加大股市波动性会增加平衡阶段的M2需求。短期动态结果是股市预期收益增加会降低M2的增长速度。谢富春，戴春平（2000）发现我国股市市值与货币需求存在正相关关系。姜波克（2003）发现证券市场真实收益率的期望值和方差与货币需求的实际余额呈正相关。肖卫国（2011）通过封闭和开放经济条件下，研究表明我国货币需求实际余额都与股票收益率有长期替代关系。
迅速发展的房地产对中国居民消费货币需求和预防性货币需求产生巨大的影响，促使居民生活压力增大，加重居民和企业生活和生产成本。自从1998年中国开始居民住房改革，房地产市场迅速发展。房地产销售额从1998年的0.2万亿上升到2011年5.9万亿元。在这期间销售额增长27.6倍，远远超过同期GDP增长程度，是中国近十几年迅速发展的主要动力之一。房地产占居民和企业财富里的比重加大，甚至成为我国财产的重要组成部分。因此，作为财富的重要部分房地产也大大增加了居民和企业的预防性货币需求和交易性需求，这对我国货币需求产生本质影响。Tobin和Golub（1998）从资产配置角度研究了房地产资产对货币需求的影响。Greiber，Setzer和Bundesbank（2007）对比分析了美国和欧洲房地产价格和货币需求的关系，得出结论是通过资产通胀和信贷会增加货币需求。Sousa（2010）从不同角度研究了欧洲的金融资产和房地产资产对货币需求的影响。朱英姿（2011）分析了货币政策回归“稳健”对房地产市场带来的冲击。谈正达等（2011）分析了资产价格对我国货币需求的影响。他发现房地产价格对长期货币需求有显著的替代效应。
随着中国资本市场不断完善和深化，我国汇率调整、房地产总量不断增加、金融改革不断深化以及我国商品价格不断市场化，居民和企业对货币需求也产生了巨大的变化。因此，在股改和汇改后的开放经济环境下对我国货币需求进行实证研究有深刻的意义。
总的来看，对我国货币需求的研究比较丰富。但是没有从资产配置角度来研究我国开放经济下金融市场改革之后的货币需求。我国股权分置改革后资本市场逐步市场化和自由化，同时人民币汇率逐渐变为有管理的浮动汇率，以及我国快速发展的房地产短期内都对我国的货币需求都有很大的影响。因此，本文选择从股票市场、人民币汇率和房地产等角度对2005年第三季度金融市场重大改革之后的货币需求进行研究。
二、 模型
根据弗里德曼的《货币数量论--重新表述》提出的货币需求函数的理论框架和分析，将我国货币需求函数定为以下形式：
……（1）
其中，M/P表示我国实际货币需求；y代表我国居民收入；s表示我国A股股票市场季度收益率，用沪深300的收益率来代替；cpi为我国季度通胀率；i表示我国存款利率，代表持有货币的机会成本；e表示人民币汇率变动率；f表示商品房销售额。为了消除异方差，对M2、GDP和房地产销售额进行对数处理。有上述推导，得出本论文的半对数模型：
……（2）
本文采取对我国股权改革和汇改之后的资本市场、人民币汇率和房地产对我国货币需求产生的影响进行分析。经过改革后，我国接近开放经济市场条件，这也使得我国居民的财富结构和机会成本产生了改变。而从2005年以来我国股市规模大幅度增加、人民币汇率大幅升值以及房地产销售额也迅速增加，这些影响了居民对货币的需求。综上考虑，本文选取2005年第三季度到2012年第二季度的数据位样本，研究在重大金融市场改革后我国股票市场、人民币汇率和房地产对货币的需求。
随着金融深化和发展，M1不再能反映我国经济的货币需求（万晓莉，霍德明，2010；肖卫国，袁威2011）。2007年开始M1不再是央行控制总量目标。因此，选取M2作为名义的货币需求总量。用M2除以CPI得到本文模型里的实际货币余额。而作为收入的gdp也是用名义GDP除以CPI得到的。把股票的收益率作为货币替代的机会成本来看待。采用沪深300指数的季度数据来计算股票市场的收益率。对房地产的数据由于全国房地产价格的协调不统一，本文采用我国每个季度的商品房销售额来代表我国房地产市场作为货币替代的需求。用月度环比CPI计算出季度的商品价格波动指数来代表商品的收益率。而资本的机会成本用利率来表示。我国利率没有完全市场化，因此利率r采用7天同业拆借利率来替代。用每3个月的交易量为权数加权计算出季度利率数据。e为人民币名义有效汇率。e上升代表人民币升值。本文采用股改和汇改之后的时间段来研究我国货币需求的变化和最新走势。数据选取2005年第三季度到2012年第2季度。数据均来自锐思数据库。
三、货币需求的实证部分
由于规模变量实际M2、实际GDP和商品房销售额都有明显的季节性。因此，对用X-12加法进行季节调整后的数据进行分析。对季节调整后的数据进行单位根检验得到下表：
从图中看出，房地产销售额的对数是逐渐升高的，而在2009年增幅达到最大，之后趋于稳定。货币需求M2/CPI也逐渐增加，特别是在2008年之后增长的速度提高了。实际GDP的对数也是在经过2008年的短暂停滞后，持续上升。除了08年第一季度以外，商品的价格基本稳定。而人民币在2005年之后持续升值。经过08年金融危机后，人民币升值幅度和速度大大降低。利率伴随着中国经济和股市经历了一次N字型走势。在2008年底达到最低，而在2011年又回到最高点。我国股票市场的收益率区域稳态状态，由2006-2007年的高收益逐步向无风险利率回归。
通过格兰杰检验得出，人民币汇率、股票市场、GDP、利率和房地产都和M2有因果关系。这也得到大多数学者的验证。
考虑到6个变量对实际货币需求的影响存在相互影响的作用会导致货币需求函数的内生问题。国外资金不仅通过汇率升值，而且通过投资来增加收益。一部分资金流入股市，另一部分资金流入房地产。这必然产生内生性。为了避免这种情况，本文采用向量组回归（VAR）模型进行分析。
各个变量对实际货币需求的长期关系由软件进行协整检验。
从上式看，实际GDP和实际M2之间存在负相关。二者之间存在的弹性是-1.43，表明我国实际GDP上升1%会减少货币需求1.4%。这可能是体现在我国货币替代上。我国正处于收入上升期，同时我国居民收入开始从存款转向其他金融资产。而最近几年股市的挣钱效应使得许多存款转入股市，同时一部分家庭购买房产也使用了一大部分存款。商品的价格与实际货币需求呈正比，他们之间的弹性为0.11，可以看出商品的实际价格对货币需求影响较小。作为资本机会成本的利率对实际货币需求的弹性是2.55，也是最重要的因素。在利率没完全市场化的时候，利率还是对我国经济各个方面产生重大影响。利率上升，提高了资本的成本。同时也增加了存款和贷款的吸引力。增加了消费的成本，导致消费减少。这一部分资本从股市、国外和楼市变为存款储存起来。股市、房地产汇率与实际货币需求的弹性分别是-0.123和-0.07。这说明股票和房地产作为货币替代品对货币需求有直接的影响，而比重是作为居民易接受的股票更重些。房地产作为大宗商品投资只是影响到能够消费起的居民的投机性货币需求。而对暂时没能力消费的居民来说，由房地产产生的预防性货币需求占比较少。人民币汇率对实际货币需求有正的相关行，弹性为0.019。
基于实际货币需求的VAR滞后阶数统计信息如表4。因此，本文选择2阶VAR模型。
5个方程的拟合优度均在0.98以上。本模型拟合效果非常好。AIC、SC较好。短期内，对我国货币需求的影响最大的是人民币汇率，其次是股票市场，之后是房地产市场，然后依次是商品市场、利率和实际GDP。实际货币需求受到上期影响弹性为1.38。这表现为随着居民和企业收入提高、资本市场开放和金融产品等投资渠道增加，其货币需求增加。而第二期这种影响就减弱很多了，但影响变为负相关。即第二期开始实际货币需求对自身有个修复作用。说明货币需求自身的惯性只能持续一个季度，在下期这种内在的惯性就消失了。短期的实际GDP对实际货币需求影响较小。二者的弹性在0.013左右。即居民和企业收入增加会增加交易性货币需求。根据长期协整关系式来看，长期实际GDP对货币需求的影响是负的。这是因为我国正处于金融市场改革期。我国股票市场、债券市场和国际金融账户在逐步开放，出现众多金融理财产品使得我国居民投资渠道增加。居民的金融资产从大量持有货币存款和现金转移到股票、债券、外汇和房地产等货币替代品。这些金融资产也逐步替代货币成为居民金融资产的主要部分。短期内，房地产对实际货币需求影响低于股票和外汇的影响，但大于商品、利率和实际GDP的影响。这个现象表明我国房地产最近几年的发展迅速且房价的上升使得我国居民货币需求的结构产生了变化。股票市场收益提高对货币需求的影响体现在财富效应和替代效应。短期看，是前一个季度带来的主要是替代效应，而滞后2期的主要为财富效应。即股票市场上升后股市出现挣钱效应，许多居民将会增加股票的投资份额而减少其他货币需求，这时多体现了替代效应。而第二期开始投资者在股市上挣的钱以及对未来的预期，投资者会产生以后的财富预期。当预期自己财富增加后，投资者会增加自己的货币需求。人民币汇率上升会增加人民币升值的预期。而自从2005年以来，人民币升值累计到达近30%，因此，人民币升值预期的强度在减少。人民币升值预期减弱之后，外国资本流入中国的速度和力度也会下降。最近已经出现中国资本账户出现负增长。从上式看出，人民币升值会对之后第一期产生巨大的货币需求国际资本流动效应，而同时我国人民币汇率波动性比较小，使得人民币的国家风险和投资风险小，因此流入我国的国际资本比较多，增加了我国货币需求。而在第二期人民币汇率会对我国货币需求产生货币替代效应。即人民币升值会出现短暂的货币需求增加之后逐渐减少的趋势。这和王国松等（2006）研究的结论相似。
实际货币需求受自身影响从第2期开始逐渐下降。到了第10期，自身影响只占40%。这说明其他因素是对货币需求的影响比较大。实际GDP对货币需求的影响也在第5期之后逐步体现出来，达到10%。而在第10期房地产对货币需求的影响则达到了30%，这是2005年下半年到2012年上半年影响货币需求最大的因素。利率对货币需求的影响变的比较小。商品的通胀率对货币需求的影响也只和实际GDP相似。股票市场对货币需求的影响小于收入和通胀率。这出乎研究的预期。股市对货币的替代效应减小主要原因是经历过2006到2007年的高收益牛市后，又经历2008年以及之后的熊皮市，使得股市的赚钱效应没有延续性。而资金流入股市只是短期行为，没能形成持续地不断注入的模式。因此，投机性货币需求就变的比较小了。而同时人民币汇率和股市对货币的影响相似。
四、实证结果分析
长期看，实际收入与货币需求呈反比，而短期二者是呈正比。即我国收入增加会增加交易性货币需求，但长期来看，我国正处于经济调整期。而我国金融市场逐步开放。许多金融产品的出现使得居民的持有货币的机会成本凸显出弊端。居民的部分货币资产转化为股票、房地产和外国货币等金融资产，这使得实际收入与货币需求呈反比。长期看，房地产对货币需求的作用是负作用。即房价上升会减少居民的货币需求，即体现出房地产的替代效应。但替代弹性系数不是太高。而在短期内，房地产也降低货币需求。利率在长短期都是对货币需求有正的影响。在研究期间，我国负利率时间比较长，因此，利率的提高会增加货币的吸引力，从而增加货币持有量。从方差分解来看，房地产对我国货币需求的影响占比最大。这也体现了我国2005年之后房地产在居民消费和金融资产的地位和影响。而解决房地产对我国居民货币需求的方法可借鉴国外解决高房价的决策，即使用限制房租来间接限制房价过快上升。房价上升幅度减小且居民对房地产的投资减少会降低房产对货币需求的影响。股票市场对我国货币需求的长期影响是负的，而短期内有正的作用。短期内，股票市场的赚钱效应产生财富效应会增加居民和企业的交易性货币需求和投机性需求。而长期来看，股市的替代效应大于财富效应。这也和M.Friedman（1988）年研究美国股市对货币需求的结论一致。即在短期内股票市场的财富效应大于替代效应。而长期来看，股价升高对货币需求的财富效应小于替代效应。较小的弹性系数反映出股票作为货币替代的效果不是太好。当期我国居民主要还是以预防性货币需求为主。人民币汇率弹性系数为正。这表明人民币升值会增加长期实际货币需求，证明了人民币汇率波动的货币替代效应和国际资本流动效应。和易行健（2006）、万晓利等（2010）结论不同，和肖卫国等（2011）相似。短期，人民币汇率对货币需求的结构冲击在前3个月为正，之后在6个月转为负。这显示人民币汇率的波动通过影响人民币预期来影响我国的货币需求。根据汇率的传导理论，人民币汇率不升值会导致国内产生通货膨胀。在人民币低估时，通货膨胀和名义汇率的上升均可实现实际汇率升值。人民币升值对降低我国通货膨胀有显著的解释能力。
五、结论
从我国资产结构转变出发，用房地产销售额、股票收益率和人民币汇率等来研究在股改和汇改后我国长短期的货币需求函数。通过研究发现，从长期看我国利率、收入是货币需求最重要的原因，股票市场和商品价格是其次，之后房地产和汇率影响较小。但短期内，汇率、通胀股票市场和房地产市场对我国股改和汇改后的7年影响较大，特别是汇率对我国货币需求的短期巨大冲击。自从人民币汇率开始实施有管理的浮动汇率后，国际资本流动效应和货币替代效应明显。随着我国进出口贸易额剧增，国际资本加速流入我国。这使我国外汇占款急剧增加，大大增加了我国货币需求。而在研究期间，我国经历的利率波动比较小，同时实际GDP比较稳定，因此，二者对实际货币需求的影响较小。随着时间的推移，股改和汇改的冲击效应逐渐变小，我国货币需求会趋向于稳定的长期需求状态。
房地产市场对我国的货币需求在2005年之后得到充分体现。解决高房价以及房产对货币需求可用的方法是借鉴国外的限制房租来间接控制房价过快上涨。而我国治理经济主要用数量型工具，而价格型工具较少使用。人民币升值通过替代效应和国际资本流动效应增加实际货币需求。短期人民币升值会增加货币需求，而长期会减少货币需求。在短期内股票市场的财富效应大于替代效应。而长期来看，股价升高对货币需求的财富效应小于替代效应。较小的弹性系数反映出股票作为货币替代的效果不是太好。
综上所述，本文的政策指导意义很明显：央行在短期内制定货币政策时应注重汇率、房地产和股市的变动，而长期多重视利率和实际收入对我国货币需求的影响。
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房地产需求范文6
［关键词］地方高校 文化产业 人才需求 专业建设
［作者简介］张青（1966- ），女，河南博爱人，焦作师范高等专科学校，副教授，研究方向为基础教育和师范教育。（河南 焦作 454000）
［基金项目］本文系2010年河南省人民政府决策招标课题“河南文化产业发展的人才战略研究”的研究成果之一。（项目编号：B446）
［中图分类号］G647 ［文献标识码］A ［文章编号］1004-3985（2012）26-0034-02
文化产业虽然起步较晚，但已经成为很多地区的支柱性产业。文化产业发展的最大制约因素在于人才缺乏，不少地方面临着文化产业人才规模小、地区分布不均衡、类型结构不合理、作用发挥不充分等问题，表现为文化产业高层次人才短缺且年龄老化，从业人员知识结构和能力结构单一，缺乏既懂经济又精通文化娱乐产业特点的复合型高素质经营管理人才，传统文化产业人才比较集中，网络、动漫、游戏、广告设计、会展、数字艺术、多媒体技术、创意、体育休闲和健身等新兴文化产业人才严重不足等。依靠高校为区域内的文化产业培养大批高素质的新生代人才，是文化产业发展的一项基础性工作、长效性工作和迟效性的工作。通过高校为区域文化产业发展培养人才，进一步提升地方文化产业人才的规模、质量和效益，对促进区域文化产业以及地方高校健康可持续发展具有重要意义。
一、完善专业建设对区域文化产业人才需求的应对和随动机制
地方高校人才培养工作存在偏差，教育者重视宏观普遍的人才需求而忽视地方特色文化产业人才需求，期盼学生能“面向世界、走向全国”，却没有注意到特色人才的广泛适应力，不甘心学生在本地从业。文化产业人才培养工作进入了一种尴尬的境地，上不着天：由于自身条件所限，只能培养出一些“残次”的理论型人才；下不着地：由于不用心，只能培养出一些“不中用”的应用型人才。文化产业人才培养工作要突破其局限，需要作出很大努力。要改变文化产业人才培养工作所面临的尴尬境地，需要地方高校转变人才培养观念，根据区域文化产业的发展需求，调整现有的专业设置，强调专业的适用性，加强专业内涵建设，设计科学的文化产业专业群。
在坚持观念先导的基础上，将区域文化产业人才需求调研工作提到极高的地位，使每个教职员工都肯下工夫，在宏观上把握区域文化产业在人才总量、层次比例、学科专业结构、职业岗位结构等方面的需求；在微观上把握区域文化产业各代表性岗位或技术领域对人才基础素质、技能、专长和特质等方面的具体要求。地方高校应对这些需求的基本原则是要根据区域内文化产业的优势领域、支柱领域和重点发展领域，建设长线专业和优势专业；根据文化产业发展的急迫需求，灵活建设短线专业和热门专业；根据文化产业主体岗位的普遍要求，重点培养具有文化产业从业定向的学生的素养和特质；根据文化产业具体岗位的特殊要求，有针对性地培养部分学生的专长。以制度为保障，将满足文化产业人才需求纳入教学单位、专业建设责任人以及专业建设团队的职责，强化专业建设与区域文化产业人才需求之间联动的刚性，降低专业建设中存在的思辨性和随意性。
二、科学设计文化产业专业群框架
地方高校的文化产业相关专业有机联系在一起，构成文化产业专业群，专业群中专业的主干、类型、数量、比例及关联方式等构成了专业群的框架，专业群的框架是专业建设的蓝图和“指导手册”，对具体专业建设的方向策略和措施起着重要的指引作用。科学合理地设计文化产业专业群框架，有利于文化产业相关专业间的互补和互动，有利于形成学校在文化产业人才培养方面的整体品牌和优势。
实施文化产业专业群框架设计有两个依据：一是依据已有的专业及专业优势、师资、课程、教学资源、实训基地、管理体系等。在文化产业专业群框架设计中，要发挥学校已有优势，弥补原有不足，高度重视资源共享，使人尽其才、物尽其用，提高办学的效益，降低文化产业人才培养的成本和投入。二是依据区域内文化产业的结构，文化产业是一个庞大的领域，各地的历史和现实条件决定了区域性文化产业具有不同的基础、优势和发展方向，相应的对人才有不同需求，对高校的专业建设有不同要求。文化产业专业群框架设计要立足学校、面向地方，做好以下工作：
（一）全面布局
文化产业专业集群框架应与区域内文化产业结构特别是与可预见未来的文化产业结构相吻合，相关专业要涵盖文化产业所有的重要领域。在实践中，地方高校应充分考虑自身条件，以追求全面满足区域文化产业人才需求为目标有所侧重，分步实施。其基本原则是务必满足区域文化产业龙头领域的人才需求，满足区域文化产业主体领域的人才需求，满足区域文化产业相关领域的人才需求。
（二）突出主干
文化产业专业集群中的主干专业具有三个特点：一是培养区域文化产业龙头领域或国家文化产业主导领域所需人才，具有很好的发展前景；二是办学基础雄厚，发展势头强劲；三是一般情况下独立设置，在数量上不占多数。主干专业在专业集群中占据核心地位，对其他专业发展具有辐射和带动作用，将这些专业列为学校的长线专业，加大人、财、物的投入，优先满足其发展需要，营造良好发展环境，努力将其培育成学校的优势专业。
（三）扩大
相对于主干专业，文化产业专业集群中有大量专业为区域文化产业主体领域和相关领域培养人才，它们数量庞大，称之为专业。大多数专业具有三个特点：一是通过专业的交叉、融合和拓展，培养文化产业人才；二是承担培养其他社会领域所需人才的任务，而不是专门培养文化产业人才，大多数情况下是将部分甚至少数学生培养成文化产业人才；三是具有良好的发展基础，因此能在文化产业人才培养方面迅速取得成效。区域文化产业发展的主体领域和相关领域涉及面较广，所需人才在类型、专业和才干等方面也极为多样。地方高校必须通过专业整合，扩大专业数量和规模。
三、突出文化产业相关专业内涵建设
（一）提高人才培养目标的针对性和个性化
文化产业相关专业的人才培养目标中，必须明确界定所培养的文化产业人才的素养、特质和专长。素养体现各类人才的共性；特质体现文化产业人才的共性，也体现人才培养目标对文化产业的针对性；专长体现文化产业相关专业建设的个性，也体现所培养的文化产业人才的个性，这三个方面缺一不可。制定人才培养目标时要三者兼顾，同时要特别突出针对性和个性化，避免相关专业在人才培养结果上的同质化倾向。
（二）推进文化产业相关专业的整合
文化产业的发展需要各种专业人才，如文化艺术人才、文化科技人才、文化经营人才、文化管理人才等，这些专业人才需要依托现有的人才培养体系，突出专业特色加以培养。文化产业相关专业的建设需要多个专业间进行协作，整合不同专业的特色和优势，激发文化产业相关专业的内生性成长动力，改变固守成规的惯性，高质量完成交叉、融合和拓展等过程。交叉和融合即将多个原有专业的部分人才培养功能进行重组，在相互交叉的领域内培养文化产业人才，在必要的情况下建立新专业。拓展原有专业在人才培养的方向、目标、内容、手段、过程等方面向文化产业人才培养延伸，从而具备培养文化产业人才的功能。
（三）强化文化产业相关课程的适用性
文化产业相关课程是文化产业相关专业交叉、融合、拓展的主要载体，也是培养文化产业人才特定素质的主要手段。文化产业的相关课程数量众多，涉及不同的学科，加强文化产业相关课程的建设是各学科教师的任务，是一项系统性工作。首先，地方高校要建立适用且相对完备的文化产业相关课程体系。根据文化产业人才培养的整体需要，对原有的课程做好查漏补缺，及时进行课程的调整和开发。其次，在文化产业相关课程建设中，将科学和实践统一起来，课程的理念、内容和实施要坚持“应用型、复合型、技能型”人才培养定位，突出实用性，在为学生奠定良好知识技能基础的同时，努力满足区域文化产业发展的实际需求。再次，强化人文社会学科类课程的技能化。技能是联系理论与实践的纽带，要借鉴理工科教学中的技能训练模式，提高学生对人文社会学科知识的应用水平。最后，促进文化产业类选修课程的组合。应根据学生不同的发展目标，精心选择文化产业的相关课程，构建具有相对完整体系的课程组合，使学生可以选修不同的课程组合，而不再是选修单一的课程。
（四）提高骨干教师专业化水平
师资队伍建设是各高校应高度重视的常规工作，对文化产业相关专业而言，师资队伍建设还需作出一些特殊的努力：一是解决好教学团队建设中的特殊矛盾。文化产业相关专业的教师往往跨学科、跨专业、跨部门，需要有意识地强化工作的交流和协作配合。要重视团队内每个教师专业方向的稳定性，保证团队内教师学科结构的完整和合理，避免其他教学工作造成教师频繁改变学术方向。二是全面增加教师对文化产业的感性认识。教师必须深入文化产业实际，形成对区域内文化产业发展的体验，增进文化产业类课程理论与实践的结合。地方高校要鼓励和支持有关教师参与区域内文化产业实践锻炼，必要时甚至可以让他们以产学研相结合等形式、以提高素质为目的参与区域文化产业经营性活动。三是引导教师成长为既能承担理论教学任务又能对学生进行技能训练的“双师型”教师。培养“双师型”教师的基本原则是“要求学生会干什么，有关教师必须得会干什么”，要将这一目标作为教师业务考核的重要标准之一。
（五）创新毕业生从业促进机制
要充分利用地方高校服务地方发展过程中的天时地利，做好以下工作：一是确立就业创业一体化的观念。务实地在观念上将就业和创业统一在“从业”这一概念中，把就业看做是辅或学习性创业，把创业看做是独立性就业，缩小二者之间的差距甚至对立，避免师生追求就业而忽视创业，也避免师生一味追求创业而产生浮躁心态。二是探索人才培养和招录的一体化。地方高校要积极吸纳区域内文化产业单位参与人才培养工作，在充分利用文化产业单位资源的基础上，赋予他们在人才培养方向、目标、标准、内容、过程等方面的发言权。同时使用人单位在参与人才培养工作的过程中了解学生，将招录员工的工作做在平时。三是探索学生实习实训与从业的一体化。地方高校应尽力与区域内文化产业单位合作建立实习实训基地，为学生的实习实训以及非课程化的实践活动和勤工助学等提供便利，在可能的情况下通过预录、提前入职、延长见习等方式，使实习实训和从业得到统一。
通过加强文化产业的内涵建设，提高文化产业相关课程的适用性，构建科学合理的文化产业专业群，转变文化产业人才规模小、地区分布不均衡、类型结构不合理、作用发挥不充分的现状，可提升高校文化产业人才培养的规模、质量和效益，促进区域文化产业和高校的可持续发展。
［参考文献］
