前言：中文期刊网精心挑选了项目建设策划方案范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
项目建设策划方案范文1
一、施工企业工程项目应具备的财务管理能力
根据施工企业工程项目管理特点，一般应具备组织计划（项目财务管控模式）、前期财务策划、过程财务风险揭示与控制、收支结算与资金管理、财务合规控制等多项财务管理能力，如表1所示。
（一）工程项目财务管控模式
工程项目财务管控模式包括管理理念、机构与人员设置及职责与权限、管理流程与管理制度、管理方法与工具、过程监督检查及绩效管理等，是企业独特的财务管理经验积累，作用于工程项目建设全过程。
（二）工程项目前期财务策划能力
工程项目实施前所进行的总体财务战略规划，包括分部分项工程成本费用控制策划、分包或协作成本控制策划、设备物资采购策划、管理费用及税收策划、利润策划、资金需求及融资策划等，并反映和评估可能发生的重大重要财务风险，形成前期财务策划方案，以及对策划方案的复核和审批，作为整个工程项目建设管理和控制的依据。
（三）工程项目建设过程财务风险揭示与控制能力
工程项目建设周期长，客观存在诸多不确定因素，需要动态识别影响财务目标的风险事项，并评估发生可能性及影响程度，及时制定风险应对措施。具有完备的风险管理机制，并嵌入内控系统，是实现工程项目财务目标的重要保障。
（四）工程项目收支结算与资金管理能力
工程项目具有阶段性结算特点，但客观存在合同解读与执行、变更设计或设计变更、新增减工程等复杂情况，需要建立一套充分支撑结算要求的管理程序和档案管理制度，并依据结算特点合理测算工程建设资金需求。结算风险控制是工程项目建设财务管理的重要内容之一。
（五）工程项目财务合规控制能力
工程项目建设涉及较多规范管理，包括国家相关法律法规的遵从，以及企业制定的各项管理制度。是否具备设计健全完善、操作性强和执行有效的内部控制系统，是相关部门和人员履职及协同实现工程项目财务管理的保障措施。
以上五项财务管理能力是依据国资委《中央企业全面风险管理指引》（2006）、财政部等五部委《企业内部控制基本规范》（2008）及配套指引（2010），结合施工企业工程项目管理特点所界定的五项综合性财务管理能力，反映在前期、过程和结果三个环节，构成工程项目财务管理能力的基本内容。
二、施工企业工程项目财务管理能力现状及评价
目前我国施工企业工程项目财务管理更多关注财务合规控制、财务收支结算和财务表现能力及其结果，而对前期财务策划、过程财务风险识别与控制能力较弱，狭义财务管理模式特征显著。这一模式重点关注收入和成本费用的计量和确认，而对其发生的科学合理性并不直接控制，当风险发生并传递到财务上，发生亏损或未达到预期经营目标时，财务实际已无应对能力。如表2所示。
（一）工程项目财务管理模式评价
施工企业工程项目一般采用项目经理制及财务主管委派制，项目部按工程建设需要设置工程质量部、经营管理部、财务部等部门，围绕合同履约，财务管理以营业收入完成率、营业收入利润率为中心。这一模式存在的主要问题，其一，财务管理的目标不清晰。受招投标的影响，不同项目营业收入利润率客观存在较大差异，以此作为绩效评价的依据，不能真实反映项目部经营管理水平。其二，财务管理未与风险管理较好结合。工程项目存在较多的变更，而对合同的解读、分包及结算等主要集中于经营管理部，在风险管理机制不健全的情况下，往往导致重大财务风险发生。其三，会计管理以合同（标段）为对象，未按分步分项法进行成本费用控制，不能及时揭示和评价工程建设过程中的财务管理问题，会计更多起到核算的职能。
（二）工程项目前期财务策划能力的评价
前期财务策划对确定工程项目财务管理目标及财务风险评估起到重要作用，但诸多施工企业并未建立前期财务策划管理制度，未实施前期财务策划，或者由于成本费用基础管理信息欠缺，财务策划方案不尽科学合理，财务预算方案与实际执行偏差较大，不能对整个工程财务管理起到控制作用。
（三）工程项目建设过程财务风险揭示与控制能力的评价
目前施工企业并未建立起一套有效的财务风险管理机制，在合同履行、变更、新增减工程、分包、结算等流程管理过程中，对可能发生的财务风险未加以识别和揭示，评价其发生可能性及影响程度，财务管理处于工程建设的后端，当与财务管理目标产生重大偏差时，实际已无较好的应对策略。
（四）工程项目收支结算与资金管理能力评价
完整齐备的资料是工程结算的基础，但大多施工企业相关工程量表单填列、监理签证、业主确认与结算等流程管理并不规范，在工程变更情况下，往往发生结算风险。一些工程未结算款大量积累，导致资金困难。
（五）工程项目财务合规控制能力评价
工程财务管理制度包括管理制度的健全性与完整性，以及可操作性和执行的有效性。在制度设计上，目前更多关注财经纪律及相关法规，而较少从企业可持续发展、风险防范和价值创造的角度完善财务制度，如施工过程财务风险的识别与控制；在制度执行上，一些制度不明确、可操作性差，而有一些制度执行不到位或执行不力，如分包合同分级审批及分包结算管理。
三、施工企业工程项目财务管理能力提升措施
施工企业财务管理能力不仅体现为事后合规控制能力，而应在事前、事中嵌入风险管理方法与程序，体现创造价值的功能。前期财务策划，过程风险识别、评估和控制，事后合规控制“三位一体”，才是工程项目财务管理应达到的基本状态。
（一）优化和改进工程项目财务管理模式
一是做好前期财务策划，明确财务管理目标。涉及大量基础工作，包括成本费用项目及控制标准，可能发生重大财务风险，以及财务策划方案审批与执行管理制度。二是调整项目部绩效考核方式，从营业收入完成率（合同完成率）、营业收入利润率评价调整为目标利润完成率主导的绩效考核模式，消除因招投标差异带来的冗余，更多体现管理创造价值。三是拓展会计监督与控制的职能，按分步分项法细化会计核算对象，归集收入与成本费用配比信息，动态评价预算执行的偏离情况，揭示工程建设过程存在的风险。
（二）建立与完善工程项目财务风险管理与内部控制
一是将前期财务策划作为风险控制的基本手段，最终体现为工程财务预算方案，分解到分步分项工程及年度实施计划中，使预算方案具有可操作性，并作为执行和评价的依据。二是针对合同履行、变更、新增减工程、分包、结算等流程管理过程中可能发生的重大重要财务风险，建立相应的内部控制，如合同变更（含变更设计或设计变更），应有分级审批制度及档案管理制度，并动态调整预算控制方案；再如结算，应有结算报警制度，对未结算款项达到一定阀值，明确应采取的对策，而对分包结算，应依据分包合同，在结算依据充分前提下，采用集体联签制，确定支付款项、金额及方式。在流程管理中，针对关键风险点，使财务活动均有相应内部控制。三是建立项目中期综合性财务评估制度。评估目标不仅在于合规性（内部审计），还在于预算编制与执行、合同及变更情况及在建工程财务状况、财务信息传递及风险揭示与评估和应对管理、存在的主要财务问题等，判定其“在控、可控”程度。
项目建设策划方案范文2
一年之计在于春。新春伊始,市委、市政府就召开了全市三级干部暨招商引资、“项目建设年”动员大会，决定把项目建设作为推动经济突破性发展，实现三年翻番目标的重要战略支撑。这充分体现了市委、市政府对项目建设的高度重视，向全市表明了招商引资和项目建设，是今年乃至今后一个时期市委、市政府的主要抓手，是全市各项经济工作的重中之重。今天召开“项目建设年”活动第一次督办会议，主要目的就是贯彻落实全市三级干部暨招商引资、“项目建设年”动员大会会议精神，研究落实《市“项目建设年”活动实施方案》的方法和措施，确保项目建设年活动的各项目标任务顺利完成。下面，就落实“项目建设年”活动实施方案，我讲几点意见。
一、要进一步明确目标任务
“项目建设年”活动实施方案提出了年四项工作目标：一是年全市全社会固定资产投资达到60亿元，比上年增长50%。项目建设年领导小组将在近期分解下达到有关单位。二是重点建设项目推进目标。年总投资3000万元以上的新建、续建重点建设项目39个，总投资39.7亿元，当年完成投资22.7亿元，重大建设项目8个，总投资8.4亿元，当年完成投资3.4亿元。三是新增中央投资项目推进目标。已下达我市投资计划的新增中央投资在建项目14个。总投资2.2亿元，当年完成投资1.5亿元。四是通过开展“项目建设年”活动，加快建成一批重点项目，争取一批中央扩需项目，引进一批外商投资项目，激活一批民间资本项目。这些目标是结合我市实际，经过认真测算提出的，是加快发展、缩小差距的需要，是提振精神、提升人气的需要，充分表明了市委、市政府加快发展的信心和决心。我们所有重点建设项目的包保领导、责任单位、重大建设项目工作专班、新增中央投资项目责任单位，都要严格按照上述目标开展工作，坚持跳起来摘桃子，自我加压，奋力争先，确保“项目建设年”各项目标任务顺利完成。
二、要进一步加大重点建设项目的组织协调力度
一是要严格实行市“四大家”领导包保责任制，亲自调查研究，积极解决问题。尤其是对纳入“项目建设年”考核的39个投资过3000万元的重点建设项目，市“四大家”领导要深入一线调查研究，及时发现问题，对存在的问题要逐一分析，研究解决办法；对新引进落地项目，“项目建设年”领导小组要迅速明确包保领导，做好包保责任衔接，确保项目顺利实施。
二是要明确项目责任主体，切实把项目抓在手上，确保项目早竣工早见效。项目责任单位要按照“项目建设年”活动实施方案要求，迅速组建工作专班，明确专人，制定工作方案，按照“五个一”的推进机制积极有效开展工作；市项目办对市“四大家”领导包保的重点建设项目，要加强与项目承建部门的联系，及时发现建设中存在的困难和问题，第一时间向包保领导汇报，督促解决问题，保证项目建设快速推进。
三是要倒排时间进度，加快组织实施，确保完成年度计划投资。市项目办要会同各乡镇办、各部门，对纳入“项目建设年”考核调度的重点建设项目、重大建设项目、新增中央投资项目，进行拉网式排查，积极落实好项目开工的各项条件，力争尽快开工建设；对尚不具备开工条件，项目前期工作未完成的，项目主管单位要加大工作力度，加快前期工作进程，特别是对没有开工的项目，要明确工作目标，排出时间表，确保所有重点建设项目都能按进度加快实施。同时，要加大部门协调力度。对规划、土地、拆迁、水电等重点、难点问题，相关部门要充分协调配合，积极帮助项目业主解决实际问题，保证项目建设按时间进度顺利实施。
三、要进一步加大项目建设的检查督办力度
对纳入“项目建设年”考核调度的重点建设项目、重大建设项目、新增中央投资项目，要加大检查督办的力度，推动工作落实。一是大力提倡雷厉风行的作风，提高行政执行力。说了算、定了干，言必信、行必果，咬定青山不放松，不达目的不罢休。二是加大重点项目督办落实力度。市项目办针对项目存在的问题，要及时督办过问，督促部门进行办理落实。要建立健全重点项目定期汇报、现场办公和定期督办通报制度，尽快制定“项目建设年”活动综合考评办法，年终对“项目建设年”活动进行综合考评；要建立项目进度月报制度，项目责任单位在每月最后5个工作日内，向市项目办报送项目进展、资金到位情况、存在问题及项目建设进度统计表，以便对项目建设中存在的问题及时发现、及时解决、及时督办。三是积极营造“项目建设年”舆论氛围。市新闻中心和广电局要抽调记者常驻项目办，通过新闻稿、音像等方式，对纳入“项目建设年”考核调度的重点建设项目、重大建设项目、新增中央投资项目的进展情况，及时跟踪报道，宣传典型，营造舆论氛围，加强舆论监督。
四、要进一步加大项目策划工作的推进力度
市发改局在“全市三级干部暨招商引资、‘项目建设年’动员大会”上编制印发了“中央预算内投资项目编报指南”，各单位要认真学习领会，结合我市实际，快速开展项目策划和前期推进工作。从目前掌握的情况来看，还存在着一些问题：一是部分单位认识不到位，对项目策划重视不够，对眼前项目关心多，对关系长远发展的项目考虑少，项目策划工作还没有完全展开；二是调研不够，策划项目思路不够开阔，内容不具体，论证不充分，经不起推敲，缺乏大手笔；三是推进不快，部分策划项目停留在一般的概念、设想上，没有深入推进；四是项目库还存在数量不足、结构欠佳、重大项目少等问题。对这些问题，我们要高度重视，采取有效措施予以解决。
项目策划工作是一项长期的工作任务，无论是向上争取项目，还是招商引资项目，项目策划都是一项重要的基础工作。只要是有利于发展，又符合市场准入、城市发展规划和节能环保要求的项目，我们就要积极谋划，认真落实。在具体工作中，一是要做大量的前期调研工作，要了解产业的现状、国家产业政策、未来发展方向等等。二是要严密组织，构建策划项目的工作网络。三是要做好前期工作推进，项目策划方案一旦敲定，要立即组织编制项目的可行性研究报告、初步设计等，形成“谋划一批、储备一批、报批一批、开工一批、竣工一批”的格局，保持投资持续较快增长。
五、要进一步加大部门服务项目的力度
项目建设策划方案范文3
关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理
一 前言
伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。
近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。
综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。
二 项目前期策划的含义
1、项目策划的概念：
项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。
2、策划是项目全部活动的基本组成部分。
项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。
3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。
策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。
三 项目策划阶段的关键工作
项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
1、市场调查
项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。
2、市场定位
市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。
进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。
前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。
3、建设方案比选
美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。
在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。
四、项目的实施管理
所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。
值得思考的几个问题
1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。
2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。
项目建设策划方案范文4
【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制
在房地产项目开发过程中，开发企业通过在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶段、服务阶段等环节进行有效控制，开发出高质量的房地产项目。在此过程中，各环节和各资源往往是相对独立却又是密不可分的，只有把各方面资源协调运作好，才能开发出质量上乘的房地产项目，而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
1 目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查，也很少对调查结果进行深入剖析和对各方案进行多方案的比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
2 房地产开发项目的前期质量控制工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
2.1 建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
2.2 制定开发项目的质量计划。
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
3 设计阶段的质量控制
3.1 方案设计阶段
开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在此过程中，业主应让设计师尽情发挥。在几家拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
3.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。
工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
4 施工阶段的质量控制
工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。
4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。
4.1.1 明确质量目标
房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。
4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。
4.2 开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。
4.2.1 工程施工质量控制特点
（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。
（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。
（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。
（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。
4.2.2 施工阶段工程质量的影响因素
影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。
（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。
在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。
5.结语
房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，从而做到持续的质量改进。
参考文献：
1. 张 坤。建设工程项目管理
项目建设策划方案范文5
1、对二次经营工作重视程度不够
许多承包人对二次经营不重视，没有树立正确的二次经营的理念，认为做好项目招投标就能获得中标资格，签订了合同项目就能盈利，因此把主要精力放在了投标与签订施工合同上。在施工过程中，对工程变更资料收集不及时，不能根据项目特点和工程现场实际情况，及时提出合理化建议，主动开展二次经营工作，也没有及时地收集整理相关资料和确认工程变更签证，以及对签证原因、内容表述不全面、不严谨，不能形成相互印证，在竣工决算时审计单位不予认可，造成项目没有利润甚至亏损。
2、项目管理人员流动性大
施工企业的特点决定了项目管理人员流动性大，是二次经营工作不理想的重要原因之一。承包人在获得中标资格和签订合同后根据工程需要组建项目部，施工高峰期项目管理人员较多，施工后期承包人为了降低成本一些主要管理人员调至其他项目，结算过程中熟悉项目部分细节的人员已调离，加之工作衔接及资料交接不详细，新调来的人员对项目情况不熟悉，基础资料缺失，造成二次经营工作困难。另外监理、业主的人员变化，造成工作前后衔接不上，许多基础资料缺失，也给二次经营工作带来很大困难。
3、基础工作不扎实
现场管理人员对清单计价方法和规则不熟悉，签证资料不及时，工程变更资料不规范，不注重收集整理基础资料，造成证据不充分、没有说服力以及证据间不能相互印证，这是造成二次经营不理想的致命因素。由于施工中不注意细节，基础工作不扎实，造成二次经营策划在施工中不能实现，甚至会出现差错。承包人对业主管理办法理解不透彻，致使变更手续等资料不规范、不齐全，现场签证不能与工程进度同步，所需的基础资料也未及时确认，补办签证证据不充分，证据之间没有形成相互的支撑关系，签证的可能性较小，造成承包人经济损失。
4、对二次经营的时机把握不够
许多承包人认为二次经营的重点在招标和工程决算阶段，施工中的二次经营工作处于被动状态，对二次经营的时机把握不够。在项目施工准备阶段，不深入研究项目特点、合同条款，没有做好二次经营商务策划。项目施工阶段，不能根据商务策划方案和施工进展情况积极主动开展二次经营工作，同时由于没有及时收集整理基础资料，从而错失良机，导致确认工程变更、现场签证和工程索赔等困难，造成二次经营效果不理想。
5、对决算审计工作重视不够
由于对国家政策、地方法规以及业主的相关管理规定不熟悉，造成二次经营工作被动。在施工过程中，往往只注重做监理及业主的工作，对资料整理收集和签证确认不及时、对资料审核不细，以及对签证原因、内容表述不全面、不严谨，证据之间不能形成支撑。认为监理、业主都认可了就不会有问题，而在审计过程中，对不符合工程量清单计价规定、相关法律法规的不合理签证，审计部门有权利予以核减，最终造成二次经营效果不理想。
二、提高项目二次经营管理的有效措施
1、重视二次经营，加大资金投入
二次经营工作是贯穿于工程施工全过程的经营行为，是施工企业提高项目赢利水平和目标利润的重要途径。因此承包人应重视二次经营工作，需加大资金、人员的支持力度，投入专项资金重点培养一批既懂施工管理、工程造价和法律知识，又擅长商务谈判能力的商务经理，负责项目商务策划和二次经营工作。同时加大对商务经理、项目管理人员以及现场施工人员培训，使其认识到二次经营管理的重要性和深远意义，理解二次经营的内涵，树立正确二次经营理念。通过对工程量清单计价规范、新合同文本、相关法律法规等知识和二次经营成功案例的培训学习，正确理解合同条款、法律文件和当地法规知识进行二次经营，及时掌握政府部门和建设单位对建设项目的政策倾向，并借鉴成功经验，有针对性地制定二次经营策略，提高企业经济效益。
2、配备商务经理，专职负责二次经营工作
承包人为了控制风险，提高利润而进行的全过程顺延工期、追加价款、实现盈利，应给每个项目配备专职商务经理，协助项目经理做好二次经营管理工作。在建设项目前期，深入了解项目特点和内外部条件，针对合同双方的权利和义务、工期、质量标准、合同类型、取费费率、付款方式、价格调整方式、材料供应和价格确定方式以及索赔条款等，充分了解当地物价水平，并结合项目特点，寻找突破口，有针对性地准备资料，做好二次经营的前期策划工作，为二次经营创造条件；在施工期间，应积极与业主、监理、设计等单位保持沟通联系，争取赢得相关单位的理解和支持，并及时收集整理基础资料、变更签证等相关资料，做好二次经营策划的跟踪落实工作，提高项目经济效益。
3、做好商务策划，抓住时机进行二次经营
在项目建设不同阶段二次经营的任务不同，因此需在项目建设的全过程做好二次经营工作。在项目前期策划阶段，通过了解项目的特点、地基地质条件等内外部条件，为二次经营商务策划做好准备工作；在项目招投标阶段，通过核对工程量清单，针对清单误差、漏项等进行不平衡报价，做好二次经营的商务策划工作，为二次经营创造良好的基础条件。在项目实施阶段，根据商务策划方案和施工进展情况，结合现场实际情况和企业的资源配置以及施工技术水平，积极联系业主、监理和设计单位，主动创造机会，及时提出合理化建议，策划设计变更，使工程变更有利于降低施工成本和增加盈利且便于施工；同时做好基础资料的收集和整理，及时确认工程变更和追加合同造价。竣工审计阶段，整理好招标文件、投标文件、施工合同、会议纪要、来往函件、调价文件、变更索赔申报资料等决算资料，确保项目审计能够顺利进行。
4、做好实施性施工组织设计的编制，加强成本控制
施工组织设计是对施工活动实行科学管理的重要手段，是用以组织施工的指导性文件，经批准的实施性施工组织设计是合同文件的组成部分，是项目进行结算和二次经营的重要依据。承包人在施工前，须根据项目特点和内外部环境编制实施性施工组织设计，编制施工组织设计应正确处理好工程进度与安全、质量的关系，同时需考虑方便施工和有利于降低施工成本的二次经营理念，以便在工程结算时获取超额利润。施工中应严格按照实施性施工组织设计组织施工，不断加强施工管理，减少项目建设成本，提高项目利润；同时加强设备、材料成本控制，严把主要设备、材料采购关，可以通过内部公开采购设备、材料，降低设备、材料采购成本，针对可能上涨物料可采取提前订购或者一次采购的办法，降低材料成本。
5、建立完善的二次经营管理体系，提高企业效益
二次经营工作须做到策划周密、分工明确、责任到人，通过建立完善的二次经营管理体系，强化全体员工成本管理意识和二次经营理念，实现项目盈利能力。为了充分调动参与人员的积极性、主动性和创造性，建立二次经营项目的效益奖励机制，使二次经营的结果与参与人员特别是项目商务经理的绩效工资挂钩，可以获取的效益为基数，按照一定比例提取二次经营费用和奖金，从而调动全体员工搞好二次经营的积极性、主动性和创造性，以降低经营成本和提高经济效益。
三、结语
项目建设策划方案范文6
摘要：近些年来，随着我国经济建设的蓬勃发展，房地产业也是不断发展成熟起来。精明的开发商们也开始收敛盲目与焦燥，更多的关注自身的建设了，并纷纷强化项目控制机制，实施品牌战略。其中项目的投资控制即项目开发建设成本控制，是保证项目经济效益的重要条件，在项目实施过程中房地产企业必须要采用有效的手段加强管理，使开发建设的各项费用均控制在投资计划之内，并以最少的资金取得满意的经济效益。
关键词：实施阶段；投资控制；竣工决算
房地产是一个资金密集型的产业。在项目的前期，需对项目投资尽可能进行准确的估算，在项目实施过程中，要对投资的状况深入了解、严格控制，只有这样才能防范项目投资风险，确保项目投资效益为最优。
对于房地产项目而言，项目投资控制主要目的在于控制项目开发建设成本和现金流，防止成本超支和资金使用计划混乱。这就需要企业必须采用有效的控制手段，使开发建设的各项费用均控制在预算范围之内。由于项目投资的影响因素很多，如方案策划及规划设计、资源消耗用量和价格、工期、项目范围、质量等等。因此投资控制需要贯穿于项目的全过程。即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段。下面我就如何做好项目实施阶段投资控制做些浅显的阐述。
项目实施阶段是指项目投资策划方案付诸实现的阶段。这阶段的主要任务是项目的规划设计和开发建设。因此实施阶段的投资控制也分为项目的规划设计阶段和开发建设阶段两个环节的控制。
一、项目规划设计阶段的投资控制
规划设计阶段是项目投资控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1.5％～2％，但设计对项目投资额的影响程度却高达95％~100%。可项目设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目投资的有效控制。例如，某商场空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按照25℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。这种设计不合理，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此这一阶段的投资控制是不容忽视的。
（一）推行设计招标，优选设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家设计单位竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
（二）运用价值工程，优化设计方案
在设计阶段实施价值工程，可以发挥集体智慧，得到最佳设计方案，可以使建筑产品功能更为合理，有效控制工程投资，降低工程建设项目全寿命周期费用。
在设计阶段应用价值工程控制工程投资，应以对控制投资影响较大的项目作为价值工程的研究对象，做出功能分析和功能评价，根据限额设计的要求，研究对象的目标成本，并以功能评价系数为基础，将目标成本分摊到各项功能上，与各项功能的现实成本进行对比，研究成本改进期望值。根据价值分析结果及目标成本分配结果的要求，提出各种方案，并用加权评分法选出最优方案，使设计方案更为合理。
（三）开展限额设计，有效控制投资
推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉和掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目批准的方案及投资估算进行项目的初步设计，再按照批准的初步设计概算文件进行施工图设计等。由限额设计控制项目的总投资。这样保证了项目设计标准、规模的合理性和有关概预算资料的合理取定。通过由上而下的纵向展开，对项目规模、工程数量、质量及概预算指标的层层控制，实现对项目投资的总控制。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易被突破。
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，由于设计频繁变更，给工程投资控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了投资造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决，克服只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
（四）采用合同约束，有效控制投资
针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力 是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。只有在设计阶段切实做好工程项目建设的投资控制，才能为后期项目建设各阶段的投资控制打好基础，确保工程投资控制目标的实现。
二、项目开发建设阶段的投资控制
开发建设阶段是项目开始施工到竣工交付使用的阶段，是项目实体实施建造的阶段。更是项目投资控制的重点。这一阶段大致分为项目招标、项目施工及竣工交付使用三个环节。每一环节都与投资息息相关。
（一）做好项目招标环节的投资控制
项目招标是工程施工、设备采购、规划设计、监理等事项向外发包的过程。是项目投资实施的关键，是投资控制的重要环节。尤其是项目工程的施工招标，是项目造价最后确认的时机，历来是投资控制的重要领域。这一过程投资控制的重点是招标文件的编制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等。在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。项目通过招投标，一方面可以引进竞争机制，使开发商可以择优选择施工单位，另一方面，降低工程成本，使工程投资得到比较合理的控制。标底的编审工作是招投标管理的核心工作，因为标底是确定工程承包合同价的基础，有了科学的标底，才能正确地判断投标报价的合理性和可靠性，才能做好评标决标工作。当前在招标投标过程中也存在着不合理的竞争。工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户、人情工程，所以这种不符合工程的招投标，指定的承包商给国家带来巨大的损失，也是工程投资超额的隐患之一。招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，它将直接影响工程投资的确定与控制，所以在编制过程中，应力求在文字上表达清楚，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则如果出现漏洞，就会成为施工单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。
（二）抓好项目施工阶段的投资控制
就房地产项目而言，施工阶段是项目产品形成的关键时期，大量的项目投资将在这一时期投入使用，项目进度、项目产品质量及项目合同的履行，也将在这一时期实现。因而，施工阶段投资控制历来也是投资控制的重要环节。这一阶段的主要任务是通过招标发包给承包人进行的。作为项目的投资者主要委托监理单位承担项目施工的控制性管理工作。而监理工程师作为甲方代表，在项目投资控制中的起到主要的控制性作用。
施工阶段由于项目工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等，要提高建设质量，控制工程投资，发挥投资效益，就要在工程施工中加强工程建设管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的投资控制。由于建设工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。
在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为防止在施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，设计变更应尽量提前，变更发生的越早，损失越小，反之就越大。为此，必须加强设计变更管理，要把由设计变更而造成的损失降到最低，还要用先算帐后更改的办法解决，使项目投资得到有效控制。
根据施工图设计的进度和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算，对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程投资实施动态控制。
（三）抓好项目竣工验收阶段的投资控制
项目竣工验收是项目建设任务完成后，交付使用前的中间环节。该阶段投资控制的核心内容是编制项目竣工决算文件。
竣工决算是反映项目竣工后的实际成本和为核定新增固定资产价值、考核分析投资效果、办理交付使用验收的依据，也是竣工验收报告的重要组成部分。
根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。在确定工程造价时，预算人员应坚持以现行的工程造价管理规定为依据，严格按合同办事，根据竣工图及甲方核实的联系单、隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，尤其是要深入现场，获取真实的第一手资料，审查施工单位是否按图纸、工程变更及合同规定全部完成工作，是否有丢、落项工程，并刻守职业道德。
三、结语
在竞争激烈的市场经济大潮中，求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业要生存、要发展，必须最大限度地提高企业的投资收益。只要我们抓住重点环节，采取技术与经济相结合的切实可行的措施，采取主动控制替代事后控制的做法，以人为本，不断提高人的业务能力，加强人的责任心，端正人的工作态度，充分发挥人的主观能动性，工程投资就必然能够得到有效的控制。
参考文献：
[1]薛惠芹.建设单位工程造价管理的重要性.山西建筑.2004，10；
[2]赖汝岳.浅谈工程造价全过程控制.广东科技，2006，40(22)：22-24；
