前言：中文期刊网精心挑选了地产开发计划范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
地产开发计划范文1
(一)依托我市良好的自然环境和“最佳宜居城市”等名片，会同相关部门、友邻协会、企业及中介机构，组织实施“走出去”战略，搞好整体策划和宣传，全力打造“烟台地产”品牌。这其中主要抓好以下几项工作：一是加强与相关部门和当地及驻烟媒体的沟通和联系，做好正面引导和宣传，适时进行房地产市场情况和信息披露，通过客观、准确、适时、适度的宣传报道，引导开发商理性投资，老百姓理性消费；二是与友邻协会、中介机构和开发企业合作，根据烟台的实际，通过各种形式的招商会、推介会、座谈会、说明会、展示会和投资会，吸引外来投资和消费。重点引导企业向北京、东北及西部煤炭基地拓展。
(二)协同主管部门，加强对骨干企业的宣传扶持力度，为做强做大本地企业搞好服务。年内，要配合主管部门利用这次房地产市场调整期，鼓励和扶持一批信誉好、投资实力强、项目影响力大的企业，并在项目选择、资金投向、优惠政策等方面予以倾斜，并做好宣传推广、引导我市房地产业稳定健康发展。
1 2
(三)解放思想、拓展思路、积极做好为企业发展服务工作。年内，要在人才培训、外出考察、寻找商机、政策扶持、资金投向、招商引资等方面，本着急企业所急、帮企业所需的原则，积极主动的做好服务工作。还要注意发挥监督咨询委员会的作用，及时的分析形势，研究对策，与企业群策群力，共渡难关。
(四)围绕行业文化建设，积极开展形式多样的文体活动。年内，拟组织第五届系统内乒乓球比赛。围绕国庆60周年拟开展“烟台人与住房摄影征文比赛”；并根据相关情况，举办一些喜闻乐见的文体活动，以此弘扬地产人良好地精神风貌。
地产开发计划范文2
好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂
的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经济、社会、生态和谐的统
一。本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。
关键词：房地产；工程管理；规划研究
中图分类号：F293文献标识码：A
一、房地产开发项目工程管理的意义
1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进
行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅
仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保
证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项
目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管
理与项目安全管理。
2、房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，
提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效
促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施工，保证施工质量，实现房
地产公司获得最大经济效益的目的。
3、在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工
方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调
控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最
大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理要点
1、重视项目规划设计
规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一
重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保（持）证自己所开发的产品
适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。所谓超前意识,就是
要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房
屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、
开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要
几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、
经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停
留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,水电气等配套设施、安全防范设施
设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理方式等诸多细节均要考虑
周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包
括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家
有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项
目。
2、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为
完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包
合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。
在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、
企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质
量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的
施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
3、加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战
略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。
因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤
害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。那么,如何
准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发项目
全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本；适当增加预
防成本,大力降低事故成本。
4、加强项目成本管理
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的
索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是进度计划变
更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变更的关键在于开发商，应
建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权和
分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。为了确保工程签证的准确，
首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求准确，要求隐蔽签
证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量的完成情况，若被
隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺寸及附上简图。对施工图
以外的签证，必须写明事由、时间、地点、原始数据或几何尺寸及照片资料等，
不允许笼统地签注工程造价和工程量。在签证发生后应根据合同规定及时处理，
审核应严格执行国家定额与有关规定，不得随意变通。同时要加强预见性，和尽
量减少签证发生。
三、规划管理
规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设
计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制
和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划
管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是
“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理
系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息
系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通
过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平，要做的具体工作包含
以下几点：
1、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中
输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正
的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
2、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中
自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向
GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习
惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这
些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图
素可以放宽要求。
3、提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用
AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、
地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划
设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以
使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
4、通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计
方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与
地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、
比较，进行查询、统计、分析等。
结束语
综上所述，房地产开发企业项目管理与规划是一项极为复杂，却十分严重的
工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,
并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
参考文献
地产开发计划范文3
关键词：商业地产；业态；规划设计；开发模式；发展趋势
Abstract: through the to our country commercial real estate development and planning design problems analysis, this paper expounds the must change the traditional way of thinking, we need a real estate development vision to have more business perspective, the only real estate eye or only commercial vision is no good, designers from operation Angle, selection, commercial buildings formats planning position, space combination relations, traffic streamline strategy considering factors, and put forward the our country at present the commercial real estate development necessary out of short line operation of the error, not just the traditional housing development model for commercial real estate development, from the long term investment for business profits considerations, and the effective integration of commercial real estate development strategy and planning design strategy, is the foundation of successful commercial real estate and the future trend of development.
Keywords: commercial real estate; Type of operation; Planning and design; Development mode; Development trend
[中图分类号] F407.9 [文献标识码] A[文章编号]
1 商业地产的定义
商业地产（BusinessReal Estate）, 顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、大中型超级市场、小型便利店、专业产品卖场、品牌专卖店、仓储型超市以及包含以上多种业态的商业步行街或城市综合体。
商业地产，其发展过程不短也不长，有近百年的历史。建筑从单一功能购物发展到现在的大型多功能的综合性建筑，以颇具特色和风格的建筑设计、空间布局、环境营造、主题设置、运作理念等手法改变了传统的商业模式，在多功能的空间中，把购物场变成了娱乐场，把消费者变成了娱乐者，让原本一次单一乏味的购买行为变成一场休闲、游览、娱乐的“体验式消费”活动。[1]
2 现阶段商业地产开发现状及存在的问题
我国商业地产开发总体上可以用“起步晚，发展快”来概括，在中国短短十余年的商业地产发展史中，商业地产的建造规模和体量已取得长足的进步并引起国际建筑业的广泛关注。我国的商业地产开发起步于2000年前后，之后进入一个快速发展时期，2005年进入第一轮的高峰期，至今仍保持着较高的发展势头。但不可否认的是，由于欠缺对商业地产项目的商业职能、交通职能、景观职能、社会文化职能等高层面的认识，限于传统地产开发观念束缚、前期策划和定位策略缺失、招商困局、资金及高级专业人才缺乏，尤其是专业商业地产建筑师严重不足，导致商业地产项目开发成功与否面临诸多挑战。在设计商业地产建筑时，建筑师和同业人士往往仅服从于业主的主观意愿，未考虑（或考虑不周）建筑规模是否适宜，业态是否合理，建筑风格是否匹配，定位是否准确等诸多问题，从而导致了各地已开发完成的商业地产存在着招商乏力、人气难以聚集、经营不善、空置率高等问题不断涌现。
2.1 传统地产观念束缚
目前我国部分商业地产开发商认为商业地产跟住宅一样, 抱着“卖完就走”的思路。还有的开发商采取“先开发后招商”的方式，没有明确的目标,不仅不好招商,而且也增大了后期经营困难及投资业主的投资风险。
2.2 商业定位不准
商业定位是商业地产的核心,定位的准确与否关系到项目的成败,一个商业项目定位内容包括业态定位、功能定位、商业服务对象定位、
盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位等多方面。每个环节相互关联,一着不慎,可能会满盘皆输。目前我国商业地产定位仿效之风盛行,某个项目成功后,很多开发商纷纷复制该模式,根本不考虑因地制宜和与自身合理的结合点,从而导致失败的结果。
2.3 招商困局
商业地产对招商资源的竞争将是未来商业地产发展的瓶颈。造成商业地产招商困局的既有内部原因,也有外部原因。内部原因主要是由企业的战略性管理所决定的,外部原因则是由宏观社会、经济环境所决定。目前造成商业地产招商困局的外部环境主要有：宏观经济的不确定性因素影响商业地产的招商,国际商业连锁投机行为给中国商业制造了“空前繁荣”,商业地产的过快发展加剧了商业资源的竞争等。
2.4 资金及高级专业人才缺乏
商业地产是资金密集型行业, 具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢等特点,而目前国内又没有一个很好的融资渠道和
变现渠道,这导致商业地产面临一个资金缺乏的局面。同时,商业地产
是一个集开发、经营、管理等多功能于一体的综合体,但目前商业地
产从业人员一般是来自地产领域或是零售领域,对商业和地产都精通
的复合型人才十分稀少。
地产开发计划范文4
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
地产开发计划范文5
【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计
一、前言
随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
二、房地产前期的策划
前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。
开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：
（1）市场调研
市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。
（2）功能策划
功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。
对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。
整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。
（3）产品风格形象定位
结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。
三、房地产开发规划设计的要点
1、总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2、道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
3、配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
4、综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
5、绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
6、生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
7、建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。
地产开发计划范文6
西安是西北重镇和历史文化名城，文化根基深厚，结合文化创意理念打造特色鲜明旅游地产是发展西安乃至西部旅游经济的有效途径之一。丰富厚重的历史文化资源、潜力巨大的城市化空间、逐渐成熟的旅游消费市场和大手笔的国际大都市战略的制定等都为西安旅游地产的开发提供了良好的契机。
一、旅游地产与文化创意
旅游地产也称旅游景观地产，指依托周边丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。
文化创意是以文化为依托，借助于新兴高技术手段，创造出具有文化内涵的产品或活动。基于文化创意视角来开发旅游地产主要应建立一个文化核心，围绕这一核心展开旅游产品的设计，从而在旅游、地产、文化三个产业的最佳关联点上得以最高的产业联动效益。
二、基于文化创意的西安旅游地产开发优势
（一）历史文化资源丰富
西安素以古都闻名海内外，历史文化资源更是得天独厚。 在现代旅游地产的开发项目中，许多是借历史文化的遗留来打造文化主题鲜明的大型主题公园，西安在此类旅游地产开发项目层面具有难以比拟的优势。如以唐代休憩文化为核心主题的大唐芙蓉园，虽然耗资13亿、占地1000亩，但在开园后的短短几年时间就带了可观的经济收入，更为广大市民提供了城郊休憩的好去处，经济与社会效益兼具。
（二）曲江文化创意产业繁荣
西安曲江文化创意产业园区位于曲江新区与雁塔区的交汇之处，集合了广告、网络、广电、旅游、设计、出版等诸多行业，在文化资源的集成、整理、提炼，文化创意理念的形成、产出过程中，形成集群式发展模式，具有强大的区域向心力，带动曲江乃至整个西安市的文化创意产业的发展，尤其在深刻挖掘唐代历史文化的基础之上打造了一个又一个旅游地产精品，使每一个旅游地产上都刻着文化的烙印，文化品牌效应极为突出，是西安文化创意旅游产业的一张名片。
（三）文化氛围浓郁
作为文化古都，西安的文化氛围浓郁且充满活力。第一，西安高校数量仅次于北京、上海，而其中艺术类院校知名度较高，具有巨大的艺术创作潜力，而城市的旅游地产文化创意开发正是需要这样的新生的力量；第二，西安科研队伍庞大、研究水平较高，尤以历史文化科考民俗专家居多，能够在文化产业化的进程中把握建设和发展的方向；第三，西安拥有西部最大的书城，每天均吸引大量市民前来阅读和购买书籍，使得城市居民整体文化素质较高，在耳濡目染、潜移默化之中，也形成了西安特有的城市民风，为以旅游体验为主的消费奠定了稳固的基础。
三、开发策略
（一）深挖文化价值打造内涵丰富的观光型旅游地产
西安汉唐文化资源优势突出，因此以挖掘汉唐文化为核心的观光型旅游地产显得尤为重要。在文化创意的过程中，首先要明确有哪些文化要素可以用来转化为产业动力，在旅游地产的打造中，也要明确如何设计开发项目才能突显核心的主体文化，真正做到以文化内涵为吸引，打造高端的观光型旅游地产而非单凭投资巨大、规模庞大来招徕游客。目前西安市正在紧锣密鼓地策划、建设各类大型的文化主题公园类旅游地产，虽然在一定程度上彰显了不同历史时期的文化特质，但也仅限于利用古遗址复原，立标牌阐释，建塑像纪念等等的普遍方式，显然在文化的内涵表达上欠缺力度。因此，应加大对秦汉唐文化的深刻挖掘，请专业的文化人士来构思地产项目的主体设计，不求规模宏大，但求内涵丰富，能够形成文化形象品牌鲜明的观光型旅游地产。
（二）展现文化风格打造格调高尚的休憩型旅游地产
城市休憩是目前都市人休闲度假的新诉求，不一定要驱车前往很远的目的地，而是在城郊甚至室市内要有适合周末休憩的好去处。如目前大受欢迎的温泉度假产业，是集景观、文化、配套设施为一体的产业，西安温泉资源丰富，尤其是辖区内临潼温泉既有纯正的水质资源优势，又有秦代帝王、唐代帝王文化优势，同时又具有距离西安市区较近的区位优势，因此，临潼具备进行具有文化风格的高端休憩型旅游地产。结合临潼的自然与人文资源优势，将历史文化巧妙融入温泉度假项目之中，从度假村的建筑外观到大厅、浴池、茶座、客房、娱乐设施等的设计都应结合唐代宫廷文化来进行，突出高品位的设计和开发格调，真正向游客展现唐代宫廷的沐浴文化，使游客在度过轻松假日的同时，更能享受到纯正的皇家风范， 而不仅仅是来泡个澡，喝个茶，而是在难得的周末时光享受了一场“文化大餐”。
（三）利用高科技手段打造现代感十足的体验型旅游地产
尽管西安的主打城市名片是文化古都，但在以年轻人为主流的都市旅游发展中，时尚、动感、活力的标签也是必不可少的，因此，结合文化创意理念，利用高科技手段打造具有现代感的体验型旅游地产势在必行。 近年来西安逐步完成了大唐不夜城、大唐西市、雁塔新天地的建设，但传统与现代的融合比较流于表面，尚未形成独特的时尚文化街区和地标。因此，应该借鉴上海、北京等大都市的开发设计理念，融合国际前沿科技元素，在数控、LED、新能源等层面开发出时尚、动感的创意街区。如在大雁塔商圈开发的秦汉唐文化旅游区内，以高科技手段打造的“天幕”颇受古城人民喜爱，每天均吸引不少市民及游客观光驻足，对大雁塔旅游景区和商圈具有较强的拉动消费作用，并提升了古城西安的城市形象，真正显现了城市的时代感。
