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私募基金的投资策略范文1
人民币基金跃出
研究显示，2008年第三季度针对亚洲市场（包括中国大陆地区）的私募股权基金募集仍然活跃，在环比和同比方面均有不同幅度增长。三季度共有13只可投资于中国大陆地区的亚洲私募股权基金完成募集，资金额达到187.53亿美元，相对于2008年第二季度，三季度募资金额增长了56%；同比去年三季度增幅达94%。其中本土私募股权基金增幅较大。随着多层次资本市场的设立和运营，将来会有更多投资亚洲（包括中国大陆）地区的私募股权基金成立。
在三季度新募私募股权基金的类别分布中，成长基金仍然保持主力位置。房地产基金占比持续提升，募资金额由2008年第二季度的8.1%提升到了三季度的21.1%，这种变化充分显示了尽管中国房地产行业进入调整期，但该行业的巨额利润空间以及良好的发展前景依然对私募股权基金具有较强的吸引力，目前主要受关注的热点是中国重点城市的高端物业。
在新私募股权基金募资总额大幅增加的同时，其募集币种结构也发生较大变化。其中人民币私募股权基金占比大幅提升，无论在募资总额还是基金规模方面都呈现爆发式增长。三季度人民币基金由二季度的2只增加到6只，新募集金额高达129.63亿美元，占比总募资额由二季度的6.7%猛增至69.1%；募集规模方面，平均每只人民币基金募资额为21.6亿美元，环比二季度的4.01亿美元上升了438.65%。美元基金募资金额占比则由二季度的93.3%下降到三季度的30.9%。这种结构的变化一方面是由于三季度社保基金获准自由投资股权投资基金，另一方面第三批产业基金获得相关部门批准并进入募资程序，同时也有一些券商获准可以设立直接投资基金，从而增加了本土人民币基金的资本供应。
成长资本位居首位
从私募股权投资策略来分析，三季度成长资本投资策略依然占据主流地位。投资额为18.03亿美元，在总投资额中的占比由二季度的49.7%上升到68.1%；从案例数量上看，成长资本策略共发生24笔投资案例，占比高达88.9%，远远高于其他投资策略分布。成长资本策略的平均投资额也由二季度的0.49亿美元上升到三季度的0.9亿美元。
三季度仅有一笔投资采取房地产投资策略，金额高达7.77亿美元，单笔规模居各类投资策略首位。此外PIPE和过桥资本策略总投资情况比二季度均有下降。其中PIPE投资额由二季度的5.48亿下降到三季度的0.18亿美元，过桥资本投资额则由二季度的5.67亿下降到0.5亿美元。
这种投资策略结构的变化反映了在资本市场表现不佳、退出渠道不完善的情况下，PE投资更趋于谨慎理性。
PE退出持续低迷
受美国金融动荡和国内资本市场低迷现状影响，PE退出持续表现低落，三季度IPO仍然是PE的主要退出方式。三季度总退出案例数由第二季度的5笔，回升到8笔，和2008年一季度持平。总退出案例数相较于2007年第三季度的25笔减少了68%。
这8笔投资退出案例全部采用IPO的形式。中国整个退出市场从2008年初开始步入低谷，目前继续低迷，这与2008年以来国内外资本环境持续恶化有着直接关系。由于退出渠道有待完善，国内PE退出可能将面临更长一段时间的低潮期。三季度无并购退出（财务投资者将股份转让给产业投资者）和股权转让（财务投资者将股份转让给财务投资者）的案例出现。
预测2008：投资活动渐趋理性多元化
私募基金的投资策略范文2
本文阐述了对冲基金的概念，回顾了我国对冲基金的发展历程，进而探讨了对冲基金的几种投资方法和投资策略，希望能够对广大投资者有所帮助。
【关键词】
对冲基金；概念；历程；方法策略；局限；建议
0 引言
当前投资环境处在千变万化中，金融市场定价效率不断提高，面对投资者日益刚涨的回报需求，传统的金融工具已经“无力回天”。而具有投资策略多样化、投资技术专业化、投资工具多元化等特点和优势的对冲基金迅速受到人们的高度青睐和重视。从对冲基金表现来看，市场上升阶段其收益率明显要比主要市场指数高，当市场下跌时其收益波动幅度与市场指数相比则变小，由此可知，对冲基金对于分散、缓解、弱化所构建投资组合的市场风险具有积极作用。与国外对冲基金的成熟发展相比，我国对冲基金的研究刚刚进入正轨。股指期货、融资融券等做空机制的推出为国内本土对冲基金的发展和创新提供了更多的条件。
1 阐述对冲基金的概念
对冲是一种旨在缓解或者降低风险的行为策略，对冲基金中对冲看重的是在证券市场中买进和卖出同时进行的操作。经过数十年的发展，对冲基金演变成为一种新的投资模式，由于其业务类型非常广泛，因此很难对其做一个明确的概念界定。与一般的证券投资基金相较而言，对冲基金是指通过非公开方式向满足某些条件的少数富裕的个人投资者以及机构投资者来募集资金而设立的。对冲基金具有以下特征：
首先，资金募集方式是非公开的，募集对象是特定的。由于风险性较强，对冲基金只面向符合条件的特定投资者，比如一些满足条件的富裕的个人投资者、养老基金等机构投资者。
其次，投资策略和投资工具高度复杂。对冲基金可以运用期权、期货、股指等一切可以操作的衍生金融工具，同时可以将这些金融衍生工具进行组合从而达到高收益、低风险的目标，从而使得投资策略较为难懂。
然后，投资与收益具有高杠杆性。所谓的高杠杆是指利用各种金融衍生工具达到使用较少资金进行多倍信用交易。使用高杠杆的衍生工具来获取高额的利润便是对冲基金常用的投资手段。对冲基金的资金具有高流动性，可以进行反复抵押，这种高杠杆的存在使得在扣除费用之后，对冲基金的收益远远大于初始资金运作可以带来的收益，而高收益的背后也隐藏着巨大的风险性。
再次，佣金结构与一般证券投资基金不同。一般证券投资基金的基金管理人根据法律的要求只能按照所管理的资产总额收取一定比例的资金管理费用，而对冲基金经理出了收取管理费用之外，还收取资金管理费用等业绩表现费。
最后，操作上具有灵活性。任何可以使用的投资工具都可以被对冲基金利用，且不受投资工具数量和比例的限制。因正是因为操作上的灵活性，对冲基金才能够在现代市场中发挥重要的作用。
2 回顾我国对冲基金发展历程
目前国内市场的投资环境与国际市场投资环境存在较大的差异，因此对冲基金在国内的发展和在国外发达金融市场的发展也不可同日而语。而随着中国金融市场的成熟，更多的国际对冲基金即将或已经进入中国市场。当前我国的对冲基金数量比较少，但是私募证券投资基金——一种与对冲基金极其相似的投资模式，经过萌芽阶段——形成阶段——盲目的发展阶段之后，在 2001年逐逐渐形成了比较规范的私募投资市场。
我国一般把阳光私募基金看做是对冲基金的雏形，2000年第一支阳光私募基金正视发行，并得到了投资者的充分肯定，实现了迅速发展，发展规模已从当初的不足2亿到今天的超过 1200亿。但是从制度建立上、风险规避上以及投资方向上，我国的阳光私募基金与对冲基金之间还有相对一段距离。最关键的一点就是我国的阳光私募基金缺乏对冲基金的核心——对冲。尽管同样是以追求高额效益为目标，但是大部分的阳光私募基金只是简单的单向操作，通过低买高卖来获得收益，这与对冲基金的收益模式差距较大。
而股指期货的“横空出世”，将阳光私募基金引到了对冲时代，这一伟大变革给金融市场带来了双向交易机制的同时，也产生了数倍以上的杠杆交易。2010年8月，易方达和客户签订了一份采用对冲基金策略的专户“一对一”协议，这把中国带进了本土对冲基金的现时代。中国私募基金的监管方应该建立健全相关制度，规范本土私募基金行业发展，创建一个健康绿色的资本市场，促进国内对冲基金市场的繁荣发展。
3 分析对冲基金的基本投资方法
3.1 卖空
卖空指的是将借来的证券销售出去，然后在将来以更低的价格重新买回来，获取中间利润。卖空需要基金经理具备识别价值高估证券的能力和运用存量资金进行高效投资的能力。由于政府管制，卖空这种投资技巧很难成功。
3.2 套利
套利指的是利用在各种证券、各个市场之间暂时出现的价格差异进行无风险套利。套利往往是对冲基金投资背后隐藏巨大风险的根源，如果我们认为金融市场的效率在不断上升，那么许多类似的投资方法所产生的投资效益就会减小。因此运用杠杆效应来调用大量的头寸是一个基金提高套利收益的唯一方法。
3.3 套期保值
套期保值指的是减少某个头寸中内生的现金风险、政治风险、经济风险、市场风险、利率风险和企业风险等部分风险的方法。套期保值需要运用卖空、衍生工具，或者是二者的结合，但它不是完全直接的。
3.4 合成头寸或衍生工具
这种方法是使用衍生工具合约来构造头寸。让某金融中介处理建立头寸的机制，然后合约的持有者就获得这些头寸的获益潜力。而这种潜力与银行所持有的原生头寸的升降是紧密相连的。
4 探讨对冲基金投资策略
4.1 股票多头或空头策略
股票（多头）组合持有相应的空头组合来对冲。多方应当选择那些看上去价值高的股票，空方则应选择吸引力小、看上去没有价值的股票。当市场发展旺盛时，多头就能获利；当市场表现一般时，多头价值损失要小于空头，也不会有损失。
4.2 全球宏观策略
全球宏观策略的核心是以对宏观经济指标的判断为基准，建立股票、债券、外汇等资产组合。由于全球宏观基金一般不选择对冲操作，风险敞口较大，因此更加适用于灵活性强、流动性较好的投资工具。
4.3 管理期货策略
这种策略以金融期货、商品期货产品为投资对象，借助历史数据所建立的模型对买卖时机做出判断和分析。管理期货基金主要投资方向为与市场相关性比较低的衍生品，可以在全部的组合配置计划和对冲基金组合中提供分散性。
4.4 卖空策略
该类投资基金经理倾向于保持投资组合的净空头，往往是在详细的公司研究基础上做出某只证券的净空头决策。为抑制风险，基金经理们大都采用空头转多头和止损的办法来降低损失。
4.5 兼并套利及特殊境况投资策略
这种策略是利用公司地破产、重组、兼并或者收购等重大事件引发的短期证券价格浮动，利用买入事件公司证券、卖出同质公司证券，获得事件收益。实行并购套利策略的对冲基金会同时购买被收购公司的股票，并卖空收购公司的股票，形成保持市场中性的多空组合，收购成功后，基金可以获得多空双重收益，并可以用买入的股票填补空仓。
4.6 困境证券策略
困境证券策略策略主要是对存在财务困难的公司债券或股权进行投资。比如当公司的财务情况急剧恶化，财务吃紧，债务评级下降，资不抵债的时候；或者因难以清偿债务而寻求破产保护的时候；或者是在企业申请破产的时候，都是企业财务困难的主要症状与表现。基金能够以及其低廉的价格买到这些公司的证券，当公司财务有所回升时，证券价格和对冲基金可以获得的回报也随之“水涨船高”。
4.7 转换套利策略
这种策略一般是买入并持有可转换债券、可转换优先股或其他混合证券，同时卖出同一公司的基础证券或期权。转换套利基金需要对冲利率风险、信用风险和市场风险，为应对市场变化，基金经理会不断调节对冲比例，确保能够减缓市场走势对投资组合收益带来的不良影响。
4.8 股票市场中性策略
这种策略使用组对交易或统计套利等的方法来平衡投资组合中多头与空头的数量，保护投资组合不受市场波动的影响。组对交易是对那些价值被低估或者业绩加速增长公司的股票进行买入并持有多头，而同时寻找价值被低估或者正在发生不良事件公司的股票进行卖空并持有空头。
4.9 固定收益套利策略
这种策略就是寻找、挖掘所有固定收益套利证券之间微弱的价差，以获取投资收益。为了增加获利能力，基金经理常常会选择高杠杆操作以及在全球范围内的固定收益证券市场寻找投资机会。由于固定收入策略的风险较低，因此其收益也相对低一些。
4.10 对冲基金中的组合投资策略
组合投资是对冲基金中的基金。通过投资于所有类别策略的对冲基金以及相互之间不相关的对冲基金，组合投资给投资者提供了一个规避风险的机会。组合投资的波动会小于投资于单个或单一策略的对冲基金。
5 结束语
对冲基金凭借其高超的投资技巧和多样化的投资策略，在成熟市场上以高回报率赢得了广大投资者的青睐。市场中金融产品和金融工具的逐步增多也给国内对冲基金投资策略的实施提供了空间。而我国对冲基金的发展还处在萌芽的阶段，相对那些有发达的金融市场，无论是在交易种类、投资工具、交易机制，还是在监管制度方面，都是“望尘莫及”的，为了更快更好的发展我国本土对冲基金，我们要与时俱进、不断创新，积极健康地引导本土对冲基金的发展。
【参考文献】
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私募基金的投资策略范文3
股市的持续低迷倒逼出了遍地开花的创新策略，而政府的逐渐松绑更是大大地加速了我国对冲策略的发展。随着股指期货的推出，越来越多的投资者将眼光投向了期货市场。若问今年阳光私募谁家秀，期货私募是不得不提的一道亮点。
据好买基金研究中心不完全统计，市场上的期货私募大部分成立于2011年—2012年，其中一半以上都取得了正收益。成立于2010年9月的凯丰基金，短短两年时间，便取得了789.37%的收益，相比传统的阳光私募最高437.22%的收益（中国龙1，成立于2003年8月），期货私募似乎正在向投资者展现其疯狂的获利能力。净值排名第二的是颉昂商品对冲1期，自2011年9月成立以来，上涨134.85%。成立于2011年12月的元邦1号排在第三，累计收益也达到了60.64%。
数据来源：私募公司网站、好买基金研究中心，数据截止2012年9月19日。
期货私募≠高风险
作为对冲策略的一种，期货私募在人们的印象中总是与高风险挂钩。在对期货私募的风险性下结论之前，我们不妨可以先来看一下国际上的对冲基金的业绩。
在好买基金研究中心的统计中，从1998年以来，道琼斯瑞士信贷对冲基金指数年化收益率约为6.7%，年化波动率约为7.1%，相对于很多股票市场指数表现出更高的年化收益率和更低的年化波动性的特点，对冲基金的业绩整体表现出低风险高收益的特点。而看其中的管理期货策略的近1、2、3、5和10年的平均年化收益率分别为-4%、4%、0%、5%和7%，从长期来看，这个策略明显呈现出较好的投资价值。
管理期货策略通过商品市场、期货市场和期权市场来管理资产，并结合套利进行操作。由于管理期货基金主要投资于杠杆性极高的期货市场，因此风险管理显得格外重要。因为即使长期行情判断正确，如果短期的亏损超过保证金能够承受的幅度，基金最终仍将面临损失。
因此相对于其他对冲基金类别，该类基金首先会考虑“在市场中活下来”，即更关注对下行风险的控制。管理期货基金具有多空开仓、杠杆操作及模型化运作的特点，使得采取该策略类别的对冲基金无论是在平均收益，还是在所承担的风险上，均优于主要股票及商品指数。因此，只要拥有严格完备的投资风控体系，此类期货私募的风险并不如人们想象中那样可怕。
“管理期货策略”业绩喜人
从目前我国市场中的期货私募来看，表现较好的凯丰基金、颉昂商品对冲1期和元邦1号都采用管理期货的投资策略。
颉昂主要从事商品对冲投资和宏观对冲投资。颉昂商品对冲1期成立9个月即实现了净值翻倍，其以往月收益率与沪深300呈现负相关性。颉昂比较成功的案例是其今年二季度时候的做空沪铜，当铜价在今年3月处于6万的高位点上之时，颉昂投资通过对宏观面的判断，在沪铜几乎每个月份的合约上都布局了不同数量的空单，终于在4月铜价的大跌中一举获利，半月净值涨幅就达30%。商品投资的交易机制优势以及对于趋势判断的精确是颉昂成功的两大重要因素。同时近多远空的投资策略可以很好地帮助颉昂保护既得收益，甚至在同一个品种，同一个月份上同时持有双向单，可以有效地对冲不确定。
颉昂商品对冲1期净值走势
数据来源：好买基金研究中心。最新净值2012-08-17。
元邦和颉昂一样采取有限合伙的模式，充分利用了有限合伙制组织灵活、责任明确、激励与约束结合等优点。公司采取程序化趋势交易模式和程序化套利模式的投资策略，而趋势追踪和套利是期货投资中比较主流的投资策略。公司董事长张敬伟曾表示，公司做的是右侧交易，进场的理由通常是把行情看的非常远，如果看错的话，公司也会不断的修正，等到差不多的时候便会选择离场。
业绩公信力尚待提高
目前，由于信托投资商品期货仍然受到较大的限制，投资期货市场为主的私募，基本上采用三种形式：一是有限责任公司，二是有限合伙期货基金，三是“期货工作室”。
在“有限责任公司”的投资运作中，通常是客户提供账户，私募基金公司代为操作的“专户管理”模式，这类私募基金公司往往规模较大，有一定的知名度和影响力，如青马投资、泛金投资等。有限合伙的期货基金属于“合伙人开办的投资公司自营式的基金”，所有投资者都是“有限合伙人”，而操盘手则作为“普通合伙人”。这种形式的合伙制公司，具有明确的法律地位，但较高的税收成本也使有些私募心有余而力不足。“工作室”模式的期货私募通常游走于“灰色地带”，由操盘手个人吸引资金，与客户签订“代客理财”协议。这类协议通常没有法律的明文保障，损失和盈利都很有可能引起纠纷。
私募基金的投资策略范文4
被全球PE投资人所追捧的黑石，其实最大的业务部门不是企业股权投资，而是地产基金，地产基金贡献了公司过去3年利润总和的50%！
而全球最大的酒店管理集团喜达屋酒店管理集团其实是被一家私募地产基金创造出来的，这家基金刚刚打造了全球最“贵”的酒店，并把它卖给了中国的阳光保险集团……
此外，私募地产基金管理公司不仅可以管理私募基金，还可以管理公募的REITs公司，有一家私募地产基金公司就管理了5只REITs……
至于REITSs，它是一种以高分红著称的特殊地产基金，有一种REITs，它可以每月分一次红，并已连续分红540个月（45年），它的投资人像领工资一样每月领取分红收益……
关于地产基金，谈论的已经太多了，在这里我们不想讲那些众所周知的故事，只想讲讲那些你可能还不知道的关于这个“家族”的投资秘诀，以及那些你可能还没听说过的、但却已经凭借独特的投资策略为投资人创造了丰厚财富的“家族成员”，希望有一天中国的地产基金也能成为这个“家族”中的佼佼者。
地产基金“大家族”
地产基金管理资产超过4万亿美元
房地产投资基金是指投资于房地产及其相关产业链的投资基金，即通过发行基金单位，集中投资者资金，由基金托管人托管，基金管理人管理和运用资金，为基金单位持有人的利益而投资于房地产产业链相关资产（包括房地产项目、抵押贷款、房地产企业的股权、债权、MBS及其他不动产相关金融产品）的投资实体。
按照募集方式划分，房地产投资基金可以分为公募型和私募型基金，REITs是公募房地产投资基金的主要表现形式，而有限合伙型的封闭式地产基金则是私募地产基金的主要表现形式。
至于国内最常见的投资于“地产开发项目债权收益”的地产信托，只是众多地产基金中的一种;实际上，地产基金既可以投资于地产开发项目，也可以投资于长期持有的出租物业，包括写字楼、商场、酒店、工业地产、养老社区、出租公寓等;它既可以投资于地产项目的债权，也可以投资于地产项目的股权，还可以投资于地产企业发行在外的各类证券资产，更可以在行业低谷中投资于地产领域的不良资产。
目前，全球公募及私募地产基金的资本额已达到2万亿美元，管理的资产额则超过4万亿美元，其中，单只地产基金的募资规模最大可以达到130亿美元。而被众多私募股权机构所追捧的黑石集团，同时也是全球最大的地产基金管理公司，过去5年，黑石在地产领域的累计募集资金额达到463亿美元，当前管理资产额超过900亿美元;而全球最大的REITs公司，当前的总市值也已超过570亿美元。
收益率方面，过去20年，公募的股权型REITs基金的年均收益率达到11.5%，而私募的地产基金则出现比较严重的业绩分化，好的基金年化收益率可以达到30%-40%、甚至更高，而差的基金则可能出现严重亏损甚至提前清盘，但如果对各年发起的所有私募地产基金进行等额配置的话，过去20年平均的年化收益率可以达到12.3%。
总之，地产基金是个“大家族”，很多地产基金管理公司的管理资产规模都要比地产企业大得多，因此，地产基金并不是地产企业的融资工具，而是旨在透过对地产行业的多策略投资，为各类投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定高收益的机会。
REITs的本质：为普通投资人提供一个从不动产投资中获取长期稳定收益的机会
1960年9月14日，美国颁布《房地产投资信托法案》，允许设立REITs，开启了美国以及全球REITS市场的发展历程。目前全球已有20个国家和地区相继推出REITs，另有7个国家和地区正着手开辟REITs市场，全球REITs的总市值已经超过一万亿美元，北美是REITs市场最发达的地区，占全球REITs总市值的60%以上，澳大利亚和日本次之，市值占比分别为8%和6%，中国香港的REITSs市值占比约2%。从REITs的投资区域分布来看，作为REITs发源地的美国是全球第一大REITs投资市场，占比43%，欧洲紧随其后，投资额占比为27%，亚洲为第三大投资区域，占比19%。
所谓REITs，其英文全称是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一类特殊的地产投资基金，它需要满足以下几个条件：一是REITs必须将90%以上的年度应税收入（资本利得除外）以股利形式分配给投资人;二是REITs的资产中75%以上应该是能够产生稳定租金收益或利息收益的资产或证券;三是REITs的收入中75%以上应来自于租金或利息收益。总之，REITs存在的核心是帮助投资人以股利形式从不动产投资中获取稳定的长期收益，以减小经济周期波动对投资人的冲击，并在长期中对抗通货膨胀的影响。为了鼓励这种基于租金或利息收益的长期投资，各国政府都对REITs给予了一定程度的税收优惠，通常REITs的分红部分可以豁免企业所得税。
在各国政府的政策扶持下，过去40年，REITs已凭借其长期稳定的较高收益成为继现金、股票、债券之外的第四资产。自1972年以来，截至2014年12月31日，富时全部REITs指数的年化总收益率达到9.93%，其中，股权型REITs的年化总收益率为12.22%;而过去40年（1975-2014年）股权型REITS的年化总收益率达到14.14%，过20年的年化总收益率为11.52%，过去10年的年化总收益率为8.32%，过去5年的年化总收益率为16.91%，均高于同期股票或债券指数收益率。
REITs公司为什么能够在长期中提供相对稳定的高收益？这与其较高的股利收益密不可分。从1994年一季度到2014年四季度的20年间，REITS公司平均的分红率达到71.6%。高分红率下，过去20年股权型REITs公司年均11.52%的总收益率中，年化的股价收益率（即，资本利得部分）为5.44%，贡献了总收益的47.20%;而年化的股利收益率则达到6.08%，贡献了总收益率的52.80%。对于抵押贷款类REITs，股利收益的贡献更大，过去20年抵押贷款类REITs的年化总收益率为7.88%，其中，年化的股利收益率达到11.84%，而股价收益率的贡献则为-3.96%。
综上，在股权型REITs的收益构成中，50%-60%都来自股利收益的贡献，长期中平均的股利收益率在6%以上;而在抵押贷款类REITS的收益构成中，股利收益率平均达到11%-12%，但股价收益率则可能出现较大损失。与之相对，标普500指数在1972年-2014的平均的股利收益率只有3.35%，仅贡献了同期股指总收益的28%，其余72%都来自资本利得的贡献。
所以，不难看出，REITs的本质就是以高分红这种形式让普通投资人也可以从不动产投资中获取长期稳定的较高收益，从而可以抵御通货膨胀的影响。
私募地产基金：为机构投资人和高净值客户定制的地产投资策略
与REITs相比，私募地产基金的投资门槛更高，流动性较差，通常面向机构投资人和高净值个人――国际上，私募地产基金的投资人以机构为主，其中，各类母基金（基金中的基金）占35%，保险资金占24%，慈善捐赠基金占14%，财富管理机构占11%，基金占4%……2011年以来全球机构投资人在不动产上平均的目标配置比例已经从9.2%上升到9.8%，其中养老基金的目标配置比例略高，在10%左右，而基金、捐赠基金、慈善基金的目标配置比例略低，在8%左右。
数据显示，美国、加拿大、欧洲和澳洲的养老基金平均有75%会进行不动产投资，在不动产投资中，平均只有19%的投资采用内部配置方式，即，由机构投资人自身的投资团队决定资金投向;其余81%的投资都采用外部配置方式，即，委托私募地产基金、基金中的基金等外部投资管理机构来决定资金投向。中小机构的外部配置比例更高，大型机构的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的养老基金，外部配置的比例也占到50%以上。结果，在养老基金的不动产投资中，REITs投资平均占不动产投资总额的20%，另有17%为不动产的直接投资，其余全部投资于各类型的私募地产基金。总之，地产基金（包括公募和私募基金）已经成为机构投资人资产配置的重要组成部分。
近年来私募房地产投资基金发展尤为迅猛。2014年，全球共有177只私募地产基金完成募集，募集总额达到900亿美元，与2013年的募集总额相当，接近历史最高水平;单只基金平均募集规模为5.28亿美元，达到2009年以来的历史峰值。截至2014年底，全球私募地产基金管理的资本总额达到7420亿美元，另有2170亿美元的承诺资本等待缴入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封闭式私募地产基金共447只，另有16只私募地产基金中的基金和4只二级市场母基金在募集，总的目标募集金额为1710亿美元。
私募地产基金之所以能够成为机构投资人和高净值客户资产配置的重要类别，一个重要原因就在于它的投资策略十分丰富，能够满足投资人的多样化风险收益要求。私募地产基金按投资标的可以划分为住宅开发基金、写字楼基金、零售物业基金、出租公寓基金、养老社区基金、工业地产基金、酒店基金等;按投资区域又可以划分为北美基金、欧洲基金、亚太基金、全球基金等;按投资策略则可以分为核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金、债权投资基金、不良资产投资基金、基金中的基金等。
其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金大多为股权投资基金，主要投资于地产项目或地产公司股权;而债权投资基金则主要投资于各类抵押贷款、夹层贷款、资产支持证券和地产企业的信用债;不良资产投资基金通常是以“股权+债权”方式收购陷入财务困境的地产项目或地产企业资产，通过债务重组使其恢复现金流。
总之，私募地产基金可以投资于从住宅，到商业地产，再到医疗养老、产业园区等各个细分市场的物业资产;它既可以投资于产业链的开发环节，也可以投资于产业链的持有环节，或增值改善环节，还可以在逆周期中推动行业整合，从而可以在行业周期的各个阶段都为投资人创造良好收益。
统计显示，从2000年底至2013年底，Preqin私募地产基金指数从100上涨到259.4，几何平均的年化收益率为7.6%，算术平均的年化收益率为9.2%，80%的时间里年度收益率为正。虽然单年的最大损失率一度达到38.8%，但随着持有期的延长，基金整体的收益状况会有明显的改善。因此，即使经历金融危机，多数基金的到期收益率表现较好。
实际上，如果不考虑基金规模的大小，对当年发起的所有私募地产基金进行等额配置，并计算该组合的到期收益率，则从1995-2012年各年发起的基金组合（2012年以后发起的基金大多还处于投资期内，无法计算出有意义的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率为12.3%，最大损失率仅为2%。
不过，如果选错了投资基金，又踏错了投资时点，那么损失也将是十分惨重的。比如2006年发起的私募地产基金，由于发起时赶上了欧美地产行业的估值高峰，但随后就遭遇了金融危机，所以，这一批基金的收益率普遍较低，到2015年初平均有2%的资产损失;但其中排名前四分之一的基金，其投资资产的累计升值幅度仍然可以达到33%，年化的净内部回报率为7%;而排名后四分之一的基金至今仍面临着相当于初始投资成本37%的投资价值损失，部分基金由于杠杆率过高，在金融危机期间已经提前清盘，导致投资资产全部损失。
所以，了解地产基金的投资策略和基金管理公司的盈利模式是保证投资收益的前提。
知名私募地产基金有哪些？
在2015年PERE 50（Private Equity Real Estate）的全球私募地产基金排行榜上，排名前50位的基金管理公司过去5年累计募集资金2240亿美元（不包含债权投资基金和母基金的募集额），其中，排名第一的黑石地产基金过去5年累计募集资金463亿美元，排名第二的喜达屋资本集团，过去5年累计募集资金146亿美元，排名第三的孤星资本，过去5年累计募集资金125亿美元，排名第4至第10位的依次是普洛斯中国（91亿美元），Brookfield Asset Management（85亿美元），铁狮门公司（84亿美元），柯罗尼资本（65亿美元），凯雷集团（59亿美元），城堡投资（47亿美元），橡树资本（43亿美元）。
整体看，排名前50位的私募地产基金管理公司可以分为三类：全能型另类投资基金（如黑石、凯雷等），专业地产基金管理公司（如喜达屋资本、柯罗尼资本等），以及地产企业背景的基金管理公司（如地产开发企业背景的铁狮门、物业管理公司背景的仲联量行等）。发起人背景不同，基金管理公司的模式定位和核心能力也有所差异。
其中，全能型另类投资管理公司发起的地产基金大多具有广泛的地域分布和多样化的产品线，产品涵盖了核心型基金、增值型基金、机会型基金、不动产债权投资基金、夹层基金、地产证券投资基金、基金中的基金等。凭借投资的广度和宽度，全能型的另类投资管理公司可以有效弥补单只基金上的投资亏损，并以其资产配置的优势吸引机构投资人的加盟。
与全能型的另类投资管理公司相比，专业地产基金公司的基金规模一般略小，但投资业绩并不逊色，这些机构通常具有更强的周期套利能力，低谷中不良资产、不良债务的收购成为很多专业地产基金公司的一项核心策略。此外，专业地产基金公司还十分关注产业整合的机会，通过推动一级市场的行业并购和二级市场的分拆上市，赚取行业整合的溢价收益。
至于地产企业发起的地产基金，其投资标的一般会聚焦于企业自身的优势产品线，并通过深入参与开发管理环节的增值服务来扩张基金收益空间，以投资服务的深度来拼广度。同时，为了弥补自身在资产配置和投资范围上的劣势，地产企业发起的基金一般会和金融机构建立更紧密的合作关系，包括与金融机构联合发起基金、为机构投资人定制基金、允许机构投资人跟投基金等。
而即使是同一类型的基金管理公司，也有着各自擅长的领域和特色化的投资策略。因此，在不同的市场周期中，基金之间的业绩差异可能很大，尤其是私募基金，由于投资门槛较高，所以，即使是机构投资人也很难做到真正的分散投资。因此，在全球化配置时代，要做一个“聪明的投资人”，了解国际市场上主要基金管理公司的投资专长和投资策略很重要。而对于国内的基金管理人来说，成熟市场的基金模式也将成为很多国内基金经理们的标杆和榜样。
为此，我们将在这里和大家分享更多地产基金的故事，一起挖掘基金背后的“赚钱”秘诀。
地产基金的
策略分类
核心型基金，主要投资于城市核心区稳定运营中的成熟物业项目，如写字楼、商场、工业地产等，一般出租率在95%以上，租金回报率在7%以上，标的资产的当前现金流就能够满足投资人的回报率要求，租金收益是最主要的收益来源。
核心增益型基金，投资策略与核心型基金相似，只是部分项目需要通过经营改善和改扩建来提升租金回报和资产价值。
增值型基金，投资于需要经营改善、租户优化、翻新再造的地产项目。标的资产的当前现金流一般能提供6%-8%的投资回报，通过对物业资产的经营改善、租户优化、改建扩建可显著提升租金收益和资产价值，使预期的投资回报率提升到10%以上，资产增值和租金收益共同构成了投资人的收益源。
机会型基金，目标收益率通常在16%以上，投资于闲置的、新开发的、及其他负现金流的地产项目或新兴市场的投资机会;标的资产的当前现金流为负或现金流波动很大，投资人的主要收益来自于未来的资产升值收益。中国的地产开发型基金大都属于机会型基金。
私募基金的投资策略范文5
股权投资增长放缓
人民币基金强势崛起
股市暴跌影响IPO退出
资源类跨国并购成热点
2008年，世界经济形势风云变幻。受美国次贷危机引发的全球金融风暴影响，我国股权投资、并购及IPO市场进入了调整阶段。近日，大中华地区著名创业投资暨私募股权研究机构清科研究中心对2008年中国VC、PE、M&A、IPO市场的数据、事件、政策等进行了分析和归纳，并从中总结出十大发展趋势，以此作为对2008年行业发展历程的整体回顾。这十大趋势主要集中在创业投资及私募股权投资行业的募资/投资/退出、人民币基金的强势崛起、行业相关政策/法规的实施、并购市场的重要动向、资本市场发展及退出趋势等。
趋势一 金融危机席卷全球，中国创投市场升势趋缓
2008年，美国次贷危机深化并演变为全球性的金融危机，促使全球股市大跌，金融机构陷入困境并面临破产，汽车纺织等企业相继倒闭，失业率大幅上升等等，全球经济已经开始下滑。从美国的7000亿美元救助计划到全球央行联合降息，从欧盟2000亿欧元经济刺激计划到中国4万亿人民币经济刺激计划，各国政府纷纷采取措施救市，在积极应对经济下滑的过程中加强联系和对话，共同抵御经济寒冬。
在全球经济一体化的今天，中国经济也难独善其身，2008年中国创投市场亦受到直接影响。从整体上来看，虽然2008年中国创投市场仍保持逆市增长的态势，表现依然抢眼，但是整体上升趋势放缓。在募资方面，受金融危机的影响国外LP管理资本缩水，2008年新募外币基金的数量和金额均较2007年有所减少；投资方面，投资案例数和投资金额的增速已然放缓，部分创投机构已倾向于采取更加保守和谨慎的投资策略，来应对目前复杂而严峻的市场变化；退出方面，世界各主要资本市场遭受重挫，IPO退出大幅减少。
趋势二 人民币基金崛起，募投活跃表现突出
2008年，政府创投引导基金的杠杆效应逐步显现，加之全国社保基金等多类金融资本获准自主进行股权投资，使本土机构融资渠道大为拓宽，带动人民币基金强势崛起。据清科研究中心统计，中国创投和私募股权市场上的人民币募资和投资表现都非常活跃。创投方面，2008年新成立88支人民币基金，共募集23.41亿美元，分别比上年增加了59支基金和12.49亿美元，且均有超过一倍的增长；2008年度共发生269笔人民币创投投资案例，披露的投资金额达13.94亿美元，比上年分别增长了186%和247%。私募股权方面，2008年新设20支人民币基金，合计募资213.28亿美元，分别占募资总量的39%和35%；共发生30笔人民币私募股权投资，合计投资34.39亿美元，分别占投资总量的19%和36%，相比往年，私募股权机构的人民币募资、投资占比比例均有大幅提升。
趋势三 多渠道资金放闸，社保等机构资金获准进行股权投资
2008年，多类金融资本获准涉足股权投资领域，使创投和私募股权基金的资金来源大为拓宽。2008年3月，证监会决定在中信、中金直投试点的基础上适度扩大券商直投试点范围，华泰、国信等八家符合条件的证券公司相继获准开展直投业务。2008年4月，全国社保基金获准自主投资经发改委批准的产业基金和在发改委备案的市场化股权投资基金，可投资金额近500亿元，鼎晖投资和弘毅投资旗下的人民币基金首批获投，分别获得20亿元承诺出资。2008年6月，银监会就《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》征求意见，准备对已经展开的信托类私人股权投资业务进行规范和指引；2008年10月，发改委、财政部、商务部联合出台《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见》，对地方设立创投引导基金做出明确规范；2008年11月，保险机构获得国务院批准投资未上市企业股权，将稳妥开展保险资金投资金融企业和其他优质企业股权试点，支持产业调整和企业改革；2008年12月，中国银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务，使商业银行资金进入股权投资领域成为可能。
趋势四 创投投资策略趋于谨慎，估值保守投资规模下降
受外部环境恶化影响，2008年创投机构投资策略趋向保守，对初创期等早期企业的投资尤为谨慎，而股市暴跌又吸引了一些创投机构转向二级市场“淘金”价值被严重低估的企业。如赛富亚洲投资NASDAQ上市公司北大千方，盈富泰克投资三板公司北陆药业，苏州创投集团投资神州数码旗下神州数码IT服务集团并设立新的合资公司等。创投机构投资策略趋向谨慎的另外一个表现是对企业估值更加保守，平均投资规模下降。如2008年创投投资各季度平均投资额分别为840万美元、803万美元、761万美元和695万美元，呈明显的逐季下降趋势；此外，单笔投资额在数千万美元以上的巨额投资案例数相比2007年占比有所减少，千万美元以下投资案例数占比则有明显上升。
趋势五 创业板虚晃一枪，沪深上市新规利好有限
2008年3月21日，中国证监会正式《创业板规则征求意见稿》和《征求意见稿起草说明》，创业板在经历十年曲折之后终于如箭在弦上蓄势待发。尽管管理层预计创业板在2008年上半年可推出，市场各方对创业板的推出寄予无限希望，但是由于种种原因，截至12月底，创业板规则的正式版仍未出台，创业板何时推出的悬念已带入2009年。
2008年9月5日，深圳证券交易所和上海证券交易所先后颁布《股票上市规则（2008年修订稿）》，并于当年10月1日起正式生效。新规则不仅对适用范围及监管对象、股份流通限制、停牌制度、大股东交易行为规范和诚信监管等多项内容进行了修改，还新增了破产、股权激励等内容，被市场视为证交所为营造全流通市场制度环境采取的重大举措。此外，新规则对于在发行人刊登首次公开发行股票(IPO)招股说明书前12个月内以增资扩股方式认购股份的持有人，要求其承诺不予转让的期限由36个月缩短至12个月，长期来看，缩短上市公司股权锁定期限，将有利于创投资金尽早退出，并循环用于投资创业企业，加快创投资本流动。但是新规则对锁定期的缩短有明确的限制条件，并且新规则并未触及上市公司财务要求、持续经营时间等核心内容，因而新规则对创投退出利好有限；而且由于股市大幅下挫、新股发行萎缩，新规则的效果近期并未显现。
趋势六 各地政府竞相争夺PE落户，京津沪大力建设“私募股权基金中心”
2008年，各地政府竞相建立“私募股权基金中心”，积极吸引PE落户，而京津沪三地的争夺尤为激烈。继在2006年引入国内首支产业投资基金――渤海产业基金、2007年成立国内首家私募股权基金协会――天津股权投资基金协会之后，2008年天津滨海新区再获政策支持，纳入国家整体发展战略并可在金融领域重大改革进行先行先试，国家发改委还了《关于在天津滨海新区先行先试股权投资基金有关改革问题的复函》，支持天津市加快发展股权投资基金。
2008年4月，北京市了《关于促进首都金融业发展的意见》，提出要“研究支持股权投资机构在京发展的政策措施，鼓励各类股权投资基金在京设立，支持股权投资基金管理机构在京发展，支持中国股权投资协会的设立，促进股权投资市场健康发展”。2008年6月，北京股权投资基金协会宣布成立，而多项支持PE机构发展的优惠政策正在陆续制定出台。
2008年8月，上海市金融办、市工商局和市财税局联合了《关于本市股权投资企业工商登记等事项的通知》，从工商登记、税收、投资者、行业自律、政府引导等多个方面制定了多项优惠政策，鼓励股权投资企业、股权投资管理企业落户上海。上海浦东新区则将作为综合配套改革试点，正式加入全国私募股权基金中心的争夺。
趋势七 中国房地产行业进入调整期，PE投资大幅缩水
2008年，在国际金融危机及国家调控政策的影响下，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归，并在第三季度加速下行。虽然国家及时调整了宏观政策，出台了降息、放松货币政策及经济刺激计划等多项措施，但消费者仍在持币观望，房市成交量持续低迷，部分房地产企业出现经营困难，而房地产行业内的私募股权投资也陷入低谷。据清科研究中心统计，2008年房地产行业共发生12笔私募股权投资案例，比2007年减少了22笔，披露的投资金额为17.10亿美元，比2007年减少22.49亿美元，投资案例数和投资金额的下降幅度均超过了50%。
趋势八 私募股权基金理性回归，资金储备大增但投资节奏放缓
2008年，活跃在中国市场的私募股权投资机构虽然募集了多支针对亚洲和中国大陆地区的私募股权基金，但其投资节奏明显放缓，投资策略回归理性。据清科研究中心统计，2008年共新设51支私募股权基金，新增资本611.54亿美元，虽然基金数比2007年减少了13支，但募资总额则增长了72%。然而，私募股权投资并没有随之增长，反而在投资案例数和投资金额方面双双回调下滑。2008年中国市场共发生155个私募股权投资案例，比2007年减少了22例，披露的投资金额为96.06亿美元，比2007年减少了25%。
趋势九 境内外资本市场重挫下行，VC/PE支持的IPO退出大幅收缩
受金融危机影响和对经济前景的担忧，2008年全球股市暴跌，部分股市创下历史最大年跌幅，市值大幅缩水，投资者蒙受惨重损失。股市的持续低迷，使资本市场的融资功能大减，新股发行频率降低直至停滞。2008年，在清科研究中心关注的13个资本市场，共有277家企业上市，合计融资568.48亿美元，上市数量和融资额较2007年分别减少62%和68%。中国企业境内外上市数量和融资额也双双缩减，2008年共有113家中国企业在境内外资本市场上市，较2007年减少129家，合计融资218.30亿美元，较2007年减少79%，上市数量、融资额和平均融资额均创三年来新低。新股上市频率和融资规模的急剧下降，也使VC/PE支持的IPO退出大幅收缩。2008年，共有35家VC/PE投资支持的中国企业在境内外上市，合计融资34.20亿美元，上市数量、融资额和平均融资额均处于三年来低谷，其中上市数量较2007年和2006年分别下降63%和10%，融资额分别减少90%和89%。
趋势十 金融海啸带来良机，资源领域中国企业跨国并购成热点
2008年，中国并购市场上资源领域的大规模跨国并购引人瞩目。随着经济的高速增长，中国对能源、矿产等资源的需求日益增大，而近年来资源类大宗商品价格的飞涨更加深了中国对资源的“饥渴感”。随着金融海啸的爆发，资源产品价格的大幅回调，一些资源类企业陷入融资困境，为坐拥大笔资金并获得政府全力支持的国内企业带来并购良机，在全球范围内通过收购等方式对各类资源进行整合已成为大势所趋。
私募基金的投资策略范文6
关于投资于私募股权基金的投资者的大量研究都把机构投资者看作一个单一的研究个体，却忽视了对于不同机构投资者之间投资业绩差异的考察。来自哈佛大学的教授Josh Lerner、Wan Wong和麻省理工学院教授Antoinette Schoar在2005年撰写了文章《精明机构做出愚蠢的选择：有限合伙人的业绩谜团》，该文章专门研究了在有限合伙制下私募股权基金领域机构投资者之间即有限合伙人（LP）的投资绩效的差异，并通过统计分析试图揭示这些差异的来源。
PE方面的研究， 数据是一大障碍。作者通过A s s e tAlternative、Venture Economics’ online数据库以及其他渠道搜集整理了1398个LP作为样本，以内部收益率（IRR）作为衡量收益率的指标，并剔除了管理费和附带利息的影响。并且根据投资模式，又将样本分为前期风险资本、后期风险资本以及收购基金三种。受数据可得性的限制，该样本总体并不能反映美国机构投资者真实的数量分布情况，但这并不影响本文对各种机构投资者投资绩效的研究。在得到样本数据以及相关行业信息后，作者主要通过以下五个反面的研究试图揭示这些差异。第一方面，机构分类。不同种类的L P在P E投资业绩方面表现迥异，其中捐赠基金的收益远高于其他LP，通过进一步观察发现，其较高的收益主要出自在风险资本的投资部分，前期和后期风险资本的内部收益率分别达到了35%和19%之多，而其在收购基金的投资收益仅有0.1%，这部分明显低于公共养老基金及企业年金。银行及独立财务顾问内部收益率为负值（分别为-3.2%和-1.8%），这在前期、后期风险资本以及收购基金中都有所体现。公共养老基金及企业年金在总体上收益率低于捐赠基金，分别为8%和5%，但分类研究后发现，其收益率分布的偏度较小，虽然前期和后期风险资本收益率较低，但在收购基金方面收益率高于捐赠基金。
作者通过建立回归模型，引入虚拟变量检验机构种类在解释投资绩效差异方面的显著性。回归结果表明，捐赠基金投资绩效显著高于其他机构投资者。有观点认为，捐赠基金组织架构不同于其他机构投资者，其问题较少。但结合上述分析，作者认为若将捐赠基金的高回报归结于其较少的问题是不合理的，因为在该假设下，收购基金也应该有同样高的回报，作者对所有捐赠基金样本进行研究后发现，在风险投资领域，私立大学和学术水平顶尖的学校有着明显的高报酬。它们的优势在于：顶尖高校与其毕业生之间的紧密联系给高校带来了无可比拟的信息优势。而将养老基金与银行及企业年金的收益率相比较，银行与企业年金收益显著低于养老基金。
第二方面，地理位置。该样本中的基金主要分布于美国东海岸及西海岸，各占47%和30%，而其他地区包括南部及中西部共占23%。经过分类比较可以发现，56%的前期风险资本主要投资于美国西部，而5 0%的后期风险资本和62%的风险资本集中于东北部地区。这主要是受美国产业格局影响，大部分收购业务都发生在纽约，而硅谷则是前期风险资本的天堂。
通过建立回归模型，作者发现地理位置对投资业绩产生了显著的消极影响。当有限合伙人（LP）与管理合伙人（GP）处于同一地区时内部收益率会随之降低，并且这种显著的负相关性主要出自养老基金。这可以解释为公共养老基金的特殊政治背景对其投资决策造成的影响及压力，使得养老基金在投资时无法以收益最大化为目标，常常受到各种因素的干扰。
第三方面，市场周期。K a p l a n和Schoar教授在2004年发表文章表明，私募股权行业的资本流动及收益都呈现极强的周期性。在本文研究中，作者以私募股权投资的行业资本流入总量作为衡量市场周期的变量。经回归分析发现，各机构投资者的投资业绩与行业周期存在显著的负相关性，其中独立财务公司尤为明显，捐赠基金与保险公司次之。也就是说，各类LP在大量资本涌入该行业时收益率显著下降，这也正验证了私募股权基金市场的“羊群效应”特征，即市场繁荣会降低行业收益率。
进一步地，作者将时间区间分成1991-1994年及1995-1998年两段，重复上述回归分析。结果表明，企业年金以及银行显著的羊群效应主要出自1995-1998年，而此时正是泡沫经济时代的开始。相比之下，捐赠基金在两个时期内收益率均为正数，其中个人捐赠基金在两个时期内绩效没有显著差别，公众捐赠基金在前一时期收益更大。
第四方面，再投资策略。在私募股权投资基金行业，再投资策略十分重要，这是因为该行业信息不对称现象严重，投资者很难全面了解所有基金管理者的信息，在有限合伙制下，LP与GP签订合同，资金供应方承诺分阶段投资，保留放弃投资的选择权。在该样本总体下，养老基金中60%选择了再投资，其次是捐赠基金和独立财务公司，其中有50%选择再投资，而银行和企业年金的该比例只有39%。通过分类统计发现，捐赠基金和独立财务公司的再投资策略与基金种类有很大联系，相比于收购基金，他们在风险资本领域更倾向于进行再投资。
作者通过选择再投资策略前后内部收益率的变化发现，是否进行再投资会受到收益率的显著性影响，投资者在当期内部收益率较高时会选择进行再投资（平均25%），而没有进行再投资的投资者当期收益率较低，不足17%。这种现象大量出现于养老基金、企业年金和独立财务公司。对于捐赠基金，其再投资策略与当期收益率没有显著联系，但却与当期投入资金规模呈显著的负相关关系。
其次，建立再投资与市场周期、退出年限、地理位置的回归方程发现，在私募股权投资行业资本流入旺盛的时期，LP更倾向于选择再投资，退出年限则对再投资策略选择没有显著影响，地理位置方面，与GP处于同一地区会增强LP再投资的意愿。在模型中加入机构种类的虚拟变量后发现，企业年金和捐赠基金的再投资意愿低于平均水平，也就是说，企业年金和捐赠基金投资风格更为主动，当与GP的关系出现问题时，他们会及时考虑行使退出权利。
第五方面，LP的先入优势。Kaplan和Schoar教授在2004年经研究发现，私募股权投资基金的收益率与募集资金规模之间呈现凸性关系：当募集资金规模逐渐增大时，基金收益率的增速会逐渐变慢甚至导致收益率下降，也就是说，一支优秀的基金会有意限制其募集资金规模，这种限制为个别机构提供了先入优势：许多优秀的GP为了限制资金规模会将投资份额优先分配给已经建立了合作关系的有限合伙人，新进投资者因此无法投资于这些业绩良好的基金，只能转而选择那些刚刚成立的年轻G P。例如，捐赠基金作为最早进入该行业的机
构投资者，自然享受到了先入为主的利益，能够选择业绩最好的GP。
作者以1990年为界限，将普通合伙人分为两部分，1990年之前设立的基金属于成熟的G P ， 在样本区间内（1991-2001年）他们已经与某些LP建立了合作关系，会为早期进入市场的LP带来先入优势。而1990年之后设立的基金属于新的G P，L P的投资回报则完全取决于其对基金管理者的选择能力。通过这种分类，作者发现捐赠基金和养老金投资参与1990年后设立的基金达到的收益率没有高于其他类别的LP，除了咨询公司和银行的收益率依然较低以外，其他L P的投资回报趋同。但是这种方法会造成统计误差，因为如果某些机构投资者如捐赠基金倾向于投资最近几年的基金，有可能收益尚未实现。因此作者将样本的选取限定在1999年之前，即所有基金退出而且确认了收入，此时，捐赠基金和养老金的内部收益率分别为14.6%和8.2%，略高于平均值7.7%，但差距缩小。而其他类型LP的业绩不存在显著差异。
