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房地产管理法实施条例范文1
第一条 为了促进房地产业健康有序发展，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产法》）及有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 房地产开发经营用地，必须严格依照国家土地管理法律、法规的规定办理。
第三条 在我省城市规划区内依法取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、中介服务，实施房地产管理，物业管理应当遵守《城市房地产法》和本条例。
第四条 房地产权利人应当遵守法律、法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 房地产开发经营涉及国有资产的，应当按国家有关国有资产管理的规定办理。
第六条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政管理部门具体实施。
依法取得国有土地使用权后的房地产开发经营，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责管理，土地、工商、物价等有关行政管理部门依照各自的职责，密切配合实施。
第二章 房地产开发
第七条 县级以上人民政府计划、建设行政主管部门应加强对房地产业的宏观调控，定期信息，促进其健康发展。
第八条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相协调的原则，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
第九条 设立房地产开发企业应当具备《城市房地产法》第二十九条规定的条件。
第十条 设立房地产开发企业按下列程序进行：
（一）向工商行政管理部门申请企业名称；
（二）向所在地建设行政主管部门申请资质初审和复审；
（三）向省建设行政主管部门申请资质审批，领取相应的资质等级证书；
（四）到工商行政管理部门登记注册，领取企业法人营业执照；
（五）办理纳税登记；
（六）到所在地建设（房产）行政主管部门备案。
第十一条 房地产开发企业依法取得资质等级证书和企业法人营业执照后，即可从事房地产开发活动。各地不得再要求办理其他市场准入的证照。
第十二条 房地产开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准或不参加资质核定的企业，由所在地建设行政主管部门提出审查意见，报省建设行政主管部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照。
第十三条 省外企业到我省进行房地产开发，须向省建设行政主管部门申请资质审查，并在一个月内到项目所在地的建设行政主管部门备案。
第十四条 外商投资房地产开发企业的资质管理，参照本条例有关规定执行。
第十五条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质等级证书。
第十六条 房地产开发项目的实施，按照国家有关法律、法规和《贵州省建筑市场管理条例》、《贵州省建设工程招标投标管理条例》等有关规定执行。
房地产开发涉及房屋拆迁安置的，必须依法办理有关手续。
项目竣工后，应当按规定进行综合验收。验收不合格的，不准交付使用。
第三章 房地产交易
第一节 一般规定
第十七条 房地产交易是指房屋和基础设施连同其使用范围内的土地使用权依法转让、租赁、抵押等行为。
第十八条 县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理。
第十九条 房地产交易市场是房地产交易当事人进行交易活动的场所。
设立房地产交易市场，需经当地县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门批准，到工商行政管理部门进行市场登记，并报省建设行政主管部门备案。
第二十条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第二十一条 房地产交易人必须持有效证件，办理登记、验证、评估等有关手续，并签定书面合同，按规定缴纳税、费。
房地产交易涉及国有资产的，应先取得国有资产行政主管部门的批准后，方可进行。
房地产交易应在房地产交易市场进行。
第二十二条 国有房地产交易时必须进行价格评估。
其它房地产交易，建设（房产）行政主管部门要求评估或交易当事人委托评估的，应按规定进行评估。
房地产价格评估，应由依本条例规定成立的房地产价格评估机构进行。
第二十三条 房地产交易实行成交价格申报制度。房地产成交价格是缴纳税费的依据，房地产交易当事人对交易价格不得瞒报或作不实申报。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的，当地市（县）人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市（县）人民政府可以采取必要的调控措施。
第二节 房地产转让
第二十四条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其它合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其它合法方式指下列行为：
（一）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第二十五条 已出租的房屋进行转让前，应提前三个月通知承租人，同等条件下承租人有权优先购买；若受让方为非承租人，原租赁期继续有效，但承租人应与新的房屋所有权人重新签定合同。
第二十六条 以土地出让方式取得土地使用权的，转让房地产后改变原规定土地用途和规划建设要求的，按《城市房地产法》第四十三条规定执行。
第二十七条 商品房预售及其再转让按《城市房地产法》第四十四条、第四十五条规定执行。
第三节 房地产抵押
第二十八条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的所得价款优先受偿。
第二十九条 房地产抵押人凭有效证件，到建设（房产）行政主管部门办理抵押登记手续，并到土地行政管理部门备案后，抵押合同生效。
第三十条 抵押人对已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人。原租赁合同继续有效。
第三十一条 房地产抵押合同终止后，双方当事人应当在十五日内到原抵押登记部门办理抵押注销手续。
第三十二条 抵押人不履行债务时，处分抵押房地产所得价款，按下列顺序进行清偿：
（一）支付处分该抵押房地产的费用；
（二）支付房地产抵押应当缴纳的税费；
（三）按抵押合同和抵押顺序偿还债务；
（四）剩余部分退还给抵押人。
第三十三条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押，依法拍卖该房地产后，所得价款应在先缴纳应缴的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。
第四节 房屋租赁
第三十五条 房屋租赁，是指房屋所有权人以营利为目的将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十六条 住宅用房的租赁，按《城市房地产法》第五十四条规定执行。
房屋出租人应按规定缴纳有关税费。
属于土地使用权出租的，按国家有关土地管理的规定办理。
第三十七条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
土地收益的上缴办法按国家有关规定办理。
第三十八条 租赁期满，继续出租的房屋，应重新办理租赁手续；在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第三十九条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）属于危险房屋的；
（七）设定抵押，未经抵押权人同意的；
（八）有关法律、法规规定禁止出租的。
第四章 中介服务管理
第四十条 房地产中介服务，指在房地产交易中，以营利为目的为当事人提供咨询、价格评估、经纪等有偿服务的行为。
第四十一条 房地产中介服务机构，应具备《城市房地产法》第五十七条规定的条件。
第四十二条 设立房地产中介服务机构，由当地建设（房产）行政主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审定，发给资质证书后，到工商行政管理部门申请营业登记。
设立土地中介服务机构的，由土地管理部门按规定办理有关手续。
第四十三条 从事房地产中介服务的专业人员，应经建设行政主管部门会同土地行政管理部门组织专业培训，考核合格发给资格证书后，方可开展房地产中介服务。
第四十四条 省外入黔从事房地产中介活动的单位或个人，须到省建设行政主管部门申请资质和资格审查，并到经营地建设（房产）行政主管部门登记备案。
第四十五条 进行房地产中介服务可以收取经营费，收费项目和标准由省物价部门会同有关部门核定。
第五章 房地产权属登记管理
第四十六条 本省实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第四十七条 城市房屋权属登记发证工作，由所在地市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门负责。
城市土地使用权的登记发证，按《城市房地产法》第六十条第一款的规定办理。
其他任何单位无权发放房屋产权证件和土地使用权证件。
第四十八条 在依法取得的国有土地上建成的房屋，应凭土地使用权证书和建设工程规划许可证等文件，向市（县）人民政府建设（房产）行政主管部门申请登记，领取房屋所有权证书。
房地产转让或变更，应按《城市房地产法》第六十条第三款的规定办理变更登记。
未按规定缴纳税、费的，不予办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记手续。
第四十九条 房改中出售的公有住房，经县级以上人民政府房改部门确认产权属性和比例后，由出售单位持有关证明文件到当地建设（房产）行政主管部门办理过户和产权转移登记手续，领取房屋所有权证书。
第五十条 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当按规定办理过户登记手续。
第六章 物业管理
第五十一条 物业管理，指以经营方式对各类房屋建筑及其附属设施，以及成片住宅区内的市政公用设施、绿化、卫生、交通、环境容貌、安全保卫等进行维护、修缮和管理的行为。
城市人民政府应倡导和推进物业管理。
第五十二条 设立物业管理企业，参照本条例第十、十一条的规定办理。
第五十三条 物业管理企业必须与物业产权人（使用人）或其人签订书面合同，依照合同约定实施物业管理。
物业管理企业可以有偿提供与物业管理相关的配套服务。
第五十四条 物业管理的收费，属事业性的按《贵州省行政事业性收费管理条例》的规定执行；属服务性的由双方商定。
第七章 法律责任
第五十五条 房地产开发建设用地，未按土地管理有关法律、法规规定办理的，由县级以上人民政府土地行政管理部门依法处罚。
第五十六条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令其停止房地产开发业务，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第二十七条规定预售商品房的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可处一万元以上十万元以下罚款。
第五十八条 违反本条例第四十二条规定，未取得资质证书进行房地产中介服务活动的，由县级以上人民政府建设（房产）行政主管部门或土地行政管理部门责令其停止中介活动，没收违法所得，并可处五百元以上五千元以下罚款。
第五十九条 违反本条例第四十八条和第五十条规定，未办理房屋所有权和土地使用权登记或变更登记的，由登记机关责令其补办手续，并可对直接责任者处以一百元以上一千元以下罚款。
第六十条 物业管理企业有下列行为之一的，由建设（房产）行政主管部门责令限期改正，并可视情节处一百元以上五千元以下罚款：
（一）不履行合同，房屋及公用设施、设备修缮不及时、质量无保证的；
（二）私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
（三）不履行物业管理合同及有关规定义务的。
对擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第六十一条 阻碍房地产行政管理人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十二条 各级人民政府及有关行政管理部门工作人员滥用职权、营私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 实施处罚时应出具处罚决定书；罚款应使用按国家规定统一印制或监制的罚没收据。
罚没收入应全额上缴同级财政。
第六十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第六十五条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发经营活动以及实施房地产管理，参照本条例执行。
第六十六条 省人民政府可依据本条例制定具体办法。
第六十七条 本条例自1996年10月1日起施行。
附：国家法律有关条文：《中华人民共和国城市房地产法》：
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取执照后的一月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第五十四条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其它租赁条款。
第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产管理法实施条例范文2
1 加强农村土地资产管理的必要性
1.1 加强农村土地资产管理是切实维护农民土地合法权益的必然要求
据联合国粮农组织给出的2010年数据显示，中国农业土地资产比例最高达54%，远高于机器10%、农业设施12%、牲畜24%。全球农业土地资产比重，中国14%居第二位，仅次于美国16%。然而，我国农村土地资产产权建设和价值实现机制滞后，导致农村土地资产“流转率低、流转方式单一、土地规模化经营程度低、土地资产流转风险高”的现象普遍存在。长期以来，这笔巨大的财富由于法律和管理制度的约束，除用于满足农户自身生产生活需要外，无法像城市土地资产那样在市场中有序流动。农村土地只凸显其基本的社会保障功能，却不具备融资担保和增值等功能，阻碍了农村经济发展和农民收入增长。
在中国，土地是农民的根本。对于农民而言，土地产权既是一种生存权利，又是一种发展权利。农民的土地财产权作为一种权利范畴，是指农村集体经济组织内的农民对农村集体土地依法享有的各种财产性权利。农民的财产性收入，指农民对自己所拥有的财产，通过行使对财产的占有权、使用权、受益权、处置权等物权，而获得的相应收益，即农民对所拥有的财产通过出租、转让、入股分红和投资等方式所取得的资产增值收益。农民的财产额度在一定程度上直接影响着财产性收入的多少。据调查，受农村经济社会发展水平和传统观念的影响，现阶段我国农户的财产主要集结在其拥有的土地和住宅上。以重庆市璧山县为例，该县农户的房屋价值占其家庭财产价值总量的62.6%，该地区农民的财产性收入比重严重偏低，平均不到其总收入的1%。一般而言，一个地区越富裕，其居民的财产性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民财产性收入的多少，成为衡量一个地区是否富裕的重要标志。
1.2 加强农村土地资产管理是发展社会主义市场经济的必然要求
社会主义市场经济制度是我国基本的经济制度，它要求市场在资源配置中发挥基础性的作用。农村土地资产管理体制机制直接影响土地资源配置效率，关系到农村经济发展和社会的和谐稳定。我国农村土地管理制度形成于计划经济时代，当时国家的建设规模有限，对农民的影响并不大。随着我国市场化的深入发展，政府依然凭借垄断权力，操控农村土地市场。以成本价征用农民土地，再以市场价出让土地，失地农民只获取土地市场价值的小部分，而政府获取了高额的垄断利润，使国家赋予政府的土地垄断权成为权利寻租的动力。政府过度介入经济生活，对市场经济的持续健康发展产生不良作用。现行的农村土地资产管理体制机制落后于时代的发展，违背了社会主义市场经济发展规律。
党的十明确提出，不失时机深化重要领域改革，坚决破除一切妨碍科学发展的思想观念和体制机制弊端，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。我们要加快完善社会主义市场经济体制，完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，应当着力完善农村土地资产管理体制机制，推进农村土地资产市场化，培育农村土地资产市场体系。
1.3 加强农村土地资产管理是统筹城乡发展的必然要求
解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。加强农村土地资产管理有利于坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力。发展农民专业合作和股份合作，培育新型经营主体。发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。
改革开放以后，中国工业化和城市化进程在较短时间内能够实现突破性发展，主要得益于城乡二元体制下劳动力、资金、土地等生产要素继续由农村向城市单向流动，大量农村土地以极低的成本转化为城镇建设用地，而大量农民被排斥于城市化进程之外，不能依靠土地权利直接参与并分享工业化和城市化的成果。显然，这种“城乡二元”结构体制下，形成城乡分割的土地市场。从土地市场体系构建来看，城市建设用地转让、出租交易市场经过20多年的发展已经比较完善，但是农村土地市场体系尚未真正建立起来，土地收益分配方式不清晰。政府以强制手段，侵害农民的土地权益，导致失地农民问题已经成为当今中国最严重的社会经济问题之一。同时，城乡分治体制下，土地要素流动性不足在很大程度上也限制了资本和劳动力要素的自由流动，影响了要素与资源的进一步整合。土地权属限制导致集体建设用地和国有建设用地出现同地不同价，农村土地资产的价值没有真正显现出来。因此，深化农村土地资产管理改革，确保城乡之间在资源配置和利用方面拥有平等的权利和机会，实现真正意义上的公平和正义。有序推进农村土地资产管理，促进农村土地资产化，也是实现城乡统筹发展的必然要求，对于构建和谐社会也具有特别重要的意义。
2 农村土地资产管理存在的问题
2.1 农村土地资产管理制度不健全
中国农村的土地归农民集体所有，这在《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》等法律中都有明确的规定。但是农村集体组织是谁，法律是否赋予农村集体组织行使土地所有权，法律规定含糊。《中华人民共 和国土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体所有的土地，由乡镇农村集体经济组织经营管理。显然，法律赋予农村集体组织的是经营管理权，并未明确农民集体所有土地的所有权由农村集体组织代表农民集体行使。
“集体产权”（Collective Property Right）或“集体所有制”的概念是一个没有得到严格界定的概念。在实践中，作为主体的“集体”是谁？“集体”对土地的管理和监督的程序和形式，法律并无明确规定，在土地所有权与承包经营权的内容、界限和法律地位等方面也没有作出具体的安排。由于“集体”这一概念的高度抽象性和模糊性而在现实中找不到对应的载体，以及其标志性权能被国家控制在手中和大部分权能实际上是由少数农村干部在行使，导致其主体事实上的不存在，即主体虚位。笔者在对重庆江津区、开县和忠县农户走访调查并回收有效问卷316份，结果表明，多数农民对土地所有权的具体归属是模糊不清的，甚至农民的土地集体所有权概念是很淡薄的。其中28%农户认为，集体就是国家；36%的农民认为集体是干部（村干部、乡镇干部），认为集体是村民小组占15%；剩余21%的农民表示不清楚或是不关心。
周诚在《土地经济学》中提出了“五权结构”，即所有权、占有权、使用权、收益权和处分权。在目前的农村土地制度下，农村土地产权对集体和农民而言，并不完整。一方面，农民集体不能充分行使土地权利；另一方面，农户的土地经营权虽然相对充分，但财产权严重不足。例如，在现行制度下，农民缺乏抵押土地使用权以获取银行贷款的权利，产权缺乏有效的实现途径和保护机制。
造成这种主体缺位的原因主要有3个方面：一是现阶段随着家庭承包经营的发展，农民集体经济组织在大多数村内是不存在的，村一级并没有真正的土地所有权主体；二是下，土地被细化经营，虽然满足了农户的土地私化经营愿望，但是小农意识下的农民并不关心土地的所有权主体是谁；三是在对农村集体土地进行处分时，各级政府介入十分严重，普遍的形成政府“代民做主”的现象。
2.2 农村土地资产管理机制失灵
现行农村土地资产管理机制体现于行政干预土地产权配置，这种管理机制造成各项权利主体对土地的权利、义务难以明确，这是农村土地经济关系多重矛盾产生的根源。农村土地经济关系多重矛盾集中反映在：一是国家对农村土地权利的控制，表明土地的最终归属权属于国家，但国家并不是农村土地的所有权主体，国家却可以通过强制手段实际操纵和决定农村土地所有权交易并且参与所有权收益分配；二是农民集体作为名义上的土地所有者，实践中难以充分行使所有权，主体地位处于虚置状态，土地权益受到多方侵蚀；三是集体土地的经营管理者自身角色混乱，权利和义务不对称，农民集体土地所有权的充分行使受制于农村基层政治民主发展状况。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规的规定，集体土地经营管理者分为三种，即乡（镇）农村集体经济组织、村集体经济组织或村民委员会、社集体经济组织或村民小组。他们既是一个经济组织，负责经营管理农村土地，又被视为地方政府在农村基层的延伸，具行政管理色彩，形成农村版“政企不分”。
长期以来，我国实行的征地制度存在弊端，其土地资产补偿机制不符合市场经济体制。《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费、“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”。征地补偿标准未包含土地的增值部分及未来的收益部分。农用地一经征用后，其用途改变会导致地价高涨，而这部分巨额增值收益农民并没有权力享受即形成实际上的“增值归公”。从征地补偿办法看，长期以来，中国农民对土地的所有权基本上未得到地方政府的承认或尊重。在现行征地制度下，农民拆迁安置所得比例极低，土地收益分配明显是向政府、城市、非农部门倾斜。近年来，全国各地越来越多的失地农民上访、投诉媒体等维权抗争活动以及其与地方政府和开发商之间发生的严重冲突事件影响了社会稳定和经济发展。
2.3 农村土地资产管理平台薄弱
农村土地资产是发展农村集体经济实现农民富裕的重要物质基础，应依据法律规定对农村集体经济组织的资产产权、资金运作和资产经营状况进行系统检查、评估。调查发现，农村土地资产管理在确权、统计和评估方面存在滞后性，农民主体意识和权利意识模糊，不少地方存在登记不及时、不全面，监督管理不到位等问题，致使农村土地资产管理混乱、资产处置随意等问题。
加强农村土地资产管理，首先应该清楚农村土地资产的存量，明细到村、组、户。其次，应该清楚农村土地资产的市场价值。抽样调查忠县269个农户，98%的被调查农户知道自己承包地的数量、位置，但是他们不知道自己承包地资产的市场价值；抽样调查忠县、开县等180名村官，95%的被调查者能正确回答本村的土地面积、用地结构，但是他们不知道本村土地资产的市场价值。我国农村广大基层干部和农户对农村土地资产认知程度低，究其原因有以下几点：一是农村土地产权遗留的历史问题。农村集体土地产权虚置，“三级所有，社为基础”的农村土地资产管理体制名存实亡。由于集体土地档案、地籍图像资料不完善，农村土地界限存在争议。二是农村土地资产评估的特殊性。由于农村土地资产本身存在的特性，如产权特征、资产属性、市场条件等，在进行土地资产评估的时候，存在一定的障碍。
对重庆市资产评估协会98名专业人士咨询结果显示：98%的受访者认为，加强农村土地资产管理平台建设是十分必要的，健全严格规范的农村土地管理制度必须 进行农村土地资产评估，同时也表达了对现行农村土地资产评估状况的不满；92%受访者建议农村土地资产评估的原理和方法参照土地流转市场定价法；超过半数的受访者认为，农村土地资产评估需要完善法律制度来支持。
2.4 农村土地资产管理效益低
目前，农村土地资产管理不善形成种种弊端，影响到广大农户财产性收入增长。劳动是财富之父，土地是财富之母，这是政治经济学的一个基本论断。农民拥有土地，就拥有巨大财富，就应该拥有更多的财产性收入。中国城乡居民收入结构统计结果（表2）表明，城镇居民没有土地所有权，却有更多的财产性收入，农村居民拥有土地所有权，但财产性收入较少。这个现象发人深省，农村土地资产管理效益几何。
据调查，农村土地资产管理不善影响到土地资源的可持续利用。第一，对土地非农化产生的巨大利益的追逐也加剧了腐败泛滥，加重了对极为稀缺的土地资源的乱占滥用现象。特别是在城市近郊区和乡镇企业发达的沿海地区，农村集体非农用地大量进入市场已成为客观的事实，且主要以买卖、有偿有限期出让、出租、入股联营、联建分成和抵押等方式进入市场。这种现象影响到耕地资源的保护，也造成土地资产收益流失。第二，随着经济的不断发展，在城郊地区，农村土地资产增值空间迅速提升，但是由于存在相关土地法律和政策的严格限制，在城郊地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场，农民以不合法方式争取自身利益的行为，导致了土地资产管理失控、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等突出问题。第三，由于农地占用成本低，土地粗放式利用现象十分普遍。统计数据显示，1996—2010年间全国农村人口减少了1.49亿，但农村居民点用地总面积不但未降反而净增6.13万hm2，农民人均农村居民点用地面积也从193 m2增加到218 m2，超过国家规定的建设用地标准，形成许多所谓“空心村”，乡镇企业乱占滥用耕地现象也十分普遍。
3 加强农村土地资产管理的建议
3.1 强化农村土地资产管理主体
党的十报告明确提出，必须坚持人民主体地位。基层群众自治是我国的基本政治制度。村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在发展农村集体经济，加强农村政权建设中具有十分重要的作用。《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年10月28日）中明确提出，村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。各地农村经济社会改革发展的经验证明，优化资源配置是村民委员会履行职责的保障。发挥村民委员会的积极作用，加强村民委员会管理农村集体土地资产的职能，是农村集体土地资产管理制度创新发展的必然趋势，也是壮大村级集体经济的客观要求。我们要坚持生产力与生产关系相互适应的科学发展观，深刻认识农村集体土地所有权主体发展的客观规律，与时俱进，推进农村集体土地所有权主体创新发展。建议积极推进地方立法，赋予村民委员会更加充分、更有保障的土地物权，强化村民委员会的土地所有权和土地用益物权。改“三级所有，社为基础”为“三级所有，村为基础”。
3.2 开展农村土地资产清产核资
开展农村股份合作、推进“三权抵押”和“地票交易”，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。城市的每一个单位、每一个家庭都能说出自己的资产价值，农村的每一个单位、每一个家庭都搞不清楚自己的资产价值。农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益？因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是壮大村级集体经济、切实维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产管理提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。
3.3 建立农村土地资产收益分配机制
《中华人民共和国物权法》（2007年3月）明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。国有土地所有权收益已上万亿，农村集体土地所有权收益又有几何。政府既要加强城市国有土地所有权收益管理，也要加强农村集体土地资产所有权收益管理。建议加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、加强农村基层政权建设夯实经济基础。
3.4 建立农村土地资产评估服务体系
价格是市场的灵魂，如何评估农地资产价格，是推进农村集体土地资产管理的关键环节。国有土地多年来已形成了较为完善的土地定级估价办法，但对农村土地资产价值认识不足，农地定级估价基本上还是空白。如何建立适应社会主义市场经济体制，符合统筹城乡改革发展要求的农村集体土地资产定价机制，需要 深化研究。与发达的城市土地评估机构相比，农村土地价格评估机构和专业评估人员极为缺乏。调查发现，当前在推进农村土地流转、推进农村股份制改革中，土地资产价值评估难，制约了农村集体土地资产管理的有序推进。政府为城市国有土地资产管理提供了公共服务，也应当为农村集体土地资产管理提供公共服务，做好相关服务工作，推进农村集体土地资产管理。针对集体土地资产管理中存在的信息不畅通、价格不合理、服务体系薄弱等问题，迫切需要建立农村土地权属登记、资产评估、法律援助等服务体系。合理的价格不仅能充分体现土地的价值，而且可以引导土地资源的优化配置。深化资源性产品价格和税费改革，建立反映市场供求和资源稀缺程度、体现生态价值和代际补偿的资源有偿使用制度和生态补偿制度。政府土地行政主管部门应当适时制定符合社会主义市场经济体制，适应农村集体土地资产管理的农村土地定级估价规范，建立农村地价评估机构，培训农村集体土地资产评估专业人员，开展农村集体土地定级估价，合理确定农村集体土地资产价格，壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益。
房地产管理法实施条例范文3
一、工作原则
（一）政府主导原则。镇旧城改造工程房屋征收补偿工作，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，在广泛征求群众意见的基础上，经过充分论证，由政府统一组织实施。
（二）统筹兼顾原则。项目建设的土地及房屋征收补偿和安置，兼顾国家、集体和个人三方面的利益。
（三）保障居民利益的原则。努力保障群众生产生活的连续性，生活的相对稳定性及经济发展的持续性。
二、工作要求
（一）建立重大项目土地及房屋征收安置目标责任制度、督查制度、工作有效报告制度和工作绩效考评制度。
（二）高标准，严要求的开展土地及房屋征收补偿和安置工作，妥善安排搬迁户的生产生活。
（三）结合实际，努力营造和谐的土地及房屋征收补偿和安置氛围，在依法、公开、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收补偿和安置任务。
三、征收范围及对象
镇原综合厂全部区域
四、征收期限
2012年1月15日——2012年4月15日。
五、征收补偿和安置原则
根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规和政策，对征收范围内有合法产权的成片空地，采取货币补偿方式进行征收；对具有合法产权的房屋，按照房地合一的原则，采取货币补偿、产权调换的方式进行征收补偿和安置。被征收的土地和房屋的用途及性质以土地及房屋的所有权记载的用途及性质为准。
违法、违章建（构）筑物和超批准期限的临时建（构）筑物不予补偿。
（一）土地征收原则及补偿标准
通过有偿出让取得土地使用权的，根据《省土地管理条例》第三十二条规定：“以有偿方式取得土地使用权利，按合同约定的土地使用年限扣除已使用年限的有偿费用后，剩余费用退还原土地使用者”。并结合土地开发及利用的实际情况，参照土地评估价给予货币补偿。
通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照当时取得国有土地使用权的土地成本价与其后期土地开发整理所投入的资金（以有关部门核准或测算价为准）两项之和给予货币补偿。
依法办理部分手续，但未取得国有土地使用权证的，按实际发生的费用，凭原始凭证据实补退。
（二）房屋征收原则及补偿标准
1.住房征收原则及补偿标准
对具有合法产权的住房，采取货币补偿和产权调换两种方式进行安置，被征收人可任选一种补偿安置方式。
（1）货币补偿标准
对具有合法产权的住房货币补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《省城市房屋拆迁管理规定》等有关规划对其进行现场评估，以评估价为依据，参照相关规定给予补偿。
对具有部分产权的住房及附着建（构）筑设施，地上附着物按照有关规定给予适当补偿（补偿标准详见附表一）
住房征收奖励：对积极配合政府工作，在规定时间内签订征收协议的，被征收人给予奖励，其奖励标准为（见附表三）。
（2）产权调换
根据本项目的总体规划，居民住房在本项目范围内回迁安置。
①被征收人选择回迁安置住房的按房屋建筑面积1：1.2的原则进行产权调换；安置时，被征收人根据补偿安置协议签订时间的先后顺序按规定选房。
②产权置换优惠标准
超过安置面积10平方米（含10平方米）以内的，按安置房综合成本价优惠购买；超过10平方米以上的按照市场价格下浮3%优惠购买。
③回迁安置住房的标准为符合国家建筑标准的合格工程，装修标准为毛坯房（标准另行公布）。
2.经营性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原则及补偿标准
居民个人拥有的两证齐全的营业房(底层铺面)实行原地回迁。办公、商场、宾馆、出租住房、工厂、仓库等进行评估，以评估为依据，给予一次性货币补偿，不进行产权调换。
果木及青苗的补偿标准：对具有合法产权土地上种植相关果木、青苗等的，按国家有关规定给予补偿（补偿标准详见附表二）
七、其他
（一）办理征收补偿协议时，被征收人需要提交房产证，土地使用证，户口册及身份证等相关证件；此次征地前单位或个人擅自与村集体购买土地且未办理规划和用地手续的土地属违法占地，原则上不予补偿；合法划拨或交易的国有土地按取得成本价给予补偿。土地补偿款直接支付给土地使用权人。
（二）征收没有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
（三）房屋有租赁关系的，出租人应与房屋租赁人解除租赁关系，方可签订征地补偿安置协议；
（四）被征收人搬迁时，不得擅自拆除房屋内的门窗，水电，煤气表等设施；
（五）被征收人必须自行交纳房屋搬迁前使用的水电，煤气，有线电视，电话费等费用，如未交清以上费用的，在补偿费总款中扣除。
（六）回迁房屋产权证办理的契税，办证费、工本费在产权调换等平方面积内由征收人支付，超过部分，按规定支付。
九、工作保障措施
（一）坚决贯彻执行《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，对违反土地管理法律法规，阻挠国家建设征用土地、房屋及超过征收期限拒绝征收的，依照相关法律法规予以征收。
（二）征收公告后，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除关系，没有抵押权的由房屋产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的由双方当事人自行解决，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（三）征收公告后，对仍在项目规划区域内新建（改扩建）房屋的，依法实施拆除，对其所造成的经济损失不予补偿。
房地产管理法实施条例范文4
土地使用权出让是指国家作为土地所有权人授权地方市、县人民政府与受让人签订土地使用权出让合同，将指定地块以合同约定的条件出让，受让者以支付约定年限的土地使用费为对价，获得对指定地块的开发经营权。自2000年以来，我国的土地市场进行了一系列卓有成效的改革，以市场为主导的土地出让制度基本建成，全国各地都已经逐步建立起了由政府统一储备、统一供应的土地供应机制，地方政府调控土地市场的能力逐步提高，土地市场取得了较大程度的发展。以广西为例，已经初步建成市场化为核心的土地配置机制，未来将进一步完善土地使用权市场公开交易制度，并配套完善相关决策、审批和操作制度。依法采取公开招标拍卖挂牌等方式出让，完善信息公开制度，积极推进网上交易和网上监管，防止“暗箱操作”，着力解决国有建设用地出让中规避招拍挂，违反规定设置出让条件的问题，构筑公平公正的市场机制。但笔者调查广西国有土地出让的市场及法规现状，发现广西国有土地出让法律制度仍存在较多问题，亟需规范。
一、广西现行的国有土地出让市场现状及法律制度
（一）广西现行的国有土地出让市场现状1.地方政府在国有土地出让过程中的双重身份导致造成土地管理部门的管理职能与其自身的经济行为不分根据我国当前的管理机制，国家虽是国有土地的所有权人，但授权市、县一级政府土地管理部门来负责国有土地的出让。这就使得地方政府土地管理部门在土地出让过程中具有了双重身份：国家土地所有权人的受托人与对土地出让行为进行监督的监督者，即常说的既是运动员又是裁判员。这种双重的身份极易造成土地管理部分根据自己的利益出发，跨界，利用土地管理的权力来损害合同相对方的合法权益，既有违公平原则又损害了公平的市场竞争秩序，还滋生土地腐败等行为，不利于社会主义市场经济的健康发展。2.土地招标、拍卖、挂牌交易程序未真正落实，土地出让存在人为操纵现象根据规定，从2005年1月1日开始，工业用地和经营性用地，须通过公开招标、拍卖和挂牌的方式转让。但有些地方政府从自己的利益出发，存在人为操纵土地出让的现象。例如有的地方表面实行的是“招拍挂”形式，实际却是按协议方式出让；有些地方虽然建立了土地交易制度，实行土地出让信息公开、地价评估和集体决策等制度，但只是流于形式。有的地方在竞标过程中存在以各种方式私下操纵土地的招标价格。有的地方违规向用地单位变相减免出让金。等等现象都表明在土地出让环节虽然有法律的明文规定，但却被歪嘴的和尚念歪了经，地方政府在土地出让方式上背离了公开透明和公平竞争。3.不注重实施土地储备制度，导致存量土地日渐减少调查表明，部分地方政府因不注重土地储备和后续开发，导致可用土地存量和耕地面积日渐减少。使得政府对土地的调控能力相当薄弱。同时，土地作为不可再生资源，在当前耕地面积不断减少的情况下，更应该注重土地的复垦和后续开发，尽可能增加可利用土地面积，提高单位土地产能，但很多县市都没有执行这一政策。4.土地出让金被纳入政府基金预算管理，成为政府的额外财源2005年，财政部和国土资源部联合发文，要求将土地出让金全额纳入政府基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中安排。但调查表明，许多地方政府都将土地出让金挤占挪用，使其成为政府临时性支付、预算外支出的主要来源，导致本应用于土地储备、整理、征地补偿的资金不当减少，进而损害到公共利益。
（二）广西现有的国有土地出让的法律制度现状目前，广西土地出让方面的地方性法规非常少，主要有《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广西壮族自治区土地监察条例》，对土地的管理和利用主要是通过政府规章的形式出台的，如《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》、《广西壮族自治人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》、《广西壮族自治区国有土地使用权有偿使用收入征收管理暂行办法》、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》。考查广西关于国有土地使用权出让的法规体系，笔者存在的主要问题是相关单行规范的缺失，如广西尚未对土地利用总体规划、土地储备、出台相应的地方性法规，理论与实践的脱节导致广西国有土地使用权出让的快速发展与机制、制度建设相对滞后之间的矛盾仍然突出。
二、广西国有土地出让法律制度的规范
随着广西国有土地出让市场的快速发展，为规范国有土地使用权出让行为，促进土地资源的有效利用，保护土地受让人的合法权益，促进广西土地出让市场的良性即可持续发展，必须针对广西现有国有土地出让制度存在的缺陷，从立法思路、指导思想、具体制度等方面来完善我国现有国有土地使用权出让制度。当前我国的国有土地使用权出让法律体系由一系列单行法律法规组成。《宪法》确立了国有土地使用权出让制度，此外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂牌出让让国有建设用地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权操作规范》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《土地利用年度计划管理办法》等法律规范对国有土地出让的各个方面进行规范调整。从另一角度而言，国有土地使用权出让的法律制度应包含三大组成部分：以国有土地使用权出让合同为载体建立的出让合同法律制度、以国家对国有土地出让市场管理职权为基础建立的监督管理法律制度、以保护土地资源、保持土地可持续发展为目的而建立的环境监管法律制度。笔者认为，要构建规范的广西国有土地法律体系，需从以下几个方面着手：
房地产管理法实施条例范文5
关键词：物权法；国有土地；使用权出让；完善
一、房地产一级市场法律制度缺陷
（一）现行国有土地使用权出让制度相关法律体系
《物权法》对建设用地使用权即城镇国有土地使用权只做出了原则性规定。《土地管理法》和《房地产管理法》并未详细规定土地使用权出让和流转的具体制度，主要还是侧重于规范行政机关对土地的管理，其实质是经济行政法。目前对国有土地使用权出让进行调整未形成公法和私法区别分明的法律规定。
（二）土地使用权期限
《物权法》中规定住宅建设用地使用权期满后自动续期，但没有规定非住宅建设用地的使用权期限。
1、《暂行条例》第40、47条规定有偿使用权人地上其他附着物的使用权由国家无偿收回，这对于土地使用权受让人是不公平的，有违民事主体平等原则和交易公平原则。
2、国有土地使用权期限相对建筑物的使用期限较短，国有土地使用权到期时，土地所有权人也获得地上建筑物所有权，这使得地上建筑物上的财产利益不能完全实现或者不可能实现。
3、由于土地使用权期限偏短，使得国有土地投资率逐渐下降，短期行为逐渐增加，不合理的开发利用国有土地，造成越来越多的土地资源被浪费。
现行法律没有规定如何续签土地使用权。同时由于国有土地使用权续展的法律程序复杂，还需经过土地管理部门的重新审批，这些都对国有土地使用权人利益的实现不利。《物权法》中对土地使用权续期的也只做了一些原则性规定，在程序和内容上还不够完善。
（三）土地使用权出让与土地登记制度衔接
根据《物权法》第139条、《暂行条例》第16条、《土地管理法实施条例》第3条可以看出我国不动产物权采用“债权契约与登记生效”的立法模式。
多年以来，我们片面强调登记的行政管理功能，忽略了登记的公示功能。登记制度是一种对市场进行宏观监控的法律制度，在登记过程中，通过登记的实质审查，能够发现土地所有权和土地使用权非法流转问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。①我们应充分发挥土地登记制度在市场调控配置土地资源中的作用。
《物权法》公布之前，我国法律只规定了土地初始登记和变更登记，如果国家在合同生效但没有完成登记时，就同一土地与第三人签订出让合同并完成了登记，如此第一个合同中的受让人只能请求出让方承担违约责任。从实践的考察来看，由于物权的出让人一方常常在物权变动中居于经济或地位上的优势，而物权受让人常常居于劣势，物权出让人的违约可能性较高。②因此，如何使受让方在进行登记时防止第三人的介入，同时规范土地管理部门的出让行为，实现国有土地使用权的顺利移转，是当前立法的着重点。
二、国有土地使用权出让法律制度的完善
（一）明确立法
有了统一、完善的国有土地使用权出让法律制度，个人、企业可以通过正当的法律途径获得土地使用权。基于此，需要一部专门规范国有土地使用权的法律，将调整土地使用权出让从土地行政立法中分离出来。
（二）土地使用权出让的相关民事立法
明确出让主体、经营授权制度。城镇土地属于国家所有，国务院是法定的唯一所有权代表，而事实上却是各级地方政府占有土地，并且行使使用权和处置权。土地资产处置权力主要集中在市、县级政府。中央和地方各级政府之间权责关系不够明确，在整个土地管理系统内无法形成一个有效的自我约束机制，导致土地管理监督的外部性，土地管理仍然停留在“一管就死，一放就乱”状态，暴露出越来越多的问题。③因此，应该明确界定各级政府土地产权边界，将国家土地所有权和土地行政管理权区分开。
（三）严格控制土地使用权招、拍、挂出让方式
严格限制协议出让方式的适用范围，应该规定实行协议出让为招拍挂的兜底方式，并严格限制审批权限及其程序，明确协议出让方式的最低价标准。
（四）修改土地使用权期限
《物权法》第149条没有对工商业等非住宅建设用地使用权期限做出明文规定，这需要法律、法规作出补充。国有土地使用权出让不等同于土地所有权买卖，故不能实行无期限使用土地使用权，否则土地所有权形同虚设。
（五）完善土地使用权续期制度
首先，明确续期制度完整框架和内容。其次，明确前后土地使用权出让合同关系。最后，明确不同类型土地使用权最高期限的同时，对这些不同类型应确立不同的续展出让金。
（六）完善充实土地登记制度
从登记的角度讲，应当建立以土地登记为中心的登记制度，政府机构内部可以专门设立登记机构，统管不动产预先登一记有关事宜，土地使用权出让预先登记是其登记的一个部分。④同时，应建立登记机关的责任制度，由于登记机关的故意或重大过失造成登记错误，从而给当事人造成重大损失的，登记机关应当承担赔偿责任。
（七）土地使用权出让的行政立法
土地开发不仅涉及到土地开发行业本身的管理问题，而且涉及到一系列的行政程序问题即土地利用总体规划和城市规划，这些问题都物权法都无法调整。
注解：
① 王利明.物权法研究[J].中国人民大学出版社，2004（203）.
② 梁慧星.中国物权法草案建议稿[J].社会科学文献出版社，2001（114）.
③ 潘世炳.委托一理论及国有土地产权分级授权管理[J].中国土地科学，2005（8）.
④ 王利明.物权法研究[J].中国人民大学出版社，2004（223-224）.
参考文献：
[1] 刘玉婷.国有土地使用权出让合同中政府法律风险防范机制研究[D].西南政法大学，2014（3）.
[2] 刘莉.国有土地使用权出让制度与实践研究[D].中国地质大学，2007.
[3] 周朝阳.完善国有土地使用权出让制度的法律思考[D].南京师范大学，2007.
房地产管理法实施条例范文6
关键词：土地产权；实现方式；商品住房价格
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、国有土地产权的实现方式
（一）我国国有土地产权实现方式的基本问题。面对不断增长的人类社会的需要，土地总是稀缺的和不可再生的，社会主义国家的建立，与该制度相配套的是计划经济制度：土地的使用由国家机关计划分配。在这种制度下，“所有权”根本没有适用的余地。这种制度虽然没有扩大贫富差距，但是计划体分配的方式其固有的弊病就是生产效率低下、土地浪费严重，并最终“共同贫穷”。同时又不可能实现所有的生产资料收归国家所有，于是在现实中始终存在国家所有和集体所有双重公有制，制度的不完善，导致国家侵犯集体所有权的现象屡屡发生。
我国正处在市场经济体制建立完善的转轨期，在现代市场经济社会中，市场是资源配置和利用的主要手段。市场不再仅仅是简单商品经济时期“商品交换的场所”，甚至可以说是“一种产权关系变动的实现形式”。
（二）我国国有土地所有权实现方式。目前，在土地一级市场上，主要存在以下几种利用方式：
1、土地划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。改革开放以前，我国城镇的土地使用均是通过划拨方式取得的，改革开放以后，我国对于部分用地仍然保留了这一利用方式。包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）经济适用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法规规定的其他用地。
2、土地出让。出让是目前民事主体取得国有土地使用权的主要方式，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
主要适用在：（1）除上述划拨用地以外的其他国有土地，包括商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目；（2）划拨土地上的房地产转让时，要以办理土地使用权出让手续、缴纳出让金为前提，或支付其他对价，此时用地已不属划拨范围，而转为出让用地。
3、土地租赁。国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为，被视为出让方式的补充。租赁土地使用权出现得比较晚，自1999年1月1日起开始执行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》确立了租赁的合法地位。
主要适用在：范围限于除经营性房地产开发用地（商业用地）以外的可出让土地。国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁，短期租赁适用于短期使用或用于修建临时建筑物的土地，一般不超过5年；长期租赁适用于对地上建筑物建设后长期使用的土地，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
4、国有土地使用权作价出资或者入股。股权形式是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
划拨土地使用权、出让土地使用权、租赁土地使用权以及国有土地使用权作价出资或入股共同构成了现阶段我国国有土地的利用体系。从这不同种类的利用方式中我们可以看出，在所有权与市场接轨的路径选择上，我国已经创造性地设立了“土地使用权”，以盘活和显化土地资产。
（三）国有土地出让使用权针对对象及方式。国有土地出让使用权的主要对象是民事主体，也是商品住宅用地获取土地最重要的方式。在我国，根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取三种方式，即协议、招标、拍卖。
协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要是用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。
招标出让地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式。这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人按照出让方规定的出让地块的条件或者要求，以书面投标形式提出开发愿望，竞投该地块土地的使用权，政府组织评标委员会择优确定将土地使用权出让给某个开发者。招标的方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目，适用面较广。
拍卖出让土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。拍卖出让土地使用权充分引进了竞争机制，排除了任何主观因素，是公开的完全竞争的土地市场，也是最成熟的土地市场。
二、地价和房价的关系
由以上分析我们得知，不论采取何种方式获得土地的使用权，都必须要缴纳一定的费用，那么土地的价格是怎么形成的以及商品住宅价格又是怎么形成的呢？他们两者之间到底会存在什么样的一种关系？我们先从价格形成来看：
（一）土地价格的形成。地价是由土地和土地资本构成的自然经济综合体，而土地物质不是人类创造的，没有凝结人类的一般劳动，因此土地价格有着与一般商品价格不同的特点，这种不同的特点反映在不同流派的低价理论之中。
地价理论认为，土地价格就是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，实质是土地未来地租的资本化。自然资源价值论认为，土地价格不是土地价值的货币表现。土地价格等于未开垦前的土地的自然资源价值加上投入土地的劳动的价值的转化。所以，土地价格的确定一般不以土地价值或生产成本为依据。土地供需理论认为，土地价格主要由土地供需决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于本身的攻击和需求。土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。而对土地的需求本质上是对房地产需求的间接需求或者引致需求。
土地作为生产资料，其价格主要受土地所有者的支配而决定。在我国，土地由国家所有并实行垄断经营。因此，土地市场是一个不完全竞争的市场，在城市土地一级市场中无卖方竞争，只有买方竞争。所以，作为最重要的生产要素，土地的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。
（二）房价的构成。生产费用价值论认为，商品的价值由生产商品的各项成本费用所构成。从商品生产者也就是房地产开发商的角度去看，房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。房地产开发成本工程包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必须支付的土地使用权出让金，因此可以说地价是房价构成当中的一项。同一地段内，以协议方式取得土地的成本明显低于以招拍挂方式取得土地的成本，但在同等条件下的楼盘同期上市时，房价却鲜有差别。这是因为，对商品房而言，市场在起巨大作用。随着市场经济的发展，商品房价格主要由市场决定，市场供求才是决定房价的主要因素。
（三）地价占房价的比例。据研究表明，我国地价占房价的比例一般为15%～30%，因地区之间的差异而变。2009年6月23日鹿心社说，国土资源部系统调查结果表明，目前在我国地价占房价的平均比例是23.2%。同时，据2009年7月国土资源部公布的620个项目的房价与地价比的数据来看，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，其中北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据研究表明，一般的规律是城市越发达地价占的比率越高，这也就客观地决定了大城市是要走向空间要发展空间的城市发展道路。
三、商品住宅价格影响因素分析
在市场充分竞争的理想状态下，供求关系主导价格的波动。然而实际情形是，由于政府参与调控，以及社会、环境等因素的综合作用，导致房地产市场不可能达到完全竞争的理想状态。因此，房价除了受供求关系的主导影响之外，还将受多方面因素的影响和制约。
（一）社会财富。一般而言，社会财富的不断增加会推动房价持续上涨。比如，江苏省居民人均可支配收入从2000年的6，800元增长到2004年的10，698元，可供支配财富5年内增长了57.3%，这在一定程度上刺激并推动了商品住宅的需求，进而抬高了房价。
（二）城市化进程。随着城市化进程不断加快，城市人口数量迅速增加。城市化进程中家庭结构也发生了明显改变，家庭结构小型化、分散化。人口绝对数量的增加和家庭小型化，有力地推动了房价上涨。此外，近年来政府加大了城市规划的力度，大范围进行绿地、商业圈等的建设，直接导致大面积的拆迁。这种被动拆迁也无形中拉动了居民对房屋的需求量，进而影响房价。
（三）金融政策。中央银行通过宏观调控调节贷款量、贷款利率、住房补贴，引导房地产市场的供求。比如，面临房价不断攀升的局面，国家为稳定房地产市场，先后出台商业贷款和住房公积金贷款利率上调政策，以降低需求热度。相反，2000～2002年这三年是房地产市场周期波动的相对淡季，国家为刺激消费，下调商业贷款利率。同时，国家针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率来调节房地产市场。
（四）中低价房源的供应量严重不足。根据国家统计局房地产投资快报数据，2005年末，23个重点城市套型在120m2 以上的住房占50%以上，还有16个城市80m2以下的住房不到总面积的10%，并且2005年经济适用房完成投资同比下降了6.8%，只占房地产开发投资的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看来，普通居民家庭需要的中
小户型住房供应不足，从而抬高了商品房的平均价格。
四、正确处理土地价格与房屋价格关系对策建议
无论是地价还是房价，价格过高，脱离正常市场水平都不利于市场的规范和稳定发展，应正确处理地价与房价的关系，共同推进房地产市场和整个社会经济的协调发展。地价和房价在本质上都是一种产权价格，且都是由供求关系决定的。二者的区别在于：房屋作为一种最终产品，价格由房地产市场的供需关系所决定，同时也受到政府政策、公众预期等因素不同程度的影响。土地的自然供给没有弹性，其经济供给受到自然供给的限制，弹性也有限，其价格几乎只受到需求的影响，由于对商品房屋的需求导致对土地的需求，从而使土地价格发生变化。因此，从这种意义上讲，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而非原因。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用、相互影响。房价上涨时，高房价带动了开发商对未来收益的预期，从而提升了地价；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本价格，促使了房价的上涨。同样，当房价下跌时，开发商对未来收益的预期下降，取得土地的数量和价格也相对下降。如此反复影响，最后达到商品房买卖市场的供需平衡。
1、加强土地和房产管理，进一步建立健全管理制度，通过制度规范土地市场和房地产市场的有序发展。
2、整顿和规范市场秩序，为房地产市场营造良好的外部环境。市场秩序混乱是影响房地产规范发展的重要因素，当前应从多方面、多渠道加强对房地产市场的整顿和规范力度，为房地产市场的顺利发展创造良好的外部环境。
3、地价和房价作为房地产市场中两个重要的指标，政府应通过经济杠杆的作用，协调和平衡两者的关系，使地价与房价的水平和相互关系能够准确反映市场经济的发展状况。
4、改变人民的住房观念并提倡租售并举，大力发展保障性住房与廉租房的建设，并出台相应的政策，扩大廉租房的受益面。
5、加强和完善低收入者的住房补贴。这一问题要与社会保障、社会福利制度联系起来全盘考虑，把住房问题纳入分配调节体系，采取切实可行的补贴办法。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1][美]阿瑟・奥沙利文.城市经济学[M].北京：中信出版社，2003.
