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房地产行业市场调查范文1
关键词：房地产；应用型人才；培养方案
中图分类号：G640 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）05-146 -02
我国快速发展的房地产行业，对专业人才的需求量越来越大，同时对从业人员的要求也越来越高，不仅仅要求掌握扎实的房地产专业知识，同时还要有一定的实践应用能力。作为房地产专业人才培养与供给的高等院校，如何在这新形势下改革创新人才培养模式，培养适应行业发展并具有较强实践应用能力的的专业人才，是其需要解决的一项重要工作。
一、房地产行业人才供求分析
（一）房地产行业人才需求分析
随着我国城市化进程的加快、新农村建设的逐步展开、城市旧城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等诸多因素叠加，决定了房地产行业仍将会有一个持续良好的发展前景，同时也预示着房地产行业人才旺盛需求将会长期存在。
（二）房地产行业人才供给分析
目前，作为房地产专业人才供给的高等院校，在人才培养模式上主要侧重理论知识体系训练，实践教学体系不够完备，在实验室和实习基地建设上明显滞后于社会的需求。另外，任课教师的实际操作能力也有待提高，在实践性教学上缺乏强有力的指导。
显然，我国房地产专业性人才需求与供给出现了较大缺口，高等院校应当遵循行业发展需要，创新人才培养模式，改革人才培养方案，增加房地产专业人才的培养与供给。
二、房地产专业应用型人才培养方案的构建
（一）专业课程设置及教学内容的创新
1、专业基本技能的培养要体现多方位多角度的人才培养理念
由于房地产行业的复杂性及房地产专业的多学科交叉性，决定了房地产专业人才要多方位多角度的培养，既要要求学生掌握建筑方面的基础知识，又要求学生掌握经济管理和法律法规等专业知识。但目前房地产专业本科毕业生的从业主要集中在房地产营销策划、房地产估价、房地产经纪等领域，高校就应当遵循房地产行业的发展需要及房地产人才市场的需求，以培养房地产营销策划师、房地产估价师和房地产经纪人为主线开设建筑、经济管理及法律等课程，以完善学生的知识体系。
2、专业课程的设置要突出房地产专业特色，体现应用型技能培养理念
（1）专业基础课的设置要体现实用性特点
建筑施工、建筑结构、建筑材料、工程制图等课程是房地产专业的立业基础，必须分配足够的学时，以保证学生理解掌握并能够较灵活的应用。同时根据房地产专业特色，在第1至第4学期逐步开设经济法、房地产法规和房地产基本制度与政策等法律法规课程，让学生熟悉房地产行业的相关法律制度。
（2）专业方向课的设置要体现房地产行业特色
房地产专业是具有房地产特色的管理类专业，但其核心是房地产管理，因此在专业方向课的设置上要尽量回避具有共性特点的经济学、会计学、市场营销学、工程经济学等课程，尽量开设房地产经济学、房地产会计、房地产营销策划、房地产项目评估等具有房地产专业特点的课程，让学生掌握特色鲜明的房地产专业知识。同时在专业限选课上也要体现这一特点，如增设房地产广告学、房地产消费心理学、房地产市场调研与分析、房地产项目评估及房地产经纪人实务等方面课程，以完善学生的房地产知识体系。
（3）实践教学环节要体现理论联系实际、学以致用的特点
① 依据不同专业课程的特点及教学要求，如对房地产估价、房地产营销策划、房地产项目评估等操作性较强的课程设置课程设计，以训练学生的实际操作能力。
② 对理解起来比较抽象的课程，如建筑工程施工技术、建筑设备安装、建筑材料、施工组织等课程，在理论课程学习的同时，应增设认识性实习环节，组织学生到施工现场，通过亲身体验以增强学生的感性认识。
③ 由于房地产市场的变化对房地产行业的发展起着至关重要的作用，在实训课程设置上，应开设为期至少一周的房地产市场调查实习，让学生了解房地产市场的动态变化，并训练学生在房地产市场调查、数据收集整理和统计分析等方面的实际操作能力。
④ 在毕业实习环节，要求学生到大型综合性的房地产项目上进行顶岗锻炼，并进行跟踪指导，让学生初步感受房地产企业的运营特点，了解房地产项目的操作流程。
⑤ 在毕业设计的选题上，要以房地产专业核心课程为依托，选择综合性的房地产开发项目进行“真题真做”或“模拟真做”，同时选择在房地产营销策划、房地产项目评估和房地产项目管理等方面具有丰富实践经验的“双师型” 教师作为毕业生的指导老师，或聘用具有丰富实践经验的企业人员与教师联合指导学生。
（二）应用型房地产专业人才培养体系的构建
房地产专业人才培养目标定位为：遵循房地产行业及房地产企业发展需要，适应房地产项目经营管理的新要求，致力于培养具有建筑工程、房地产开发经营、营销管理等专业知识，并系统掌握房地产经营管理专业理论，熟悉房地产开发流程及相关法律法规，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产估价、房地产项目评估和房地产营销策划领域具有较坚实理论基础的高级应用型专门人才。并要求毕业生具有初步分析和解决房地产经营管理和房地产项目销售过程中一般问题的能力，具备在房地产开发企业和房地产咨询公司从事房地产项目营销、房地产项目评估、房地产估价以及物业管理等岗位工作的基本技能。
基于以上的培养目标，现从教师和学生两个层面构建以课程设置、教学内容和教学方法三位一体的房地产应用型人才培养体系（见图1）。
房地产行业市场调查范文2
关键词：高等职业院校 房地长经营与评估 课程体系研究
一、确定高等职业院校的培养目标
随着我国房地产行业的快速发展，高等职业院校房地产经营与估价专业也越来越受广大考生的关注，科学合理的房地产经营与估价的专业课程体系的设计就显得越来越重要。它是职业院校培养学生组织教学的依据。对高等职业院校来说其重点就是培养学生的职业能力，它是学生在今后的房地产相关岗位中的职业化和专业化的基本保证。培养以就业为导向的高端技能型的房地产专业人员是目前该课程体系设计的主要目标，不仅与我国的市场需求相联系，还与房地产岗位的需求紧密结合。
高职院校担负着高端技能型的专业人才的培养，房地产行业急需要各高职院校为他们提供适应经济和社会发展的技能型人才，他们不仅要对房地产相关的法律法规熟悉，还要对房地产经纪、房地产价格评估和开发等有一个系统的掌握，同时要具有制定房地产营销策略、从事房地产开发报建等高素质的综合型人才。
二、构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系
通过对房地产行业发展趋势的研究以及房地产行业所需人才的要求的调查我们了解到：要构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系，首先，学校就要积极的与房地产行业合作，根据房地产行业对该领域人才的需要来设计开发课程，并以房地产行业的职业资格标准为依据，从房地产行业自身分析，对职业岗位的职责进行确定；然后在对确定完成任务所应该掌握的技术和知识进行系统的归纳，最后再以科学的分析方法和教学来实现由房地产领域到学习课程的转化，进而构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系，这样会使得课程体系更加贴近房地产领域，符合房地产行业的职业需求。在工作和行动形结合的情况下，开展以房地产企业工作为基础的房地产经营与估价专业的教学内容，并将学习的内容与目标，通过教学方式进行转换，形成以主题为主导的学习课程，营造相应的学习情境，以保证学习课程的系统化、科学化、具体化和实践化。具体步骤如下：
（一）对房地产领域的职业岗位进行分析，确定工作任务
首先要做的就是对房地产企业进行深入调研，可以通过调查问卷，座谈会和研讨会等方式来实现。调研的主要内容主要包括房地产企业的目前现状以及未来的发展趋势，对行业相关人才的需求状况，工作任务和所需要的职业资格证书等，进而确定培养目标。然后再对毕业生在房地产行业所面向的主要岗位进行明确，并通过在房地产企业的实际操作来加强学生的实践能力。
（二）明确与课程相关联的行动领域，以此为依据确定课程学习领域，并制定相应的课程体系
与房地产岗位相对应的行动领域的确定必须要以岗位所要完成的任务为基础。再对完成该任务所需要的能力和专业知识进行整体的分析和总结。例如，房地产经纪人的工作任务是房地产销售与产权登记代办，相应的需要具备的职业能力就包括房地产销售的运作、谈判和签约能力，以及房地产产权登记操作能力；房地产策划人的工作任务是房地产开发前期策划、销售策划以及经营策划，应具备的职业能力主要包括房地产市场调查与分析能力、建设用地评价与获取方法能力，销售广告策划、价格策划与售后策划能力以及招商策划、物业管理策划能力等；而房地产评估师的工作任务是对土地和房地产进行估价，所以，他们应该具备的能力就包括现场勘查、土地市场背景分析、资料收集估价报告的能力等。
（三）构建实践技能教学体系
实践教学的主要目的是为了培养学生的实践操作能力，也是实现高等职业院校房地产经营与估价专业课程体系的培养目标的重要环节。所以要加强学生对房地产行业的了解，例如学生对房地产物业管理行业的了解等。并适时在校外开展实践教学，对课程中的模拟案例进行实训操作，组织学生到房地产企业进行见习岗位实习等社会实践。
三、课程体系实现的保证
与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系的构建不仅需要有丰富的教学理论作为基础，还要有实际条件来为教学课程的开展提供条件。
首先，房地产经营与估价专业课程体系不仅要为学生提供关于房地产相关的法律法规教学，同时对房地产行业经济、价格评估等基本知识，还要为学生提供其他房地产行业相关的知识教学，例如房地产营销，房地产开发等。
此外，为了实现课程体系中的实践教学，学校还要与房地产企业相联系，为学生提供了见习岗位实习，提高了他们的实际操作能力，学校好设置了各种实践教学环节，主要包括实训和考核，为了让学生及时了解房地产行业的发展，对当地房地产市场的资料、建材搅合、政策法规和楼盘的价格等都进行了详细的总结，并使得学生能够从这些资料中分析房地产的未来走势。
总之，为了保证工学结合一体化的课程体系的实现，不仅要为其提供理论保证，还要求与房地产实际发展状况相对应的实践保证，只有这样，才能够从根本上提高学生的专业理论和操作能力，为房地产行业培养出高端技能型专业人才。
参考文献：
[1]张玉阳.高职房地产经营与估价专业课程体系研究.重庆教育学院学报，2012
房地产行业市场调查范文3
房地产市场统计调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的统计收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性(不动产),房地产市场统计调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯通,才可真正把握市场的脉搏。
一、市场统计调查的意义
1、狭义的统计调查
狭义的市场统计调查就是指以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段。
对于房地产市场,例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查,并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资,对该房屋的满意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、广义的市场调查
广义的市场调查,其调查对象,除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题资料,并予以分析研究的方法。
对于房地产市场,除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料,就能够知道公司营销计划的执行情况,以及公司的经营业绩。这样,就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
二.市场统计调查在房地产行业中的应用
1、前期
这一阶段的统计调查结果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的统计调查方向相对比较宏观,主要有:
(1)宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析,了解房地产市场的现状及动态。
相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息,以推论房地产市场发展前景。
(2)房地产产品统计调查
在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料,可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。
区域市场统计分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析,研究典型个案,对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析,追踪市场发展方向。
(3)消费需求趋势统计调查
主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的统计调查,这些调查结果将作为开发商把握需求动态的依据,并以此开发出新的产品,并不针对于某一个特定楼盘项目。
2、中期
开发商在购置土地之后,需要进行相应的项目开发。此阶段开发商的主要工作环节包括:具体的项目定位、项目规划与设计、项目的建设、项目的推广与销售。
(1)项目定位统计调查
考虑具体楼盘项目所处的区域,通过对消费者置业消费需求的统计调查,结合周边竞争项目和区位特征的调查,对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
(2)消费需求统计调查
通过统计调查了解消费者对特定区域楼盘的需求细节、消费动机、消费行为与习惯、决策过程、媒体消费习惯,结合其家庭背景资料、置业阶段与用途、家庭的生活形态以及事业发展形态进行市场细分,并确定各细分市场的规模。
(3)竞争楼盘统计调查
了解特定区域内竞争楼盘,尤其是明星楼盘的销售状况、主要卖点、吸引消费者的主要因素,为特定将建楼盘的定位提供参考依据。
(4)产品测试统计调查
在项目定位之后,目标消费人群趋于明朗,该阶段的市场统计调查应当侧重于项目细节方面的研究,针对特定将建楼盘,依据设计结果对楼盘的各指标分别进行。具体的调查内容主要包括:1社区配套设施与功能需求测试;2、建筑类型与容积率之间的匹配关系;3、房屋格局/面积与各功能区的使用习惯;4、对装修的意见与个性化实施;5、朝向/采光与居室功能之间的关系;6、特定需求的价格定位研究等等。
3、后期
(1)楼盘媒体宣传统计分析
对本地在售项目进行主要媒体的广告投放量统计,可进行楼盘卖点、营销策划活动等市场营销方面的资料收集,可根据资料进行媒体投放及营销方式分析,同时作为竞争研究的有力补充。
(2)销售现场统计调查
主要实现市场推广手段效果的评价研究。在楼盘的预售与公开发售阶段,将会有数量众多的、不同性质的消费者到销售现场关注开发商的产品。通过对现场的了解、意向购房人群的调查、对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考依据。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定楼盘信息的来源以及最主要的影响渠道;2、看房者所处购房的阶段,以及看房行为与习惯;3、楼盘评价以及与竞争产品对比;4、对销售中心以及人员的评价;5、看房满意度调查等等。
(3)销售监测统计调查
随时对销售现场的潜在消费者,以及来电咨询的消费者收集相关的信息,并定期进行必要的回访,同时进行有效的统计分析,开发商将能准确地掌握客户的反馈信息,销售成功状况、销售周期等重要数据,通过纠正不理想的工作内容,减少客户的流失。
(4)业主满意度统计调查
房地产行业市场调查范文4
【关键词】策划；广告；经济；房地产
广告创意者在执行广告设计之前都会对该次广告活动以及广告的主要目的做全面深入的思考与抉择，它是一个思维严密的计划过程。广告创意者也会随着自己知识和经验的积累和日渐丰富对整个广告的策划和后期的广告设计执行越来越考究和成熟。广告策划，就是对于广告运动的整体计划，是为提出、实施及测定广告决策而进行的预先的研讨和规划。简言之，广告策划是广告运作的设计蓝图，是广告运作之前对于它的整体把握。
近年来,我国房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。
一、商业广告策划定位
1.相辅相成的广告策划与广告设计
在进行广告策划之时，要从思维上要有科学的新观念，力求是广告策划与创意得以充分发挥。首先，广告是市场营销的一个环节，广告策划可以帮助市场营销顺利有效的进行。对于企业来讲，要先利顺内部环境中各部分的关系，有利于广告策划的顺利开展。广告的作用尽管不可忽视，但必竟也有一定的局限。而且在市场营销中的广告策划活动会受诸多因素的影响。? 转
2.以消费者为中心
企业从一开始的生产就应该认识到，生产什么、生产多少？不是企业自己说了算，而是由消费市场中的消费者说了算，也就是说，要有充分、客观的市场调查数据和可靠的信源。企业只有生产了适销对路的产品，才能真正实现顾客的需求，最终实现赢利的目的。从这一点上我们可以清楚的认识到，广告是市场营销的一个组成部分，因此，在进行广告策划和广告设计时，也必须树立起以消费为核心的意识。而且，每一次广告的策划与设计执行都必须紧紧抓住能满足消费者需求的核心利益和核心价值。找到产品与消费者，广告与目标受众等因素之间的内在关联性。
3.调查分析，有效执行设计
分析的准确与否有两方面的因素，一是广告策划之前的市场调查资料收集的可靠性和准确性，二是，调查分析方法的科学性、有效性和及时性。对广告设计的有效执行同样也需注意两个方面，一是广告设计人的专业水平和审美水平决定广告作品的视觉和心理效果，二是广告设计人员的文化、生活经验等知识的综合积累，直接决定他们根据具体的广告活动目的制定和执行出高质量的广告创作作品，使广告信息得以有效传递。另外，广告在设计时也要根据消费者对信息理解和需求观念的转变即时地改变对广告策划意图的信息传达。
二、具体在房地产营销策划中的应用
1.房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程；市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段
2. 科学的市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的,面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。
3.策划应实事求是,避免故意炒作
策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。
4.注重广告品质,重视广告策划创意
广告是把“双刃剑”。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低。在高端产品的营销策划中,口碑同样可以作为重要的传播渠道,取得理想的传播效应。
5.加强专业培训,提高责任感
加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸取众家之长,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。
参考文献：
[1]《浅析民族品牌发展策略》发表于《中外教坛》2004年9月，刊号:ISSN1609-977X；
房地产行业市场调查范文5
房地产市场调查报告
一、 调查背景
随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。
二、 调查目的
面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩盘亦或是走下坡路呢?本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。
三、调查情况
1、我国房地产业的现状
自党的以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
自20XX年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。
进入20XX年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。
次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20XX年底至20XX年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20XX年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同繁荣房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。
房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20XX年有较小回落，20XX年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局的数据显示，20XX年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。
从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了20XX年10月至2009年10月全国未报即用违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在未报即用违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20XX年3月25日，全国共清理未报即用违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
进入20XX年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20XX年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20XX年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20XX年至2010年，销售量不断增加，即使在20XX年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。 2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。
3、房地产业成为GDP上升的重要力量
政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的改善性住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。
4、房地产的价格
我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在2009年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。
5、20XX房地产业整体形势
从对前几年的房地产现状分析来看，20XX年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20XX年的楼市要好过于20XX年。
中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。
第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。
第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20XX年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整?是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。
所以说20XX年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。
四、调查结果
根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。
1、市场发育不良，泡沫化程度很高。
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
2、供需结构失衡。
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。
3、房价的升高
房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。
五、总结
根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。
但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望2014年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。
房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。
房地产行业市场调查范文6
关键词：乡村房地产项目 房地产策划 前期策划 市场定位
1 绪论
推动我国经济向前发展的三架大马车：消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收，与群众密切相关的房地产，则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进，房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村，乡村房地产作为一个新兴的产业，正以其旺盛的生命力，和无限的发展前景，受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼，而是重返乡村，田园诗画的居住环境，给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利，而是成了一种新的潮流。乡村房地产，更多的要考虑城市元素，要加上现代的东西，这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划，是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴，但是必须在这个基础上突破，难度更大。可以说现在城市房地产好做，乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验，可以更好的拉动乡村房地产业发展，实现城乡一体化战略，加快乡镇融合进程，可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来，治好城镇病，更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。
2 乡村房地产项目定位策划实证分析
2.1 九江县乡村房地产项目概况
九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点，着重刻画纯生源态的生态环境，为客户营造诗情画意的人居文化，塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区，住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等，项目规模大小一般，项目户型以多层住宅为主，有部分商业产品，另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境，创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。
本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。
2.2 市场调查与分析
本研究采取随机抽样的方式进行调查，于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷，共发放300份，回收的问卷数261份，有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后，共收集有效问卷243份，有效回收的比例为81.0%。在选择客户时，年龄、职业和收入都有显著差距，因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理，对问卷中出现的问题进行修改，不断调整问卷，以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。
样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项，所以回收的有效问卷数量基本符合要求。
2.3 乡村房地产项目目标客户群分析
2.3.1 目标市场定位
乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质，同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。
由于开发区的迅速发展，乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析，为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的，具有原生态化与人文品位高的基本特点，更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变，所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。
2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析
对本县乡村房地产目标客户群情况的了解，需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中，要综合运用多种调查方法，本文运用三种方法，分别是观察法、访问法、实验法。
根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据，将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况：根据年龄来看：在35-45岁之间的人最多，其次是25-35岁与45-55岁的人，两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析：在有意向购房人中，外出务工人员最多，其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看：意向购房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目标客户定位与分析
本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发的，具有美好自然环境、智能化、原生态化和人文品位高的基本特点，所以需要住房舒适、健康性。舒适性是以人为本的体现。营造一种安静的舒适便利的居住环境，让人享受生活的住宅地。健康安全是绿色住宅的卖点。所以提出一种营造健康家庭，建设绿色住宅的观念。因此，本次项目客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族、其他。
3 结论与展望
3.1 研究结论
乡村房地产是房地产行业中一个非常有潜力的项目，中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，发展乡村房地产将是未来房地产行业的一个重要战略方向。本文通过定量分析与定性分析相结合得出了以下前期策划内容与方法方面的研究成果：
①通过对市场调研分析预测、产品定位研究、价格定位研究、经济效益及营销推广的分析，得出了前期策划所应重点研究的内容及方法。
②本文研究了乡村房地产项目前期策划的内容与研究方法，但房地产项目前期策划的内容和方法应随项目的规模、项目进度等因素而有所改变，并且应随着项目进度而逐步深化、专业化指导开发工作的开展。
3.2 研究结论应用于乡村房地产项目前期定位规划的建议
首先，在乡村房地产项目产品市场定位方面，主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，乡村别墅型较少。其次，在项目规划策略上，乡村房地产项目前期规划户型主要以小高层和多层为主，底层主要用于做车库或者店铺。户型根据市场调查的情况来看，顾客对户型要求趋向于三室一厅以上的类型，以100-130平米的类型为主，130平米以上的户型较少。最后，目标客户群定位为：以教师为主的公职人员、各村富裕家庭、欲改善居住条件的置业者、县城返乡经商人士、外出务工一族。
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