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房地产节能评估报告范文1
关键词：房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警
环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。
一、环境污染对房地产价值的影响因素
（一）环境污染威胁公众健康
环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。
（二）环境污染减损房地产价值
房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。
（三）环境污染造成长期的社会资源成本
环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行
充分的环境评估，将会给消费者或社会造成巨大的改动成本。
二、环境污染对房地产价值产生影响的主要形式
环境污染在房地产中的表现形式有很多种，Jackson（2002）将它们归纳为碳氢化合物、石棉、溶剂、放射性物质、金属、生物制剂六类。约瑟夫・E.高特尔斯（2005）把房地产中的环境问题总结为石棉、氡、铅、有毒废物、湿地、濒危物种、病态建筑综合症、地下储藏罐、电磁场9类。本文将环境污染分为以下五类：
（一）水污染
对于居民来说，生活用水必不可少，虽然平时人们可能并不在意生活用水的问题，但是若是由于周围环境条件的恶劣，连为居民提供良好的生活用水这种必要措施都无法达到，可想而知该房地产价值必定会受到严重影响。
（二）室内空气污染
由于室内引入能释放有害物质的污染源或室内环境通风不佳，导致室内空气中有害物质无论数量上还是种类不断增加，并引起人的一系列不适症状的现象，即为室内空气受到了污染。世界银行的研究资料表明，我国目前每年由于室内空气污染造成的损失约为106亿美元。室内空气污染危害人们身体健康和生态平衡，当然会对房地产价值产生一定的减损。
（三）噪音
随着人们居住质量的提高，“声环境”引起了越来越多人的重视，购房者也逐渐熟悉了这个和自己每天生活息息相关的陌生名词。当消费者在买房时，开始郑重地考虑周围噪音的影响时，“声环境”正逐渐成为城市居民购房的新焦点。交通噪声对住户的干扰居首位。
（四）土壤污染问题
我国土壤受污染的程度趋势加剧，据调查，目前全国受污染耕地约有1.5亿亩，污水灌溉污染耕地3250万亩，固体废弃物堆存占地和毁田200万亩，合计约占耕地总面积的1/10以上。土壤污染能够造成有害物质在农作物中积累，并通过食物链进入人体，引发各种疾病，最终危害人体健康。由于土壤污染对于购房者有着潜在危险，因此这也是影响房地产价值减损的重要原因。
（五）电磁场污染
随着人民生活水平的提高以及社会的发展和科技的进步，各类家用电器、办公自动化设备、移动通讯设备等迅速进入办公与家庭环境，提高了人们的工作效率、丰富了人们的精神和物质生活。可是，随之而来的是这些高科技的电器产品，在使用过程中会不同程度地产生电磁辐射，从而造成“电磁辐射污染”。
三、北美地区对受环境污染房地产价值减损的评估及处理
美国的环境保护法体系庞杂，执法严厉，其中尤以国会1980年通过并于1986年和1996年分别做了重要修订的《美国综合环境处理、赔偿和责任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）为最，由于其独特的严格、无限连带责任制度以及此种制度的追溯既往的法律效力，因此在美国该法与受污染房地产的价值休戚相关。
环境污染对房地产价值的影响主要体现在对房地产价值的减损的方面。在Patchin（1988）的理论体系中，他将房地产价值的减损分为三个方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；对受污染损害的公众承担的补偿义务（Liability to the public）；污染物清除后的污名损失（Stigma after cleanup）。本文将结合我国具体情况加以说明。
（一）污染物清除成本（Costs of cleanup）所带来的房地产减值
《美国综合环境处理、赔偿和责任法》，俗称“超级基金”（Superfund），主要用于治理全国范围内的闲置不用或被抛弃的危险废物处理场，即所谓的“棕色地块”，并对危险物品泄漏做出紧急反应。该法案授权美国环保局（EPA）敦促“有关责任方”予以清理，即应当对清除该污染承担连带严格责任，当事人不管有无过错，任何一方均有承担全部清理费用的义务。
（二）环境损害赔偿以及环境保险制度对房地产价值的影响
1、环境损害赔偿。以环境管理法规方式全面体现环境补偿的典型法律是美国国会1980年颁布的CERCLA。该法律授权环境保护署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一个托管基金（a trust fund）负责调查和治理遭受危险物质污染的场所。根据CERCLA中相关条款，EPA列出了危险物质目录。无论何时，只要有理由确定包含在该目录上的污染物危害已发生或可能发生，CERCLA的官员就有权开始调查，并实施有效措施强制要求当事人负担治理费用，包括赔偿/补偿费用。违反CERCLA的责任方式不仅包括强制清除污染，或赔偿所有清污费用，还包括对环境损失的赔偿费。
2、环境责任保险制度。环境责任保险是指投保人向保险人支付一定数额的保险费，当被保险人因从事保险合同约定的业务活动造成环境污染而应当承担环境赔偿或治理责任时，由保险人在约定的责任限额内承担赔偿责任的保险。这种制度的建立与完善非常有利于分散企业环境风险、保护第三人环境利益和减少政府环境压力，同时强化了保险公司对企业保护环境、预防环境损害的监督管理。
（三）污名（stigma）
污名的概念国内尚没有完全发展成体系，本文在这里简要介绍一下美国此概念的发展历程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出来的。他认为，污名是指受污染房地产的污染物被清除后存在的“名誉”上的损失，这种损失会继续带来房地产价值的减少。紧接着，Mundy （1992）揭示了污名的本质，即污名产生于人们对环境污染问题的认知水平及由此带来的不确定性和风险。Roddewig（1996）区分了房地产中的环境风险（environmental risk）和污名，他认为，房地产中的污名是环境污染治理成本之外的附加价值影响。值得一提的是，Bell（1998）提出了一种与污名类似的概念，即市场抵抗（market resistance），并且把这种市场抵抗归结为对未来责任或潜在治理成本的担忧等许多因素。
四、构建我国环境污染减损房地产价值的预警机制
（一）完善环保法律法规体系，明确权利责任
法律法规对投资者的导向，应该有更加明确积极的态度，明确责任关系与赔偿制度，既可以从源头上，也可以对现有的受污染的房地产的投资渠道起到积极的作用。
1、应建立健全的环境污染补偿制度。首先，提高政府补偿效率，发挥政府补偿机制的功能。可以考虑建立全国和区域统一的环境补偿管理机制，提高环境补偿的实效。同时，还需要完善政府补偿的监督机制和政府绩效评价机制。其次，充分发挥市场补偿机制的功能。引导社会各方参与环境保护和生态建设，培育资源市场，使资源资本化、生态资本化，引导鼓励生态环境保护者和受益者之间通过协商实现合理的环境补偿。再次，建立健全环境补偿融资体制，拓宽生态建设和环境保护资金筹措渠道。既要坚持政府主导，又要积极引导社会各方参与，形成政府引导、市场推进、社会参与的环境补偿和生态建设融资机制。最后，环境补偿的有效运作需要以法律作保障。为此，要完善生态环境资源法律法规体系，使生态环境保护和自然资源利用相统一；要制定专门的环境补偿法和区域性的环境补偿法规，为环境补偿机制的规范化运作提供法律依据。
2、应建立健全的环境责任保险制度。环境责任保险在我国开展仅限于少数几个城市，投保企业较少。20世纪90年代初，保险公司和当地环保部门合作推出了污染责任保险，1991年大连最早开展此项业务，后来沈阳、长春、吉林等城市也相继开展。总体上看，由于我国的环保法律法规不够健全，尤其缺少污染赔偿方面的法律规定，再加上执法不严，因此对排污者客观上形不成压力。
3、应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。在建立健全的环境污染损害赔偿制度与环境责任保险制度的过程中，应注意环境污染损害赔偿基金与环境责任保险的相结合。环境侵害往往损失巨大，很可能导致企业一次赔偿就告破产，不利于保险市场的健康发展。环境赔偿基金是一种建立于保险之上的救济方式，一旦发生环境污染事件，产生侵权损失，首先由基金拨款赔付，不足部分再由保险人承担，这样，就减轻了保险人的保险负担，也给保险赔偿提供了两条有力的途径。
（二）相关职能部门应该对受污染房地产价值减损进行考虑
1、执行环境保护法律法规的过程中应该对受污染房地产价值减损进行考虑。我国在环境保护方面已经通过了一些关于水、杂讯、固体废物等法律和条例，但是，这些法律法规的执行目标，仅在预防环境污染的出现，或是在出现环境污染后，采取措施以保证环境条件恢复到未受污染时的状况，相关部门没有考虑环境污染造成的对周围房地产价值减损，进而通过修复或补偿的方式，保证受污染房地产的价值恢复到未受污染时的状况，以保护房地产权利人的利益。
2、相关评估机构应在消费者买房时提供相应的环境评估报告。由于工业化和城市化的快速发展，居民的居住周围的生态环境遭到了很大的破坏，人们更注重居住环境的舒适与健康。环境污染早已对房地产价值造成了很大影响，普通居民由于缺乏专业知识往往不能预先得知，就需要相关部门做出明确的居住环境调查报告让居民参考。
3、银行在发放房地产抵押贷款时应该对受污染房地产价值减损进行考虑。目前，我国银行在发放房地产抵押贷款时，缺乏必要的环境污染损失风险评估，一般很少考虑房地产中的环境污染问题，更不会因为存在环境污染而适当减少贷款数量；也不会考虑当贷款者不能按时偿还抵押贷款时，银行可能得到的是受环境污染造成房地产价值损失的抵押物。
（三）企业应加强对环境风险的控制和管理
企业环境风险是指企业的生产经营行为所造成的环境影响使企业自身遭受经济和形象损失的可能性。企业应树立环境意识，平衡好自身利益与社会责任之间的关系，实现企业增效与减低环境风险的双赢目标，走可持续发展的道路。虽然企业面临的环境风险不可避免，但是通过以下三个方面还是能够降低环境风险的。
1、建立行之有效的环境管理体系，对重大环境因素和危险源实施控制。主要做法包括：识别环境因素，掌握、评价企业环境状况，获取适用的法律法规；实行清洁生产，节能降耗，减少污染物排放；在生产、物质管理和处理程序上，建立一套完善的环境管理系统，以防止发生化学物质泄漏等环境污染事故，或在发生事故的情况下可以将污染所造成的损害控制在最小范围内，降低企业的环境风险和须承担的环境责任。
2、创新环保技术，开发环保产品。这是不少成功企业降低环境风险，增强市场竞争力的有力武器。一个典型的例子是海尔冰箱在进军欧洲市场前，对欧洲市场的环保标准进行了详细的了解，采用创新节能技术，开发出符合欧盟标准的产品，不但打破了“绿色壁垒”，而且成为欧洲环保协会的推荐产品，享受欧盟特别环保补贴，在消费者中树立了良好的环保形象，成功地打入了欧洲市场。
3、开展环境风险培训，提高员工的环保意识和技能。如通过结合生产实际举办讲座、学习班、知识竞赛和开展岗位练兵活动，教育、引导、鼓励员工把企业的发展与生态环境保护及全社会的共同发展相协调，使所有员工明确环境管理的重要性，增强环保意识。只有当员工在思想意识上理解和接受了这些管理模式后，才能自觉提高技能、自我规范行为，使制度得到落实。
参考文献：
1、张秀智,丁勇才.受污染房地产的估价初探:北美地区与大陆地区的比较[Z].全球化区域治理两岸四地土地问题研讨会,2006.
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4、张秀智,丁勇才.北美地区受污染房地产估价之文献研究[J].中国房地产估价与经纪,2006(7).
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7、侯伟强,李伟,黄小维.浅谈我国企业面临的环境风险[J].广州市财贸管理干部学院学报,2003(1).
房地产节能评估报告范文2
一、2008年主要工作
（一）统筹兼顾，做好项目前期工作
1、完成各类报建和审批。根据天津市塘沽区有关规定，一是完成土地变更容积率公示及项目立项审批；二是完成项目的修建性详细规划审批；三是完成环保评估、合理用能评估及地震安全性评估报告的编制，报相关政府部门审批；四是完成初步设计工作及方案设计、审查工作，并进行了超限审查及图审的前期准备；五是积极跟踪地价款返还工作。
2、组织技术论证，深入市场调研。（1）邀请天津专家对金唐大厦项目基础及基坑工程项目进行论证，确定最优方案；（2）进行技术论证会，为基础桩试桩设计和施工、检测提出合理化建议；（3）举行设计方案研讨会，通过选择增加负二层层高，采用双层机械停车位的方式来解决停车位不足问题；（4）提前介入水、电设备设计工作，系统地从节能、经济等方面进行论证，合理降低用电总容量设计。通过举行专家论证、设计协调会，并深入市场调研，了解和收集资料，为设计提出合理化建议，可为公司节约各类投资约5700万元。
3、完成工程招标及技术咨询的委托。根据规定，金唐大厦各类项目招投标工作必须在天津完成，鉴于公司对项目当地招投标操作程序不尽熟悉，为减少非必要环节，规范招投标程序，经集团公司工程领导小组研究，并通过招投标的方式选定了天津一家专业工程招投标公司，负责金唐大厦各类工程项目招标及技术咨询工作。
4、完成酒店设计的前期准备。多次与酒店管理公司专业人员进行沟通，将酒店设计参数提供给设计单位。今年11月27日，顺利与合作单位法国雅高集团签订了天津金唐诺富特大酒店《管理合同》和《技术协助合同》。
5、提前进行金唐大厦项目的前期策划和市场调研，从政策法规、市政规划建设、市场销售等多方面了解天津房地产市场，从经营的角度为项目设计提供合理化建议，为将来的项目销售打下基础。
6、加大沟通协调力度，加强与天津市塘沽区区委、区政府及响螺湾管委会的工作联系。通过与天津市发改委、建委、消防、环保、人防、供水、供电、供气单位及塘沽区规划局、建设局、国税局、地税局、建设交易中心、质检、安检、金融等部门的沟通，建立了初步的联系，为今后的工作打下良好的基础。
（二）规范操作程序，抓好工程招标工作
从今年起，金唐大厦建设全面启动，为规范操作和降低建设成本，所有的工程项目都报集团公司相关部门进行审核，对于需要进行招投标工程项目，严格按照天津市政府、深圳市政府及集团公司有关规定，报集团公司工程领导小组审议，确定招标方式，再委托公司组织招投标。据统计，全年共完成包括技术咨询服务、招标、设计、勘察、监理、检测、施工等20余项招标工作。先后完成招标、设计、监理、勘察、技术咨询服务、临时工程、基坑支护及工程桩施工、试桩施工、试桩检测、工程桩检测、监测、环保、合理用能、安全性评估报告的编制等32项合同的编制、审核工作，合同总金额为1.014亿元人民币。
（三）加强质量管理，争创优质工程
金唐大厦项目是集团发展战略中一项极其重要的工作内容，也是集团重点开发项目，我们本着“创品牌、争优质”指导思想，从设计到施工各个环节，做到一丝不苟，严格把关。同时，认真抓好安全生产，根据集团公司要求，建立、健全安全组织架构，不定期组织监理公司、施工单位对施工现场进行安全检查，排除安全隐患，通过与施工单位签订安全责任书，落实安全生产责任制，全年未发生重大安全事故。
（四）树立大局意识，顺利推进三项制度改革
三项制度改革是集团公司今年的重点工作之一，公司全体员工在公司领导的带领下，认真学习和落实集团公司有关文件精神，以集团公司利益为重，正确对待个人的得失，并以积极的心态面对改革。员工通过竞聘或双向选择，顺利上岗。此次三改，科学设置了公司各个部门，员工也接受了一次市场竞争的洗礼，增强了危机感、责任感和竞争意识，将有利于提升了公司竞争力。
（五）加大宣传推广，提高公司知名度
金唐大厦项目作为集团第一个在外地投资的开发重点项目，得到了天津市委市政府及塘沽区区委区政府的大力支持，同时得到了深圳市国资委及产权单位等有关部门的高度关注和支持。为提高公司知名度，公司积极做好金唐大厦项目宣传，按要求完成各级领导的考察、指导的接待工作。并在与项目的酒店管理公司签约时，邀请了天津市塘沽区政府、各职能部门及多家新闻媒体参加了的签约仪式，达到了预期的宣传效果。
（六）加强内部管理，规范公司运作
1、加强费用控制，合理调配资金。鉴于金唐大厦总投资额较大，为合理使用资金，满足开发建设需要，公司对资金需求进行仔细核算，并与集团相关部门协商制定资金使用计划明细表。同时，本着厉行节约的原则，严格控制各项费用开支，其中办公费用16.9万元(主要为租金、水电取暖费、通讯费等)，车辆费用7.1万元,业务接待费用12.6万元。
2、加强学习和廉政教育。一是深入学习、领会集团公司五年发展战略规划，结合实际，制定了行之有效的工作目标；二是学习天津相关法律法规，熟悉各项办事流程，提高办事效率；三是学习先进的管理经验，虚心向有经验的单位及专家取经、学习，不断提高自身的综合素质和业务水平；四是加强廉政教育，提高思想政治觉悟，杜绝各类不正之风。
3、加强内部管理，完善规章制度。一是做好人事管理，根据三改后公司部门和人员设置，考虑金唐大厦开发建设实际情况，并结合集团公司对各公司业务重组时间不长，工作任务较为繁重，个别部门面临不足问题，公司15名员工除天津出差外，其他人员合理安排到集团本部相应部门协助工作；为保障员工利益，经咨询深圳社保局和请示集团公司，公司员工劳动关系由集团公司与员工签订，员工社保和企业年金仍在深圳缴交。二是逐步完善办事程序和规章制度，各类文件严格按相关程序进行审批；三是对各类文档、合同进行规范管理。
4、关心员工生活，提高员工凝聚力。由于项目离深圳较远，部分员工需长时间出差天津，为减少员工顾虑，公司从人性化出发，关心和丰富员工生活，为员工营造良好工作氛围。全体员工也都能顾大局、识大体，服从公司安排，克服困难，努力工作。
二、存在问题与困难
回顾一年的工作，在公司领导的带领下，项目各项工作基本能顺利推进。但也有存在着不足和问题：
1、响螺湾总体规划滞后及响螺湾管委会要求形象进度，使金唐大厦工程项目处在边设计、边施工、边办理各种前期手续，从而使工程建设不能科学有序地开展，增加了各项工作的难度。响螺湾管委会与塘沽区各职能部门的沟通协调不足，也给工作造成了一定影响。
2、作为外地企业，对当地有关政策及办事程序需要一定时间的了解和熟悉，使工作受到一定的影响。
3、金唐大厦项目属于超高层，技术难度高，员工综合素质和业务水平有待进一步提高。
4、由于在外地工作，员工对当地工作环境、气候等方面需要适应和调整，同时，由于长期在外，面临两地分居、无法照顾家庭等问题。
三、2009年工作计划
2009年，是金唐大唐项目全面启动的关键年，公司将按集团公司的统一部署，紧紧围绕项目全面开展工作，继续加强对各方案的严格审核、把关，并提高工作效率，力争达到工程项目的进度要求。
（一）工程项目前期工作
1、项目报建及审批工作：包括完成土地合同变更、控制性详规方案报批、初步设计阶段消防、人防审批、合理用能、环保审批、施工图各报建审批工作、超限审查工作、供电、供水及供热、燃气、通讯等审批工作。
2、设计工作：包括主体施工图设计、外墙装饰方案设计及施工图设计、室内装修方案设计工作（酒店、酒店式公寓及公共部分）、楼宇智能化及监控各项方案及施工图设计等工作。
3、招投标工作：包括外墙装饰设计、室内装修设计和楼宇智能化及监控系统等设计招标工作；完成主体工程施工招标，包括：土建、给排水高低压配电、消防、人防、空调系统、电梯、供热系统、弱电系统等施工招标。
（二）现场施工进度
1、完成基坑支护及工程桩施工。
2、完成3层地下室及外墙防水工程。
3、完成土方回填。
4、完成主体工程至五层。
（三）项目资金使用计划
根据2009年度工程进度需求，结合集团的实际情况, 2009年计划投入总资金为2.6亿元，控制投入2.08亿元。
（四）进入实质的营销策划、推广工作。一是深入了解响螺湾片区的房地产销售政策，及时办理项目预售的相关手续；二是进行市场分析，确定营销策略、时机、目标；三是制订宣传推广，印制宣传手册，完成售楼处、样板房的选址、设计、装修等；四是加强与金融部门协调，争取在项目贷款、销售按揭等方面给予更多的支持。
（五）加强学习，包括学习工程专业技术及房地产专业策划、营销、项目操作等知识，学习先进的房地产开发建设知识和工程管理经验，提高员工业务能力和管理水平。
房地产节能评估报告范文3
关键词 低碳建筑 全球变暖 低碳材料 太阳能板
中图分类号：TK511 文献标识码：A 文章编号：
一、 全球形式
《联合国气候变化框架公约（UNFCCC）》中，将“气候变化”定义为：“经过相当一段时间的观察，在自然气候变化之外由人类活动直接或间接地改变全球大气组成所导致的气候改变”。工业革命之后的人类活动，特别是工业化进程消耗大量能源、严重破坏森林植被，是温室气体增加的最主要原因。据研究表明自1850年至2005年间，地球表面的平均温度升高了0.69℃（±0.2℃），在20世纪内升高了0.76℃（±0.18℃）。全球变暖的直接后果是海平面的上升。而全球气候变化则会导致气候灾害的频发、疾病传播、生物多样性遭破坏、农作物歉收甚至绝产。是威胁全球人类生存生活的一个刻不容缓的问题。20世纪70年代，石油危机使得太阳能、地热、风能等各种建筑节能技术应运而生，低碳节能建筑成为建筑发展的先导。
二、中国面临的形式
2003年的英国能源白皮书《 我们能源的未来:创建低碳经济》首次提出“低碳经济”的概念。所谓低碳经济，指的是在发展中向生物圈排放最少的温室气体，同时获得整个社会最大的产出。根据荷兰环境评估机构（MNP，Netherlands E nvironmentalAssessmentAg ency ）于2007年6月底的评估报告指出：2006年中国CO2排放就已经超过了美国。并且认为中国到2010年增加的排放量将数倍于根据《京都议定书》所减少的排放量。这就触及了两条临界线。一条是总量临界线，如果中国取代美国，成为世界第一大温室气体排放国，将在国际上成为众矢之的。另一条是道义临界线：根据我国一直倡导的人人享有同等生存权和发展权的人权观，CO2排放量的世界人均水平是一条道义临界线。当我国人均排放量超过了世界人均水平，将会受到包括发展中国家在内的全世界各国和非政府组织的谴责。根据我国提出的“共同但有区别的责任原则”，中国理应在力所能及的范围内，采取更为积极的措施为应对全球气候变化做出贡献。这样，一旦中国不得不承担减排义务时，我们就不至于陷于被动，也不至于靠提高建筑成本、降低生活质量来实现二氧化碳减排。低碳建筑思想也越来越受到重视，并已写进国家的发展规划中。大量研究成果表明，低碳经济源于节能但高于节能。事实上，早在2007年我国提出的《能源发展“十一五”规划》中，明确提出到2010年，将使单位GDP能耗比2006年降低20%的目标。在各种co2的排行中交通汽车只占到30%。一个经常被忽略的事实是：建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50%，这一比例远远高于运输和工业领域。统计数据显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0．8吨碳。另外，在房地产的开发过程中建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排放量很大。今年来很多关于国家对于绿色节能建筑的提出和提倡。
三、低碳的必行之路
低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。目前低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势之一。低碳建筑主要分为两方面一方面是低碳材料，另一方面是低碳建筑技术。低碳材料就是低能耗、低排放、低污染、追求绿色GDP的建材产业发展模式。先说发展低碳建材显而易见的几个有利因素：
一是有利于调整优化产业结构，转变经济发展方式。调整优化结构就是要快速提升先进生产力的比重，加快淘汰落后产能，尤其是已被国家列为产能过剩的水泥和平板玻璃产业，更要坚定不移地淘汰落后产能，抑制重复建设，推动产业升级。建材工业走低碳经济发展道路，就是要通过一系列技术创新，推动节能减排和发展循环经济，充分发挥建材业窑炉消纳固体工业废弃物和城市垃圾的优势。这些年来，我们建材行业一直在为此而努力，从2000年至2009年，我国水泥吨能耗已降低了40%以上，但我们还有节能减排的巨大潜力，我们要抓住发展产业的机遇，加快调整步子。
二是有利于推进新型建材发展。低碳经济以能源的变革为中心，涉及的行业和领域十分广泛。国际上普遍公认的减碳经济产业体系包括低碳产品、低碳技术、建筑节能、工业节能和循环经济、资源回收、环保设备和节能材料等。其中与建筑材料紧密相关的有建筑节能和节能材料等。一些发达国家针对建材行业的特点和发展现状制定出台多项调控政策，激励建材行业向低碳经济发展，我们可以积极借鉴他们的成功经验，有效控制资源能源消耗，有效控制有害气体和温室气体的排放，大力推进新型建材、新型房屋和太阳能、风能等新能源材料的开发利用。
低碳在施工材料的体现主要有：新能源的开发利用：太阳能热水器、光电屋面板、光电外墙板、光电遮阳板、光电窗间墙、光电天窗以及光电玻璃幕墙等地源热泵采集地下热能，雨水收集综合利用，利用光伏发电系统太阳能发电照明，通过导光管将阳光引入室内照明等等。
四、国内外实例
近年国内外以低碳为宗旨项目相继营运而生，例1：
清华大学中意生态节能楼
由意大利环境国土资源部出资建设的节能示范型建筑工程。项目总投资2亿6千万元人民币，总建筑面积20268平方米，共12层，是一座智能化、生态环保型和能源高效率的新型办公楼。主电源为电、热、冷三联供机组，以电定热，当三联供机组发电不够时由市电补充；低能耗建筑热工设计；金属吊顶板辐射空调系统；置换式新风（带除湿功能）通风系统；空气热回收系统；变频式节能空调水系统；采用太阳能光伏发电技术。市电、三联供发电、太阳能发电均并网运行。据初步计算，这座生态楼的能源消耗与现在同等规模的建筑相比，能源可节约70%，每年二氧化碳的排放量可比一般楼减少1200吨，二氧化硫排放量减少5.1吨，氮氧化物排放量减少2.9吨。
例2：德国巴斯夫“三升房”（3-Liter House）因其每平米（使用面积）每年消耗的采暖耗油量不超出3升（相当于当量煤约4.5千克）而被称为三升房。改造过程中主要采用了加强围护结构的保温性能、设置可回收热量的通风系统、截热技术等措施。太阳能板群吸收太阳光，用来发电；屋侧墙壁上悬挂的太阳能电池板，则服务于日常家居生活，例如用来洗澡的热水。在整个欧洲，“3升房”也堪称璀璨夺目的房产案例。我过还有很多这样的项目，像天津生态城等等。
五、总结
低碳经济的发展已经越来越多的得到更加广泛的重视并将成为中国乃至全球经济增长的新亮点。发展低碳建材产业对我国建材行业来说，确实蕴藏着巨大的机遇，有许多有利条件和有利因素，当然也有不少困难和挑战。尽快的建设绿色低碳建筑，实现节能技术创新，建立建筑低碳排放体系，注重建设过程的每一个环节，以有效控制和降低建筑的碳排放，并形成可循环持续发展的模式，最终，使建筑物有效的节能减排并达到相应的标准，是中国房地产业走上健康发展的必由之路，也是开发商们义不容辞的责任。低碳经济是对我们的挑战，但同时也是将建筑节能发展到更高阶段的机遇。我们要不断研究低碳建筑的各项技术，并且思想方法、设计思路、技术措施和行为准则也要随之而登上更高的台阶。随着人们对低碳经济的认知和了解，市场的认可是指日可待，不会太久，没有绿色低碳内容的项目恐怕就要被市场淘汰，而积极筹划运营开发的低碳项目或将大行其道。
参考文献
[1] 龙惟定等 著，《低碳城市的区域建筑能源规划》 中国建筑工业出版社.2011年版.
[2] 德凯等 著，《太阳辐射·风·自然光：建筑设计策略》.
房地产节能评估报告范文4
【关键词】低碳；生态转型；可持续发展
中图分类号：S891+.5 文献标识码：A 文章编号：
【正文】
一．低碳城市
1.低碳城市的提出
世界气象组织(WMO)和联合国环境署(UNEP)于1988年创建政府间机构——联合国政府间气候变化专门委员会(IPCC)。IPCC分别在1990年、1995年和2001年、2007年发表了4份全球气候评估报告，对气候变化国际谈判产生了重要影响。在1990年报告中，IPCC向人类警示了气温升高的危险，推动了联合国环境与发展大会1992年通过《联合国气候变化框架公约》。在1995年报告中，IPCC认为，“证据清楚地表明人类对全球气候的影响”。这份报告为《京都议定书》1997年得以通过铺平了道路。在2001年报告中，IPCC表示，有“新的、更坚实的证据”表明人类活动与全球气候变暖有关，全球变暖“可能”由人类活动导致，这里的“可能”表示66％的可能性。2007年IPCC发表第4份全球气候评估报告，指出气候变暖已经是“毫无争议”的事实，人为活动“很可能”是导致气候变暖的主要原因，这里的“很可能”表示90％以上的可能性，这种全球变暖对自然系统和社会经济已经产生了非常显著的影响。根据预测，未来100年这种全球变暖的趋势还会进一步加剧，而且会对自然系统和社会经济产生更为显著的负面影响。要尽早采取措施，减少温室气体的排放来减缓全球气候进一步变暖趋势，减少对自然和经济系统的影响。低碳经济与低碳城市正是在上述背景下开始被人们提出，并正在成为城市研究的热点。
2.概念
低碳城市发展是指城市在经济高速发展的前提下，保持能源消耗和CO：排放处于较低水平。低碳经济是实现城市可持续发展的必由之路。低碳城市，就是在城市实行低碳经济，包括低碳生产和低碳消费，建立资源节约型、环境友好型社会，建设一个良性的可持续的能源生态体系。
3.低碳城市的构成
（1）新能源利用
面对能源危机，许多国家都在大力研究和开发利用“绿色能源”，包括太阳能、生物质能源、风电、水电的新技术新工艺。绿色能源可概述为“清洁能源和再生能源”。狭义地讲，绿色能源指氢能、风能、水能、生物能、海洋能、燃料电池等可再生能源，而广义的绿色能源包括在开发利用过程中采用低污染的能源，如天然气、清洁煤和核能等。目前“绿色能源”在全球能源结构中的比重已占到15％—20％，今后由石油、煤炭和天然气能源唱主角的局面将得到改善。
（2）清洁技术
循环经济是一种与环境和谐的经济发展模式，它要求把经济活动组织成一个“资源——产品——再生资源”的反馈式流程，其特征是低开采、高利用、低排放甚或零排放。清洁生产是从资源的开采，产品的生产，产品的使用和废弃物的处置的全过程中，最大限度地提高资源和能源的利用率，最大限度地减少它们的消耗和污染物的产生。循环经济和清洁生产的一个共同目的是最大限度地减少高碳能源的使用和C02的排放。
（3）绿色规划
城市能源消耗会直接影响到周边区域的环境污染，城市规划除了考虑单个城市自身特点外，还应结合城市所在区域和国家的发展战略来进行考量。
第一，产业规划。在城市发展规划中，要降低高碳产业的发展速度，提高发展质量；要加快经济结构调整，加大淘汰污染工艺、设备和企业的力度；提高各类企业的排放标准；提高钢铁、有色、建材、化工、电力和轻工等行业的准入条件。
第二，交通规划。低碳城市的交通战略可从两个方面实现：一个方面是控制私人交通出行的数量；另一个方面是降低单位私人交通工具的碳排放。在这一点上，巴西的库里蒂巴堪称成功的例子。
（4）绿色建筑
建筑施工和维持建筑物运行是城市能源消耗的大户，低碳城市的一个重要组成部分是绿色建筑。绿色建筑需要既能最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，又能为人们提供健康、适用、高效的工作和生活空间。绿色建筑的建设包括：建筑节能政策与法规的建立；建筑节能设计与评价技术，供热计量控制技术的研究；可再生能源等新能源和低能耗、超低能耗技术与产品在住宅建筑中的应用等；推广建筑节能，促进政府部门、设计单位、房地产企业、生产企业等就生态社会进行有效沟通。在减少碳排放的进程中，绿色建筑的普及和推广将具有重要的意义。
（5）绿色消费
我们应当倡导和实施一种低碳的消费模式，一种可持续的消费模式，在维持高标准生活的同时尽量减少使用消费能源多的产品。在减少碳排放方面，个人的行动非常重要，我们的衣食住行都可以帮助减少碳排放。从日常生活做起，节省含碳产品的使用，实行可持续的消费模式，我们就可以为实现低碳经济、建设低碳城市做出贡献。
二.城市建筑生态转型和可持续发展
1.生态建筑概念
虽然“生态建筑”的称谓自20世纪60年代就已提出，但“当前还没有完整统一的生态建筑理论或被普遍认可的生态建筑的界定，生态建筑的定义和内涵，因不同国家的环境需求和价值观念的不同而有差异。生态型建筑的目标是一致的，都追求建筑物最大限度地减少对环境的影响，达到建筑与环境共生，更重要的是都以生态为基本指导思想，以达到人工环境的生态化。
2.可持续发展理论
在20世纪后半叶，人类经历了两次环境革命。第一次爆发于20世纪60年代末和70年代初，人们意识到能源危机和环境污染对人类生存的威胁，于是开始提出并关注环境问题。20世纪90年代初出现了第二次环境革命，这一次被称为具有“深绿色环境观”的运动，重新界定和扩展了环境概念，其核心是可持续发展理念的提出。可持续发展强调了两个观点：一是发展；二是发展是有限度的。因而持续发展的核心思想是解决环境与经济的矛盾问题，寻求其生态合理性，这种思想的视野是建立在全球整体环境上的。
“低碳筷行动”
3.城市建筑的生态转型
城市建筑生态化不仅仅是节能的概念，更重要的是在充分考虑到自然环境与资源问题时，对人工环境的一种优化，其目的是尽可能少地消耗一切不可再生的资源和能源，减少对环境的不利影响，同时有利于城市经济与文化的发展，有利于使用者和其他人的身心健康。
毫无疑问，城市建筑生态化需要依靠适宜的技术手段。当代建筑的生态化是一种整体的环境概念：“建筑环境不仅要以单体建筑的生态设计来进行改善，更重要的是还要在城市总体规划与群体设计中奠定生态观念，它不仅能改善城市物理环境，而且可以在景观与美化方面取得宜人的效果。”我们认为，系统环境观下建筑呈现如下特点：建筑与城市空间的一体化；生态与技术的协同而不是排斥；依据生命周期理论，建筑作为一个过程而形成新的经济观；环境健康与文化功能的融合。
【总结】
房地产节能评估报告范文5
一、充分认识节能减排工作的重要性和紧迫性
节约资源，保护环境是我国的基本国策。做好节能减排工作，是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重大措施，是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择，是推进经济结构调整、经济增长方式转变的必由之路，是提高人民群众生活质量、实现经济社会又好又快发展的必然要求。我局各股室认真学习了文件，充分认识到做好减排工作的重要性和紧迫性，切实增强责任感和使命感，把节能减排工作作为重要工作任务来抓。
二、切实抓好节能减排各项措施
(一)加强领导，强化监督。
在学习文件精神后，古城区建设局成立了节能减排工作领导小组，由山群副局长任组长，局办公室、局各股室主要负责同志任领导小组成员。负责做好本单位资源节约各项工作的指导、协调、督查和考核。
(二)找准问题，明确任务。
结合单位实际，按照“严、细、实”的管理作风，集中时间、集中人员，开展调查研究和排查，找准存在的问题和原因，规划节能目标，实现节能改造，力争使单位的节能管理、节能设备和技术上一个新台阶。一是强化新建建筑执行节能强制性标准的监督管理，把好施工图审查、施工许可、工程质量监管及竣工验收等环节标准执行关，对达不到标准的建筑，不予办理开工和竣工验收备案手续，不得销售使用，建立行政审批责任制和问责制，按照“谁审批、谁监督、谁负责”的原则，对不按规定办理开工和竣工验收备案手续的，依法追究有关人员责任。二是贯彻落实《建筑节能工程施工质量验收规范》，着力抓好新建建筑施工阶段执行标准的监管力度。三是在《城市房地产开发经营管理条例》中规定新建商品房销售时在买卖合同、质量保证书、使用说明书等文件中载明耗能量、节)措施等信息。大型公共建筑建成后，必须进行建筑效能专项测评，达不到节能标准的不予组织竣工验收备案。
(三)认真作好宣传，建设审批关严把“四节”
认真做好建筑“四节”，即“节地、节能、节水、节材”。首先加强城乡规划的引导和调控，严格执行并完善标准规范，加快科技创新，抓好新材料、新工艺和新体系的试点示范。建立健全法规制度，加强制定相应的政策和措施，并加强监督检查。做好宣传培训工作，提高全社会对节能省地住宅和公共建筑重要性的认识，提高管理人员和专业技术人员的发展节能型科技水平和能力，树立良好的节约能源的正确消费观。
(四)加强对全区工程建筑节能的质量监督管理
于20*年10月1日起实施的《建筑节能工程施工质量验收规范》又是一有力举措。质监站根据上级文件精神，着手在工程监督注册、质量监督、验收备案等环节加强对全区工程建筑节能的质量监督管理。
在建筑工程办理监督注册手续时，区质监站将严格检查施工图审查机构出具的节能审查意见，凡节能审查不达标的工程，不予办理工程质量监督注册手续。进入施工现场的墙体材料、保温材料、粘结材料、门窗等节能材料的复验应全部进行见证取样送检，不合格的材料不得使用于工程中。施工单位在申报工程主体结构核查前，应提供建筑节能的施工方案，采用的主要材料、半成品和成品合格证书、复试报告等有关资料。并作如下要求：
1、建筑部位和节能设计做法必须与审批合格的设计图纸相一致。
2、建设、施工和监理单位应当按照建筑节能强制性标准和通过审查合格的建筑节能设计文件进行施工，任何单位和个人不得擅自变更。若确需变更，建设单位应委托原设计单位出具设计变更文书，并应报原施工图审查机构审查批准合格后，方可实施。
3、重点加强对建筑工程的围护结构、门窗、屋面等重要节能部位工程质量的监督力度，建筑节能工程正式施工前，施工单位应做样板墙、样板房，且应通知责任监监理进行监督检查，确认符合要求后方可全面组织施工。
在工程竣工核验时，施工单位应提供以下有关资料：
1、建筑节能热性能现场检测报告。
2、监理单位出具的有明确建筑节能标准的实施情况《工程质量评估报告》。
3、其他相关规定和规范要求提供的资料。
在工程竣工验收备案阶段，对未按照墙改和建筑节能规定进行竣工验收的建设单位，责令改正并重新组织验收，未达到墙改与建筑节能强制性标准和规定要求的工程项目，不予办理工程项目竣工验收备案手续;节能竣工资料核查不符合要求的工程不得进行竣工验收和竣工备案。
在工程建设各环节中，对违反墙改与建筑节能要求的责任主体，进行不良行为记录，对情节严重的，将报请建设行政主管部门进行处罚，对建筑节能不达标的工程，不予进行优质结构工程及优良工程评选等。
(五)建立长效机制，营造节约氛围。
制定更加细化的节能、节材、节水标准和制度，加强日常动态监督检查工作，实行节能降耗信息统计公示制度，形成长效管理机制。采取多种形式，广泛深入地的宣传节能减排和合理控制空调温度的科学道理，引导行业职工正确认识国情，把思想和行动统一到中央节能减排的部署上来。
三、加强本单位节能减排工作
(一)推行电子政务，降低行政成本。
进一步完善办公网络建设，大力推行政务信息化。充分使用网络办文办会，减少公文数量，压缩会议数量和规模，注重会议实效;对工作流程进行再造整合，提高行政效能;切实加强对水电、办公、会议、车辆等经费的管理，有效控制经费支出，降低运行成本。
(二)开展节能改造，降低水电消耗
抓好建筑物采暖、照明系统节能改造，使用节能装置
或设备。积极推广高效节电型灯具，防止“长明灯”现象;尽量减少计算机等办公设备的待机电耗;推广使用节水型产品，降低水资源消耗。
(三)加强公车管理，降低车辆耗费。
我局及时报废淘汰环保不达标油耗高的车辆;加强公务用车管理，严格燃油定额管理，严禁公车私用，私车公支;严格执行公务用车配备标准，从严控制购置大排量公务车。
(四)减少公务费用开支，注重新建项目节能
房地产节能评估报告范文6
年是“两区三村”改造工作的攻坚年和扫尾年，为全面完成改造任务，现就进一步加强全区“两区三村”改造工作通知如下：
一、任务目标
（一）“两区三村”改造市政府计划项目：完成市“两区三村”改造项目27个，拆迁面积29.54万平方米、2282户，新建安置房58.12万平方米、4504户。腾空土地2817.3亩。
（二）“两区三村”改造区政府调整增加项目：完成区“两区三村”建设项目12个，拆迁41.75万平方米、1355户，新建安置房9.17万平方米、905户。腾空土地1228.2亩。
（三）危房改造项目。完成危房改造510户，修缮面积5.13万平方米。
二、推进措施
（一）调整优化工作思路，提高项目综合效益
l、在严格执行原有改造规划和总体部署的同时，将“两区三村”改造与乡镇区划调整有机衔接，与中心镇、中心村建设有机衔接，充分利用土地增减挂钩政策，进行项目调整、资源整合。
2、优先发展基础较好、条件具备、现实急需的项目，打造亮点，彰显特色。
（二）严格规范工作流程，加强安全质量监管
1、严格审批手续。所有项目须经发改、住建、国土、规划、环保等部门的预审，确保立项、土地、规划、环评、建设等手续齐全后方可实施。区政府调整增加的项目必须进行可行性经济测算，提出可行性研究报告，通过专家评审后报区政府审批实施。全面落实招投标制度，凡是“两区三村”项目全部进入区建设工程交易中心进行招投标，确定合法的设计、施工、监理队伍。对未通过招投标而进入工程建设的队伍坚决清除出工程现场。
2、完善决策程序。在项目确立、拆迁、安置、补偿方案等方面，要坚持公开透明、规范运作，通过召开村居（社区）两委会、村民代表会议并予以张榜公示等措施，广泛征求农村集体经济组织和群众意见，充分尊重民意，维护群众权益。
3、加强工程监管。“两区三村”改造工程开工前，建设主管部门要对项目逐一检查，对不具备开工条件的项目，坚决杜绝施工；对存在隐患的项目，整改后经区住建局现场审验，并符合安全生产及质量管理要求后方可开工。在正常施工期限内，要按规程及时全方位巡查、督导，引导创建安全文明工地、优良工程等，杜绝安全质量事故的发生，避免“豆腐渣”工程；同时，严格落实项目法人责任制、总监负责制和竣工验收备案制等制度，对措施不力、行动迟缓、质量管理不严、存在安全隐患的项目坚决停工整改。
（三）完善资金补偿方案，严格资金运营监管
1、结合工程进度，分期拨付资金。参照市《农村住房建设与危房改造“以奖代补”资金管理暂行办法》，结合我区实际，制定出台农村危房安置改造补助资金分配方案，对城郊农村住房建设项目，分别按拆迁、腾空、安置、复垦和配套验收等，分阶段按比例拨付资金，确保项目有序推进。
2、提高监管水平，规范资金运营。继续以般阳城市资产经营有限公司为融资平台，筹措资金用于项目改造。在借款手续上，仍以镇（街道）为统算主体签定借款合同，实行两级政府、财政监管。国土部门与镇（街道、开发区）、镇（街道、开发区）与村（居）分别签订土地复垦协议，以保证按时按规定交还复耕的土地。在资金拨付上，对通过项目评审列入改造范围的项目，由区“两区三村”改造办公室严格审核借款项目的立项报告、环评报告、土地、规划等文件。以土地抵押的，还要提供抵押土地平面图、土地评估报告、土地权属证明等资料，在此基础上签订借款合同和土地抵押合同。由区政府办公室下达资金使用计划，借款单位凭文件办理借款手续。加强资金后续监管，财政部门会同住建等部门，组成联合检查组，对“两区三村”改造资金使用情况定期进行检查，确保资金安全规范运营。
3、规范土地处置，防范融资风险。对完成改造任务的项目督促进行综合验收备案，对腾空土地，按土地复垦的标准要求尽快申报验收。建立腾空土地登记和置入制度，对项目腾空的国有土地，及时进行分类登记，在保证回迁安置的情况下，剩余部分统一置入般阳城市资产经营有限公司，由区政府按照“两区三村”改造建设和融资平台还款需要，进行公开处置。
（四）搞好公建设施配套，提高市场运作水平
1、切实搞好小区内道路、供热、绿化、垃圾处理等公建配套设施建设，最大限度的提高城乡基础设施共建共享水平，严格落实墙改节能标准要求。
2、继续执行按规划面积7&S240;的比例，留足、备齐公益性用房、经营性设施；继续推广小型污水处理设施，切实改善镇、村水环境质量。
3、鼓励有实力的房地产开发企业参与项目开发建设，解决改造项目启动资金不足、专业性不强、改造经验欠缺等问题，保证改造项目的品质和档次。
三、工作要求
（一）强化监督考核，严格落实责任。有关镇（街道、开发区）要加强项目调度，严格工作责任，细化落实任务。区政府继续将“两区三村”改造工作列入年度目标考核，要求在完成市里考核指标的基础上，必须完成区里下达的改造任务，年底进行严格考核，通过考核奖惩促进工作落实。
