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房地产技术创新范文1
关键词：农村金融；金融创新；金融产品；金融服务；信用约束
文章编号：1003－4625（2008）10－0029－04中图分类号：F830.6文献标识码：A
近年来，随着我国“三农”经济的快速发展，农业生产逐步实现了机械化、规模化、产业化，对金融支农的广度、深度提出了更高要求，传统的小额信贷产品越来越不能满足“三农”经济发展的需要。由于农村金融产品既受到客观自然风险的影响，又受借贷双方信息不对称所导致信用风险的制约，农村金融面临着需求与供给的严重脱节，同时也造成了农村信贷资金的大量外流。要发挥农村金融在新农村建设中的支撑作用，就必须根据“三农”客户信贷需求特点，加快农村金融创新，研发适合“三农”特色的金融产品和服务模式。
一、当前农村金融需求特点与“第三方信用约束”
近年来，随着农业生产逐步实现机械化、规模化和产业化，农村劳动力大量转向非农产业，农村金融需求也发生了较大变化，主要体现在：
（一）农村资金需求量更大。随着农村产业结构调整和农业产业化的推进，特色农业和农村乡镇企业得到快速发展，农村小城镇和基础设施建设进度加快，导致资金总量不断扩张，农村的资金需求量将显著增大，“三农”经济对借贷资金的需求规模和依赖性越来越大。
（二）农村金融需求呈现多元化。农村金融需求的多元化发展主要表现为，一是农村经济由传统的“三农”向广义的“大三农”转变，农村金融需求从生存性需求向生产性转变，并由农业生产需求向工业生产需求转变；二是需求主体转向农村生产大户、种养大户和乡镇企业；三是产生了新的金融需求领域，如为农民提供农产品市场信息、就业信息、职业技能培训等项目的信贷资金支持。
（三）农村金融需求周期延长。以农业产业化经营为特点的新兴农业发展迅速，产业链条的延长使得资金需求从生产环节延伸到产、供、销的各个环节，这类金融需求延长了资金的需求周期。同时，大型农业生产工具的购进等需要与其生长周期与成本回收相匹配的资金支持，致使资金需求的周期相应延长。
然而现实中，由于融资双方信息不对称，加之“三农”产业的弱质性及信贷需求的个体微小性，农村信贷风险居高不下。现有金融产品与“三农”经济发展不相适应的主要根源在于融资主体可抵押资产少、贷款抵押担保难，其核心是信用主体的信用问题和信息不对称问题。针对农村金融需求的特点，金融部门必须加快金融创新，提供更为丰富的金融产品与服务，满足“三农”经济的发展需要。近年来在我国一些农村地区，“第三方信用约束”正逐步显现出防御信贷风险的活力,成为农村金融产品创新的新生力量。
所谓的“第三方信用约束”是指在融资双方处于信息不对称时，通过第三方信用中介广泛收集整理企业或个人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我约束、风险补偿等机制有效防范和化解融资供给方的信用风险，从而解决融资双方“信息不对称”造成的融资难。其主要形式包括各类资金互助组织、信用担保协会、企业联保协会等。以联保协会为基础的“第三方信用约束”具有会员企业生产关联性强、组建成本低、融资费用低、风险易于控制等优点，在一些区域得到了较快的发展。
二、开展农村金融产品创新的基本原则
通过农村信贷产品和服务方式的创新，探索以商业化和低成本为基本原则的金融支农可持续发展道路。一方面让受贷农户和农村企业得到资金支持，解决“农民贷款难”，支持农业龙头企业产业化，改善农业基础设施，促进“三农”经济的全面发展；另一方面让放贷金融机构得到风险补偿，以实现“双赢”目标。
（一）坚持商业可持续性原则。我国农村金融经历了农业补贴信贷范式，到农村金融市场范式（或农村金融系统范式），再到金融体系的功能范式的转变，实践证明，农村金融可持续发展的首要因素在于商业化。所谓商业可持续性原则，是指农村金融产品与服务模式的研发必须以市场为导向，以收益最大化为目标，在有效降低信贷风险、增加信贷收入的基础上，实现信贷资金的不断增值和循环周转。
（二）低成本原则。即农村金融产品与服务方式的创新，要综合考虑农村客户对信贷需要的分散性、小额性、季节性等因素，尽可能地降低产品推广成本，或通过国家对农村经济发展的“绿箱政策”，适当将部分产品推广成本转嫁到政府部门，从而降低农村金融机构开发新产品的成本，减轻“三农”客户的负担。
（三）适应性原则。即农村金融产品的创新要具有较强的适应性，能够在较大范围内进行推广，产生的社会效益和经济效益。
三、基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新模式
基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方风险补偿机制，通过“第三方信用中介”解决信息不对称，降低金融机构信用风险。在实践上，其主要表现为以下几种模式：
（一）“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式
“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式主要适用于农户，是在评定信用户、信用村、信用乡（镇）基础上，组建信用协会，将个体信用转化为集体信用，并引入政府救助、保险保障等风险分散机制，有效降低了金融机构信贷资金的风险，其操作流程如图1。
这一模式首先按照农村信用工程建设的要求，采集农户家庭信息，按一定标准评定信用户，对信用主体进行甄别；其次，按照集体信用优于个体信用的原则，由不少于20户的信用户组建成立信用联保协会，并在民政部门登记注册；再次，联保协会成员要在信用社存入一定金额的联保基金，并通过信用联保协会与金融机构签订贷款协议，信用社则按担保基金的20倍提供贷款额度，随用随贷，周转使用，简化贷款手续；最后，政府部门出资建立风险补偿基金存入农村信用，并适当引入商业保险。
该模式主要通过以下渠道防范信用风险：
一是集体联保约束。在这一模式中，信用联保协会的全体成员都要对每一笔贷款承担连带责任，将个人信用融入团体信用之中，其在风险防范上，一方面由于协会成员彼此承担连带责任，能够有效地将信用不佳的客户自然排除在协会外部，降低信息不对称的风险；另一方面，可以促使协会成员相互监督生产与投资项目是否安全，降低经营风险。
二是联保基金。由于单一贷款户的违约风险，金融机构首先冻结协会联保基金，再由协会组织会员向贷款户施加压力还贷，仍然不能清偿贷款的，利用协会联保基金清偿贷款。
三是政府风险补偿基金。因市场风险形成的贷款人偿贷能力集体下降，实行农户尽力还贷，政府风险补偿基金适当贴补的方法，最大限度降低信贷资金风险。
四是保险风险转嫁。对因火灾、水灾等自然灾害造成的贷款户损失，由保险公司进行一定的理赔，金融机构作为第一受益人获得保险赔偿，将信贷风险损失降到最低。
河南省永城市农村信用社自2006年以来开始试点“信用户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”的模式，市政府为此出资300万元成立了担保补偿基金存入农村信用社。至2007年底永城市已建成信用乡（镇）3个，注册信用协会88个，已授信用证的农户达到39563户，农信社累计发放支农贷款7.4亿元，贷款到期本息收回率100%。由于缺乏农业政策性保险，实际操作中，该市以农户参加人身意外险、财产险等商业性保险替代，农村信用社通过适当的优惠利率降低农户的保费负担。
（二）“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式
“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式以具有一定生产经营实力的独立法人，自愿组成行业联保协会，在完善法人、财产保险的基础上，以会员贷款保证金和集体资产为抵押向金融机构贷款，同时引入保险机制，防范意外风险与损失，适用于会员之间生产或经营同类商品，有共同的贷款意向的行业群体。其基本流程如图2。
这一模式是由生产或经营相近产品的涉农企业组成企业联保协会，会员企业缴纳保证金，由协会专户存入金融机构，金融机构按同期存款利率支付利息；联保协会对会员企业资产进行评估登记，会员企业以自有资产向协会作抵押；会员企业以联保协会为第一受益人办理财产保险和人身保险；协会与金融机构签订授信协议，金融机构在贷款金额、利率、服务等方面作出承诺，可选择分散模式、集中模式或混合模式，对会员企业及时提供信贷。
该模式的运作突破了单个企业由于抵押担保条件不具备造成贷款难的瓶颈约束，在贷款的需求与供给之间搭建一座桥梁。其特点是充分发挥了联保协会的自律作用，设计了五道风险防范屏障，把个体会员的风险尽可能地消化在协会内部，最大限度地保障了银行贷款安全。这五道屏障一是联保会员资格的严格认定，由于企业一旦成为联保会员，就要以自有设备、厂房等为全体会员提供信用保证，因此会员间的选择必然是知根知底、信用较好、风险承受能力高的企业，自然排除了风险隐患大的不良企业。二是会员企业的保证金，可以部分地弥补贷款损失。三是会员企业之间的联保，一旦会员企业不能按时归还贷款，其他会员企业应按比例代为清偿。四是会员企业抵押给协会的自有资产，一旦不能清偿贷款，协会有权拍卖抵押资产且变现性非常高，既可偿还银行贷款，也有利于行业内部的兼并和优势整合。五是保险。当会员企业发生意外损失时，保险公司将会提供赔付补偿，也将为贷款安全提供最后保障。
永城市面粉行业贷款联保协会和虞城县企业互助担保协会在这一模式的试点中取得了较好的成效。永城市面粉行业贷款联保协会成立于2006年7月，现有会员29家，固定资产5.6亿元，职工5930人，累计贷款3亿元，目前贷款余额4700万元。该协会在加强内部行业约束的情况下，分别与人寿保险公司、中华联合保险公司签订了合同，协会以集体形式参保，以化解协会的风险和企业的风险，截至2007年底统计，29家面粉会员单位共缴保费30.7万元，共保资产6.4亿元；人寿团队意外和工伤保险共缴保金16.8万元，共保金额8500万元，通过保险的介入，消除了企业的后顾之忧。
（三）“仓单+保证金+保险+信贷”模式
“仓单+保证金+保险+信贷”模式是借款企业以存储在第三方仓储企业的仓单作为质押物向金融机构申请贷款融资的一种模式。金融机构在借款企业缴纳保证金和对标的物进行货物保险后，按仓单标的物价值的折扣率提供一定比例的贷款，达到控制信贷风险的目的。适用于大宗农产品购销企业、加工企业融资需要，其基本流程如图3。
本模式是在“库贷挂钩”的基础上增加第三方仓储企业监管、保险介入和保证金，最大限度降低银行信贷风险。在操作上，首先是金融部门对仓储企业和借款企业进行资格审查，签署《不可撤销的协助行使质押权保证书》、《仓单质押贷款三方合作协议书》等相关协议；其次，借款企业依据协议向仓储企业存入货物标的，仓储企业验收合格后，向借款企业开具专用仓单，借款企业对仓单作质押背书，办理货物保险，并按10%-30%比例缴存保证金后，向银行申请贷款；银行、借款企业、仓储企业按协议对质押货物进行日常监管，贷款期内借款企业正常销售货款全额划入专用账户，银行按协议根据到账金额，结清对应仓单的贷款本息后，开具提货单给借款企业，仓储企业核实发货，余款保留在企业专用账户供借款企业自行支配。
“仓单+保证金+保险+信贷”模式对风险的控制主要有：一是金融机构要加强对仓储企业的资信调查，把好准入关；二是对借款企业的经营风险，金融机构一方面要加强借款企业的日常监督管理，另一方面，在贷款到期后经催收仍不能完全清偿，银行可以通过拍卖质押物、抵扣保证金降解信贷风险；三是由于自然灾害形成的仓单标的物损失风险，银行可以通过抵扣保证金和保险赔付金将风险降至最低。
2005年以来，商丘市农发行开始对棉纺企业进行仓单融资，至2007年累计发放仓单质押贷款5.72亿元。农发行对棉花收购实行银行、仓储企业和收购企业“三方监管”的融资模式，商丘市棉花收购企业统一将棉花库存入商丘市银河纺织有限公司，由棉花交易市场统一销售或企业自行销售，销售资金先返回农发行，农发行开具棉花出库单，企业才能发货。这种资金管理模式既满足了企业收购资金的需要，又有效降低了银行的信贷资金的风险，三年来，该行发放的仓单质押贷款均能按时收回，没有形成一笔不良贷款。
四、营造“第三方信用约束”环境，建立金融支农长效机制
“第三方信用约束”有效地解决了信贷双方信息不对称的问题，降解了农村金融交易的信用风险，提高了金融交易合约的签约效率与履约率，为农村金融产品与金融服务创新提供了一个新的空间。在实践基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新过程中，需要从多个方面入手，形成联动机制，营造良好的农村金融生态环境，推动“第三方信用约束”机制的形成，吸引更多的金融机构投身到农村金融中来，从而不断形成“多赢”的局面。
首先，要发挥地方政府的推动作用。一是完善法律法规和政策配套，健全农村金融市场，更好地约束市场参与者，维护相关利益主体的权益。二是加强农村信用工程建设，引导农村信用社、邮政储蓄银行加强农村信用户、信用村、信用乡（镇）评定和创建活动，优化农村信用环境。三是协调推动农村贷款担保体系建设，推动建立农村互助担保组织或财政、企业共同出资的担保公司，研究利用农民专业化合作组织的增信作用和担保作用，探索新型贷款担保模式，扩大农户贷款的覆盖面。四是建立完善金融支农的风险补偿机制，鉴于农业生产的高风险、低收益特点，建立金融支农风险基金，向涉农金融机构提供适当贴息和弥补呆账损失等支持。五是建立政策性农业保险制度，各保险经营组织在由政府统一提供的农业保险制度框架下经营农业保险和再保险，并对农业保险产品进行有差别的适当的财政补贴。
其次，建立金融支农协调工作机制。以政策性银行、农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等涉农金融机构为主体，其他各商业银行和保险公司积极参与配合，建立金融支农协调工作机制。一是整合金融机构资源，联合规划，全面推进农村金融服务。二是充分发挥政策性金融在农村金融市场中的先导作用，运用财政手段分配金融资源，将培植农村的自我造血功能与金融资源的有效配置有机结合起来，促进农村经济增长。
再次，充分发挥基层人民银行的作用。基层人民银行尤其是县级人民银行处在货币政策传导的前沿，在“窗口指导”、服务金融创新上有着不可替代的作用。一是要在金融生态环境建设工作中，以改善农村金融生态为重点，积极倡导、指导和引导农村信用工程建设。二是大力推动农户信用信息系统建设和涉农企业信用评级工作的推广。三是合理调剂支农再贷款限额，对支农力度大的农村信用社进行激励。
参考文献：
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房地产技术创新范文2
【关键词】房地产企业；管理创新；对策
1、引言
随着信息化和全球化浪潮席卷而来，房地产企业面临着前所未有的挑战和机遇。我国房地产市场潜力巨大，而房地产企业管理的总体水平还远未达到应有的水平，因此房地产企业管理创新已是迫在眉睫。
在21世纪的今天，新经济时代的房地产企业不再是以单纯的金融资本或自然资源作为企业的战略资源，而是以知识、信息作为新的竞争资源。有成效地提高企业经营管理的知识和信息含量，把科技、知识经营创新与企业管理结合得更加紧密，是房地产企业管理创新的一个重要内容。
2、管理创新的概念和意义
2.1管理创新的概念
管理，就是在特定的环境下，对组织所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便达成既定的组织目标的过程。
创新，“首先是一种思想以及在这种思想指导下的实践，是一种原则以及在这种原则指导下的具体活动，是管理的一种基本职能。”对于企业而言，创新主要包含技术创新和管理创新两个方面。
管理创新是适应社会和经济的发展， 对管理工作所作的改革、变化、重组， 使整个管理系统处于动态协调之中。有研究表明， 新经济条件下企业管理创新是企业观念、组织、制度等的系统化创新。
2.2管理创新的意义
企业的创新包括技术创新和管理创新，管理创新不仅促进了技术创新的发展，并且为技术创新开拓了市场，找到了刺激技术创新的动力。
新经济时代不断改写市场竞争的游戏规则，面对复杂、多样、快速易变的需求模式，一味墨守陈规将很快为市场所淘汰。要确立企业竞争优势，企业是否具有创新能力日益重要。
房地产企业的管理创新固然有制度创新、产品创新、市场创新等，但无论什么创新都需要经过企业管理职能逐步实施，管理创新在企业创新中处于综合统筹、指挥协调的关键地位。
3、我国房地产企业管理现状与发展
3.1我国房地产企业管理的问题
当前我国房地产企业的管理现状大多还是粗放型和松散型的战略、管理模式，管理水平普遍比较低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人员的综合素质低等，与国际强势企业相比存在相当大的差距。
我国房地产企业管理主要存在的问题包括：缺乏科学的经营理念，依赖经济粗放经营；成本控制意识薄弱；企业的结构性缺陷导致自身处于制度创新的盲区，人才大量流失。因此，我国房地产企业应努力提高经营管理水平，并不断进行管理创新，缩小与国际强势企业的差距。
3.2新经济带来的挑战
所谓“新经济”，是指在信息技术革命和经济全球化的带动下，以生命科学、新能源、新材料、空间技术、海洋技术、环境技术和管理创新等为龙头的经济。新经济时代的两大主要特征就是信息化和全球化。
信息化意味着事情的迅速发生，互联网使得信息分享程度达到前所未有的广度和速度。信息化的发展使企业将随时面临无限机遇，而这种机遇的持续时间却非常短暂，这就要求企业对信息迅速地做出判断、决策、行动。这样一来，企业与外部环境之间的联系和影响日益密切，竞争也将更为激烈。
在经济全球化的大背景下，企业市场竞争形式和手段也在发生着变化。在国际市场这个战场上，企业之间的竞争已经从以商品贸易为竞争利器的时代，进入技术、资本、管理等生产要素正面交锋的新时代，这对我国企业来说将是严峻考验。
3.3管理模式的发展
管理思想随管理实践的发展而演变，现代化管理思想的发展包含了企业文化、企业战略、企业再造、学习型组织等多种理论发展。
知识经济时代的到来，新旧管理模式发生碰撞，传统管理模式的存在基础发生前所未有的动摇，全新的多样化、柔性化、各功能一体化的创新管理模式出现。这就要求未来的管理者必须是在其管理范围内起作用，更新组织模式及管理思想，才能把僵化的旧组织结构转变为具有适应性的新组织。
4、房地产企业管理创新对策
4.1管理思想创新
管理思想创新指的是企业的价值观、企业理念以及企业对顾客、对员工的看法等。企业的管理思想创新是关系到企业能否具有远大的追求、企业能否拥有强大的凝聚力、能否可持续发展的根本问题。所谓企业，顾客即企业，知识即企业。卓越的企业家其思想境界往往超越了利润。这些富有远见的经营理念为企业发展提供了强大动力。
4.2管理制度创新
管理制度创新指的是企业产权结构、资本负债结构、企业经营管理机制、企业分配制度等方面的创新，建立产权明晰的现代企业制度是社会发展、企业发展的必然。改革的方向是加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开、政事分开，进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正自主经营、自负盈亏，成为市场经济主体和市场竞争主体。改革的措施是：（1）国有股东遵循有所为有所不为的原则，逐步减持股权；（2）创造条件让经营者与骨干持股，考虑到国有企业的经营者长期辛勤工作，很少有自身的资金积累，可以试行一种新的银企合作方式，即由企业集团与某一银行合作，设定一定资金额度作为支持经营者骨干持股的贷款额度，由经营者向银行申请，并将所购买的股权抵押给银行，而银行向借贷者发放股权额约70%的贷款；（3）试行期股奖励制度。
4.3管理方法创新
管理方法与手段创新是管理创新组合的重要保证。房地产企业组织是一个知识系统，知识经济其灵魂就是创新，人的智力和创造能力在经济发展中起主导作用，并且包含人的创新能力的人力资本对现代经济增长的至关重要的作用。
不管是先进管理思想、管理方法和管理手段，还是培养现代化管理的人才，这所有的一切都需要通过人来建立并具体实施，所以积极开发应用人力资源特别是大力提高企业管理人员的素质，是房地产企业管理现代化的最根本、最重要的环节。我们应大力开发人力资源，充分调动人的智力因素，培养和发挥人的工作能力，营造一个能发挥创造力的环境。
5、结语
面对新世纪经济全球化、信息化和高新技术的迅猛发展，创新已日益成为一个国家、民族兴旺发达的关键因素。虽然我国企业技术创新、管理创新都有不同程度的进展，但总体创新水平还不高。房地产企业为求生存和发展必须追求卓越，不断推进管理创新，以应变市场需求，才能牢牢把握企业发展的主动权，开创经营管理的新天地。
参考文献：
[1]满孝青.管理创新组合及房地产企业管理创新研究[D].武汉理工大学，2002
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[3]潘升树，白洪源.柔性管理——房地产企业管理新形势[J]，管理空间，2002，（12）
房地产技术创新范文3
[关键词] 房地产测绘 质量管理 客观 公正 完整
房地产是人们进行生产、生活及各种活动的重要场所, 是国家经济建设的基本物质要素。随着我国经济社会的快速发展，房地产市场亦同时获得发展的动力，呈现出在全国范围内的“房地产热”的发展动态。房地产测绘行业是房地产经济发张过程中必须依赖的支撑性行业，在社会主义市场经济条件下，房地产测绘行业以市场化运作的形式来适应房地产经济又好又快发展的需要，随之使得越来越多的测绘单位参与到房地产测绘工作中来，那么如何保证并提高房地产测绘成果的质量，这就对房地产测绘的质量管理工作提出了更高的要求。
一、房地产测绘涵义
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房地产测绘具体可分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸，既房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产测绘所形成的成果产品只有被房地产行政主管部门确认后，才能在法律上得到认可。因此房地产测绘企业必须具备房地产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，并经所在行政区的房地产权属登记机构审核，纳入房地产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。
二、房地产测绘的质量管理的内容
1、测绘资格审查
房地产测绘资格审查是《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》等法律法规规定的重要制度，从事房产测绘的单位必须取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，任何单位和个人不得无证或超出《测绘资格证书》所载明的房产测绘业务范围、作业限额从事房产测绘活动。
2、作业时间管理
进行房地产测绘时，外界环境因素对房地产测绘有较大影响，工作人员应根据实际情况选择合适时间并采取适当措施来较少或消除外界环境因素的影响。
3、仪器管理
保证房地产测绘质量的基本前提是使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘。房地产测绘单位应定期检验并校正房地产测绘仪器与工具，经常对其进行保养。在房地产测绘单位的日常经营活动中，管理房地产测绘仪器的精度是一项复杂且经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法是通过手工记录方式对测绘仪器进行登记注册及资料变更等工作，随着时间的延续，传统测绘仪器管理方法易出现查询测绘仪器效率低、测绘仪器相关资源繁多、数据冗长、新旧测绘仪器相关资源混淆等弊端。进行改进的方法是使房地产测绘单位利用计算机信息技术建立专门的测绘仪器数据库，随时更新测绘仪器的相关资料，实现测绘仪器的数据共享。
4、人员管理
房地产测绘工作人员也是影响房地产测绘质量的一个重要因素。不管房地产测绘单位采用多么先进的自动化仪器采集数据并进行自动化房地产测绘，但自动化仪器的安装、使用位置与使用时间，仍是由房地产测绘工作人员决定，因此房地产测绘质量必然会受到工作人员的影响。这就要求房地产测绘人员拥有扎实的测量知识、丰富的作用经验以及对测绘仪器操作方法的熟练掌握。房地产测绘工作人员必须经过专业培训，合格之后才可上岗。
三、提高房地产测绘的质量管理水平的措施
1、加强质量意识教育，树立质量责任感
房地产测绘的质量管理是一项长期的系统工程，须各部门各尽其职、协同管理。技术管理部门要依据房地产测绘技术的发展和房地产测绘手段的变化及时修订相应操作规程；质量检验部门要制定相应的检查验收和质量评定的实施细则，为作业员和检查员提供管理制度上的支持。不仅如此，要提高房地产测绘单位的质量水平，还要大力度对干部和职工进行质量教育，提高质量意识，树立“质量第一”的观念。在进度与质量相冲突时，要将质量放在首要位置，处理好房地产测绘质量与进度之间的关系。在考核房地产测绘成果时，应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可实施责任追究制，进而加强企业各个部门和各个员工的责任感。
2、加强业务素质培训，提高员工职业水平
员工业务素质的高低是决定单位竞争力的关键。只有加强对房地产测绘单位员工的技术培训，才能提高其业务素质，从而促进房地产测绘单位的持续发展。对房地产测绘单位员工的培训要按不同类型的员工分层次制定科学合理的培训计划，使培训内容满足不同类型工作的需要。
（1）作业人员。对作业人员的培训应着重于理解和掌握作业流程与房产测量规范，不仅要加强对全站仪的操作使用技能和对住宅建筑设计图纸的辩读技能的培训，还要加强对数字化测图、AutoCAD等信息化技术能力的培训，使其能够熟练应对日常测绘工作中出现的问题。
（2）项目负责人。项目负责人肩负技术指导和产品中间过程把关的双重重任，是实际工作中的骨干力量。对项目负责人的培训不仅要使其掌握房地产测绘新技术，还要使其熟悉房地产测绘项目质量管理的全过程及相应技术标准和质量评定标准。
（3）质检人员。质检人员是把握产品质量的重要关口，对质检人员的培训重点应放在熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录上。而且还要加强对质检人员执行力度的要求，并针对质检过程中出现的问题具体分析、及时讨论、总结经验，以不断提高质检人员的质检水平，保证成果质量。
3、加强技术创新，提高行业竞争力
随着房地产测绘市场化的不断加深，房地产测绘行业的竞争日趋激烈，只有不断完善测绘成果质量、提高测绘成果含金量，才能在激烈的竞争中站稳脚跟、立足长远。要增加市场竞争力就要不断创新，利用新技术和新手段提高成果质量并缩短作用周期；要增加市场竞争力还要充分利用计算机信息技术开发适用于房地产测绘生产的软件，以减少人工计算的随意性与差错率，提高成果质量；要增加市场竞争力更要针对市场对房地产测绘产品的需求进行客观分析，并根据市场供求关系，结合实际生产情况，提出技术创新的目标和措施，大力扶持新技术的应用，鼓励员工进行技术创新。
房地产技术创新范文4
[关键词] 价值创新隐性营销泛产品
一、企业战略新思维――价值创新
长期以来，竞争一直是企业战略的核心思想，传统战略管理理论始终强调企业应增强并充分利用自己的竞争优势。但是，法国的两位教授金昌为(W.C.Kim）和莫泊奈(Renée A.Mauborgne）提出了一种不同于传统战略的新思维模式――价值创新。其战略思想的核心是顾客需求,而不是竞争对手。
价值创新是以价值工程的功能成本分析为基础的创新活动。价值工程由美国的麦尔斯(L・D・Miles）提出，所谓价值工程，指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠的实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。其数学表达式为:价值=功能／成本。我们将传统竞争战略与价值创新进行对比（如表所示），可以总结出价值创新的特点。
1.舍弃“标杆”， 创造需求
遵循传统的竞争战略，企业把竞争对手，特别是行业中的领先企业作为设计战略的唯一参照，这时，企业往往被“你好，我要比你更好”的战略思维所束缚。而这种战略思维却在三个方面存在缺陷:一是这种针对性极强的战略，容易导致行业内的恶性竞争;二是模仿的最高境界往往也只是做到和“标杆”企业接近的水平，而很难实现超越或是要付出很大的代价实现超越；三是企业一旦陷入这种模式，容易忽视了市场和顾客需求的变化。而价值创新则以“顾客的需求是什么?这种需求是否得到了满足?”为企业的战略逻辑起点，以创造顾客的新需求为企业的战略目标。舍弃“标杆”，创造需求的结果是企业成为行业新的“标杆”。
2.打破规则，重塑标准
传统竞争战略的前提是企业认可并遵循现有的“游戏规则”，即承认现有的市场划分与产品标准，企业的任务就是在这个标准下做得更好。而价值创新则首先对“游戏规则”提出质疑。以顾客需求的满足程度去评价现有的规则，就会发现其并不可靠。一方面，外部环境的不断变化使顾客的选择标准也在不断发生变化，如城市的扩张、交通条件的改善等使房地产产品的区位因素在人们选择标准中的重要性程度降低，而随着人们环保意识的加强，对健康关注程度的提高，住宅的健康性由最初不在考虑之列的指标变为比较重要的选择标准。企业仍遵循原有的价值标准则会远离顾客的需求；另一方面，现有的市场划分标准未必能准确全面反映不同层次、不同类型顾客的需求。对规则的质疑，使我们发现在两类住宅标准之间存在的市场空白点。价值创新正是通过识别顾客需求的变化，改变原有价值曲线的手段，发现新的市场，创造出一种全新的产品，进而重新划分市场。
3.远离竞争，扩展视野
目前，世界正在进入一个技术进步节拍加快，产业边界模糊，新竞争者不断出现，客户变得越来越挑剔的超强竞争时代。在这种背景下，企业针锋相对的竞争，大打价格战、广告战，最后往往陷入两败俱伤的窘境。而远离竞争的最好办法就是寻找竞争的空白点，在更广阔的范围内审视产品的内涵。如房地产产品，仅把其看作是“遮风避雨的居住空间”，则其产品要素仅为质量、价格、配套、地点等，而企业在这几方面很难超越竞争者或者这种超越超出了市场需求的范围。但如把其看作是“承载生活的人居空间”，则其产品要素增多了，企业可以伸展的空间也扩大了。
4.思维创新，重在持续
价值创新的实质是一种打破固有思维模式的思维创新，创新手段以经营模式的创新为主。它不以技术创新为前提，因此，一方面它具有低成本性，不像技术创新需要投入大量的资金进行研发，它所投入的是具有规模效益递增性的智力资本;另一方面它重在持续创新，因为不像技术创新可以利用技术壁垒、专利保护等形式保护创新成果，其创新成果容易被竞争对手所模仿。因此，企业只有通过持续的创新，不断为顾客创造更多的增加值，才能保持企业优势。
二、房地产营销的价值创新――隐性营销
房地产隐性营销是基于价值创新思维，以创造并提升顾客价值为目标，满足消费者的隐性需求，通过隐性传播方式与多样化的传播媒介，树立组织的良好形象，潜移默化地影响消费者的决策，实现房地产产品（泛产品）向消费者的转移的过程，其创新表现如下：
1.创造和提升顾客价值为目标，扩大了产品内涵
目前，产品的概念日益趋向整体化，产品需求层次的外延不断扩展。现代产品观念表明，产品的外延从其核心产品（基本功能）向一般产品（产品的基本形式）、期望产品（期望的产品属性和条件）、附加产品（附加利益和服务）和潜在产品（产品的未来发展）拓展。房地产产品也不再局限于仅在质量、造型、配套等有形产品与附加产品上，已经形成了侧重于提供体验与美感、自我实现、知识获取等作为社会人应具有的完整性格与需求的泛产品概念。房地产隐性营销的客体是泛产品，它将人们的隐性需求包括其中，以满足并开发顾客的隐性需求为其差异化的手段。房地产隐性营销的泛产品的策略契合了人的生命本质、家庭的天然本质、环境的自然本质、建筑的生活本质，从而充分满足了消费者日益多样化、个性化的需求。
2.变寻找顾客需求为培育与创造顾客
根据经济学原理，消费者选择某种产品的依据在于这种产品所能给他带来效用的大小。因此，无论什么样的产品，无不以满足消费者的需求为前提。传统的房地产营销在研究顾客需求时存在两方面的缺陷：第一，它是对市场变化被动、消极的反应。在新经济条件下，消费者需求变化的速度在加快。但是，房地产产品投资多、开发建设周期长的特点使房地产产品不能像其它产品那样迅速适应消费者需求的变化，往往滞后于市场需求的变化；第二，它仅满足了顾客较低层次的需求。顾客的需求层次应包括顾客认为产品应具有的基本功能属性、顾客表达出的对属性的更高要求、顾客未说出的更高要求、顾客未预期到的需求。寻找需求仅仅能够满足顾客所能表达出的需求，但由于房地产产品的复杂性及专业性，顾客往往不能准确表达其需求。房地产隐性营销与传统营销的区别在于它以满足顾客更高层次的未说出和未预期到需求为目标，变被动迎合市场为主动创造市场。
三、房地产营销的价值创新模式
1.价值创新的过程
房地产隐性营销价值创新的起点是顾客的需求，其创新来源来自三方面：一是对更高层次需求的挖掘，特别是知识获取、道德情操、自我实现等隐性需求的挖掘，旨在满足更高层次的需求;二是研究顾客需求变化的趋势，通过对趋势的预测，把握创新的方向；三是审视顾客获取价值的过程，通过价值传递过程中对顾客的培育扩展创新的范围。功能成本分析是评价价值创新的依据，价值创新不是为了单纯追逐标新立异，只有使顾客价值得到提升的创新才是有价值的。重构价值曲线是价值创新的工具，它有三个途径：一是增加或减少产品要素的功能；二是提升产品平台，完全改变产品的功能；三是降低顾客成本。通过这三个途径重新设计标准，创造出全新的产品。而价值创新的结果是达到顾客满意、企业增盈的双赢。企业的增盈又为持续创新提供了保障和基础，由此形成良性循环。
2.价值创新的平台
(1)理念平台
理念创新是一切创新活动的原动力，因此，理念平台是价值创新的基础平台。理念创新的实质是对传统业务的重新界定，企业的思维方式应立足于顾客所寻求的整体解决方案，不管这样做是否会超出传统业务的定义与范畴。如，我国房地产业起步阶段，房地产开发的范畴就是建造房屋，但这仅满足了顾客“住”的最基本需求。一些有创新思想的开发商引入了物业管理改变了原有房地产开发的范畴，将房地产重新界定为一种更好的生活服务。
(2)产品平台
应用价值创新进行房地产产品的设计与开发，改变了传统的以设计师、开发商为主导的产品开发模式。它是一种以顾客需求为主导的“后推式”开发模式。顾客需求是最基本的输入信息，设计师和开发商的任务是识别与挖掘顾客的现实需求和潜在需求，并把这些比较抽象的需求与产品要素之间联系起来，实现从顾客需求到产品设计要求的转化。传统模式下，产品一开始就受到原有定义和功能的束缚，如阳台的传统定义是多层房间与室外接触的平台，提供休息、眺望或家务活动的功能，那么无论其外观如何变化都无法改变其原有功能。而“后推式”开发模式，设计师面对的是顾客的需求表，如，“我想增加书房或儿童房。”设计师带着顾客的这种需求重新对照产品要素，这就会产生将阳台加宽增加书房功能的设计灵感。
(3)服务平台
服务平台是传统战略中容易忽视的一部分。传统房地产营销提供服务的方式是一种“黑箱服务”，即顾客只获得服务结果，但服务的过程是不透明的。这种服务是基于销售阶段的服务，它具有短期性、顾客信任度低和差异化小的缺点。而基于价值创新的隐性营销通过重新审视顾客在接受服务整个过程中的需要，首先，使服务过程变得透明、开放，即把服务作为知识向顾客转移的过程，并通过知识转移使顾客知识增值，如开发商通过开展的住房知识普及活动，在增加消费者房地产知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感；其次，延伸原有服务范围，房地产企业打破传统销售服务的局限，而附加了产品使用中消费者可能需要的服务，如，考虑到目前投资性置业的需求正迅速增加，一些项目在销售时企业为客户作投资顾问，设计了投资回报计划，或是提供带租约的房地产产品。
(4)推广平台
推广平台是传统营销战略中最容易陷入误区、最容易产生“同质化”的部分。传统的房地产营销推广片面认为广告费用的投入与营销效果成正比，而造成大量广告投入变成“沉没广告”。而隐性营销关注推广的有效性，更注重功能评价，即希望以最小的广告投入获得最好的宣传效果。营销推广的实质是把产品或服务的信息送给目标顾客，从而引起兴趣，促进购买，实现企业产品销售。它的成功取决于两方面:一是传递信息的渠道是否正确、顺畅，能否在最大范围内被目标顾客接收到；二是传递的信息是否能引起目标顾客的兴趣，而与推广费用投入的大小没有必然联系。
在渠道的选择上企业必须要考虑备选的传播媒介是否适用于本项目的目标顾客；采用何种传播方式易于扩大“顾客链”。在信息设计上企业应考虑这种设计是否突出项目的特色，是否有助于树立项目或企业的形象。房地产推广策略应以彰显产品特色，提高产品美誉度，形成口碑效应为最终目标。
参考文献:
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[3]菲利普.科特勒:营销管理第十版[M].中国人民大学出版社，2001
房地产技术创新范文5
关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章编号：1672-3309（2012）06-16-03
房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。
一、我国房地产中介行业尚处于成长早期
中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。
我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题：
第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。
我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。
第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。
第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右， 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营， 109户异地经营、擅自设立分支机构， 5户越级经营， 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。
二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响
产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。
第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。
第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。
第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。
第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。
三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新
房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。
第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。
信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。
第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度， 也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。
第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。
发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。
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房地产技术创新范文6
关键词：企业战略转型； 企业文化；更新
一、战略转型企业文化更新的必然性
企业文化是由一系列依存关系的价值观念和行为方式表现，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来的价值观。在战略管理中,企业战略与企业文化有着十分密切的关系。企业战略制定以后，利用企业文化所具有的导向、约束、凝聚、激励等功能，可积极有效的影响企业战略转型的实施，因此企业文化的更新是战略转型成功的重要保证。但在企业制定了新的战略后，企业文化往往由于其刚性和连续性，会产生一定的滞后性，原有文化就可能成为企业新战略的障碍，因此需要重建适应新战略要求的企业文化。
由于社会财富分配的差异，我国建筑企业纷纷向房地产业战略转型。这种战略转型具有自身的优势，如行业的跨度较小；可获得包括施工在内的整个项目的利润；对留存的建筑业务起推动作用等。在战略转型后，因行业间业务行为的差异，许多企业虽然在经营上已经转为房地产开发，但在企业的经营理念思想、管理模式和制度、企业行为准则等方面依旧保持着建筑企业的粗放型、生产型特征。在企业文化建设方面与房地产行业的要求仍有差距。建筑企业文化大致分为内外两方面内容，内涵文化包括经营战略、行为准则、技能素质，按劳取酬、分红原则，核算承包、劳保福利等；它们是造就建筑产品、企业精神和行为的原动力。外显文化包括设计、施工、交付的建筑产品；还有生产施工设备、技术设计工艺、发明创造、职工文教培训娱乐设施，以及企业获得的各种荣誉。房地产开发企业文化是其行业群体与个体形象、意识形态与行为准则、信念追求目标与实现手段的综合体现。其显著的产业特色包括：企业文化与社会文化相融性，比如建筑文化、城建文化、社区文化、生态文化等都影响着房地产企业文化。房地产企业文化存在着鲜明的地域化特征，不同的自然条件能形成独特的特征。房地产是综合产业，它既是科学也是艺术。房地产的艺术性和文化内涵很高，它是建筑学、艺术学、社会学紧密结合的一个产业，具有独特的文化特性。它具有管理文化特征，是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。典型的管理文化有学院型企业文化，特点是过度激励个性张扬；半学院型企业文化，其特点是注重产品细节，服务贯彻始终；棒球队型的企业文化。特点是重视工作结果，鼓励员工创新与学习；学习型企业文化。特点是注重规范运作，激励员工学习，注重企业长远利益的企业文化。由此可见从建筑业战略转型的企业，按照房地产的要求对企业文化逐渐更新和重塑，是必然的。
二、建筑业与房地产开发的企业文化差异分析
在产业行为上他们有着明显的差异。建筑业是第二产业，是生产型企业，房地产业是第三产业，属服务型企业，产业性质根本不同。从产业特点看，建筑业属于劳动密集型，而房地产业属于资金密集型；从行业分析上看，房地产行业的盈利能力和成长性都比建筑业好。这些行业行为的差异造成了两者之间的企业文化差异。
1. 核心竞争力不同
房地产开发企业的核心竞争力是企业多方面技能和运行机制的有机融合，其实质是资源整合能力和持续创新能力，主要包括市场研究预测能力、规划设计创新能力、客户吸附与发掘能力、资源有效整合与统筹能力是房地产企业的核心竞争力。而建筑行业的核心竞争力要素是围绕着工程项目开展，如签订建筑工程合同能力，以及项目管理能力，包括对不同的项目的技术创新能力等，显然两者的核心竞争力内容存在差异。
2. 经营思想不同
房地产开发属于服务型产业，多赢的企业价值观充分体现在企业经营行为中。房地产开发不是直接生产，它是一个资源整合的过程，在这个过程中有许多机构和组织参与，包括政府管理部门和各种服务机构，在经营过程中，房地产业发展的专业化分工要求企业采取合作多赢的思想，市场调研与预测策略、产品定位与概念设计、规划设计、营销策划与推广、广告宣传及公关活动等都有专业公司，而且愈是房地产发达地区专业化分工程度愈高。房地产企业的作用在于组合、协调、决策与控制能力。建筑业则是以产品生产为主线，以排他性竞争为经营思想的行业，因此大多数建筑企业的经营理念是以产品为主，如产品质量求生存，精湛技术求精品等。
3. 组织结构不同
房地产开发企业的组织机构建立，是以协调、监督和管理为主要内容，组织机构中以计划发展部门为组织龙头，结构形式为网状结构，部门之间联系紧密，从组织设置上能够使不同部门间发现和利用彼此的力量形成合作，而企业领导的任务是识别和联合下属，创造合作而不是竞争的环境。建筑企业则以生产部门为组织龙头，以项目施工管理为主要内容的直线型组织结构形式，部门间是一种竞争和排斥的行为，领导层通常也鼓励这种行为，因为这样可以产生最佳的成绩，这种结构形式缺乏横向的沟通和交流，信息易失真，决策也很难正确地被执行，是一种缺乏信任的文化组织。
4.管理重点不同
房地产开发的行业特性决定了它的管理重点是协调、统筹和资源整合。房地产企业管理包括战略管理、开发计划管理、资金和资产管理以及营销管理，体现在开发全过程全方位的计划、组织、调度、控制和协调。由于大量的专业性的工作交给了专业企业，因此房地产企业的员工较少。而建筑企业的管理重点，往往放在施工现场的管理上，通过加强施工现场的管理和技术创新，减少建筑成本，由于建筑行业的劳动密集型特点，通常建筑企业的员工人数很多，企业包袱较重。
5. 人力资源要求不同
房地产开发的人力资源要求了解房地产经济，精通房地产投资和融资方式，具有市场营销能力和相关法律知识，并有深厚的文化底蕴和艺术鉴赏力的复合型经营管理人才。房地产开发的技术性很低，因为开发商要解决的不是技术问题，而是要解决在什么地段盖什么房子的问题，关心的是城市的特性和不同群体的生活方式；而建筑行业人力资源的要求比较单一 ，大多数企业对人才的要求局限在工民建、工程项目管理等方面。
三、 战略转型企业的文化更新内涵
由于企业的信仰和价值观根深蒂固，企业文化的更新或重塑需要较长时间来加以实现。但文化变革的目标并非人格的巨变，而是一种有利于企业的行为模式变革，其目的是要通过量变来实现质变，确保取得实现。对战略转型企业，可以从以下三个方面对企业文化实施变革和更新。
1. 经营性企业文化更新
转型企业在处理与外部关系时要树立企业、合作伙伴与消费者有效结合的多赢理念，逐渐变革排斥和拒绝合作的竞争观念。要在工作中突出联合和协作，在员工中培养多赢的思想意识，在经营中开拓思路，重视合作和联合的可能性，以互惠互利的原则促成事件成功。在组织机构设置上，设立以市场为主体的企划发展部门，强化生产经营与资本经营结合的理念，保证融资渠道的畅通。在经营上充分利用建筑企业熟悉施工、精通工程管理的特点，保持企业的比较优势。广州某房地产开发公司是一家转型企业，成立之初充分利用了政府南拓政策成功的开发了“海伦堡”等项目，但是在企业经营中沿袭了建筑业的文化特点，三千人的企业绝大多数从事建筑工程工作，理念建立在 “6σ品质的产品”的基础上，忽视了房地产行业最为关键的持续经营的企业文化，没有一个专门的经营职能部门，致使面临着无后续项目开发、员工待岗的困境。
2. 管理性企业文化更新
转型企业在协调内部管理过程中有许多理念需要重塑和不断变更。在责权利方面，要充分认识到项目策划人员对企业发展的巨大贡献，逐渐削弱工程管理在企业责权利平衡中的比重；将企业管理的重心转移到企业持续发展和项目规划方面；提高管理效率，使管理成本与管理效益的有效结合深入员工的工作之中；加强管理人员的素质训练，实行长期的、有针对性的员工培训，尤其是对高层管理人员的培训更加重要。特别要注意重点培养房地产高级分析、开发、经营、管理和营销人才；在企业中树立管理目标和管理手段有效结合的有序化管理理念，实行适合本企业特点的绩效考核体系和干部业绩考评制度，并排除各种干扰，坚持考核与考评结合的管理手段，达到企业管理目标。
3. 体制性企业文化更新
对转型企业来说，体制性文化最大的更新目标在于自我创新能力与协作原则有效结合的团队理念，转型前企业是以强调纪律和制度约束为企业的体制基础，一切工作依照程序按部就班的有序进行，同时建筑业的竞争性决定了体制内部成员之间缺乏有效协作的团队精神，行业特点决定了他们之间缺乏横向的沟通，这种观念和意识在企业转型以后依然根深蒂固的藏匿在企业文化之中。而房地产行业要求开发企业必须具备独特的自我创新能力，只有创新才符合房地产艺术和文化内涵的特征，同时，对房地产企业来说，优良的团队合作精神、学习性的企业组织是房地产企业文化的真谛。
作者单位：广东女子职业技术学院管理系
参考文献：
