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公司承包经营管理合同范文1
一般企业，由于生产经营的需要，企业与企业之间通常都订立一些经济合同，但多是根据不同情况，有选择地按照特定标准签订的一定范围内的产供销类合同。此类合同执行后的结果，虽然也会带来相应的经济效益和经营影响，但毕竟只是其生产经营活动中局部的、个别的经济关系，它不可能全面地反映整个企业生产计划和各项经济技术指标的执行情况。至于某些工业企业实行的承包经营责任制，虽也具有合同的形式和内容，但目的在于确定国家与企业相关的责、权、利关系，是一种使企业做到自主经营、自负盈亏的经营管理制度。因此，生产业务中对外订立的横向经济合同和承包经营责任制与建筑合同三种合同的主体和形式都是各自独立的，并没有必然的联系或相互的权利义务关系。
建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。
从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。
二、当前合同管理工作存在的问题
（一）对合同认识及重视不够现阶段，各建筑企业基本上都是按合同管理的要求认真进行合同的标前及标后的评审，对合同的履约进行检查，力求通过严格的组织程序、严密的合同评审，把自己能否按期履约、业主的能力及不稳定状态消灭在萌芽状态。但在工程施工时如何有效地把合同贯彻执行下去，我认为各单位执行还不够。一是合同管理员只是把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约情况进行详细交底；二是合同执行人即项目经理），只是组织正常的施工管理，如：加强工期及质量安全等方面的管理等，没有认真组织学习合同内容。
（二）合同执行力度不够合同作为维系双方当事人的纽带，任何一方均须按合同办事。但由于双方均没有按合同办事，且又不进行及时、必要的经济技术签证，造成双方均违约。工期不能按期交工，工程款不能按时拨付，致使合同管理流于形式。
（三）招标监督机构和合同管理机构缺乏权威性招标监督机构在审核、编制招标文件的过程中，明明知道有的条款是不平等的，甚至是不合法的，但实际上还是按照建设单位的意图办理。例如在招标时降低工程的取费类别、施工单位优惠条件的承诺、工程质量标准的提高、工期的缩短等不合理条款，他们都无意进行修改。当然也有受投资者、权力者和周围环境的干扰而改变中标结果的。合同管理机构不仅应有监督职能、仲裁职能，而且对不合理的条款应有纠正职能。
三、有效地实施施工过程中的合同管理
（一）首先建立合同实施的保证体系1.在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。
2.在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。
3.组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。
4.将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。
5.建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。
6.建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。
（二）及时做好合同跟踪
1.对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。
2.分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。
3.分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。
（三）根据合同分析结果，实施有效的合同监督
1.现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。
2.对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。
3.参与各种检查验收，并提出相应的报告。
4.对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
5.经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合，及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。
6.收集、整理、保存各种工程资料。
（四）进行有效的合同诊断
1.逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。
2.分析各种影响因素达到影响程度的大小。
3.分别确定各个影响因素由谁引起，按合同规定应由谁承担责任以及承担责任的大小。
公司承包经营管理合同范文2
关键词:项目经理 项目经理职责 风险 风险防范
中图分类号:F284 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)10-292-01
近年来,建筑业发展迅速,产值、队伍不断扩大,已成为地方经济发展的重要支柱产业。但受国内外经济形势依然严峻的影响,目前建筑企业出现资金链断裂、项目停工等一系列问题,特别是由于项目经理、建造师管理存在着严重漏洞,给企业带来巨大的经济、法律风险,成为建筑业进一步发展、转型升级的主要瓶颈之一。针对这一情况,本文着力分析目前建筑施工企业项目经理管理存在的主要问题,与建筑业同行共同探讨对策,引导企业走规范化、法制化道路,提高抗风险能力。
一、所谓项目经理
项目经理,从职业角度讲,是指企业建立以项目经理责任制为核心,对建设工程实行质量、安全、进度、成本、环保管理的责任保证体系和全面提高工程项目管理水平设立的重要管理岗位;从从业角度讲,指受企业法人代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者,是企业法定代表在工程项目上的代表人。项目经理的权利和责任分述如下:
1.项目经理的权力。一是生产指挥权;二是人事权;三是财权;四是技术决策权;五是设备、物资、材料的采购与控制权。
2.项目经理的职责。一是确保项目目标实现,保证业主满意;二是制定项目阶段性目标和项目总体控制计划;三是组织精干的项目管理班子;四是及时决策;五是履行合同义务,监督合同执行,处理合同变更。
在我国,项目经理必须取得《建设工程施工项目经理资格证书》才能上岗。项目经理责任制作为工程项目管理的主要模式之一,是结合我国建筑施工企业实际情况和管理经验而逐步发展起来的,对于合理利用各种资源、有效控制项目成本、保证工程质量有着积极的作用。
但近年来我国国内外经济发展形势异常严峻,项目经理特别是第二种管理模式下的实际承包人,拖欠材料款、民工工资、卷资潜逃的事件频频发生,对企业正常经营造成严重影响,项目风险成为建筑施工企业的主要经济风险来源,这为建筑企业管理敲响了警钟。
二、项目经理管理存在的主要风险
从现实经济生活中看,施工企业在工程中标后,签订项目承包合同有两种常见模式:一是工程中标的项目经理与实际项目承包人是同一人,即直营模式。这一模式施行较早,能较好体现公司的管理,在高、大、难项目的实施上有优势。二是中标的项目经理与企业实际项目承包人不是同一人。即承包责任制。这一模式的优势在于机制的灵活性,可以最大程度地激励项目经理的积极性和主观能动性,在中、小型项目的实施中,采用该模式容易取得比较稳定的效益。
无论采用何种承包模式,当中标的项目经理不到位,特别是与项目实际承包人不一致时,极易发生以下问题:一是项目实际承包人在资金断裂时,拖欠材料款、人工工资、公司贷款,甚至擅自逃逸,把包袱留给施工企业;二是对工程项目承包人难以追究经济和法律责任;三是企业经营管理机制不完善,项目承包人个人素质参差不齐。可见,项目实际承包人的个人素质和能力对整体项目影响很大。部分项目实际承包人施工技术管理水平低,法律意识薄弱,追求利润而忽视安全,造成工程质量问题或是重大安全隐患,有的甚至出现质量安全事故。也扰乱了建筑市场秩序和社会经济的稳定,对施工企业产生严重的经济、法律和社会影响。
三、项目经理管理风险防范的建议
对任何一家建筑企业来说,要转变增长方式,其核心任务无疑是具体工程项目管理模式的转型。不可否认的是,项目经理责任制既是工程项目管理的常规模式之一,也是行之有效的管理模式。在严峻的经济形势和激烈的市场竞争下,企业首先必须认识到项目管理存在的经济、法律风险,重新审视自身经营管理,积极寻求适合新形势下的项目管理创新模式。
1.强化项目管理团队建设,培养优秀项目经理。优秀的项目管理团队,是企业未来发展的核心力量。对企业而言,要规避项目管理中的风险,首先应对项目经理进行全面、慎重地审核和选拔,通过广泛听取各方面的意见建议,全面了解项目经理的从业经历、工作业绩、为人品质、经营管理能力和承担风险实力,将项目经理(实际承包人)分级评价,按不同的类别,有侧重、有倾向地进行管理。对于信誉好、一直与公司息息相关的项目经理,采取资金大力支持、经营市场及时分析、服务加强的方式进行重点扶持,鼓励项目经理做大做强;对于长期与企业合作的实际承包人,要加强监控,不但在政策上、资金上要支持,而且要有针对性地进行培养、扶持,尽快使其取得建造师执业资格,实现项目承包人与项目经理的统一。
2.完善企业经营管理机制,创新项目管理模式。面对国际国内不断变化的经济形势,企业要转变观念,由盲目追求产值做大转向做精做专做强,脚踏实地,提高企业自身资金、管理、技术力量,实施品牌战略,吸引优秀的项目承包人为企业服务。加强自身建设,苦练内功,完善经营管理制度,杜绝“以包代管”。强化项目管理,提倡工程全过程管控,对于每个项目,企业都要派专人从经营管理、工程质量、安全生产、施工工期、工程成本、劳务分配等方面,及时发现问题、消除隐患。注重项目前期招投标预控和合同管理,招投标由公司统一进行标底评估、决算,控制成本和风险,不参与低于成本价的恶性竞争,全面考虑各种不可抗力或不可预测的市场风险,在项目前期就将可能风险因素降到最低;加强项目分包、劳务、购销、租赁等合同管理,建立管理台账,注重合同签定的细节。依托企业力量,协助项目部及时采取切实有效的方式对变更、催付工程款等事项进行协商,以切实维护企业自身的合法权益。针对项目管理,企业还需结合自身实际,创新项目管理模式,力求降低原有模式中的风险,提高效益,寻找一条适合于建筑施工企业持续快速发展的道路。
3.依法维护建筑企业合法权益。建筑施工企业要加强企业自身法律保护意识,一方面规范自身行为,另一方面通过法律途径,维护企业合法权益。合理使用风险抵押承包责任制度,通过担保增强项目经理、项目承包人的风险意识和守法经营、安全生产、文明施工等方面的自觉性,从而有利于保证承包经营活动的效果。要完善内部承包协议,做到内容齐全,条款完整,定义准确,具体详细。内部承包协议虽然不具有对抗第三人的效力,但对建筑公司与内部承包人仍然具有法律约束力,一旦发生纠纷,建筑公司在对外承担责任后可以根据内部承包协议要求内部承包人承担责任,从而转移风险,依法行使追索权。对内部承包人因违约或侵权行为而形成的债务,应依据内部承包合同的约定,及时向人民法院,确保企业的合法权益不受损害。
4.加强行业监管。建筑市场经过多年整治,已逐步趋于规范,但仍存在着种种不合理的现象。希望政府部门能加强监管,严格规范招投标市场,审查招投标文件,对存在明显不合理条款的招投标合同不予备案,进一步净化建筑市场,加强行业监督。
综上所述,项目管理模式创新方法很多,模式好坏的检验标准在于能否提高效益、降低风险、促进资源投入和产出合理化,有利于队伍成长、提高客户满意和市场竞争力。依照这一标准,建筑企业可以根据实际情况进行不断的探索和尝试。
参考文献:
1.王建国.做合格的项目经理[N].中国水利报,2000
2.李征.论建筑企业项目经理队伍的建设.中国建设信息,2010(9)
公司承包经营管理合同范文3
关键词：酒店式公寓；投资；经营管理
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（Time share Hotel）演变过来。酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。
一、酒店式公寓的管理模式
（一）物业管理方式
全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。
合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理；二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务；三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。
（二）酒店管理方式
顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。
承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。
二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题
（一）国内物业管理公司缺乏酒店管理经验
在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。
（二）国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理
作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格（元/天）是房地产价格（元/平方米）的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位；二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。
（三）业权分割导致委托者虚位问题
作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业益无法得到保护，租金收入无法得到保障。
三、如何规避风险投资酒店式公寓
（一）选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。
（二）物业管理决定客户去留
提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。
（三）物有所值，性价比高
找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前
的比较。
四、案例研究――奥林国际酒店式公寓市场策略研究（海宁国际轮滑中心）
奥林国际酒店式公寓用地性质为70年住宅产权，总建筑面积1634434平方米左右，共25层，3台电梯；其中1-2层为商业配套，第3层为恒地房产公司办公用房，5-25层为酒店式公寓，共420户，主力户型建筑面积为30-50平方米，套内实际可利用面积为22.41-60平方米；户型包括一室户、一室一厅和二室一厅，以一室一厅户型为主。
（一）地理位置优越
公寓位于海洲路和海昌路交叉处，北临海州路，南靠海昌路，地处海宁新老城区交界处，是海宁市政府重点扶持工程――海宁国际轮滑中心的重要组成部分。公寓所处位置既拥有到老城区的便捷，又与海宁城市发展规划接轨。城南新区占地7.4公顷的新皮革城已建成并使用，二期工程也已启动。海洲路上的市行政中心、海宁文化中心、市文化馆、市建设局等政府职能部门，与公寓近在咫尺。位于城南大道南侧占地约7公顷的客运中心已动工建设。位于东南组团的教育园区初步建成。
（二）奥林国际酒店式公寓客源市场细分
短期旅游观光、购物客源主要包括盐官古镇、钱江观潮等著名景区旅游观光，以及皮革城、轻纺城等专业市场旅游购物。该两类客源市场一般以短程旅游观光为主，主要来自于上海、杭州等周边城市，一般来说，选择在海宁住宿过夜的可能性较小。
政府接待主要包括各级政府来海宁视察、观摩等，政府组织的招商引资、贸易洽谈接待等，根据接待的档次不同，一般是选择相应的星级酒店。
公司商务主要包括来自海内外的采购商和批发商，以及周边来海宁洽谈业务的其他类公司商务客人。
轮滑运动中心比赛及训练市场主要包括参加比赛和训练的运动员和教练员，以及来自外省市的观众。
企业外来员工中短期住宿主要包括经编产业园区、经济技术开发区内各大中型企业和科研机构的外来高级管理和高级技术人员在海宁的中长期居住，以及外省市企业常驻海宁的高级采购人员。
（三）奥林国际酒店式公寓配套功能及管理模式建议
管理模式主要是以奥林国际酒店式公寓的产品特征和它所处周边的商业环境特征为主要制定依据，在充分考虑自住购买者享受到高品质酒店式服务的前提下，通过最佳的经营管理模式设计，为广大投资客户获得最大的物业经营回报和物业保值增值。
稳定的经营收益＋物业增值，同时将获得一定时段的免费入住权益（每年15-30天左右），极其适合稳健型私人投资者，其经营回报往往数倍于银行储蓄、国债和保险投资收益；酒店在专业酒店管理公司的精心打理下，其房地产的增值将超过其他类的房地产项目，是海内外养老基金、社保基金、私人资本在获取稳定的现金收益的同时，能使资产得以保值、增值的最佳投资选择。
租赁＋委托经营：酒店管理公司和所有产权酒店业主签订为期10年的统一经营管理合同，合同的前三年为租赁经营，租金回报相当于业主所购产权酒店总价的6-8%左右，后7年按照酒店的实际经营利润分红。
（四）经营财务预算
公寓房套内可实际利用面积22.41-26.18平方米户型，根据市场调研数据显示，海宁目前三星级酒店的年平均出租率为70%左右，经济型酒店更高一些。商务型酒店一般的经营成本在45%左右。以经济型商务酒店的经营数据来计算该项目最小一室户的经营利润如下：
第一，最小面积22.41-26.18平方米客房年经营指标：一间客房年总收入：140元×365天×70%＝35770元；营业税：35770×5.67%＝2028元；经营成本：35770×45%＝16097元；经营利润：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米销售价格预测：建筑面积31平方米左右，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，较大面积一室户和一室一厅（30.19-39.15平方米）年经营指标：该类客房面积已基本达到四星级左右的客房标准，以海宁目前三星级以上酒店平均房价200元为标准，平均出租率70%左右来计算：一间客房年总收入：200元×365天×70%＝43800元；营业税：43800×5.67%＝2483.46元；经营成本：43800×45%＝19710元；经营利润：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米销售价格预测：建筑面积平均38平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，较大户型的一室一厅和二室一厅（实际利用面积是47.69平方米和57.73平方米）年经营指标：该户型主要以自住和中长期租赁经营为主，租赁经营的用途，一是中小企业作为商住用房，二是海宁企业外来高级员工的中长期住宿（一个月以上）。海宁市场上目前可参考的物业包括宾馆的长包房，如财富大厦3500元/月，建筑面积：90平方米，住宿面积60平方米。以财富大厦作为参考，3500元/月，物业管理费和水电煤等日常费用由租户自理：一间客房年租金总收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米销售价格预测：建筑面积49.63平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
现在奥林国际酒店式公寓已经按照既定计划运营，房间全部售出。
五、总结
面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，开发商们无不想做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。但是面对酒店式公寓投资，也面临着很大的风险，因此在投资的同时，同样也需要注意到经营管理中存在的不足，规避风险，找准自身的市场定位，获得预期的收益。
参考文献：
1、陈静.酒店式公寓目标市场的选择[J].中国市场,2007(13).
2、丁运生.酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究[D].同济大学,2004.
3、刘明学.酒店式公寓营销策略研究[D].武汉大学,2004.
4、国际奥赛酒店管理公司内部资料[Z].
公司承包经营管理合同范文4
【关键词】内部控制审计 物流 往来账款 投资 在建工程 规章制度
内部控制是企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。加强内部控制已成为规范企业管理、防范风险、实现企业目标的重要手段。企业内部审计需要适应形势发展要求，关注、支持和推进内部控制体系建设，积极开展内部控制审计，提供增值服务和改善组织的运营。近年来，笔者在参与的内部审计项目中，以内部控制为抓手，以风险为导向，“超越账簿，深入流程，支撑管控”，重点实施内控评审，下文根据实践分析内控评审的一些做法。
一、不同类型的企业内部控制审计关注重点
实施内部控制审计，主要通过运用系统化、规范化的方法，深入业务过程和管理环节，通过对内部控制的了解、检查、测试和评价，查找制度和流程上的漏洞、盲区、风险，发现和揭示内部控制的缺陷和薄弱环节，向被审企业提出改进建议，促进企业堵塞漏洞，防范风险，提高经营管理水平。内部控制包括五要素，即内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，其中控制活动应是内控评审的着力点，针对采购、销售、资金、资产、工程建设项目、生产、合同、担保业务等经营管理活动，对相关控制措施的健全性及有效性进行检查、分析和评价。针对不同类型企业需要制定不同的内部控制关注重点，例如：
（一）贸易类企业：主要检查管理制度的健全性、合理性及有效性，采购与付款循环，销售与收款循环，物流管理，合同及信用管理，资金管理，对下属企业管控情况，重大事项的决策程序，ERP信息系统的使用情况等，并关注市场变化对公司经营的影响。
（二）金融类企业：主要关注财务及资金管理，开户、交易与结算环节，强行平仓执行情况，保证金收取情况，风控与稽核情况，以及对营业部及信息系统管控等。重点关注高风险业务的审批、稽核、额度控制、止盈止损以及浮盈浮亏等情况。
（三）房地产类企业：根据其项目开发和工程施工中的问题，关注概预算情况、合同签订、招投标管理、资金管控、设计与变更、项目实施过程中节点控制、工程监理、工程造价、结决算情况、竣工验收环节等。
（四）生产类企业：主要关注生产工序、成本核算及产品成本构成情况，主要产品成本变动情况，原材料的采购、产品的销售、成品半成品管理、材料物资的保管领用、技改项目的审批和执行以及资金控制情况。
开展内部控制审计，可以通过查阅规章制度和流程、业务档案，向有关人员了解情况，进行穿行测试，利用调查表或问卷、文字说明、流程图等办法进行测试和检查。
二、相关内部控制审计的几项典型举例
（一）以物流管理作为控制点进行评审
在对A贸易公司的审计中，该公司库存数量较大，占资产比重较高。需要对物流管理进行重点检查，从存放的很多家本地和外地的仓储公司中，抽样选取了一定的仓库进行现场盘点。在对本地一家国营仓库检查中，发现A公司价值数百万的钢材不翼而飞，经向仓库方再三追问，对方承认已擅自向客户放货。经及时通知业务人员，仓库方、客户和公司签署了索赔协议，为公司挽回了损失。经检查了解，该公司库存管理存在漏洞：对外地的仓储公司盘点次数多，对本地的国营库反而疏于过问；仓库虽为我方选取，但仓储费用由客户来直接支付给仓库，因此仓库方和客户无形中形成利益方。对此，审计报告建议：加强对物流管理，选择适当的存货盘存制度，明确重点范围、方法、频率、时间等；应当制定详细的盘点计划，加大盘点和对账频率；改进仓储费用的结算方式，由客户通过我方支付给仓库方，避免上述类似行为发生。
（二）以往来账款作为控制点进行评审
B公司经营规模较大，下属子公司多，审计发现某客户拖欠总部及多家子公司欠款，合计金额较大，该客户为贸易公司，未办理有效资产抵押。对此审计建议：应尽快建立全公司共享的客户资信系统，建立客户信用额度，形成拖欠款预警机制；对该客户暂停开展新业务，防止应收账款增长，对欠款进行催讨，逐步减少占用。C公司前些年由于市场价格波动剧烈，发生较多欠款，部分虽已逐渐回收，但还有一部分因客户拖延、业务人员离职等原因进展缓慢，随着时间的推移，有的已经接近诉讼的有效时限，对此，审计报告提出建议：应制定详细的收款策略，针对逾期时间情况，采取不同的收款策略；建立岗位责任制，指派专人负责追索，并建立相关的激励制度和惩罚制度；公司一经发现某客户应收账款逾期，应立即通知信用部门相应调低其信用低级；收账方式上注意证据的保存，学会运用法律武器协助。
（三）以下属子公司的管控情况作为控制点进行评审
D公司工程项目众多，地域分散，点多面广，对工程项目主要通过下设子分公司或项目部（以下简称“下属公司”）模式管控。承接项目后，公司即针对该项目组成下属公司，由这些公司负责工程的现场管理，主导日常经营，独立核算，部分工程实际属内部承包经营。因此，对下属公司的管控应成为关注重点。审计发现这种管理模式总体存在一定问题：下属公司拥有较大的权力，总部管控力度较弱，主要靠下属机构自律，管理上存在死角和盲区，存在一定的以包代管问题；对材料采购、分包等事项未集中管理，不利于成本控制；有的公司内部管理粗放，存在的问题较多。对此，审计报告建议：公司风险的源头在下属机构，总部应加强对这些机构管理，明确约定下属公司的审批权限；对于下属公司重大交易或事项，实施审核监督；加强招投标、采购、分包、合同、资金支付、施工等环节的过程控制；研究和探讨主要材料和设备采购的集中管理事宜，控制工程成本；加强业绩考核，完善激励与约束机制等。
（四）以在建工程管理作为控制点审计
E工厂进行了新分厂的建设，经过一年多的施工，即将竣工。审计过程中，发现该分厂建设过程中存在不少问题：因建厂思路变化，工程概预算多次修改，前后变化很大，最终确定的金额超出上级批示；为赶工期，设计深度不够，设计变更多，存在“三边工程”现象；由于工程量增加、管理费用超预期、材料设备涨价等因素影响，实际工程造价超出预算。对此，审计报告提出建议：加强工程基建项目概预算环节的控制，对概预算的编制、审核等工作细化，确保概预算编制科学、合理，发挥对工程造价和成本的控制作用；避免超出上级审批金额现象再次发生，防止出现钓鱼工程；做好周密论证和勘查设计，杜绝“三边工程”；加强施工过程管理，严格控制费用开支；组织有关部门和人员、专业中介机构对工程造价进行结决算审计。
（五）以招投标情况作为控制点进行评审
在对一些厂矿企业进行审计时，发现有的重要投资和技改项目，在选择总包或分包商时未进行公开招投标，遴选范围窄，招投标过程不规范；对工程监理的选择上也不符合规定，有的选取了与总包或分包商存在关联关系的监理单位，监理效果不理想。对此，审计报告提出建议：规范招投标管理，扩大遴选范围，更好地运用竞争机制确保工程质量，降低工程造价；选取监理单位不得与总包或分包商存在关联关系，确保监理效果。
（六）以内部控制要素进行评审
F公司曾发生原总经理挪用资金案件，并被追究刑事责任，给公司造成了经济损失。从内部控制的要素分析，公司内控存在很大的问题：控制环境方面，原总经理凭借手中的权利，独断专行，随意挪用资金，内部控制环境失效。风险管理方面，与之相关的大部分付款有明显的漏洞，公司其他有些人员虽感觉存在风险但未能抵制，无有效的风险控制机制；控制活动方面，虽设有资金审批等管理制度，但原总经理行为明显违反规定，控制过程失效；信息与沟通不顺畅，信息错位；公司监督、控制和制衡作用丧失。对此，审计报告提出建议：完善公司治理机制，确定董事会、监事会、经营管理层职责范围；应坚持民主集中制，重大经营决策应集体讨论决定；严格各部门的工作流程，加强业务审批的严肃性和签字权人的职责；增强监督和风险控制能力等。
（七）以对外投资作为控制点进行评审
G公司近年对外投资项目较多，在经济责任审计中，重点对投资情况进行检查。审计发现，其中一个项目存在的问题是：可研报告未经充分科学论证；公司成立后基本未召开董事会、监事会等；建设过程中，该公司基本未能参与管理，主要由对方股东民营企业来管控，曾多次发生关联事项，损害了合资公司利益；由于市场下滑、资金短缺等原因，投资前景不乐观；相关手续不够完备等。对此，审计报告提出建议：加强对外投资可行性研究、评估与决策，确保对外投资决策合规、科学与合理；完善董事会、监事会等治理机制；派出专门人员对投资项目参与管理，跟踪后续进展；对外投资应履行审批程序，确保项目手续齐备；加强建设和生产准备各环节的管理等。
公司承包经营管理合同范文5
一、合作开发房地产合同的法律性质
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点：
（一）主体特定性
根据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合作，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。由此可见，法律对上述联营主体的身份并未作其它限制性的规定。但是，合作开发房地产经营合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发经营资质。
（二）土地使用权变更登记手续应当完备
我国土地属国家或集体所有，房地产的开发经营必须依法办理土地使用权的出让手续，农村集体土地必须依法办理征用手续收归国有，再依法办理出让手续后才能进行房地产经营开发。对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产，对经出让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批。故对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合作开发经营房地产，必须经过国家主管部门的批准，此类合同才合法有效。
（三）贯彻责、权、利统一的原则
合作开发房地产要求合作双方共同投资、共享利润、共担风险。虽然并没有规定要求合作双方共同经营，但实践中双方约定其中一方仅提供资金或土地使用权，不参与项目建设管理，不论项目是否赢利都应取得若干收益的，属于“保底条款”，违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其它联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。
（三）行政干预性强
合作开发房地产合同的内容是关于合作各方开发建房的一系列权利义务的约定，合作开发经营的实质内容决定了在履行合同过程中必然涉及到的规划许可、建设工程许可及商品房销售等一系列问题，均需获得政府有关主管部门的许可或批准。行政干预性较强，是合作开发房地产经营的又一特性。
二、合作开发房地产的几种方式
房地产合作开发常见的方式有两种，即非法人型合作开发和法人型合作开发。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管帐户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。
《民法通则》第五十一条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行开发经营的就是法人型合作开发。在成立项目公司的情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
三、合作开发房地产合同的效力认定
房地产合作开发合同纠纷比例高，情况复杂，它的复杂性在于以合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方合作的合同性质认定复杂，进而在法律上对双方合作合同的效力认定也复杂。笔者拟在本文中对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
（一）房地产开发企业资质对合作开发合同效力的影响
合作开发房地产经营合同中要求合作双方至少有一方当事人具有房地产开发经营资质，如果合作各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。
但在审判实践中，常出现双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的情况。此种情形下是否应认定合同无效，理论界存在不同意见。
1998年上海市高院《关于房地产纠纷案件若干问题的研讨情况》中认为，合作开发经营性房地产项目的各方应当具有房地产开发经营资格；与不具有房地产开发经营资格的企业订立合作开发经营性房地产项目合同的，应视为房地产转让行为。按《上海市房地产转让办法》处理。可见，在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）出台前，司法实践是要求合作方均具备房地产开发资质的。
随着《合同法》的出台，“不轻易认定合同无效”的审判原则也渐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2003年3月26日，最高法院副院长《在全国民事审判工作座谈会上的讲话》正表明了这种司法审判趋势，黄院长认为“在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房土地是以出让方式取得的，就应视为合法”。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。
据此，笔者认为，对于双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的房地产合作开发合同，应当认定合同有效。
（二）土地使用权转让的限制条件对合作开发合同效力的影响
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这两条对土地使用权转让条件的限制性规定，要求合作开发房地产合同中以土地使用权为出资的一方依法取得土地使用权。
但在审判实践中常有签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件的一方仍未取得土地使用权证的情况。笔者认为，根据《合同法》和当前审判中“不轻易确认合同无效”的原则，没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，但只要在前取得土地使用权证，则不宜确认该合作开发合同无效。
（三）名为合作开发合同的几种转性情形
《解释》第十四条规定，合作开发合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可见，合作开发合同应当具备共同出资、共享利润和共担风险三大法律特征。但在实践中，冠名为“合作开发房地产”的合同很多，实质却多形多样。《解释》归纳的名为合作实为土地使用权转让、名为合作实为房屋买卖、名为合作实为借款和名为合作实为租赁等情况，均缺乏合作双方“共担风险”这个重要的法律特征，因此实质上已经不属于合作开发合同。
公司承包经营管理合同范文6
乙方（受托人）：＿＿＿＿物业管理公司
为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：
一、招手管理范围及内容
（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（二）管理事项包括：
1.屋的使用、维修、养护；
2.内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；
3.洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
4.共生活秩序；
5.娱活动场所；
6.民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
7.辆行驶及停泊；
8.宅区档案管理；
9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
二、委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限
确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限
委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
五、双方责任、权利、义务
1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；
2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；
3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；
5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；
10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
11、政策规定由甲方承担的其他责任。
（二）乙方责任、权利、义务
1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；
4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；
7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通
过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；
9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；
10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；
11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位
六、管理目标和经济指标
（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。
（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。
七、风险抵押
（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；
（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；
（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、奖罚措施
（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。
（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；
（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。
九、合同更改、补充与终止
（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；
（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；
（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、其他事项
（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。
（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。
（五）
（六）
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
代表（签名）： 代表（签名）：
时间： 年 月 日
附：住宅区业主公约
为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。
一、本住宅区情况
1.地点＿＿＿＿区＿＿＿＿路；
2.总占地面积：＿＿＿＿平方米；
3.总建筑面积：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商业用房＿＿＿＿平方米，（商业用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；
4.楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；其中：高层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套，多层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；
5.业主数量：＿＿＿＿个；
6.管委会财产：
（1）公用设施专用基金；＿＿＿＿元；
（2）物业管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委会＿＿＿＿平方米，物业管理公司＿＿＿＿平方米；
（3）商业用房＿＿＿＿平方米；
（4）其他；
7.公用设施及公共场所（地）状况：
（1）道路：车行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；
（2）园林绿化地面积：＿＿＿＿平方米；
（3）教育设施：中学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；小学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；幼儿园＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（4）文体设施：文娱活动中心＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；网球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；门球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；游泳池＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；儿童游乐场所＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；
其他：a、b、c、
（5）路灯＿＿＿＿盏；庭园灯＿＿＿＿盏；其他为灯：a、 b、（6）污水检查井＿＿＿＿个，排污管＿＿＿＿米；雨水检查井＿＿＿＿个，雨水管＿＿＿＿米；化粪池＿＿＿＿座；明沟＿＿＿＿米；暗沟＿＿＿＿米；
（7）消防水泵头接口＿＿＿＿个；
（8）停车场＿＿＿＿个，总占地面积＿＿＿＿平方米，车位＿＿＿＿个；
（9）综合楼＿＿＿＿座，建设面积＿＿＿＿平方米，其中：a、 b、（10）肉菜市场＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（11）邮电局（所）＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（12）影剧院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（13）医院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；
（14）其他：
以上所有公用设施和公共场所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项已竣工音乐会使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项尚未竣工或交会使作，预计＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交会使用。
8.其他事项：
（1）
（2）
（3）
二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式
1.业主大会的召集：
（1）第一次
业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。
A.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加；
B.筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作；
C.筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告
D.筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程；
E.第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利；
F.住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；
G.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。
（2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。
经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的如开业主大会。
管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。
业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。
2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。
3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。
4.大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。
5.在业主大会上，业主应亲自或笋代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人，则须盖该法人公章。
6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他物业管理权利。
三、业主的权利、义务
（一）业主的权利
1.依法享有对自己所拥有物业的各项权利；
2.依法合理使用房屋体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等）和住宅区公用设施和公共场所（地）（道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等）的权利；
3.有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造；
4.有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护；
5.有机根据房屋的墙面、楼梯间、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的善，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出；
6.有权根据住宅的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房（棚）等到住宅区公用设施及公共场所（地）的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出；
7.有机要求物业管理公司对住宅区内种违章建筑、违章装修以及违反物烽管理规定的其他行为予以制止、纠正；
8.有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权；
9.有权对本住宅区物业管理的有关事项管委会、和业管理公司提出质询，并在三日内得到答复；
10.有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支帐目；
11.有权对住宅区的牧业管理提出建议、意见或批评，右要求管委会对物业管理公司的违反事同或有在规定的行为进行干预、处罚；
12.有权对同其他业主就某一议题要求管委会如集业主大会；
13.有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投拆或提出意见与建议；
14.有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维修的，可要求物业管理公司代为维修养护，并按规定分摊维修费用。
（二）业主的义务
1.在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定；
2.在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：
（1）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（2）不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（3）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外；
（4）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（5）不得侵害他人的正当权益。
3.业主如需将其住宅装修，必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督；
4.房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向）和表前至第一个阀门部分用户负责维修养护；
5.凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担；
6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备；
7.在住宅区内[！]不得有下列行为：
（1）践踏、占用绿化地；
（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（3）乱抛垃圾、杂物；
（4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（5）损坏、涂划园林艺术雕塑；
（6）聚众喧闹；
（7）随意停放车辆和鸣喇叭；
（8）发出超过规定标准的噪音；
（9）排放有毒、有害物质；
（10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；
（11）防碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）；
（12）法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。
8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠；
9.按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等；
10.业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司居此而进行的管理及处罚：
（1）深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则；
（2）深圳市公共卫生条例；
（3）深圳市园林绿化管理条例；
（4）深圳市环境噪声管理暂行规定；
（5）深圳经济特区房屋租赁管理条例；
（6）深圳市消防管理暂行规定；
（7）深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告；
（8）深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告；
（9）深圳市住宅装修管理规定；
（10）其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。
11.业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。
四、业主应付的费用
1.业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（栅）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。
2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。
3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予以返还。
4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。
5.业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。
五、违约责任
1.违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。
2.业主进行室内装修，如违反《深圳市住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。
3.业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。
4.业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。
六、其它事项
1.本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条 本住宅区情况 后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。
2.本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
3.业主大会可以依支根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。
4.本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。
业主（签章）： 物业管理公司（盖章）：
签约时间： 代表：
联系地址：
联系电话：
名下物业：住宅：＿＿＿＿栋＿＿＿＿房商业用户＿＿＿＿栋＿＿＿＿房（店、铺）
其它：
附：住宅区业主管理委员会章程
第一条＿＿＿＿住宅区业主管委会（以下简称本管委会）是根据《深圳经济物区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）和深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》（以下简称住宅区细则）的有关规定成立的代表本住宅区全体业主合法权益的社会团体，经市政府社团登记部门贪污核准登记后，取得社会团体法人资格。本管委会的一发合法权益受国家法律保护。
第二条 本管委会接受审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理部门的领导，执行国家，省，市有关物业管理的法律政策规定。
第三条 本管委会代表本住宅区全体业主的合法权益，以科学、发主、合法的管理手段，保障住宅区物业的合理使和，维护信宅区的公共秩序，创造整洁、优美、安全舒适、文明的居住环境。
第二章 管委会的产生及职权第四条 本管委会由本住宅区业主大会选举起产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主大会和市、区住宅管理部门的监督。
第一届管委会的产生：由区住宅管理部门会同开发建设单位或期委托物业管理公司组成筹委会，提出管委会候选人名单，提交第一次业主大会选举通过。
第五条 本管委会设委员＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，执行秘书＿＿名。执行秘书负责处理管委会日常事务。
管委会主任、副主任由管委会在其委员中先举产生。
管委会执行秘书由管委会聘任，如聘任非本住宅区业主提任执行秘书的，须由本人在本住宅区的直系亲属业主为其经济担保人。
管委会主任，执行秘书为专职或兼职。
第六条 本管委会委使下列职权：
1.按照有关规定召集和主持业主大会；
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行牧业管理并与其签订委托管理合同；
4.审查物业管理公司上年对本住宅区的管理计划完成情况及其费用决算报告；
5.审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划，住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
6.审查并决定住宅区物业管理服务费的收费标准；
7.监督物业管理公司对本住宅区的牧业管理工作；
8.执行业主大会通过的各项决议。
前款的第3、5、6项规定的事项，必须经业主大会批准。
第七条 本住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月到少公布一次，接受业主的监督。
第八条 下列人员经管委会决定产经业主大会批准后要获得适当津贴；
1.管委会主任；
2.管委会执行秘书；
3.业主选举的楼长；
4.管委会同意的其他人士。
第三章 管委会会议
第九条 管委会会议每两个月至少如开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任二人以上认为有必要并书面呈述议题时，可召开管委会特别会议。
第十条 管委会会议的如开提前七天将会议通知及有关材料送达每们委员。委员因事不能参加会议的，可以书面委托代表参加。
第十一条 管委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十二条 管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门，居民委员会，物业管理公司等单位的人员和承租人代表、其他非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
第十三条 管委会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必须出具授权委托书，若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。
第十四条 管委会执行秘书必须作好每次开会的会议记录，并由会议主持人签署后存档。
第四章 管委会委员
第十五条 本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生，委员人数为单数。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员以及承租人代表或本住宅区的非业主居民担任管委会委员（以下简称聘请委员），其名额不得超过最终委员总数的三分之一。聘请委员担任管委会主任，应由为本住宅区业主的直系亲属作其经济担保人并经业主大会批准。
第十六条 本管委会委员则热心公益事业。责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人来担任。
第十七条 本管委会委员每届任期三年，可以连选连任。
第十八条 本管委会委员的撤换，减增由管委会会议通过后，提交业主大会投票决定。
第十九条 有下列情形的人士不得担任管委会委员，已经担任的须停任委员并由下次业主大会追认：
1.已宣告破产；
2.因身体或精神上的疾病已丧失履行职责的能力；
3.未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上；
4.以业主身份当选为委员，但已不再是业主；
5.以书面形式向管委会提出辞呈；
6.有违法犯罪行为的；
7.业主大会已将其罢免的。
第二十条 任何委员停任或退任而不寻求连任时，必须在停任或退任后半个月内将由其管理、保存的本管委会的文件、资料、帐簿以及属于本管委会的任何财产（动产、不动产）移交给本管委会。
第二十一条 本管委会委员的权利：
1.选举权，被选举权和监督权；
2.对本管委会的建议和批评权；
3.参与本管委会有关事项的决策；
4.参加本管委会组织的有关活动，
第二十二条 本管委会委员的义务：
1.遵守本管委会章程；
2.执行本管委会的决议，努力完成本管委会的工作；
3.积极参加本管委会组织的仁义和活动；
4.向本管委会的工作提供有关资料和建议。
第五章 管委会日常经费收支与只公用房
第二十三条 本管委会的经费来源是本住宅区的管理服务费。
第二十四条 本管委会的经费开支包括：业主大会和管委会会议；购置设备；编印资料。购买书刊资料；国内外交往；有关人员的津贴；日常办公及其他项目的费用等。经费收支帐目（不包括现金）由执行秘书管理，每月台票向管委会会议汇报，每年度向业主大会汇报。
第二十五条 本管委会的办公用房从公用设施专用基金购买的物业管理用房中划出。
第六章 附 则
第二十六条 业主大会通过有关本章程的决议和细则都是本章程的组成部分。
第二十七条 管委会的终止与解散：本管委会依照业主大会的决定或市社团登记部门、市住宅主管部门的决定终止或解散。
第二十八条 本章程的解释权属管委会。
第二十九条 本章程与有关法规不符时，按有关法规执行。
第三十条 本章程经业主大会通过后生效。
附：住户手册
一、前言
二、简介
三、物业管理
四、管理费用
五、设备及服务
六、装修管理
七、入住前期的特别服务
八、业主及用户的其它责任
九、保安/安全
十、关于防盗门、窗安装的有关办
法十一、防火
十二、清洁
十三、卫生管理细则
十四、保险
十五、常用电话号码
十六、结语
一、前言
为 了便于业主/用户进一步了解小区管理公约的内容及运作情况，管理公司物编写此住户手岫，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区所有精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理公司将竭诚为各业主用户提供尽善尽美的管理服务。
二、小区简介
小区占地 公顷，总建筑面积 平方米，绿化面积 平方米，绿化率为 .物业管理公司以现代的意识、全方面的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，创造出一个温馨、各谐、全新的花园式住宅。
1.按照建设国际化大都市的要求注意提高小区的整体居住环境质量。
2.注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功能长久良好。
3.实行超前管理，参照新加坡、香港的屋村式管理，使物业管理奠定良好的基础，以优质高效的服务，得到广大业主的认可。
4.物业管理有限公司小区管理处主要负责如下工作：
（1）管理：具有严格和管理制度，做到违
者必罚，奖罚分明。
（2）保安：小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。
（3）清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采用塑料袋，以防垃圾清运时再污染。
（4）绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。
（5）车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静的气氛。
（6）有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照顾老幼，病残，打扫客户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。
（7）有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。
（8）设立便民的小型超市、便民商店等。
三、物业管理
1.管理公司根据管理公约的条文，XX物业管理有限公司已被委聘为小区之物业管理公司。
2.管理公司之代表权管理公司有绝对的权力代表各业主及用户就有关管理本小区之一般事务与政府公共事业机构和团体进行磋商及处理有关问题。
3.公共地方及设施管理
管理公司根据管理公约条文所赋予的权力，将管理及负责所有公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其他公共设施及设备之保养、维修及管理。
4.管理职员
为提供完善之管理服务，管理公司雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理公司职员作么人性质服务，所有管理员工一律不准向业主，租户。住客或任何承造熵收取管理赏赐或其他利益。
5.建议及投诉
任何人士若对小区环境及管理欲作出建议或投诉，请以书面形式通知管理公司。
6.小区管理处办公时间
小区管理处办公时间为上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为客户服务。
管理公司电话（办公时间）： XXX管理处电话（二十四小时服务）： XXX
四、管理费用
1.管理费管理费乃根据每年度之管理开支预算而制定，计有管理员工薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其他专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理公司酬金等。管理费金额将根据日后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。
2.管理保证金及管理基金各业主应于验收其单位合格后，立即向管理公司支付数额相当于三个月的管理费用作为履约保证金。同时亦需支付数额相当于三个月的管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理公司可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用保证金或管理基金，作为抵扣管理公约内所指定各项应付费用。
3.缴付管理费楼宇管理费于每月10日前缴付，管理公司为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理公司有机根据公约赋予的权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供应水，电及采取适当的法律行动追讨。
付款时间：星期一至星期五08：30-20：30星期六、星期日及假期09：00-17：30付款办法：以支票或现金形式直接交往小区管理处。
4、管理费盈亏
小区之管理公约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按比例交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主与用户床相互协调使用期间的费用分摊比例，管理公司最终将以物业业主为法定负责人，而不涉入业主与用户之间之关系。
管理帐项
5、 管理帐项以实报实销方式处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足所有应付管理费用的，有权向管理公司索取有关帐单副本作为参考。
6、业权转让
如有更改或转让业权，原业主必须以书面形式通知管理公司，否则仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费保证金及管理基金，应按管理公司所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。
五、设备及服务
1.电力
各单位都已安装独立电箱、电表及充足的电灯及插座若发现陈旧必须更换，任何电器工程必须由合格（指定）的电器技工进行。
2.供水
小区24小时供应冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴的工作必须由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位的，因此即使是轻微的漏水亦足以引起水浸，外出时必须将水嘴关妥。若因漏水而令小区的公众地方，设施或其他单位业主蒙受损失，该单位的业主必须负责维修及赔偿。
3.煤气
小区24小时保障煤气源供应。接驳供气设备的工作必须由合格（指定）的技工进行。系统若发生泄漏现象，须及时与管理处取得联系以免造成更大损失。
4.电话
小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。
5.电梯服务
小区各楼宇备有先进的电梯，为客户提供24小时服务。
6.公共天线
各单位均高有电视天线插位。若需啬额外的天线插位时，可通过管理处安排保养承办商安装，而费用应由有关业主负担。根据小区公约条文，所有单位均不得安装任何室外天线。
7.消防系统
小区的消防设备含每层设置的消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统的运作。
六、装修管理
1.政府法规、公约条文用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及管理公约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至有关方面满意方面的资料，业主可先向管理公司问询。
2.用户在单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。
3.装修保证
（1）装修按金--此按金由管理公司按单位面积制定，并由管理公司保存，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经管理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或部分发还。
（2）第三者保险--为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。
4.装修规则
（1）提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。
（2）装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其他业主及其他用户的利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由有关用户负责及赔偿。
（3）尽量提供足够防御措施减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其他业主，用户不要受到干扰和感觉不便。
（4）施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防
火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。
（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他业主单位进行装修工程。
（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。
（7）不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其他用途。
（8）装修工人必须空着适当的衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。
（9）所有装修工人在小区范围内必须挂上管理公司发出的工作证，工作证每天四上向管理处登记领取，每天下班时必须交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否则严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。
（10）所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必须先填妥管理公司特定出门许可证再经检验始可放行。
（11）装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，管理公司概不负责任何损失或遗失。
（12）切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排水渠内。
5、物业外墙
所有用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其他物品装置物业外墙上。
发吸任何上述违章行为，业主/用户将需承担所修正工程及管理公司额外工作负担费用。
6、装修承造商
各用户所聘的指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其他住户物业构成破环，有关用户必须负责所有赔偿损失，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎。
七、人往前期的特别服务
尊敬的业主：
欢迎您入住XX物业管理有限公司小区管理处负责及管理的小区，并对您给予公司的理解和支持表示感谢，在这里您将充份享受到XX物业管理有限公司丫区管理处为您提供的完善、高效的服务。
为了便于您尽快、顺利地进驻小区，管理处开办了装饰、搬家业务，如您需要，请尽快与我公司联系。
联系电话：（装饰）：XXX联系电话：（搬家）：XXX
八、业主及用户的其他责任
1、物业用途限制各用户不得将其单位用作非法工吵道德或与土地批文、政府用途、管理公约秫等许可告示相抵触的用途。
2、饲养宠物住户所饲养的宠物，必须在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。
