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房地产项目财务培训范文1
关键词：房地产；成本控制；对策
0.引言
住房一直是我国民生问题中的热点话题，随着我国社会经济的发展，房地产行业也取得了较快的发展，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业[1]。房地产行业可以为我国工业生产及人民日常生活提供必要的空间场所，与上下游产业具有较高的关联度，对我国国计民生的影响较大。因此，促进我国房地产行业的健康发展对我国社会经济的发展和人民生活水平的提高具有重要意义。当前我国房地产行业由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多资源浪费的现象，这不利于我国房地产行业的健康发展。我们只有对房地产成本管理控制的问题进行有效的研究并提出相应的解决措施，才能有效地控制我国房地产行业的成本，从而提高我国房地产企业的经济效益和社会效益。
1.我国房地产成本控制中存在的问题
1.1缺乏全面的成本管理控制体系
尽管我国的房地产行业的发展状况较好，但是在成本控制方面并没有形成全面的成本管理控制体系[2]。房地产行业的开发项目往往具有较长的周期，涉及决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，其成本构成较为复杂。目前我国房地产企业往往采用目标成本的核算方式，大多数房地产企业都采用以计划价格为基础，将工程结束后的核算作为重点的成本管理方式，不能很好地对房地产成本进行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科学的成本费用分摊机制
在我国房地产行业中，房地产的成本支出包括很多方面，而我国房地产行业并没有形成科学合理的成本费用分摊机制，这导致在很多具体支出项目上出现成本叠加，造成资金浪费[3]。举个例子来说，在用于拆迁的商品房成本计算中，很多房地产企业就没有遵循实际的用途分摊资金，在不同对象的同意费用支出上会存在相关科目不依据规定进行分摊，这就增加了房地产项目的成本。
1.3账目和实际情况不一致
房地产行业的生产经营设计的方面很多，其财务管理涉及的内容相对较多[4]。在实际的房地产项目中，经常会有一些企业将商品房内部调拨使用，但是却没有相应的管理体制对此进行有效的记录和核实，经常造成账目和实际情况不一致，导致房地产项目的成本管理缺乏有效的数据参考。
2.加强我国房地产成本控制的对策
由于房地产项目的周期较长，主要包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段，因此，加强我国房地产成本控制应该从这四个阶段着手。
2.1决策阶段
决策阶段是影响工程造价的最主要阶段，通过优化决策阶段的成本管理是减少房地产项目成本、提高房地产企业经济效益的主要措施。决策阶段的成本控制应该从两方面实现：一、加强市场调查。有效的市场调查是控制房地产成本的关键，通过对市场环境、市场需求进行有效的调查，针对市场需求进行项目建设，才能取得实际的经济效益和社会效益。二、加强财务分析。财务分析是控制成本的有效手段，在决策阶段只有加强财务分析，对房地产项目的资金回收期、投资风险等多个项目进行有效的评价分析，才能从整体角度和经济角度对房地产项目的可行性进行评价。
2.2设计阶段
在房地产行业中，设计阶段是影响房地产项目成本的第二因素，为了更好地对房地产成本进行有效的控制，房地产企业必须重视设计阶段的成本控制。在这一阶段，必须确保房地产项目的设计图纸具有可行性和经济性。
2.3施工阶段
施工阶段对房地产项目成本的影响较小，但是也不容忽视，在这一阶段有很多因素会对房地产项目的成本产生影响，例如设计变更、施工材料价格、施工进度等。这就要求房地产企业做到如下三点：一、减少设计变更。在房地产的施工阶段经常会出现设计变更，这会增加房地产项目的成本，因此，施工部门要对施工现场进行有效的监督、管理。二、加强对施工人员的管理。房地产项目的施工阶段涉及的施工人员人数众多、职业素质参差不齐，在施工过程中很有可能出现监守自盗等不利于成本控制的现象，只有加强对施工人员的培训，提高施工人员的成本意识，通过有效的管理对施工人员进行行为约束，才能避免不必要的成本增加。三、严格控制施工进度。施工进度会影响施工阶段的成本，如果施工进度跟计划进度相差太远，那么相应的设备使用费用、人工费用等成本就会有所增加，造成成本增加，因此，必须严格控制施工进度。
2.4竣工阶段
竣工阶段对房地产成本的影响最小，但是，在工程验收过程中如果不注意对费用计算进行有效的核查，就很容易出现重复计算的现象，增加不必要的成本。除此之外，还应该对隐蔽工程进行有效验收，严格执行隐蔽工程的验收程序，只有通过监理工程师的确认才对隐蔽工程进行结算。
3.结语
随着房地产行业的发展，房地产行业对我国社会经济的影响越来越大。通过有效的成本管理控制手段对房地产成本进行管理，可以降低房地产行业的成本，提高房地产行业的经济效益和社会效益，促进我国房地产行业健康发展，最终实现我国社会经济的健康发展，为我国社会主义事业的建设提供助力。
参考文献：
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房地产项目财务培训范文2
关键词：房地产 跨区域 多项目管理
一、跨区域多项目管理的具体含义
跨区域多项目管理是房地产公司根据自身的发展计划和管理方向，以提高集团整体利益为目标，整合集团内部资源并进行合理配置，然后同时对不同区域的房地产项目进行管理、协调，使所有项目的综合执行效果达到最优的项目管理方式。企业除了要管理好单个项目外，还必须要综合考虑集团的整体项目发展，考虑集团的整体发展目标，如此才能实现集团资源的配置最优化，才能使各个项目之间的利益达到均衡的局面，从而保证企业战略目标达到一致性管理水平。
二、房地产企业跨区域多项目管理存在的问题
（一）缺乏科学的融资规划
在过去一段时间中是房地产行业的黄金时期，大部分房地产公司曾一度保持着比较理想的收益率，资金比较充裕。但现阶段，行业环境发生了较大变化，再加上银行银根制度的限制，导致许多房地产公司在融资方面出现较大困难。大部分房地产公司现阶段的主要融资渠道有两个，一个是内源融资，另一个是外源融资，前者又细分为自有资金以及留存收益，后者大部分是短期负债，其中长期借款只占了一个很小的比重。尽管在资本成本方面，短期借款明显低于长期借款，然而短期借款对应着相对偏大的偿还压力，往往需要公司通过重复性借贷来保证日常运营的各项需要。在上述问题面前，房地产公司缺乏科学的融资规划，导致资金筹集受阻，无法进行有机协调，给公司的健康发展带来了相当不利的影响。
（二）资金使用不合理，财务风险大
房地产属于一种常见的资金密集型行业，其项目往往对应着很长的建设周期。项目初期便需要大笔资金的注入，而该阶段的资金收入往往为零，再加上只有在项目后期才能进行资金的回收，因而导致资金回收周期相对偏长，假若缺乏充裕的资金支持，项目将会难以为继，严重时甚至中途停工，如此一来，大幅提高了企业的机会成本，增加房地产企业财务风险。在项目投资阶段，部分房地产公司未能充分考虑过资金能否保障项目的最终完成，未设计严谨的资金使用方案，如果无法在相应时间内收回应收账款或者取得相应规模的贷款，缺乏对贷款资金付息和还款问题的计划与控制，总是在资金短缺时才去考虑筹集资金，这样对工程的进度会有很大影响，无法保障项目拥有足够的现金流，致使项目陷入困境，同时加大财务风险的威胁程度。
（三）财务战略与其他战略整合度低
房地产公司在跨区域进行多项目开发时，常会在项目所在地成立一家项目公司，负责该房地产项目的具体管理，但是项目公司与总公司之间财务战略整合度低，在运行的时候经常会出现矛盾。之所以会出现这样的情况是由于项目公司在制定财务战略的时候对财务战略知识认识不足，没有从全局的角度进行规划制定，其他战略在规划制定时也是从各自角度，各自利益出发的，没有考虑到与财务战略相互整合，只考虑自身利益，就会导致总公司战略运行不畅。
三、多项目管理改进实施建议
（一）拓宽融资渠道
现阶段，大部分房地产企业没有形成多样的融资渠道，以银行贷款为主。但是，仅仅依托银行贷款伴随着较大的风险。随着近几年银监会对商业银行监管力度的加大，银行贷款政策不断变化，逐渐开始对房地产公司的融资造成威胁，尤其是对于中小规模的房地产企业更是雪上加霜；另外，银行贷款将会产生相对偏高的融资成本。受限于融资渠道的单一性，房地产公司在面临融资难的情况时应先较少考虑融资成本，重要的是融到资。单一的银行贷款融资己经无法满足房地产公司集团化、多项目化的发展趋势，房地产企业必须扩大其融资渠道，如可以采用IPO融资、REITS融资、夹层融资、债蝗谧实取
（二）加强财务风险控制
房地产公司要加强财务风险控制体系的建立，第一，要建立财务预警系统，房地产公司应根据长期和短期指标建立财务预警模型，对财务战略的实施过程进行实施跟踪监控，对财务战略的实施效果定期整理分析，对比预先设定的预警值，尽早发现财务危机，即使找到解决的方案。第二，做好施工进度款和销售回款的控制，工程部门在工程结算时要对施工进度款严格把关，保持资金预算和工程进度的一致；房地产公司可以通过集中销售或签约等方式缩短客户从认购到缴款的过程，加快销售资金的回款速度，从而降低财务风险。
（三）加强企业人员财务战略意识
目前房地产公司存在总公司财务战略与项目公司财务战略整合性低的问题，这主要是由于公司人员缺乏战略意识，特别是房地产项目分公司务人员数量有限，高学历专业财务人才更是缺少，其他部门人员财务意识薄弱，财务战略在制定实施的过程中，往往容易忽略项目公司与总公司的关系，只注重企业自身职能的目标，而忽略公司总体战略和其他职能战略所需要的资金规划，导致财务战略违背总体战略或者阻碍总体战略的实现。
房地产公司应关注对人的培养以及管理，应树立和强化系统理财理念，系统收集、整理以及利用相关信息，从而更加高效地实施包括财务决策在内的一系列活动。除此之外，无论是财务人员，又或者是非财务人员，均需要掌握一定的财务知识，尤其是财务人员更需要持续提升自身的专业水平，推动和保障集团企业财务战略真正落到实处。房地产公司可以定期组织全体财务人员进行深造培训，聘请高级财务讲师进行授课指导，同时让公司财务人员对公司内其他部门员工进行财务知识普及，树立全员财务战略意识。
四、结束语
目前，我国大部分房地产企业的项目管理模式仍处于单项目管理模式。但是，随着房地产经济的发展和建筑行业的市场不断整合，单项目管理模式渐渐不能满足房地产公司的管理需求了。跨区域多项目管理模式渐渐被各大房地产企业慢慢重视起来。因此，加强对房地产公司跨区域多项目管理的探讨和研究是具有非常重要意义的，是能有效促进房地产企业经济效益提高和企业发展的。
参考文献：
房地产项目财务培训范文3
关键词：房地产项目开发；成本控制；管理
中图分类号：F87文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0062-02
随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，如今房地产行业已是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产项目的利润空间越来越小，特别是在当前房地产调控政策越来越严厉，房地产开发成本居高不下的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制和管理息息相关，不注重成本控制和管理的企业都将被淘汰出局。所以房地产项目开发的成本控制和管理已经成为研究的重点。因此，为了在行业的逆流中生存乃至增长，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。
一、房地产项目开发的成本结构
房地产项目开发成本主要由四部分组成。
第一部分是土地成本，约占项目总成本的30%左右，主要指土地获得阶段所发生的各类费用支出，包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、土地契税等。
第二部分是前期费用，约占项目总成本的10%左右，主要指规划设计费、各类报建报批报审费、土地测绘费以及可研费用。包括勘察费用、规划设计费、项目的报批报建费、工程预算编审费、工程监理费、三通一平等临时工程费。
第三部分是建筑安装工程成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占项目总成本的50%左右，主要是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。其中在建筑安装工程成本中，材料所占的比例最大，约占建筑安装工程成本的60％左右。
第四部分是期间费用，约占项目总成本的10%左右，主要指管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。
二、房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题
目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，某些房地产开发项目，不做可行性研究就直接做设计，这使得项目的开发成本无法预知。
有些房地产企业由于缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，部分项目工程甚至发生“倒签”的情况，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，所有这些都对房地产项目开发成本的控制产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的。
（一）无法准确预估项目成本
在项目开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的许多可行性研究报告缺乏细节，没有有效的控制项目物资的数量，出于严谨的考虑，投资估算值往往偏低。此外，在进行可行性研究过程中没有进行必要的调查，不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。
（二）设计变更、现场签证难以有效控制
很多房地产企业虽然都很重视成本管理，由于缺乏经验，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司的成本管理体系成为一纸空文，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。
（三）无法掌握项目建设过程中的最新动态成本
目前大多数房地产企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。
（四）不遵循基本建设程序，无法控制成本
对于一些项目，由于时间紧迫，造成边设计边施工，因此，设计也不完善。在施工中不严格遵循基本建设程序，有时，先作设计后做可行性研究，有的项目甚至是工程完工后才补做可行性研究。其结果便是：投资估算和预算不能有效地控制工程造价。
（五）融资结构不合理、融资渠道过于依赖
目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多，造成项目资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，房地产企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为银行贷款，然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。
（六）成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通过很多项目的工程结算审核，我们发现，管理不善是造成预算超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和工程设计变更及签证增加费。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目管理人员只注重质量和建设工期，而不注重成本控制。该这种情况之下，将会使项目的投资无法控制。
三、房地产项目开发中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施
1、成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。
2、改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。
3、建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。
4、规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程。
5、建立对勘查和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制
建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目负责人为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈，信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。建立成本控制标准，明确岗位职责。建立成本的监督检查和激励机制，激发企业员工参与成本管理的积极性。
（三）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更
设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。
（四）扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资金成本
进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行，降低资金成本。房地产企业应该尝试获得政府补贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。
（五）控制拆迁费用
1、政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。
2、建立补偿标准体系。由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。
3、确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。
4、设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本、人力资源管理成本各个方面,它是一个整体性的成本控制。工程项目管理成本控制主要体现在：项目管理机构要精干,管理人员的业务素质要高,人员职务设置要科学,财务管理要严谨等。风险成本管理主要是在工程项目管理中,要切实减少各种可变因素带来的工程风险,要做好风险评估,建立有效的预警机制。供应链管理成本指的是在工程建设过程中,对材料、设备、服务等供应的管理。人力资源管理成本是在工程项目中对人力资源的管理控制,选择高素质、高技能工作人员,合理安排人员,进行一定的技术培训,建立完善的激励机制,实现人力资源成本优化整合。
结论：房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。
作者单位：云南西双版纳阳光房地产开发有限公司
参考文献：
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房地产项目财务培训范文4
【关键词】房地产；项目管理风险；项目管理风险控制
一、引言
房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然资源等方面的预测和预期，基于现有技术、管理和组织情况下进行的一种经济活动。其投资大，收益高，参与者多，涉及面广，因此风险也非常大。由于土地的权益价值是地理环境、政治、经济等社会各方面资源的综合函数，所以房地产项目中置地的风险变化也很大。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，受政治、经济等因素影响，土地增值也可能为负，这必将给开发者造成巨额损失。
房地产项目开发可以分为决策、前期、建设、销售四个阶段，涉及竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类主要相关利益者。开发商在项目经营的每一个环节都需要和不同利益者进行博弈。
二、房地产项目风险以及风险管理内涵
一个房地产项目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的诸多风险，且其间有复杂的内在联系，但主要表现在市场和价格两方面。市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为，其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。
价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学又不能及时适应价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。风险存在于项目整个开发中，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长、成本增加、计划修改甚至引起索赔，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。
工程项目风险管理（Project Risk Management）是人们对潜在的损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，在实施过程中加强相应的管理和监督，以最大可能降低风险造成的损失。工程项目风险管理是房地产项目管理不可缺少的重要组成部分。而目前，我国的房地产项目风险管理还存在着许多问题，如风险管理意识淡薄，缺乏相应的法律、法规等制度依据；风险管理模式落后，风险管理过程不完整，风险管理以事后控制为主等。
三、房地产项目风险产生的原因
房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。
四、房地产项目主要风险
在房地产开发的不同阶段存在不同风险
1、投资决策阶段的风险
投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。
2、土地获取阶段的风险
土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。
3、项目建设阶段的风险
项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。
4、售管理阶段的风险
这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险
五、房地产项目风险控制策略
（一）编制科学、完备的风险管理计划书
房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。
（二）强化项目的风险研究
房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。
（三）建立企业风险管理组织
在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。
（四）建立风险管理绩效评价体系
风险管理过程中需要采取各种方案进行风险控制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括绩效评价指标、标准和方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。
（五）加强风险管理培训
强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必须对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、城市规划许可、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深认识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。
四、结束语
深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略，对房地产企业来说非常重要，可以使企业保持长期的市场竞争优势。
参考文献：
[1]宣文，吕清伢. 浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012（02）
房地产项目财务培训范文5
关键词：房地产；项目管理；风险防范
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-02
房地产业作为一种特殊行业，有着建设周期长、投资规模大、资金周转不灵活等特点，同时房地产业在招投标、施工建设、竣工、投入使用等环节，受到政治、经济、环境等因素的影响非常大。房地产业的这些特点，就决定了它是一种典型的高风险行业，管理者必须在项目管理的过程中做好风险防范工作，如此才能够有效规避风险，保证工程项目的最终完成。
一、房地产项目管理存在的风险
1.投资决策过程中可能存在的风险
投资决策过程可能存在的风险有：时机风险、定位风险、区域风险、政府政策风险、物业类型风险、投资的支持能力风险等等。
2.土地资源获取过程中存在的风险
土地资源获取过程存在的风险有：土地资源规划部门的决策、土地的自然属性、社会属性。在购买了土地使用权之后，征地、补偿、拆迁、安置等环节都存在着一定的风险。
3.建设过程中存在的风险
建设过程中存在的风险有：建筑物的设计理念过于落后，或者消费都对建筑物的创新设计无法接受；建筑物的实用性较差；承包商的建造技术、施工技术过于落后，或者责任心不强，存在偷工减料的情况；监理工作不到位，致使建筑物存在一定的安全隐患。
4.销售与后期管理过程中存在的风险
这一过程存在的风险主要有：对销售时机的把握；租赁、销售合同存在的风险；自然灾害、意外事故存在的风险等等。
二、房地产项目风险防范目标的定位
房地产的项目风险管理工作是一项全员参与的、有目的的管理活动，惟有目标明确、精准定位，才能够保证风险管理的成效。房地产项目风险管理需要有一定的前瞻性，准确的预测出项目进行过程中可能会遭遇到的风险，从而有力地规避风险，或者在损失发生之前采取有效措施，将风险所带来的损失降到最低。我们在对风险防范目标进行设计时，必须要与企业的发展目标保持一致，同时还要与企业经营的内外部环境紧密结合，如此才能够保证风险防范目标定位的准确性。
我们在对房地产项目管理的目标进行设计时，必须要注意的是房地产的项目管理处于多目标体系的管理之中，其中有三大基本目标，即：功能目标体系、进度目标体系以及费用目标体系，这三大目标体系与风险防范目标体系的构建紧密相关，因此我们在对风险防范目标体系进行定位时，必须要注意到以下几个方面：一是三大目标体系是相互联系、相互影响的，如果其中的一个体系发生了变化，势必会引起其他两大体系的变化，比如受某些因素的影响，而缩短工期，则会导致项目工程的质量受到影响，必将会引起成本的上涨。因此，制定风险防范目标时，必须要注意三者的优化与平衡。二是三大目标从策划、设计、计划，需要经历从总体到个体，从概念到实施，从简单到复杂的过程，所以我们需要对三大目标进行细化，这样才能够使职责落实到位，以便于总目标的实现。因此，我们制定风险防范目标，并将其细化时，同样要注意与三大目标不能够出现矛盾与冲突。三是三大目标结构的关系是均衡的、协调的，我们在对风险防范目标进行构建时，需要注意其内在的逻辑性，必须要注意片面强调最高质量、最短工期、最低成本都是不可取的。
三、房地产项目管理风险防范的方案与实施
（一）针对投资、决策阶段风险的解决方案
针对这一阶段风险的解决方案就是组织建立一支高素质的开发团队。这支团队，除了要具有较高的技术水平，同时还要有丰富的学科背景，如此才能够深入分析国家以及各地区的经济发展水平，制定与企业自身发展水平相符合的房地产开发策略，能够对投资方案进行科学、合理、有效的评估，并评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因索，所以风险性也是极大的。因此，可行性研究阶段对风险的评估，分析正确与否，将直接影响到房地产投资项目的成功与否。房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，从根源上消除或者降低房地产开发过程中所遇到的各种风险。与此同时，企业还需要逐步完善风险管理组织，要将风险管理提高到战略高度，督促开发团队深入学习、研究风险管理理论，收集、整理历次企业在面对风险时的方案、对策以及相应的损失资料。我们知道，房地产企业风险防范的关键之处就是要预先采取行动，如果已经预测到了风险的到来，而未采取行动，那么企业内部的风险管理机制也就失去了其存在的意义。同时还要注意的是工程项目的周期越长，存在的风险也就越多，而控制风险所形成的成本也就越高。为了对风险进行有效的掌控，我们还需要建立一个风险预警系统，一旦发生了实现生产偏离计划的状况，我们就能够在第一时间收到这个信息，从而马上采取措施加以防范。有条件的企业还可以完善风险责任制度，将风险防范制度与员工的考核标准挂钩，发现问题之后，就可以马上追求责任人，按照考核制度进行惩罚。这样就能够提高员工的风险防范意识与防范的积极性。投资者关于投资环境的信息越多，信息质量越高，那么所作的预想可能越准确；对市场信息的细致研究，会导致对开发过程和经营成果的较准确的估计，从而使风险在事先就得到很好的控制。
因此，培养市场化的各类专业人才建立企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区域的规划、土地、项目、适宜项目情况，做准确、及时的分析，为企业经营决策提供可靠依据。积极培养会经营、懂管理、知法规的适应市场需要的高级管理人才，尽可能避免投机、政策、担保等风险。
（二）施工前期的风险防范方案
施工进行之前，房地产企业需要与当地的政府、各级管理部门、金融机构等企业单位做好沟通、搞好关系，为未来项目的启动奠定基础。比如要去地方的国土部门、城市规划部门、电力部门、供水部门、供暖部门以及文物部门进行沟通咨询，以便了解当地的自然生态环境、城市未来规划以及地下埋藏物等情况，从而合理的调整项目设计；去国土资源、城市规划等部门做调查，了解地块的具体的使用意识、使用情况进行确认。对未来征地、拆迁、安置与补偿可能发生的问题进行预测，要灵活的处理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增强企业员工的合同意识，对土地出让合同、拆迁安置补偿合同、勘察规划设计合同进行认真核对，保证合同中不会出现陷阱与歧义。还需要考虑工程的技术风险，做好防火、抗震工作。
（三）项目施工阶段的风险控制方案
施工阶段不仅对建筑产品的质量有着直接影响，同时因其时间较长，可能存在的风险因素也就更多。对于项目施工阶段的风险控制，我们可以从以下几个方面入手：一是扩大宣传力度，提高施工人员的安全意识。房地产企业可以利用培训工作，提高进场人员的安全意识，使他们能够严格按照相关制度完成操作，对于一些有特殊要求的工种，必须要通过培训考核之后，才能够上岗。经常组织安全检查，保证进场的每一位员工都能够佩戴安全帽，系好安全带。二是对于现场容易发生的危险事故必须要做好预案工作，比如高空坠落、护坡处理等等，做好极端气候的应对工作，协调设计人员、监理人员、施工人员以及一些材料、设备供应商之间的关系，保证工程项目的有效进行。三是对施工现场进行科学、合理的布置。易燃易爆品储藏的位置要远离食堂、变电房等容易引发火花的地方，易燃易爆品仓库要绝对禁止烟火；水泥仓库的地面需要架空，切实做好防潮、防水措施；对于一些容易变形、损坏的装饰材料，需要合理进行堆放。四是强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。五是做好现场建设日志，注意资料收集和保存，预防和减少施工索赔。六是尽快完成开发项目，缩短建设周期，这是一些小开发商经常使用的规避风险的措施。
（四）租赁、销售阶段的风险防范方案
一是租赁与销售合同的起草必须要由房地产专业人员负责，同时要经过律师、法律顾问等人员的审查，必须要保证合同条款的合法性与明确性。二是要经常对建筑产品时行定期检查，一旦发现安全隐患马上消除。三是对其他附属设备进行定期检查、维修，从而将安全隐患消灭在萌芽之中。
从某个角度上来讲，房地产项目管理过程，实上就是对风险进行管理、规避以及博弈的一系列过程。这一过程不允许我们有一点点闪失，否则就有可能前功尽弃。有效的风险防范机制的构建，需要靠企业的团队力量，靠企业管理水平、知识水平、综合素质、职业道德、管理经验进行的，风险的规避、缓和、转移都是综合管理、协调发展的结果。因此，重视建立现代管理制度和建立适应于市场环境发展需要的组织结构，对风险进行有效的管理，才能够减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利因素，实现企业的平稳、健康发展。
（五）灵活进行风险分散与转移
房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开 发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。
房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。②如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这是一种非保险形式的风险转移。③通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险（包括第三方责任）转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。④风险回避，是一种较好的风险管理技术，即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能，而不再需要实施其他风险管理措施。但风险回避策略在有效地防止投资者可能遭受的损失的同时，也放弃了获利的可能，因而这是一种消极的风险对策措施。
四、结束语
综上所述，房地产项目的各个环节都存在着风险，但是风险不会因为我们构建了预警系统，制定了风险控制措施而全部消失，但是会因为我们的这些努力而使风险减少或者是使风险带来的损失的程度降低。房地产项目不同的阶段，需要我们采取不同的措施，这样才能够有针对性的控制风险。目前房地产企业比较显现和急需防范控制的是投资风险。同时，由于近年来国家宏观经济政策的不断出台和房地产企业自身财务管理机制的不足在一定程度上加剧了房地产企业的投资风险。由此，使房地产企业对其投资风险的认识更加明晰、系统，为房地产企业管理当局有针对性地防范其投资风险提供了方向。为企业创造更大经济效益。
参考文献：
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[3]杨良勇.国外房地产投资组合风险分散化文献综述[J].中南财经政法大学研究生学报，2008（04）.
房地产项目财务培训范文6
关键词：房地产开发；风险类型；问题；措施
中图分类号：TU712 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
房地产项目开发的风险在于开发商在项目开发后的结果与预期收益的差别，目前在新时期市场经济条件下，我国房地产开发企业面临的风险有很多种，而如何做好风险防范，对于一个企业的生存发展来说十分重要，以下将展开详细探讨。
一、房地产开发存在的风险类型和风险产生的原因
1.环境风险。环境因素的影响包括自然灾害，政策的不稳定性。在自然灾害方面，由于自然因素的不确定性，如地震、风暴等因素都会对房地产项目造成破坏，使得投资商必须承受经济损失。同时因为国家的国民经济的调控和相应的政治经济政策法律调整会给房地产投资带来无形的损失。国家制定土地政策、金融政策、税收政策的变化对投资商对项目的成本投资造成波动和不确定性。
2.技术风险。科学技术的进步、建设材料、技术结构的变动给房地产项目投资带来的投资风险为技术风险。例如科学技术的进步导致建筑材料、施工技术、建筑风格在不断的更新换代，而跟不上时展要求的项目投资投资成本高，项目进展效率低下，而且适用性不符合要求，从而迫使投资商投入新的资金对项目进行改造。
3.决策和管理风险。决策和管理风险包括运营风险、市场环境调查和预测的风险、技术设计风险、项目策划风险、财务风险和高层战略风险，决策和管理风险对一个项目的成败起关键性作用。产生这些风险的主要原因有以下几个方面：（1）位置的不可移动性；（2）资金投入大，投资规模大；（3）开发周期长；（4）经济水平的制约作用；（5）市场不充分性。房地产位置的固定性，地区经济水平的限制作用，导致经济对房产的消费起到制约作用，开发周期长，资金的投入量大，这些一定程度上给房地产项目带来了风险。
二、房地产开发风险应对措施
1.风险回避。风险回避主要是在房地产开发的过程中，管理者必须对风险以及可能损失做出一个初步的估计和权衡，也就是风险发生的可能性。风险回避虽然能避免重大损失，但同时也失去了投资获利的机会，是一种比较消极的防范手段。
2.风险控制。风险控制指的是管理者采用积极的策略减少风险发生的概率，尽量将风险和损失降到最小。风险控制的手段有风险预防和风险抑制两种类型。风险预防涉及现时成本与潜在损失的比较，当潜在损失远远大于采取预防措施所支出成本的时候，就要果断采用预防风险的手段。风险控制是管理者为消除和减少风险隐患主动采取措施的一种积极办法，在运用时成本低、效益好，一般不会产生后遗症。建议在处理房地产开发过程中的各种风险时，要优先采用风险控制措施。
3.风险转移。风险转移是开发商通过一定的措施和安排将风险转移给另一方，减少企业的损失。与风险回避不同，风险转移是将责任或者风险转嫁给别的单位承担，风险回避是放弃项目开发；风险转移与风险控制也有不同，风险转移是将风险直接转移出去，风险控制是自身调节风险因素。
4.风险自留。风险自留指的是房地产开发商将一些难以避免或者最终不能控制的风险留给了自己，但是前提是不影响大局的利益，且风险能够为企业带来较大的利益。风险自留分为有意识的风险自留和无意识的风险自留。有意识的风险自留是管理者的主动风险自留，主动去承担未来的风险，具体措施有自我保险、专属保险等。无意识的风险自留是开发商对损失的发生存在侥幸心理或对损失估计不足而暴露于风险中，是被动的风险自留，需要通过风险应急准备金来应对。
5.风险利用。风险利用是在开发项目的过程中通过利用风险来为企业赢取利益的方式。一般是开发商利用现实存在的风险，通过风险管理技术化险为利。
三、房地产开发风险管理应注意的问题
1.重视可行性研究。重视可行性是房地产开发者通过科学的评级分析，明确房地产项目的具体风险系数，它是房地产开发项目前期活动中不可缺少的阶段。评价房地产开发项目是否具有可行性，开发商要研究宏观经济发展形式，在国家相关法律、政策等条例的许可范围内，根据当地房地产市场的供求需要，预测开发项目的成本、需求量、售价等，从而确定出计划投资项目的类型、规模、销售渠道。由于未来具有很多不确定因素，因此可行性研究阶段也是蕴藏风险最多的阶段。
2.选择最佳开发区位。选择最佳的开发区为对于房地产企业来说有着至关重要的作用，它关系到房地产项目成功与否，通常从这几个方面进行最佳开发区位的选择：项目所处的具体地理位置；项目所在地的交通、商贸状况及水电通达情况；项目所处区域未来的发展情况等。
3.推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。房地产企业要用科学、严格、规范的标准要求自己，通过加强风险知识的系统培训，强化员工风险管理意识，加强对现行法规和企业制度的学习，提高从业人员对“违法、违规”行为的识别能力，能有效减少职工由于工作的盲目性带来的法律等风险。
4.建立具有职业化的管理体系。房地产企业应该加强企业的科学化、职业化、法制化管理模式，逐步实现企业资金的统一化、制度化、程序化管理，制定具有企业标准、工作程序和工作流程的标准化流程模式，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为。用规范化的管理体系，用标准的工作模式、工作流程程序、制度规范职业行为，使得每项工作都有据可循，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。
四、结束语
总之，房地产开发的过程中会遇到环境、技术、管理、决策等各个方面的风险，可以说风险存在于房地产运作的每个阶段，只要我们对可能发生的潜在的危险事先预备，制定风险管理流程，并作好风险预算，将风险降到最低，就能保证我国房地产企业的稳定发展。
参考文献：
[1]薛小荣，何慧丽.我国房地产风险防范对策[J].科技创业月刊，2009，05：50+52.
[2]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].商业会计，2009，24：45-46.
