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房地产企业税务管理范文1
一、税务风险的特点
（一）难化解
税务风险一旦形成，如果企业不采取有效的应对措施，风险将会长期存在，不会自动化解。另外，税务风险还会随着企业经营活动的开展，呈现出累积效应，从隐形的风险逐渐转化为显性的资金流失，在引起税务机关的注意后，将会给企业自身的经济利益带来严重的损害。对于房地产企业来说，由于行业内部竞争激烈，企业一旦出现税务风险，还会使商业信誉受到损失，企业的市场竞争力也会一同下降，对未来的发展带来了阻力。
（二）多变性
税务风险的形成原因具有复杂性的特点，其中即包括企业内部管理不善、重视不足，也包括外部税法不完善，以及税务机关自由裁量权过大等。在企业正常的经营活动中，由于随时面临来自各个方面的不确定影响，导致税务风险也呈现出多变性的特点。例如，企业为了减少税费支出，会根据税法规定和自身经营需要，实施纳税筹划。一旦税法做出调整，内容发生变化，而企业有没有及时调整纳税筹划方案，就有可能导致纳税筹划方案从“不违法”变成“违法”，进而引起税务风险。
（三）可控性
虽然企业税务风险具有多变性和难化解的特点，但是税务风险的形成和爆发，也并不是无迹可寻的。企业可以结合以往的税务风险管理经验，一方面提高对税务风险防控和管理的重视，例如通过加强内部各个部门之间的信息交流，减少税务工作中的失误，降低税务风险发生概率；另一方面，也可以提前制定一些应急方案，即便是出现税务风险，也可以第一时间采取控制策略，避免风险损失的扩大化。因此，只要做到快速响应，就可以实现税务风险的有效控制，这也是维护企业利益的一种有效手段。
二、房地产企业税务风险的成因分析
（一）房地产企业内部原因引发的税务风险
1.财务核算水平不高。财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。2.财务制度不健全。房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
（二）房地产企业外部原因引发的税务风险
1.税法改变后没有及时调整纳税筹划方案。纳税筹划是房地产企业在合法前提下少缴纳税费的一种主要手段，纳税筹划作为一种游走于税法边缘的经济活动，直接损害了税务机关的利益。当税务机关对现行的税法法律进行补充和完善后，原来的纳税筹划方案中部分内容已经不再使用。但是从新税法的实施，到企业更改纳税筹划方案，中间需要间隔一段时间，如果企业没有尽快结合当前的税法内容对纳税筹划方案进行调整，也容易引发税务风险。另外，在激烈的行业竞争中，许多房地产企业将工作中心都放在经营业务上，对于税法的变更缺乏足够的重视，这也会直接增加税务风险的发生概率。2.税务机关的自由裁量权。代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业强化税务风险管理的具体对策
（一）建立健全税务风险预警系统
1.推出税务风险评分评级机制。对于房地产企业的管理人员来说，税务风险虽然会带来损失，但是只要做好事前预防和管理，就可以做到风险可控，不会对房地产企业各项经营活动以及经济效益造成大的损失。税务风险的评分评级制度，就是采用定性分析与定量计算相结合的方法，立足于房地产企业当前工作的开展情况，对潜在的税务风险进行评价，对其发生概率、可能造成的危害后果等进行预测和分析。这样一来，就可以为税务风险管理工作的开展提供必要的参考，便于企业集中人力进行税务风险的防控。2.做好日常税务活动的监督。在房地产企业的日常工作中，由于存在一些不良的习惯，引发税务风险。同时，企业内部没有开展有效的监督和检查活动，也会导致税务风险进一步扩大，最终给企业造成损失。针对这一问题，就要去房地产企业关注细节，从日常税务活动着手，强化监督意识。例如，定期核对应收账款，及时处理死账、呆账。加强仓库存货管理，对于滞销的库存物资要及时采取处理办法，既可以减少库存，腾出空间，又可以防止资金呆滞，对增加房地产企业资金的流动效率也起到了积极作用。
（二）营造良好的税务风险管理环境
1.提升税务风险管理意识。税务风险的不确定性，决定了要想提高管理能力，必须要从日常工作的各个环节出发，采取有效的税务风险防控策略，以最大限度的避免税务风险。而这些工作的开展，需要房地产企业的税务管理人员要具备强烈管理意识。一方面。房地产企业的管理人员，需要树立长远目光，能够认识到税务风险管理对企业经营活动顺利开展产生的积极影响，进而为管理活动的进行提供必要的支持；另一方面，作为直接负责税务管理的工作人员，也要具备忧患意识，切实从源头上降低税务风险的发生概率。2.重视税务风险管理制度建设。在房地产企业的税务风险管理中，一方面要求税务管理人员具备较强的风险管理意识和丰富的税务风险处理经验，另一方面还必须建立起一套完善的税务风险管理制度，能够为各项工作的开展提供支持和保障。除了上文中提及的风险预警机制外，像合同管理制度、发票管理制度等，也都需要根据房地产企业工作的需要，尽快建立起来。以合同管理制度为例，作为一种具有法律效率的文件，房地产企业需要对合同中双方的责任、付款时间等做出明确说明，这样既可以方便后期税务机关的稽查，又可以避免法律纠纷和税务风险。
（三）与税务机关建立良好关系
房地产企业要与当地的税务机关保持良好的关系，在交流过程中了解税务机关关于现行税法将要做出的调整和改变，进而提前采取应对策略，这样即便是后期进行了税法修改，房地产企业也不会因为应对不及时，而引起税务风险或法律纠纷。另外，地方税务机关拥有对现行税法的补充和解释权，通过加强与地方税务机关的沟通，也能够了解地方性的补充政策，这也有助于提高对税务风险的预防和控制水平。
房地产企业税务管理范文2
【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理
自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。
一、房地产企业财务管理的概念和特点
1、房地产开发企业及其财务管理的概念
房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
2、房地产企业财务管理的特点
（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。
（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。
二、房地产企业内部控制存在的问题
“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。
1、房地产企业缺乏财务风险控制意识
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。
有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。
2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算
“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。
当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。
3、税收筹划困难
长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。
三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策
1、谨慎投资，严控风险
房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。
房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。
2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理
在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。
房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。
3、充分考虑财务预算的决策作用
房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。
在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。
【参考文献】
房地产企业税务管理范文3
关键词：“营改增”；税务风险；影响因素
一、基本理论
（一）“营改增”的基本理论
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前，“营改增”在我国全面推进，并在我国落实中，财政部门及税务部门颁布了有关政策法规，对改革行业及计税方法进行了明确规定，同时还对税种税率进行计算。
（二）房地产企业税务风险基本理论
（1）房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内，税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性，在企业所作出的涉税行为内，没有按照税法规章制度，可能遭受到的利益损失。（2）如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后，房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展，必然对房地产企业运营管理活动造成影响，不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响，都会产生不同程度税务风险，进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以，房地产企业对税务风险进行管理，提升对税务风险防范意识。
（三）将税务风险管理归纳到公司治理层面上
调整企业治理结构，提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构，可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中，必须从企业战略层面进行研究，充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性，将税务风险管理归纳到企业战略层面内，设置税务风险专门管理机构，承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构，笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构，主要承担税务风险监督管理职责。
（四）完善税务风险管理人员结构
（1）税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成，分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先，税务风险管理委员会和审计委员会相似，全部隶属于董事会直接管理，对经理层决策制定起到监督作用。因此，税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员，并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员；其次，为了能够对税务风险管理规章制度进行完善，提升税务风险管理质量，房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况，听取不同人员意见。所以，房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下，还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。（2）税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构，需要对企业涉税事项进行全面管理，进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容，进而才能够开展日常管理工作。首先，房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员，改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解，直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理；其次，房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式，提升自身复合型人才数量，分配到税务筹划科不同税务岗位上面，从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。
（五）明确税务风险管理岗位职责
房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展，提升税务风险管理质量，就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。（1）税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门，必须从企业战略层面上，对房地产企业税务风险进行管理，提升房地产企业经济效益。首先，税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面，为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据，帮助房地产企业获取更高价值；其次，房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善，定期对有关管理人员进行培训，构建完善税务风险管理制度，自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估，进而采取针对性解决措施。（2）税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度，积极参与熬税务风险管理制度编制内，并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果，为税务风险管理委员会提供有关数据依据，同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责，从源头对税务风险进行防范管理，增加税务筹划科与不同部门之间的关联，听取房地产企业内其他部门的意见。
房地产企业税务管理范文4
房地产企业土地增值税是该产业独有的税务种类，对房地产企业土地增值税核算进行合理的制度化管理，可以尽力让房地产企业的利益最大化，但纳税成本却最小化，这不仅仅可以推动房地产企业的管理水平，更可以推动整个房地产产业的发展，使其更能适应当前激烈的市场竞争。同时，税务机构也可以提高其工作效率，更好地为国家服务。
二、房地产土地增值税管理研究
土地增值税极容易被制度和国家宏观政策影响，为此相关单位机构做出了一系列要求，比如要求房地产企业明确房地产开发前征税范围，对项目建设费用支出作出明确的规划管理等，以此为房地产土地增值税管理的有效进行打好基础。
而房地产土地增值税管理在房地产建设各个环节中对于征?范围及项目有不同的规定。比如建设之前对土地使用权和房产产权均不会征收税务，建设进程中不符合规定的环节及项目也不能逃避税收，在建设后期，更是要对相关项目进行针对性管理等，这一系列的明文规定都是为了房地产企业土地增值税核算的有效管理，为了房地产行业的健康发展。这些管理办法尽管带来了一定的好处，但也存在着不少弊端。
三、房地产企业土地增值税核算管理中的问题
1.成本支出不明确
税务相关机构在征收税务的时候不按实际情况进行，对应该要扣除的项目不予以扣除，要扣除的项目扣除的又太多。同时有些房地产企业核算过程中时常有作假行为，夸大或缩减项目建设成本支出的情况时有发生，不仅给税务机构的工作带来不便，一经查出更加给企业自身带来麻烦。所以，建立一套明确的核算管理制度来提高土地增值税核算管理水平及解决成本支出费用的问题是非常有必要的。
2.房地产企业收入不均一
国家相关条例明确指出房地产评估价格应该高于转让房地产的成交价格，但这却引发了计税价格偏低的问题，也对房地产企业的收入问题造成了影响。同时，税务机关在建筑物销售价格的问题中，征税时不按实际征收，也造成了计税价格偏低的问题。同时，各企业通过网络签订销售合同，这在无形中也为土地增值税核算管理带来了不便，所以应该要采取措施对其进行管理。
四、房地产企业土地增值税清算的核算管理改善建议
1.明确房地产企业土地增值税清算条件
国家相关条例指出，房地产企业工程已完成以及未完成却被转让出去的工程，其法定纳税人应该将土地增值税清算清楚，已完成或已转让的项目，相关税务人员可以按规定进行税务缴收。同时税务机关应该严格按照规章制度办事，符合条件的房地产项目一定要按时按量征收税务，税务机关与房地产企业要及时沟通，及时传达相关信息，提高税务清算效率。
2.明确房地产企业土地增值税征收项目
房地产企业应该对企业本身需要扣除的税收项目作出统一管理，明确的规定出应该扣除税收的项目，并且附上相关的审核证明。同时，相关检查机构应该严格检查房地产企业所出示的文件证明，避免违规扣除项目的税收情况对国家总体的税收情况造成影响。有些房地产企业会通过各种途径逃税漏税，这就更加需要税务人员明确自己的职能，明确土地增值税征收项目及其规定，准确有效地做好税收工作。
3.严格管理税务发票
部分房地产企业在各环节的项目建设实施中，会为了谋取一些不合法利益，利用一些手段开出一些假发票，所以税务人员应该更加重视这一方面，在房地产企业支付各项工程款时，税务人员要严格检查发票的真假，以防房地产企业作假；另一方面，税务机构可以在工程建设前期对相关项目的发票作出前期规划，方便及时做出调整和处理。
4.合理定价
房地产企业在销售阶段要建立出一套合理的价格系统，各企业要根据实际情况确定出要增加税收的的项目以及可以被国家优惠政策照顾的项目，合理缴纳税费，合理进行定价。在销售过程，企业可以根据实际销售情况对价格适时合理地进行调整，在满足国家土地增值税清算管理的同时提高自身的销售利益。
5.完善房地产企业土地增值税核算管理制度
完善房地产企业土地增值税核算管理制度，提高房地产企业土地增值税核算管理水平，需要房地产企业和税务机构两面的共同努力：
第一，房地产企业首先要有属于自己的一套完整的管理体系，对土地增值税核算的计算方法，要有自己的符合情况的一套算法，对不同的项目要有不同的处理方式，但同时要做到统筹兼顾，各项目结合起来，提高企业核算效益。
第二，税务机构对不同的税收项目要区别开来，按实际情况对税收项目做出处理，不仅在工程建设中要对房地产企业进行监督，工程完工后也要进行复查，避免有所遗漏。
房地产企业税务管理范文5
关键词：营改增；房地产企业；财务
营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是指以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税。这项改革的目的是进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技产业等高端服务业的发展，促进产业结构和消费升级、培育新的经济增长动力、深化供给侧结构性改革。按照财政部，国税总局的部署，“营改增”从2016年5月1号起全面推开。房地产业是中国重要的经济支柱产业之一，在中国原来的营业税体制下，房地产企业至少要缴纳建筑行业3％的营业税和房屋不动产销售5％的营业税，其中建筑过程的营业税无论是房地产企业自建还是转包给其他施工企业都无法免除税负。房地产企业的人工成本和购买建材等原材料支出也不能进行抵扣，重复征税现象比较严重，因此，该行业在中国属于重税行业，税负比重较高，所以“营改增”改革对房地产企业财务影响较大。其影响具体表现在以下几个方面。
一、导致房地产企业的税务负担出现变化
理论上来说，“营改增”措施可以降低企业税负，减税程度由房地产企业适用的增值税税率和可以抵扣的进项税范围决定。但是房地产企业具有特殊性，其成本构成中建筑成本和土地价格，拆迁成本占了较大比重，在现实中，建筑环节的人工成本，购地的拆迁补偿安置费用，各种行政事业性收费，例如，教育费附加和专项维修基金等，因为各种原因都无法列入进项税抵扣范围。此外，房地产企业贷款的利息和财务顾问费目前也很难列入进项税抵扣范围，这部分财务成本对于房地产企业来说也是不可忽视的成本，是否能够抵扣对企业的财务影响比较大。只有房地产企业的经营成本能够得到全面抵扣，才能达到减轻房地产企业税负的目的。当房地产企业经营链条中的上游和下游企业全部完成营改增后，能够抵扣的进项税得到完善，房地产企业的税负才能真正有效降低。
二、有利于增加房地产企业的现金流
持续的、充足的现金流是房地产企业生存发展的必要条件，房地产企业经营活动所需资金投入数量巨大、资金使用时间较长，现金流是否充沛、融资能力是否足够强大是房地产企业生存和发展的关键因素。目前，房地产企业销售模式多数属于期房销售，现房销售较少。按照原有的营业税有关规定，房地产企业期房销售的预售款收入必须在收款时即履行纳税申报并足额缴付营业税，因为期房销售时期一般就是项目建设时期，也是房地产企业需要大量资金持续投入的阶段。此时征收营业税对企业的现金流构成了一定压力。但是在增值税制度下，房地产企业期房销售取得的收入对应的增值税销项税可由建设项目开发建设过程中所形成的各种进项税部分抵扣，例如，建设项目采购原材料和租用工程机械等费用支出均可形成各种进项税抵扣。因此，房地产企业在开发项目建设某些阶段，会形成增值税进项税额大于销项税额，可以基本不缴纳或者少缴纳增值税，减轻了房地产企业在项目开发建设阶段的现金流消耗，一定程度上降低了企业的资金需求，减少了企业的财务成本，有利于房地产企业的稳健经营。
三、有利于提高房地产企业财务管理水平
按照原有的营业税模式，房地产企业房屋销售的税收计算比较简单，其计算公式为：营业税纳税额=当月不动产销售收入×5%对应税务处理非常简单，只需要记录“应缴税费———应缴营业税”一个科目即可完成，几乎没有税务筹划的空间，所以对房地产企业的财务人员和财务管理水平要求都不高。但是实施“营改增”之后，房地产企业实际缴纳的增值税计算公式为：增值税纳税额=增值税销项税额-增值税进项税额增值税销项税额的计算相对简单，但是房地产企业进项税计算会涉及不同科目的不同税率，要求财务人员分门别类的进行详细计算，对财务人员的业务水平和税务筹划能力提出了更高的要求。因此，“营改增”的税务改革有利于促进房地产企业提高自身的财务管理水平，重视税收筹划。
四、造成房地产企业会计核算难度和税收违法风险增加
“营改增”的税收改革措施提高了房地产企业财务核算的难度和技术要求。需要增加十多个增值税进项税抵扣科目，财务核算方法也比征收营业税的时候提高了难度和复杂性。财务管理的难度增加的同时，“营改增”的改革措施也对房地产企业的发票管理，包括增值税发票的开具、保存、进项税额的抵扣和认定等，提出了更加严格的要求。因为行业特点和历史原因，房地产企业很多属于粗放式经营，财务制度不规范，财务管理水平较低。在营业税时代，房地产企业要求上游的建筑安装工程承包商虚开大额发票比较多见，目的是为了虚增成本，减少纳税，保证利润。但是“营改增”之后，增值税发票违法成本远远高于营业税的违规成本，虚开、代开增值税专用发票很可能涉及刑事犯罪，而不是简单地罚款了事。国家对增值税专用发票的管控力度和违规违法惩处措施给房地产开发企业划定了一条法律红线。如果房地产企业不能迅速适应，与上游建材企业和建筑施工企业协同配合，提高财务管理水平，还用营业税时代的思维去应对，将会增加房地产企业税收违法的风险。为了适应税务改革的要求，房地产开发企业可以在以下几个方面采取措施，尽快提升财务管理水平和税收筹划水平。
（一）应该加强增值税进项税抵扣管理
“营改增”后，增值税进项税抵扣额直接关系到房地产企业税负高低。因此，房地产企业应该加强与上游企业的合作和配合。尽最大努力确保在房地产企业运营过程中的建筑材料采购及工程机械费用等大额的成本支出都能取得符合法定要求的进项税抵扣凭证，使房地产企业可抵扣的进项税增加，降低需要缴纳的增值税税负。由于营业税时代的粗放式管理习惯，很多建筑工程存在层层转包现象，财务管理制度以及发票开具和入账并不规范。因此，“营改增”后，房地产企业必须适应新的形势，加大建设项目的管理力度，特别在建筑工程款结算环节，必须保证结算付款的同时取得专用的增值税发票，防止延期开票和付款后无法取得增值税发票的现象，取得税收筹划的主动权。
（二）应该提高房地产企业财务管理水平
在原有的营业税时代，房地产企业几乎没有税务筹划的空间，再加上房地产企业粗放式经营的传统，导致其重视外部规模扩张而不重视内部的财务管理和税务筹划，这个现象在中小房地产企业和民营房地产企业表现的尤其明显。“营改增”政策实施之后，要求房地产企业必须实行精细化内部管理，提高自身财务管理水平，降低税负成本、增加现金流。因此，必须规范企业内部的财务管理制度，按照税务改革的要求，会计科目设置实现规范化和标准化，对于原来涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的问题，也必须按照“营改增”的要求，做出合法合规的会计处理。因为“营改增”税收制度改革后，涉及增值税的会计科目将有所增加，会计核算难度有所提高。目前中国对一般纳税人增值税的税率体系包括四档税率，分别为17%、13%、11%和6%，不同项目适用于不同的增值税税率。在某些房地产企业存在混业经营的情况下，进行财务核算的过程中，需要对企业涉及混业经营的项目按照不同税率分别核算，如果核算人员水平较低，将造成纳税额核算不清，按照现行税收政策将按照从高原则适用高税率征税，本来应该享受低税率的项目也无法享受到税收优惠，这将会加大房地产企业的总体税负。
（三）加强增值税专用发票的管理
“营改增”的税收改革对房地产企业发票管理提出了更高要求，促使房地产企业提高增值税发票的管理水平，强化增值税的抵扣意识。在选择上游建筑安装合作企业时，应优先选择规模和实力比较雄厚，具有一般纳税人资格的上游合作供应商。这类大型企业有资格开具合法的增值税专用发票，财务管理相对规范。谨慎选择报价较低的小型企业。小型供应商可能价格上具有优势，但是通常因为规模和成本因素无法出具增值税专用发票，不利于房地产企业进行纳税管理和进项税抵扣。必须明确增值税发票违法成本大大高于营业税发票的违规成本，所以企业必须妥善保管、使用取得的增值税专用发票，依法依规提高进项税抵扣比例，避免因内部管理不善或者人为因素造成增值税专用发票遗失、损毁、过期的损失。在增值税发票管理的具体措施上，应当注意两个问题，一方面，要求增值税专用发票载明的信息必须完整准确，不得涂改，发票和货物及服务相符，发票金额与实际交易发生的金额相符，并且加盖有符合税务部门要求的发票专用章；另一方面，在获取增值税专用发票后必须在税务网络认证、校验通过，避免收到过期发票或假发票。通过强化房地产企业的增值税发票管理，规定严谨的验证和认证流程，规范发票信息，保证财务入账发票的合规性和真实性，降低企业税负和税务风险。总体来看，“营改增”的税务改革能够减轻房地产企业的理论税负，但是在现实中，因为房地产企业成本等方面存在的特殊性，短期内可能不会起到理论上应有的减轻税负的效果。“营改增”条件下，增值税专用发票的抵扣、管理，更多的可抵扣凭证的获取等财务管理方式的变化，都对房地产企业财务管理提出更高的要求。所以房地产企业有必要与产业链的上游和下游企业合作，规范财务管理制度，提升财务管理和税收筹划的水平，适应税务改革背景下新的规则和要求。
参考文献：
[1]邓单月.“营改增”对房地产企业的财务影响研究———以A房地产开发公司为例[J].云南大学，2016(4).
房地产企业税务管理范文6
关键词：房地产行业 企业所得税 征管 问题 对策
近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，各城市加快了综合建设的步伐。我国先后出台了商品房等房地产的政策，并对房地产市场进行了改革。房地产业已经成为我国国民经济发展的重要支柱，也是我国税收收入中的一项主要来源。
纵观房地产企业所得税的增长历史来看，不论是房地产业所得税增长的绝对额还是所得税的相对比例都呈现出可喜的增长形势。但是，就目前房地产企业所得税的征管而言，还存在着诸多不完善的地方，自2002年开始，我国就连续7年对房地产企业进行了专项税务检查。由于房地产企业的生产经营的特殊性、开发阶段的特殊性，决定着房地产企业的财务核算不同于其他一般企业。房地产开发企业的财务核算难点主要集中体现在产品开发成本核算的特殊性上，因此，房地产开发企业的成本核算是关系到所得税征收中税务部门重点核查的内容。
一、房地产企业所得税征管中存在的问题
（一）税收政策及征管力量的不足
目前我国房地产企业的所得税在政策上还存在着缺陷和不完善。例如：完工结转的时点不明确、对期间费用的扣除不统一等。在房地产企业进行房屋的预售期间将发生大量的期间费用，对于是否将这些期间费用计入到当期的申报中，也存在着不同的意见。可见，这些对房地产企业发生费用计量的不一致都影响着房地产企业所得税政策在执行中的严肃性与公平性的体现。例如：现行房地产企业所得税中关于成本的分摊与房屋的售价的相应时间之间的配比没有给出明确的要求。同时，由于我国并未对房地产企业中的房屋可售面积的单位成本做出较为明确的规定，造成企业在实际操作中的存在着很大的随意性，例如：很多房地产企业在商住两用楼项目的开发建设中，将底商自营或出租，而企业为了建造成本能够在所得税前及早扣除，房地产企业就按照整栋大楼作为成本进行分摊。这样分摊的结果就是使商用房与住宅房的单位成本趋于一致，但是在实际中营业房的实际售价远远高于住宅房。这样的结果将导致住宅房与营业房之间的利润分布不均匀，这也就为房地产企业延迟缴纳所得税提供了机会。房地产企业所得税的征税部门，也就是我国国税部门中十分缺乏那种不仅具备丰富的房地产管理经验，又具备过硬的税务知识的税务人员。税务部门人员的业务水平业影响着房地产企业所得税的征管质量。
（二）税务部门与房地产企业之间的管理难、沟通难不利于房地产所得税征管
由于房地产企业的特殊性，使得房地产企业的管理中存在着一些难度。房地产企业的开发周期较长，少则两三年，多则就在十年以上，这就造成房地产企业的成本费用支出项目增加。工程项目在建设编制过程中发生的工程预算、签订的合同、项目的变更书、项目审批部门的批文等资料都需要企业长期留存，以便上级部门和税务机关审核。但是由于企业对这些书面资料缺乏妥善保管，造成在税务部门进行审核时无法提供相关资料，给税务部门的成本确认工作造成了了困难。又由于存在跨年度的审核，加大和审核的难度与工作量，由于房地产企业的特殊性，企业的法人代表、财务人员经常更换，对于上述资料更是无法妥善保管，为税务部门的审核带来了难度。我国税务总局一直在提倡在房地产企业中实行一体化管理，但是由于房地产相关部门的管理信息缺乏沟通，各部门之间信息不对称，使得房地产企业的一体化管理很难得以顺利推行。
（三）房地产企业对预收房款的隐匿
目前，很多房地产企业为了少缴纳企业所得税，就故意少申报收入、对成本费用项目多申报，甚至出现了隐匿预收房款的现象。例如：将预收的购房者的购房款计入“其他应收款”等临时往来账户上、或计入“短期借款”等账户，这样预收房款就不再收入账户中进行反映；用房地产产企业的自首凭证来收取预售房款，将预售房款存入到企业的非基本账户中或企业的非开户银行账户上，这种故意隐匿的做法很难让税务部门的审核人员发现。还有的房地产企业甚至将预收的购房者的定金一购房者的名义存入银行。
（四）人为控制销售收入的结转点
目前，很多房地产企业都将工程项目的竣工结算时间作为结转销售收入的结转点，主要是通过延迟对竣工结算的工程项目的决算来拖延结转销售收入。还有的企业将各项房款收齐后开具的正式发票作为销售收入的结转点。这两种销售收入的结转都是受到人为控制的，但是在房地产企业中极为普遍。
（五）成本费用的支出信息的失真
房地产企业由于其生产的特殊性，具有成本项目较多，复杂的构成构，较强的专业性等特点。虽然很多房地产企业使用的成本费用列支票据都是合法的，但是税务部门在对其成本费用项目进行审核时，往往很难确定其成本费用支出的真实性与合理性。很多房地产企业在开发过程中认为的多结转销售成本，例如：增加房地产的前期开发成本费用，按预算来估计房地产的开发成本等。成本与费用的不真实造成企业所得税的误差。
二、房地产企业所得税征管应采取的对策
（一）明确税收政策加大对预售房款的收入结转管理
针对目前房地产企业中存在的认为控制销售收入结转的问题，必须以单项工程验收合格的时间为准。单项工程一旦验收合格就马上将预收的房款及时进行结转，并开具销售发票。企业不得随意提前或延迟发票开具的时间。另外，为了能够更好的控制企业销售收入结转的时间，税务部门可以通过与规划建设部门的合作来随时互通信息，及时掌握房地产开发企业项目开工时间、项目竣工时间、验收时间等，对于已经验收合格的房产必须及时进行监督，要求企业及时进行收入的结转。
（二）加强对房地产企业的成本管理
税务部门必须严格按照税法提出的要求，对房地产企业成本费用的列支进行核实，审核期真实性、合法性。房地产企业的各项支出凭证的合法性是保证企业所得税的前提，因此，必须重视审核中支出的真实性，防止虚开代开发票、认为增加成本费用的现象出现。例如：对于已交付使用的房产，但是并未竣工备案的，必须及时督促企业将预售房款转入销售收入，并按相关规定的要求预转成本。
（三）加大税务部门核定征收的力度
税务部门通过日长对房地产企业的巡查与评估，要经对企业的财务核算、税收政策的严格执行进行检查与辅导，对于屡查屡犯、财务核算不健全的企业必须按规定对其收入进行结转。最大限度的用好、用足税收政策，科学、真实的体现出房地产企业的盈利状况。
（四）加强动态监控提高业务素质
房地产企业有其明显的特点，必须根据这些特点，结合工商、国土资源部、规划建设管理、房管、银行等相关部门的提供的相关信息及时进行沟通与交流，真正实现对房地产企业的动态监控与管理。房地产企业的所得税已经逐渐成为国税部门的主要求业务，其工作难度大、发展迅速、业务要求高，这就需要一批不仅精通房地产业务知识、又熟悉税务知识的高素质管理人才，几千专业人才的培养是做好房地产企业所得税征管的重要内容。
总之，房地产企业所得数的征管是税收管理中的一项难点和重点工作，必须从多方面对其进行征管，以保证房地产企业的健康、持续发展。
参考文献：
[1]李文川，叶苏珊.房地产开发企业所得税征管存在的问题及建议[J].中国税务，2010
