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房地产经济与管理范文1
文章编号：2095-4085（2016）09-0165-02
1房地产经济管理当中存在的问题
1.1缺乏经济管理意识
虽然房地产行业是我国存在已久的行业之一，但是在房地产行业的经济管理方面，开发商还比较缺乏管理意识。一般开发商认为房地产行业主要是用来谋取利益的，忽略了房地产行业发展的真正目的。因此就扭曲了管理意识，偏离了房地产行业经济管理的正确方向。另一方面部分管理者对房地产行业并不了解，对房地产经济管理认识程度不够，没有看到房地产经济管理对推动房地产经济发展的重要作用。
1.2管理机制不够合理
由于房地产经济的波动，牵动着我国经济发展的命脉，所以政府对房地产经济的管理力度一直很强，但是在一系列出台的稳定房价的政策和法规当中，存在很多缺乏可操作性，且执行效率较低的政策法规。所以在对房地产经济进行管理的过程当中，没有起到很好的作用。另一方面，每个地区的房地产行业发展情况及条件有所不同，所以要因地制宜，不能等同视之。而管理者往往忽略了这一点，认为所有政策法规管理机制在任何地方全部通用，管理方式不够灵活，导致房地产行业管理机制不够合理。
1.3法律体系不够完善
任何一部法律的建设，一定是在实践当中不断摸索，不断改进，不断完善的。但是由于房地产行业发展太过迅速，法律的建设跟不上房地产行业发展的步伐，就导致房地产经济管理方面的法律体系出现漏洞。另一方面由于相关部门对房地产行业的了解程度不够，导致相关法律的不合理或是缺失，因此造成我国房地产行业在发展过程当中遇到某些问题出现无法可依的情况。我国对房地产经济进行管理，主要还是依靠政府的宏观调控，但是由于政府对房地产行业的关注度不够，或是了解不够深入，导致政府出台的政策以及文件在真正落实实施的过程当中暴露出其不合理性。
1.4管理目标不够明确
我国相关部门在对房地产经济的管理当中存在诸多问题，其中包括管理目标模糊，方向出现偏差，管理重点不够突出等问题。因此导致出台的政策法规缺乏持久性，往往一出台就会发现问题。另一方面国家政策的实施存在不连续性，这不仅造成房地产的经济出现很大的波动，还对房地产的正常发展造成严重影响，这些问题归根结底还是由于管理者的管理目标不够明确所造成。
1.5政策缺乏稳定性
由于房地产经济的波动性比较大，所以几乎每年国家都会出台相关政策对房地产经济进行宏观调控，但其出台的政策对房价的上涨并没有起到很好的抑制作用，反而房价在逐年上升，为民生的稳定带来一定的困扰。相关政策不够稳定的原因之一是国家的调控手段过于单一，没有意识到其他因素在房地产经济的宏观调控中的作用，单靠政策的颁布来制约和管理房地产经济的发展实在是力度不够。
2房地产经济管理的措施
2.1树立正确的管理意识
要加强房地产经济管理当中对经济管理重要性的认识，并将经济管理意识与房地产经营计划融会贯通。第一，要在房地产产业着手施工之前对房地产项目进行严格审查，排查问题，并进行综合性的评估，确定其可实施性，然后再投入资金对项目进行建设；第二，要在房地产项目的实施过程当中树立好项目相关负责人的责任意识、管理意识。房地产产业的负责人及管理阶层是整个项目的核心，决定着项目是否能够顺利完成，所以应当树立正确的管理意识为房地产项目的顺利完成打下坚实的基础。
2.2建立健全管理机制
管理机制的建立与健全，需要从实际当中汲取经验教训，来不断完善相关体制，这是一个较为漫长的过程，所以相关部门要有足够的耐心对房地产行业进行深入了解和密切关注，总结经验教训并从中提取出有用的经验，以此为依据，建立健全我们的房地产经济管理机制。为保证我国房地产行业的稳定运行，建立有中国特色的经济管理机制是十分有必要的，惟其如此，才能以此来规范和制约我国的房地产市场，对其进行宏观调控。
2.3完善相关法律体系
完善法律体系一定要针对我国国情，对《建筑法》、《土地管理法》以及《城市房地产管理法》等相关法律进行完善，以保证政府在房地产经济管理当中处于主导地位。我们所完善的法律体系一方面需要能够控制好地方政府对房地产经济管理的程度；另一方面需要能够修订出有利于房地产长期稳定发展的具体法律细则。另外在建立房地产行业法律体系时应该涵盖多个方面的内容，确保其全面性。
2.4明确管理目标
针对我国对房地产经济的宏观调控，需要明确好管理目标，对症下药，不能进行盲目管理。只有明确了管理目标才能针对要管理的方面提出及时有效的管理措施。目前我国的经济体制改革正处于不断深化的阶段，所以经济结构也在面临着前所未有的大调整，这样就为我们明确管理目标制造了阻力。所以我们一定要重视明确目标的重要性，为我们制定合理的发展计划提供前提条件。
2.5出台稳定的政策做好长期规划
出台稳定的政策要从本质上认识房地产经济管理方面的问题，还要从长期的调查研究当中总结经验，提出极具针对性的政策来对房地产经济进行长期有效的管理。制定合理的发展规划需要从相关政策当中明确房地产发展的总体思路，而且长期的发展规划不但要追求房地产经济发展的利益和效应，还要为房地产行业以后的发展提供好目标及发展方向。
3结语
房地产经济的管理是一项十分艰巨的任务，因为其与国民经济紧密联系，牵一发而动全身，稍有差池就会对我国的经济带来巨大的冲击。所以一定要做好对房地产经济的管理工作，解决好其存在的问题，以减小房地产的经济波动，为我国经济的稳定发展提供条件。
参考文献：
房地产经济与管理范文2
关键词：房地产；开发与管理；模式创新
房地产本身具有一定的增值性和保值性，对于应对通货膨胀具有一定作用，由于居民投资渠道较少，再加上人民币长期升值的影响，使得大量资金流入房地产市场，使得过去几年的房地产行业发展呈现出一片繁荣发展的景象。但过快增长的房地产经济，使得房地产行业发展呈现出泡沫影像，近两年来，国家连续出台的一些房地产政策对于降温房地产市场起到了较大的作用，但是这种非理性的房地产投资行为并不是一朝一夕能够消除的，需要国家制定持续性的宏观调控政策。面对当前的经济发展形势，房地产企业如何才能脱离泡沫经济，实现自身的创新发展是急需解决的重要问题。
一、房地产行业发展对于我国社会经济的促进作用
经过近三十年的发展，我国的房地产行业逐渐趋于成熟，近年来的高速增长，更是进一步推动了房地产开发企业实行大规模跨地及扩张，对于我国的经济发展也作出了巨大的贡献。作为社会主义市场经济的重要组成部分，当地产行业的进步始终与我国的综合国力提升紧密相连，而与其相关的建筑行业、建材行业等也争相繁荣发展，这对于我国整体经济水平的提升具有重要意义。
房地产行业促进我国社会主义经济发展已经是不争的事实，但是，近年来快速发展的房地产行业对于民生造成的困扰也使得我国整体经济发展质量的提升受到了一定影响，房地产是关乎民生生存与发展的基本条件，其与民生的联系非常密切，因此，房地产行业的平稳发展对于改善民生有较大的帮助作用。从2010年开始，国家实施的各项关于房地产业宏观调控的政策逐渐出台，并不断完善，对于遏制过快增长的房地产经济起到了一定作用，但房地产行业的繁荣发展仍旧是热点话题。
二、当前我国房地产行业发展所面临的挑战
在市场经济环境下任何一个行业的发展都面临着巨大的挑战，对于快速发展的房地产行业来说也不例外，越发激烈的市场竞争使得各个房地产企业之间的分化重组不断加剧，行业集中度不断提升，根据当前房地产企业的发展形势分析，未来房地产企业的竞争及行业稀缺资源的获得更多的是遵循资本为王，实力取胜的规则，因此，加快房地产开发与管理模式创新，推动房地产行业的健康进步是房地产企业运营过程中的重点和难点，而这也是我国房地产行业突破泡沫发展，真正实现进步所面临的巨大挑战。
三、当前经济形势下房地产开发与管理模式的创新策略
1、坚持以创新理念推动经济发展
创新是一个亘古不变的话题，只有创新才能够实现企业的特色发展，而这是企业构建核心竞争力的关键因素，因此，房地产企业在自身经济发展过程中，应当树立创新理念，始终坚持以创新推动经济进步，将创新理念纳入到企业文化当中，形成一种潜移默化的准则，以促使每一个企业都能够为了自身的竞争实力而不断创新，从而不断提升其对消费者的服务质量，也更好的推动我国社会主义经济进步。此外，国家应当构建与完善关于房地产企业创新发展的政策，对于创新化、特色化发展的企业给予适当优惠政策，促使其实现环境保护、资源节约，更好的满足我国的社会主义现代化建设要求。理念是一种崇高的信仰，通过将创新理念作为房地产企业经济发展的基本要求，能够更好的凝聚力量，实现其未来的可持续进步。
2、构建完善的开发与管理体系
面对当前激烈的竞争态势，如何强化房地产企业的开发与管理创新成为重中之重，房地产企业发展最密切的因素便是土地资源，但稀缺的土地资源也已经成为制约房地产业发展的关键。对此，构建完善的开发与管理体系已是刻不容缓。首先，房地产企业应当将创新管理贯穿到房地产开发的整个过程，无论是投资决策、施工设计还是施工过程，以促使管理人员能够以创新的眼光看待房地产企的开发应用。其次，制定创新性的管理对策，对于房地产开发的每一个步骤都应当精打细算，争取用最少的资源创造最优质的服务，以最大限度的降低房地产企业的运营成本，管理创新对策的实施要求企业自上而下都由明确的认知，并深刻了解创新理念，能够自觉遵守管理制度，从而实现管理质量和效率的不断提升。最后，企业运营都存在着或多或少的风险，尤其是2008年急剧的市场变化给房地产企业发展敲响了警钟，加强企业运营中的风险管理也是发展关键，对此，企业在构建完善的管理体系的同时也应当建立健全相应的风险管理体系，以积极应对各种市场风险，将自身发展所面临的未知因素降到最少。
3、加强房地产企业人才队伍培养
人才始终是企业发展的主体，更是企业不断进步的动力，面对当前各个房地产企业之间的激烈竞争，谁能获得优秀人才，谁就能够掌控市场，成为房地产行业的佼佼者，因此，各个企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，要想推动房地产企业的经济发展，关键就是加强人才队伍培养。对此，首先企业应当制定科学、合理的薪酬策略，吸引高素质人才加入到企业的发展中，同时为员工明确其在企业中的发展前景及未来房地产行业的发展潜力，以留住这些高素质人才。其次，企业应当加强对员工的培训，不仅包括专业技能培训，同时还包括企业文化培训、职业素养培训等，以确保能够训练处高素质的综合型人才，从而更好的满足企业发展需求。最后，房地产企业应当加强人才之间的整合，建立一支高素质的人才队伍，并将这些员工贯穿于企业发展的各个环节，从而实现自身全过程的创新发展。
结束语：
在新的经济发展形势下，对于房地产行业的发展行业提出了更高的要求，管理始终是企业中的重要组成部分，而创新则是企业进步的动力支撑，因此，在未来的发展过程中，房地产企业应当不断加强开发与管理模式创新，确保自身进步有创新动力的支持，最终实现自身的可持续发展，也为我国的综合经济水平提升及民生改善作出更大贡献。
参考文献：
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[2] 弘华. 中华企业积极调整发展战略――房地产企业如何应对宏观调控[J]. 沪港经济. 2010（11）
[3] 王剑芳. 新的国家宏观调控政策下房地产开发企业发展战略转换探讨[J]. 科技创业月刊. 2010（03）
房地产经济与管理范文3
关键词：房地产经济；非理性；影响分析
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一、房地产经济中的非理
（1）房地产的价格并不能真实的反映房地产的价值
我们知道，商品的价格是商品价值的体现，其价格信息往往是价值判断的主要依据。现阶段房地产的价格远远超出了其商品本身的均衡价格，它价格的形成固然有一部分特定因素推动，但还是存在着一些虚拟因素推动着价格的上涨。比如由于统计口径的不同，导致同一时期不同统计部门得出的统计数据差异很大，进而误导了大众，同时也扰乱了房地产价格的形成；再如一些媒体、网络等通过舆论的力量，干扰消费者的判断力，进而虚抬房价，使房价远超均衡价格。
（2）在土地出让制度方面 ，以供给创造需求。违背市场经济发展规律
在市场经济条件下，脱离市场实际需求的政府盲目出让土地，是违背市场经济发展规律的。在我国一些地方政府在不同性质的土地 出让方面，事先规划实施好，然后以优惠条件来吸引投资者和居民来投资或居住，它其实 就类 似于产品经济 当中“以产定销”。 因此 ，在社会主义市场经济条件下，政府出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模和时机，应该由市场的需求来决定，需求创造供给，这样才能使房地产市场可持续性发展，使房地产供需维持一种良性状态。
（3）房地产开发企业的快速扩张、高资产负债率与房产高空置率并存
近年来，我国房 地产业给人一派“繁荣”景象 ，其繁荣给人以利好的诱惑。由于受此行业丰厚的回报诱惑，加之资本的逐利性以及国内投资渠道的单一性，使得民间资本纷纷涌 向房地产领域。而政府在投机性资本的市场准入方面过于宽松，无形中助长了房地产开发企业的过快增长，导致房地产企业形成鱼龙混杂的局面。大多数房地产企业普遍存在着规模小、自有资金不足，其资金大部分通过银行间接融资而来，其资产负债率非常高。据海通证券2011年提供的数据，2011年1～12月，全国房地产资金来源达8．32万亿元，较 同期增长 14％，国内贷款占房地产资金来源的 15％，利用外资占 1％，自筹资金占4l％，其他资金占43％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率实际超过 6O％。同时，房地产投资增长幅度高出社会固定资产投资增长率，导致部分地区房地产供给与房地产有效需求形成巨大差距，致使房产空置率逐年上升。
（4）房地产泡沫过大与房地产金融风险并存
由于房地产业的高速扩张及投资、投机性虚拟需求的过度膨胀，使得房地产价格水平远脱离均衡水平，继而相对于理论价格水平非平稳性上涨，形成房地产泡沫。房地产泡沫过大，作为一种非理，它会给整个国民经济带来大而长期的负面影响。
同时，房地产开发企业的过度扩张，其自有资金严重不足，规模较小，而且其绝大部分资金来源，是向银行贷款间接融资而来，一旦房地产泡沫破裂，它会产生金融危机或经济危机。现阶段宏观调控政策挤掉了一部分泡沫，但泡沫还比较严重。因此，房地产金融风险不仅影响着房地产业和金融业的稳定发展，而且还对整个金融业及国民经济的稳定和发展至关重要。
二、房地产非理产生的影响
如果不从根本上或制度上进行改革，防止非理的进一步存在 ，它产生的影响危及最大的还是房地产市场的可持续性发展，同时还对实体经济及我国社会的和谐稳定产生重大影响，具体表现在以下几方面：
（1）不利于实体经济。影响整个 国民经济的稳步发展
房地产业作为我国的支柱产业 ，它涉及我国60多个相关产业，它在国民经济中的地位举足轻重。如果房价严重偏离其均衡的水平，势必会对宏观经济造成严重的负面影响，首先，制约房地产业对GDP的贡献。房价与居民收入比过高，房价扭曲，势必会抑制居民的多样化需求，交易量下降，导致存量房积压，降低房地产商继续投资的意愿，影响GDP的稳步增长。其次，挤压其他行业的发展。房地产业投资收益率高，使得大量资金及国际资本，纷纷涌入到房地产领域，使得 流向其它产业的资金量出现不足，对其他行业的复苏造成很大的挤出效应，制约国民经济的整体发展。最后，过高的房价，会严重透支居民的消费能力 ，使居民过早的成为“房奴”。如果购房者每个月扣除房贷后，可支配收所剩无几，更何谈其它消费陛需求。
（2）危及国家金融安全
如前面所述，房地产的资产负债率高达60％以上，且资金大部分是通过银行间接融资获取而来，由于房地产的融资方式没有形成风险分担机制，因此，一旦出现市场风险，势必会对银行系统带来 巨大损失，很有可能发生金融危机，进而拖累整个国民经济的发展。
（3）加剧贫富分化。不利于社会和谐稳定随着我国人口数量的增加 ，城市化的进一步加深，人们为了安居乐业，寻求归属感，使得这种刚性需求不断增长。如果房地产超出本身的自住性属性，而更多的倾向于资本资产属性的话，那么房价的大涨大落，势必会直接影响社会的和谐稳定。同时，房价的扭曲上升，并不是增加了社会财富，它只是使财富从老百姓手中，转移到地产开发商等强势集团当中，加剧了贫富分化。贫富差距的过大，定会增加维护社会管理的行政成本，导致很多的社会问题。
三、对策分析
诚然，现阶段随着“国八条”及“国四条”等宏观调控政策 的实施，使得房地产市场冷淡了些，房价及交易量下滑，但如果不加强制度建设，纵容非理的存在，不从根本上对土地制度进行改革，势必越打压，房价越高，治标不治本。因此，我们必须理性分析市场中的“非理”，采取有针对性的措施，认清本质，对某些方面予以约束，对市场予以规范，继而实现房地产市场的可持续性发展。
（1）加强制度建设，从根本上解决土地财政问题
中国房价 的这种偏离均衡价格的非理性现象，其实从源头上就存在。土地价格降不下来，房价也一定降不下来。因此，政府有关职能部门，首先应该对于土地问题采取灵活的政策，进一步采取宏观调控措施，切实把过高的水泥、钢材等原材料价格降下来以及减免税费，给予开发商优惠政策。其次，在土地出让方面，国家应加强制度建设，重新调整个人、集体、地方政府及中央政府之间的利益分配机制，将土地出让资金纳入地方政府预算，进行有效预算管理，实行“收支两条线”管理。这样不仅可以增加对土地出让金使用的约束，而且还可以增加支出的透明度，降低地方政府出让土地的冲动，同时，还可以提高拍卖土地的利用效率，增加土地供给。
（2）设计开发房地产金融衍生品。拓展地产企业融资渠道 ，规避金融风险
设计开发房地产金融产品及衍生 品融资工具，防止因房地产金融风险过度而转嫁到金融系统；设立专业型的房地产运作机构，管理房地产其它类融资工具，如产业私募基金、房地产信托基金等。这样不仅有利于分摊银行金融风险，防止金融危机的发生，而且还能拓展地产企业融资渠道，改变房地产企业自身的资产负债率。同时，在房地产信贷方面，积极推进客户结构调整，拓展优质客户，建立地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案。
（3）继续强化政府宏观调控，采取有效措施抑制房地产的不合理需求
由前面所述，现行的房地产价格泡沫较大，其价格已失去其真实性。抑制投机性需求 ，除继续落实国家限购政策外，还有其它几种方式可供选择。一是提高二手房转让税收。目前二手房转让的营业税是 5．5％ ，国外一些国家远远高于中国，比如新加坡转让当年购买商 品房的税率是16％，两年之后是14％。二是实行差别化信贷管理，比如购买第三套房银行不放贷，或者大幅提高贷款利率。三是征收土地财产税及存量房物业税。对于开发商闲置土地的，要征收不动产税，增加开发商闲置、囤积土地的成本，防止开发商炒土地。对存量房方面，政府可以保护必要的住房面积，比如第一套房不交税。名下拥有的房产越多 ，交的税就越多。这样，对于价格失真的“非理性现象”，采取更有针对性的措施 ，双管齐下，更有效的防止居民的投资、投机性需求，调节房地产供求关系，使房价回归到均衡、理性的水平。
（4）在房地产行业方面，对有限资源进行整合。使房地产市场步入理性发展轨道
由前面所述，现阶段房地产开发企业过度扩张，鱼龙混杂，因此对一些资质低、自身资金不足的中小房企进行兼并重组，使有限资源得以整合，从而使房地产市场步入理性轨道。同时，开放房地产二级、三级市场，加快商品房的流通，降低商品房空置率，保证房地产市场产销畅通。
房地产经济与管理范文4
一、我国房地产经济概述
（一）我国房地产经济现状。虽然我国房地产行业表面繁荣，但房地产行业内部存在很多问题，严重影响我国房地产行业健康、稳定的发展。房地产行业内部存在的问题涉及很多方面，主要表现在以下几个方面：首先，国家出台多项房地产宏观政策。近几年，我国政府加大对房地产行业管理力度，相继出台多项宏观管理政策，以此解决房地产行业中存在的问题。从房地产行业的运行情况来看，国家宏观管理政策的效果不明显，不能从根本上解决房地产行业存在的问题。国家宏观管理政策不但没有逼制房价快速增长势头，反而在一定程度上提高了居民住房的房价。其次，我国房价整体上涨。随着我国物价的不断提高，土地、建材等房地产所需物资的成本不断提高，间接地推动我国房地产价格上升。据国家统计局调查结果显示：2004年房价比2003年上涨10.6%；2007年我国房价快速飙升；2008年我国房地产行业受金融危机影响，房屋价格呈现下降趋势；2009年房地产受国家宏观经济政策影响，房屋价格依然下行；2010年我国经济强劲复苏，房屋价格呈现快速上涨。再次，我国房地产市场前景乐观。随着国家刺激内需政策的实施，消费者的消费欲望不断提高，使得房地产行业中的成交量不断增加，进一步提高住房价格。我国政府实施城镇化的发展政策，必然推动房地产的发展，保证住房价格的稳步上升。在2008年，我国政府为了减少次贷危机的影响，出台了4万亿元的经济刺激计划，也为我国房屋价格不断上升奠定了基础。
（二）我国房地产经济管理中的原则。因为房地产行业的发展对我国国民经济的增强产生巨大影响，所以其必须遵循一定的原则，以保证房地产行业良好发展。其一，坚持土地所有权、使用权和经营权分离的国有化原则。国家有权处理全民所有土地，包括占有、使用和处分。从土地所有权方面来说，土地属于国家，国家代表人民掌握土地所有权。“人民不能同时直接经营，或者使用土地所有权、使用权和经营权。”0土地所有权国有，有利于土地的整体规划、建筑规模控制和相关政策有效执行。其二，坚持土地使用权与房屋所有权相结合。从物质关系角度上来说，房屋属于土地承载物。从经济关系角度来说，房屋既代表土地价值，又代表土地利润。这说明房屋所有权与土地使用权之间存在相关依赖关系，两者密不可分。在土地所有权和房屋使用权相结合条件下，房地产经济管理机构才能对房地产行业进行有效管理。
二、我国房地产经济管理过程中存在的问题
房地产行业经济管理既要从观念上入手，理性思考经济管理中的相关问题，又要认识到房地产行业的综合性。房地产经济管理需要考虑多方面的因素，依据土地产权、地租价格等相关理论，从本质上揭示房地产经济运行的规律，有效地进行房地产行业经济管理。目前，我国房地产行业经济管理过程中，存在以下几方面的问题：
（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。
（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度。经济管理政策的目的是加强房地产市场管理，保障房地产行业的良好发展。然而，我国出台的房地产经济管理政策流于形式，缺乏完善的监督制度。其房地产成为管理热点。目前，我国房地产行业受建筑材料供小于求、土地价格上涨等方面的影响，自2007年开始房屋价格持续上升，使得很多购房者无能力购买所需住房。同时，住房价格不断上涨，让很多建筑商看到了商机，加大房地产市场的投资力度。中国民间出现大批购房投机者，进一步抬高了居民住房房屋价格，使其超出住房需求者的经济承受能力。我国政府出台的经济管理政策不能有效地执行，出现政策流于形式、政策失真的现象，大大降低相关政策的经济管理效果。其二，实施细则和原则不一致。我国经济管理政策的落实主要采取自上而下的形式，中央政府和地方政府采用两级监督、管理形式，使得管理职责、管理范围存在迷糊不清的问题。“这种房地产经济管理形式将房地产管理政策的出台，变成中央政府和地方政府之间的非合作博弈”H，使得我国房地产政策陷入‘‘上有政策下有对策”的恶性循环之中。其三，完善经济管理制度。房地产具有高产出、低投入的特点，使得房地产行业成为地方经济的主要支柱和地方财政的主要来源。地方政府为了发展本地经济，不断提高地价、推高房价。政府公共权力与房地产开发商之间的合作，容易出现内部交易、权钱交易等腐败现象，影响中央政府宏观经济管理效果的发挥。因此，中央政府需要通过加强房地产经济管理监督力度，保证经济管理政策有效执行，进而控制房屋价格过快增长。房地产经济管理监督制度的完善，既要从管理观念方面入手，考虑房地产经济管理机制问题，又要考虑房地产自身的综合性、复杂性和耦合性。房地产经济管理监督制度主要是房地产投资监督机制、房地产管理监督机制，其完善的基础是土地产权、地租、地价和位置等方面的理论。房地产市场具有低投入、高产出的特点，使其成为地方政府创收的主要手段。很多地方政府为了获得自身利益，与投资商勾结，拒绝执行中央关于房地产经济管理政策，导致中央房地产经济管理失败。
（三）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
（四）我国房产行业存在泡沫经济现象。房地产行业具有很强的竞争性，其占用大量社会资源和资金，容易形成房地产经济泡沫。从2008年开始，我国房地产已经出现经济泡沫，全国各地房地产市场交易量大幅减少。相对于2008年同期，2009年房地产市场交易量下降40%左右。截止到2011年下半年，房地产市场交易量仍然下降。住房价格却不断上涨，使得购房者观望情绪更加明显。据权威调查数据显示：我国房地产市场出现半年成交量萎缩现象，使得房地产开发商会面临降价压力，容易造成住房价格急剧下降，导致房地产行业资金链断裂。有些地方政府靠非理性拉高住房价格来带动地方经济增长的方式，并不会持续很长时间。如果房地产出现“硬着陆”现象，其必将对社会经济造成严重影响。
三、我国房地产经济管理建议和对策
在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。
（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”其一，正确进行城市定位。正确的城市定位有助于地区房地产发展，诸如，天津市房地产行业。天津作为港口城市，属于北方金融中心，所以其定位为环渤海中心城市。天津的城市定位符合天津实际情况，这主要从四个方面进行分析：一是区域位置，二是实地观摩，三是资源调查，四是历史情况。我国房地产结构的调整必须符合城市调整，所以天津城市定位为“金融中心城市”，并获得普遍支持。其二，政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。
（二）建立健全管理机制。房地产管理体制改革是处理我国房地产市场混乱的有效办法，其可以加强政府对经济管理作用的认识，提高经济管理在房地产市场的作用。首先，我国政府要发挥市场调节机能。我国政府依据市场情况进行适当的调整，既能发挥房地产市场自身的调节功能，又能有效控制我国房地产市场，保证其向健康、稳定的方向发展。健全的管理机制为房地产行业发展创造良好的发展环境，明确中央政府和地方政府的权责。“同时，划定中央政府和地方政府的管理范围，保证房地产行业监督工作顺利实施。”0其次，积极吸取香港“双倍印花税”的经验。我国政府要依据我国房地产市场发展的实际情况，采取不同的调控政策，保证房地产经济管理政策效果的发挥。目前，香港政府在控制房价上涨方面取得很好成效，可以将其成功经验应用到内地。香港政府为了控制房价4年来120%的涨幅，打破购房者认为“房价不跌”预期，在2013年2月决定征收双倍买房印花税。非港籍人士在香港购置2000万元以上豪宅，需要交纳235万港币的税费。在双倍印花税的基础上，香港楼市出现萧条现象，很多房屋中介关门，开发商降价，豪宅交易量下降至80%。再次，中央政府制定财税制度。中央政府对财税制度进行改革，以此抑制土地财政增长，降低地方财政对房地产的依赖程度，提高国家房地产宏观经济管理的实施效果。中央政府针对官商合作的违法行为，给予严厉打击，定期进行负面典型案例教育，维护房地产市场的良好环境，促进房地产市场的健康发展。
（三）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。从我国最近几年的宏观调控手段来看，尚未出台切实有效的调控手段，特别是二、三线城市，房价不降反涨。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定=“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。6其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进循地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况。房地产发展的基础是土地，所以土地的使用情况决定房地产的发展。目前，个别政府部门为了获得更多的利益，放松土地审批条件，扰乱土地正常审批秩序。虽然部分开发商将土地审批下来，但在建设过程中出现各种问题，使得工程不能正常进行，造成土地闲置和浪费。各地政府应该全面调查土地使用情况，对闲置土地进行回收或者整体规划。同时，政府需要加强闲置土地的清理力度，打击土地囤积等违法行为。地方政府在全面掌握土地使用情况的前提下，统计城市闲置房屋数量，结合目前购房者的实际需求，建立房地产市场预警系统。房地产市场预警系统的建立，可以帮助地方政府制定长期的经济管理规划，促进我国房地产行业健康、稳定地发展。
（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需要。相对于发达国家来说，我国人口基数比较大，人均国民生产总值低。我国政府应该采用经济补偿形式，缩短房屋价格与消费者经济能力之间的差距。其转变房地产补贴形式。虽然我国政府采用廉租房和经济适用房的形式，对低收入人群进行补贴，但低收入人群很难准确界定，使得廉租房和经济适用房不能有效地分配。目前，廉租房和经济适用房并未真正地被低收入者获得，而是被房地产投资者所获得，说明我国廉租房和经济适用房的补贴形式不符合实际需要。我国政府应该将廉租房和经济适用房的资金直接对中、低收入者进行补贴，既可以提高中、低收入消费者的购买力，又可以避免公权者借助自己手中的权力谋求经济利益。其二，加强房地产经济管理力度。在城市建设不断加快的过程中，在“安居乐业”的中国传统观念、生活条件改善性需求和房地产行业特殊性的作用下，我国房地行业未来发展潜力非常巨大。虽然我国政府在2007年实施的房地产价格调控政策，但这一政策不但没有降低住房价格，反而使得二、三线城市出现房价不降反升的现象。因为我国房地产行业的发展直接关系国民生活水平的提高，所以我们必须加强对房地产市场的经济管理。一方面，我国需要建立完善的、符合客观实际的住房补贴法律、法规；另一方面，我国政府应加大对房地产的实际管理力度，制定详细的房地产调控细则，并进行实际调查，了解土地开发、使用情况，为房地产经济管理提供详细的数据资料。
（六）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
房地产经济与管理范文5
为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：
一、登记范围和条件：
（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：
1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；
2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。
（二）用地登记须提交的证件：
1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；
2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：
（1）土地使用证，房屋所有权证；
（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；
（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；
外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。
3.其他主管部门的批准文件：
计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；
经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；
工商管理部门颁发的营业执照。
4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。
二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：
1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。
6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。
7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。
三、工作内容及时间安排：
开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：
第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
该阶段，市局要完成的工作为：
1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；
2、有关表格的制定和印发；
3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；
4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。
各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。
第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）
该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。
第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。
2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。
3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。
4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。
5.核发土地使用证、房屋所有权证。
第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。
四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。
1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。
2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。
3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。
房地产经济与管理范文6
为促进国民经济增长，扩大住房消费需求，加强房地产行业管理，保证住房信贷资金的安全，维护借贷双方的合法权益，北京市房屋土地管理局和中国建设银行北京市分行决定在确保质量的前提下，进一步加快办理建设银行个人住房贷款业务中的房地产抵押登记事务。特此通知如下，请各有关部门认真贯彻执行。
一、北京市房屋土地管理局与中国建设银行北京市分行相互支持，密切合作，提高效率，加快办理相关房地产抵押登记事务，确保抵押登记行为的真实、合法、规范、有效。
二、建设银行各支行应与各区县房屋土地管理局的房地产抵押登记部门建立密切的合作关系，分担部分前期工作量，将经初步审验后的证件及相关材料及时报送相关房地产抵押登记部门办理抵押登记手续。
三、房屋土地管理局派专业人员对建设银行经办人员进行房地产抵押登记业务的集中培训和指导，使建设银行经办人员在抵押登记的申报阶段即实施规范有序的操作。
