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小产权房转让合同范文1
关键词：小产权房 风险分析 合理性分析 立法完善
一、“小产权房”的现状
目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但由于大产权房的房价居高不下，仍有很多人考虑购买“小产权房”。一份来自网络的调查报告显示，仍有75%的受访者表示“会考虑买小产权房”。 对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7%。[2]据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘 72 个。[3]
二、“小产权房”存在的法律风险
由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。[11]所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。主要表现为一下几方面：
（一）产权风险
由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。房屋作为不动产，因为缺乏国家颁发的房屋所有权证，无法行使房屋的所有权，尤其是在行使处分权时受到影响最明显。购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
（二）质量风险
小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人很难向出售人主张权利，买受人的利益很难得到维护。
（三）交易风险
由于“小产权房”的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
（四）政府补偿风险
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。[12]
三、解决“小产权房”问题的建议
我国现有的“小产权房”规模大，形式多样 ，购房者情况复杂。对“小产权房”的处置不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。不进行处置或处置不当，都会引起社会的不稳定。
（一）出台司法解释疏通小产权房的现实困境
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而“小产权房”占用的是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，另据 《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定，未依法领取权属证书的，禁止转让。综上所述，“小产权房”因其占用的是集体土地，而且又未依法领取权属证书，实际上不得转让。但通过现实情况来看，一味的阻挠“小产权房”的流通，并不能真正有效的解决现存的“小产权房”问题，堵不如通，可以通过对法律法规的创新，以使合格“小产权房”得以疏通。
由于“小产权房”不是商品房，所以法律规定其转让合同无效。为了使合格“小产权房”得以疏通，可以对现行的《合同法》进行改革，或者出台新的司法解释，使符合土地用途，质量又合格的“小产权房”，只要符合《合同法》中规定的合同生效要件的，就认定为合同有效，即只要该类合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，认定合同有效，以此来维护购房者的合法权益，从而达到疏通“小产权房”的目的。
小产权房转让合同范文2
委托方（以下简称甲方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________邮编：__________
电话：_____________传真：__________
开户银行账号：_____
受托方（以下简称乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________邮编：__________
电话：_____________传真：__________
开户银行账号：_____
甲方与乙方按照自愿、平等、诚实信用原则，根据国家相关的产权转让政策和规定，经协商一致，双方达成协议如下：
第一条委托事项
甲方委托乙方办理______产权受让项目，并由乙方提供企业产权受让相关服务。甲方委托乙方提供的服务项目有：
1、在甲方拟受让产权挂牌期满后，根据有关规定，乙方组织以协议或竞买方式撮合交易；
2、如果甲方竞买成功，或协议成交后同转让方签订产权转让合同书；
3、出具产权转让鉴证书。
第二条提交的文件
甲方应按照有关规定向乙方提供相关材料，并如实填报有关表式内容。如为复印件，甲方应加盖证明章。
第三条权利和义务
1、甲、乙双方应遵守国家法律法规的有关规定，自觉接受政府主管部门监管。
2、需甲方向任何第三方支付的费用，包括清产核资、实地考察、审计、评估、权证变更、媒体公告等相关费用，由甲方自行承担。
3、乙方应按照国家和我省的有关规定，公开、公平、公正地组织相关各方进行产权转让活动，对该公开挂牌项目进行规范操作。
4、甲、乙双方均具有对对方所提供的相关材料承担保密的义务。未经对方同意，不得提供给第三方。
第四条甲、乙双方的承诺
1、甲方向乙方承诺，所提供的与转让产权相关的材料（包括原件、复印件）真实、完整。如有不实，将承担由此带来的一切经济责任和法律责任。
2、甲方保证其委托乙方处理本合同所述委托事项已获得甲方有权机构的批准。
3、甲方在本合同有效期内保证不再与第三方订立同一标的的受让委托合同，也不与转让人私下接触、洽谈成交。
4、乙方保证其已具备从事甲方委托事项的所有资格及资质。
5、乙方向甲方承诺，按照甲方的要求处理委托事务；需要甲方变更要求的，应当经甲方同意。
第五条委托费用及其支付方式
1、委托费用：根据政府物价管理部门制订的产权转让收费标准，甲方向乙方支付转让手续费人民币合计_____（大写）元。
2、支付方式：甲方在本合同签订后______日向乙方先期支付人民币（大写）_____元，作为预付费用；甲方应在产权转让合同签订后______日内付清余款。
3、若转让不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，具体金额根据乙方已完成委托事项的情况由双方协商确定。
4、产权变更过程中所发生的费用由甲方承担。
5、若本次委托事项需交纳竞价保证金，竞价保证金由甲方承担。
第六条合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七条违约责任
1、甲方如在挂牌期间或撤牌后______日内自行进行场外转让的，应当向乙方支付委托转让产权总价款______%的违约金。甲方如未按本委托合同的约定支付佣金的，每逾期一日，应按佣金总价款的______%，向乙方支付违约金。
2、乙方未经甲方同意，不按照甲方的委托事项和要求进行委托业务活动，并由此而造成甲方损失的，乙方应当赔偿损失。
3、甲、乙双方若违反产权转让相关政策规定以及本合同约定，违约方须承担相应的经济责任和法律责任。
第八条合同的变更和解除
1、甲、乙双方经协商一致可以书面形式对本合同条款进行变更。任何一方不得单方面变更本合同条款。
2、甲、乙双方经协商一致可以解除本合同。任何一方单方面解除本合同的，应承担由此而给对方造成的损失。
3、任何一方按照本条第二款的规定解除本合同的，应向对方支付相应的费用。具体费用应按照受托方已完成委托事项的情况、或委托方因受托方解除合同导致委托事项成本加大的情况而确定。
第九条争议的解决方式
甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应友好协商解决。协商不成的，双方一致同意选择______仲裁委员会合同仲裁中心申请仲裁；双方不愿仲裁的，可依法向有管辖权的人民法院。
第十条其他
上述条款未尽事项的约定：___________
第十一条合同的生效
本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。
“合同使用须知”和合同所必备的附件与本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙双方各执______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（盖章）（盖章）
法定代表人（签字）：__法定代表人（签字）：___
签约地点：_______________
小产权房转让合同范文3
关键词：土地增值税；存在问题；改革措施
一、土地增值税政策的出台及演变
1987年，我国的城市土地使用制度出现了重大改革，将过去的指令性划拨无偿使用改为有偿出让制度，并在一些城市进行了试点，如深圳、上海、天津、广州等，但同时也暴露出供给土地价格过低，开发商圈地、占用耕地等情况，房地产市场由于机制不够完善，同时市场行为不规范。为了对房地产市场的开发和交易行为进行宏观调控，抑制房地产市场的不规范行为，维护国家的权益，确保国家对土地增值收益的分配，同时增加财政收入。1993年12月13日，国务院了《土地增值税暂行条例》，该条例明确了土地增值税的纳税义务人为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。该条例实施时间为1994年1月1日。之后，财政部于1995年1月27日了《土地增值税暂行条例实施细则》，对《土地增值税暂行条例》中的规定进行了细化和补充，并明确纳税人在项目全部竣工、办理结算后再进行清算。财政部、国家税务总局下发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号），对于实际经营过程中“以房地产进行投资、联营的征免税问题”“合作建房的征免税问题”“关于个人互换住房的征免税问题”等具体问题进行了规定。但在此后的几年中，该政策并未得到切实有效的执行，土地增值税这个税种也是名存实亡。2002年至2006年，我国房地产市场开始出现井喷现象，高成交量和高成交价助推了炒房之风，土地增值税的征收又被提了上来。2006年国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），该文件对土地增值税的清算单位、清算条件、清算收入的确定、扣除项目、报送资料、核定征收情况等进行了明确。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），明确了对纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题、转让旧房准予扣除项目的计算问题、以房地产进行投资或联营的征免税问题等问题进行了明确。2009年5月为了规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。2010年5月下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），要求全面加强土地增值税征管工作，加强土地增值税预征工作，提高清算工作水平，规范核定征收。国税函〔2010〕220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对土地增值税清算工作中的“清算时收入确认的问题”“房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题”“房地产开发费用的扣除问题”“关于拆迁安置土地增值税计算问题”等问题进行了明确。
二、土地增值税的税制设计
1.课税对象我国的土地增值税课税对象从广义来讲，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。其课税对象不仅包括土地的增值额，也包括建筑物的增值额。
2.计税依据转让房地产所取得的增值额是我国土地增税的计税依据，即转让房地产取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本和费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费）；④房地产开发费用（利息支出、其他房地产开发费用）；⑤与转让房地产有关的税金；⑥财政部规定的其他扣除项目。
3.税率我国土地增值税以转让房地产的增值额为税基，以四级超率累进税率为依据，计算应纳税额。根据增值额与扣除项目金额之比，设定30%、40%、50%、60%四档超率累进税率。目前世界上执行土地增值税的国家中，意大利同我国一样执行超率累进税率。
三、土地增值税存在的问题
我国的土地增值税自开征以来，一直是“高税率、低税负”状况，虽然国家税务总局从2007年开始，全面开展土地增值税清算，但由于政策出台20年来变化不大，改进及明确的地方不多，使其在现在的社会环境下暴露出不严谨、不周全等诸多缺陷，直接影响着土地增值税清算的实际效果。
1.征税范围确定不合理（1）我国现行土地增值税政策规定的征税范围，仅包含转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。我国存在大量的集体土地，并且近几年在集体土地上建造小产权房进行转让现象比比皆是，由于这些小产权房没走招拍挂程序，土地成本较低，土地的增值额较高，但由于土地增值税政策并未把此种交易包含在内，导致该部分税收流失，同时造成开发商之间的税负不公。（2）国税函〔2010〕220号第一条中明确了关于土地增值税清算时收入金额的确认。①已全额开具销售发票的，收入按照发票所载金额确认；②发票未开全或还未开具发票的，收入以交易双方签订的销售合同所载的金额及其他收益确认。在实际工作中还存在销售合同所载商品房面积与房产竣工时有关部门实际测量面积不一致的情况，对于此种情况，如在清算前已发生退、补房款的，应在计算土地增值税时予以调整。在实际工作中，房地产企业从签订转让合同之日起，还要经过收取房款、移交房产、开具发票、产权过户等环节，这些环节之间存在着明显的时间差。《城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定，未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效；《物权法》第十条：国家对不动产实行统一登记制度。由此可见，房屋产权过户之前，并未实现真正意义上的销售。根据权责发生制原则，仅签订合同的房产不应纳入土地增值税清算的范围。
2.应税收入金额的确定存在分歧根据国家税务总局公告2016年第70号公告中规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。在此款公告中对于营改增后的土地增值税应税收入确定为不含增值税，同时说明一般纳税人的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。财税〔2016〕43号：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。同时在国家税务总局公告2016年第18号第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，其销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。由于营改增导致计算增值税时额外扣减了允许扣除的土地价款，但这个扣减的土地价款不属于进项税额。目前没有任何土地增值税文件（包括地方）来明确这块扣减的金额在土地增值税清算中如何来处理，是作为扣除项目的减少，还是作为收入的增加？现在的情况是各地根据自己的理解来按默认口径操作，使得税法缺少了其严肃性和合规性。
3.扣除项目金额确认存在问题（1）拆迁补偿费确认依据不明确。由于补偿费用不属于营业性收入，无法开具发票，相关政策也不够明确，使该费用的确认存在一定难度，也给房地产企业提供了一定的作假空间。（2）部分界定不清的成本费用扣除没有明确规定。由于土地增值税从1994年实施开始，到最近几年才真正开始执行，各级部门对土地增值税相关政策法规的制定也是少之又少，许多实际工作中碰到的问题急需相关政策来明确。例如房地产企业开发过程中产生的红线外成本能否扣除问题，全国除江苏明文规定该部分成本不能扣除外，国家税务总局及其他省市都没有做出相关规定。销售既有住宅又有商业用房的房产时，由于商业用房建造成本高于住宅，除商业用房分摊系数上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何计算等。土地增值税清算后，房产企业才取得相关成本费用发票，该部分成本费用能否追溯扣除或在剩余未售房产中扣除，如何扣除等均未作明确。（3）在土地增值税清算中，对于房地产开发费用的扣除不是据实扣除，而是按比例进行税前扣除。房地产企业之间的营销成本、管理成本会因企业自身决策、能力而产生差异，按比例扣除无法体现企业真实费用情况。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：对于房地产企业利息支出扣除，①向金融机构借款的，凡能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；②凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独扣除，而是并入房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本金额两者之和在10%以内计算扣除。这种制度的设计可能是出于方便清算考虑，但实际上是鼓励房地产企业不健全账证，不去索取成本费用发票，往往还造成多扣费用的情况。
4.预征率偏低，导致清算税款滞后各地对于土地增值税的预征率总体呈现东高西低，预征率偏低的现象。根据国税发〔2010〕53号文件要求：东部地区省份的预征率不得低于2%，中部和东北地区省份的预征率不得低于1.5%，西部地区省份的预征率不得低于1%，各地自行确定适当的预征率。以东部沿海地区为例，近几年房产增值过快，增值额也越来越大，一般房地产企业土地增值税的税负率在5%以上，有的甚至达到15%以上。而预征率只有2%、3%。根据《土地增值税清算管理规程》，企业土地增值税清算符合以下条件之一可以清算：①已竣工验收项目，已售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售房产建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。由于房地产开发周期长，等到符合清算条件已经过了三年甚至更长，企业预售所取得的款项已用于其他项目，又由于预征税款与清算税款相差较大，导致企业长期大量拖欠税款。
5.核定征收率偏低根据《土地增值税清算管理规程》，企业未设置账簿、账目混乱、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的可实行核定征收的方式清算土地增值税。对于土地增值税清算的核定征收率，国税发〔2010〕53号规定，各省级税务机关要结合本地实际情况，按房地产不同类型来制定核定征收率，原则上不得低于5%。现实工作中像我们东部沿海地区采用的核定征收率基本是5%。其实核定征收应是带惩罚性的一种清算方式，但实际工作中由于采用查账方式清算，土地增值税的税负率高于核定征收方式，房地产作为地方经济发展的支柱产业，受到各级地方政府部门的照顾，核定征收方式反而成了房地产企业合理逃避税收的一种手段。
四、完善土地增值税的建议
1.调整征税范围十八届三中全会审议的其中一项改革措施是深化土地制度改革，集体土地入市交易。既然作为国家层面已把集体土地交易推入市场，那么作为调控房地产的土地增值税，应遵循公平原则，将该类交易行为纳入土地增值税征收范围。同时，遵循税法的权责发生制原则及相关法律对房产归属确认原则，将进行土地增值税清算的房产以是否办理产权登记为分界点。
2.加紧出台各项政策细则由于在实际操作中，各个政策条款不够明确，容易造成征纳双方的分歧，滋生舞弊行为。财政部、国家税务总局应积极开展调研，收集归纳各地在实际清算过程中发现的问题，以法律法规形式加以明确。对于房地产开发费用的扣除，不应采取按比率扣除的方法，应要求企业必须以事实为准绳，没有比例限制，应取得发票的费用只有取得发票后，才能据实扣除。对于企业发生的利息支出，无论是否取得金融机构证明，在不超过商业银行同期同类贷款利率的前提下，都应据实进行扣除。