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住房管理论文范文1
1混凝土材料的选用阶段
砂石与水泥的管理与控制。选用的砂石材料，要根据设计和标准的要求，对其颗粒等级和含泥量进行严格检查，不满足标准要求的不得进入现场；选用的水泥，首先要对其出厂合格证、生产日期、试验报告等内容进行检查，并对其性能进行抽检实验。当实验结果未达到供方的试验报告数据时，要重新对批次水泥进行取样复查，杜绝使用劣质水泥。
2混凝土的搅拌及运输阶段
混凝土是房屋建筑的主要构成材料，其拌制的配合比及运输过程对房屋建筑的整体质量有着很重要的影响，因此，运输至现场的混凝土必须要满足标准及设计的要求后，才能被应用到房屋建设中。而在这一关键过程中，我们要注意以下要点：如果施工现场的气温较高，且需要浇筑的混凝土的面积也比较大时，要对搅拌场进行遮阳，避免沙石骨料等被阳光直射，及时洒水降温；通常情况下，基础混凝土的强度应控制在C20～C40，浇筑过程使用的混凝土是掺有12%UEA-H的，其强度要大于两侧的强度，而现场施工使用的则是掺有10%UEA-H的混凝土；搅拌完成后的混凝土，要采集样品并做实验，严格检查搅拌后的混凝土的各项指标，检验合格后，要立即运抵现场，并避免在运输过程中大面积暴露，防止混凝土的温度过高；当搅拌器距离较远时，搅拌站要设置在距离浇筑点近的地点，缩短运输距离；当不采用卡车运输混凝土时，则需采用混凝土搅拌罐车运输。
3混凝土的浇筑阶段混凝土
在大面积浇筑时，其表面会出现泌水现象，如果不及时清理掉混凝土的表面泌水，将会严重影响混凝土整体的浇筑质量。在完成混凝土的浇筑作业后，还要及时进行护养工作。此阶段的养护作业要按照施工要求对温度进行严格控制，保证混凝土的表面湿润度，控制混凝土的表面温度，从而提高混凝土整体受温度变化影响的抗裂能力。混凝土在浇筑4～6小时后，其表面会出现不同程度的塑性裂缝，这时要进行二次浇灌或二次压光层措施。大体积的混凝土养护时间大概需要15～25天，小体积的混凝土养护时间大概需要10～15天。
4施工的相关工艺要求砖砌体施工
在砖砌体作业时，砂浆的饱满度和整体垂直度要达到标准的要求，建筑物内相邻砌体的高度差要控制好，并确保高度差处于正常的楼层高度内；保温板的黏结施工，温度要低于5℃。风雨天气，要暂停施工，避免天气因素影响保温效果。当房屋建筑的整体高度小于20m时，保温板的固定形式推荐采用黏贴法。当其建筑高度大于20m时，低于20m部分的保温板要按照设计要求来固定，但保温板的黏贴面积也不得低于总固定面积的40%；在拼接保温板时，如果出现较大缝隙，要使用类似性能的边角保温材料或发泡聚氨酯填充；当基层的水平偏差大于6mm时，要使用砂浆进行修平，以此确保后续保温板的黏贴工作；混凝土施工。施工缝的主要工序包括底板以及底板和墙体的构建，在此工序要特殊强固的位置要采用平直缝施工。为了避免混凝土流入加强带，要在板墙主筋的两侧铺设铁丝网。首先要将直径小于12mm的钢筋立筋点焊至板墙主筋上，其焊接间距要处于150～300mm，再选用孔径小于5mm的铁丝网，并绑扎于钢筋上。
二施工现场技术质量的管理与控制
1建立组织管理机构并执行岗位责任制
房建施工现场的管理涉及施工现场的所有人、物、财以及工程的质量和安全等方面的管理。建立一套完整的管理系统，并积极推行各级管理者与操作者的岗位责任制，奖罚分明，树立全员的质量意识，确保施工现场的平面或立面管理、动态或静态管理，事事都有人抓，件件有人管，形成纵向和横向的管理网络。
2重视施工过程管理
房建工程的施工过程管理，要严格落实技术交底工作。针对工程中的关键工序和特殊工艺，要结合设计要求，制定作用指导书和质量控制点，时刻对施工中的人员、机械、材料、方法、环境等内容进行监控，严格贯彻和落实样板上的各项管理制度。
3强化完工质量检查要结合
建造合同中规定的相关条款，逐一检查房屋建筑中的各部分结构，确保各部分的功能都得以实现。而房屋建筑的保温性能，要结合标准《采暖居住建筑节能检验标准（JCJ132-2001）》进行检测。另外，对于在施工中所采用的各项材料，要在竣工后进行最后的完善并且分类归档，以便向房屋开发单位及政府部门查阅。
三结语
住房管理论文范文2
论文摘要：随着建筑工程项目化管理更加深入，项目管理的科学方法应用更加广泛，建筑业向更高层次发展，建立完善的建筑业专业分包体系，将是我国建筑市场发展的必然趋势，笔者认为在目前的环境中，采用集权式的公司发包，授权项目的实施管理，采取拒阵式的组织管理结构，着重于合同管理和生产过程目标管理的方式，是较为有效的分包管理形式。
一、有关分承包管理模式的基本情况
(一)发包模式就总包方内部而言，按发包方层次的不同，可分为公司集权式组织发包和项目团队组织发包两种方式。
1.公司集权式的发包方式这是应用较为广泛的分包发包方式。分包商与总包商都以法人的地位签署分包合同，合同的法律地位自然。由公司的发包职能部门选择合适的分包商承揽总包项目的分包工程，签定分包合同，其工程施工交由项目团队管理执行。这种方式，公司掌握着较项目更为广泛的信息渠道，公司的采购发包管理更为规范和程序化，又有能与承包商建立长久合作关系的优势，公司集中管理发包，能够在市场中找到更有价值的(性价比最佳)分包价格，有利于公司对项目成本的宏观控制。缺点是，项目团队在执行中，存在一些信息不明，形成“难管”局面，但通过建立良好的管理组织架构和沟通渠道，这个问题是可以克服的。
2.项目团队发包这是由项目团队根据项目需要，自行寻找和选择分包商，由公司授权项目与分包商签定分包合同，工程管理由分包商直接管理。这种方式效率高，发包便捷，更贴近实际，项目管理较为有力。
3.公司发包与项目发包结合式这是上述两项的结合，对大中型的、复杂程度高的、合同额较大的分项由公司集中控制;小型的、简单的、合同额不大的采用项目自行处理，公司审批的方式。
(二)合同管理(分包)
1.合同类型以下为按合同支付方式分类的合同类型:
1.1总价合同也称约定总价合同，一般是投标者按招标要求，与招标方达成一个总价，在总价格下完成合同规定内容。
1.2单价合同
a.估计工程量单价合同以估计的工程量为依据，投标者只填报单价，而计算出的合同价格的发包方式。b.纯单价合同工程量未知，仅以单价签定合同c.单价合同与总价合同结合对工程量明确的部分，可使用总价合同，变化较大，不确定的以单价合同签定协议。
1.3成本补偿合同也叫成本加酬金合同，指业主在支付工程实际成本后，再按实现约定的方式支付给承包商管理费用及利润(酬金)。这种合同方式灵活机动，应用的巧妙的话，可起到非常好的激励作用。
2.合同准备项目分包合同准备包括下列内容:分包计划一合同范围确定一询价(招投标)一合同谈判一形成合同文件
2.1总包商应在对业主的投标期间，就着手拟订项目分包计划，初步确定工作范围、数量、开竣工时间等。
2.2确定合同范围根据分包计划，便可对分包工程进行合同内容确定。这里所说“合同范围”不仅指工作内容，而是指“对分包工程合同价格构成影响的所有因素”，包括工作内容、质量标准、技术规范、材料规格、开竣工时间、进度安排、责任和义务、使用设备、枝术和管理人员、风险分摊等等因素。
2.3询价询价是一个选择分包商的决策过程。询价过程具有法律效力。根据分包合同范围说明.
2.4合同谈判合同谈判一般要对以下几点进行深人的讨论和澄清:a.合同范围因合同范围一般由总承包方拟订，对总承包有利，分包商往往对合同范围要进行讨价还价。b.变更进一步明确，变更的处理程序和办法、费用。c.甲乙方责任和义务d.违约责任明确包括质量、工期等方面的惩罚规定
3.合同执行执行阶段的合同管理是一个动态的管理过程，实质是监督合同的执行情况，努力促使合同卖方按合同要求认真完整地履行合同义务。
4，合同文件管理系统建立合同文件管理系统是合同管理的基础性工作，合同文件管理系统应有两方面的工作:合同文件的文档化管理、合同事件的程序化管理。
二、分包生产过程管理分包生产过程主要的工作
1.质量管理建筑工程项目分包工程具有任务型工作的特点，它区别于工厂重复性作业的特点。传统的质量保证体系起源于工厂作业型的质量生产方式，并不适用于任务型的生产方式。传统的质量保证体系认为合格的输人和合格的生产过程就能够得到合格的产品，偏重于过程控制。但项目生产的特点，以及强调满足顾客要求为中心的今天，项目质量管理不仅要关注过程，更要关注结果(目标)。因此新版的i s 09000也提出了如何在项目环境里建立质量体系的问题，项目多采用目标管理的方式完成任务。新版的is 09000弱化了建立庞大的刚性体系内容，转而突出了柔性的8大质量管理原则。笔者认为，对分包的质量管理，应以目标管理的方式，贯彻质量管理原则的过程，来完成分包任务。目标融人过程，过程实现目标。
2.进度控制根据前面分析，进度管理仍然要采用目标管理的方式，总包方应做好下列工作:
2.1制定目标，计划进度分包商的工作不一定是象总包那样，生产是连续的，分包商只承担了工程的某一个部分的工作，受其他分包影响，分包的工作可能是间断的，所以总包对分包的工期目标或进度计划也是动态的，根据实际情况随时调整的，总包商要让分包方认识到这一点，在合同中予以明确，以免分包商因非自身原因的工期耽误，向总包提出过多索赔。总包的计划或工期目标，务必要仔细计划，符合实际。
2.2整体协调由于上面的原因，总包商在指定计划时，必须整体协调，不能专注于某一项，整体协调包括时间上、空间上的、与其他施工单位的系统协调，这是总包在项目管理中必须要做好的管理义务。
2.3动态检查进度管理的基本工作就是进度检查，这跟过程方法时相一致的。“加快进度的最有效方法，就是缩短进度检查的时间间隔。”项目进度在不断变化，只有动态的检查进度，才能控制进度。
3.总分包协调项目总分包之间是由合同这一法律关系来确定的权利义务关系，与企业内部的行政关系不同。
三、对未来建筑工程项目分包管理的预侧
1专业化程度更高专业化程度更高，使总包向管理方向分化，分包商则向专业施工更精分化。总包对分包的依赖度要增加，更多的具体施工任务要寻找分包商来完成;分包商将专注于其专业核心竞争力，分包商的一些不重要的辅工作将会外包，由更专业的分包商来完成。
2组织更灵活，组织界限将模糊，总包项目团队也将出现分化，总分包将更多的以针对任务的临时性团队组合(任务小组)来完成工作。项目组织将会更趋灵活的组建，分包商会更多的参与总包的项目团队工作，合同的联系使各方更趋于平等合作的关系。项目会有更多的补充协议。
3管理将更规范化合同管理的地位将更重要，项目正式信息沟通会更规范，工作程序会更加规范和严格。
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1.建筑工程成本控制意识不强
企业管理人员以及员工对于建筑工程成本的管理认识还不是很到位。一些管理人员往往只重视工程的质量、施工进度，而忽略了成本管理可以给企业、工程项目带来的效益。建筑工程的成本管理与控制的效用得不到发挥。
2.建筑工程成本核算手续不够健全
很多建筑工程施工单位的成本核算手续不健全，例如材料的购买、领用等没有统一的审批手续，材料购买没有采购单，领用材料没有领料单。这都会造成成本核算混乱，成本居高不下的现象。
3.建筑工程成本管理制度不规范
成本管理过程中，往往会出现权、责、利界限模糊的现象，建筑工程项目的各个部门之间没有落实成本与绩效挂钩的制度。这就给成本控制考核工作带来困难，成本管理也就面临失效。
4.缺乏对建筑工程项目全程的成本控制
目前，对于建筑工程的成本管理大都是一种事后控制机制，过分强调成本的核算，而非成本的管理。成本管理是一个动态的过程，涉及到施工的前、中、后三个阶段，成本的有效控制来源于成本的高效管理而非成本的准确核算。
5.建筑工程项目会计的监督作用弱
会计的两大职能为监督与核算。但管理人员往往只关心成本的核算，会计的监督作用被大大削弱，工程施工过程中的业务收支也会变得不透明，成本的管理和控制难度会加大。
二、建筑工程成本管理的原则
1.全面控制原则
全面控制原则是指从建筑工程的各个方面进行成本的管理与控制，注重施工前的成本规划和施工过程中的成本控制以及施工完成后的核算与考核工作。主要分为以下两个方面：(1)成本的全员控制原则。建筑工程成本的控制要落实到每一个员工身上，给每一个员工都制定成本控制目标，并将成本控制目标的实现程度作为一种绩效考核制度。(2)成本的全过程控制原则。建筑工程成本要始终处于可控状态下，从施工的准备到竣工结算都要包括在内。
2.动态控制原则
施工的过程是一个动态的过程，预算可能并不能切合施工时的实际情况，根据施工的实际情况进行动态的控制。
3.节约原则
节约人力、物力、财力也是成本控制的一个重要原则。节约意味着不浪费，这可以有效的提高工程项目的效益。主要从两个方面着手：(1)提高建筑工程项目的管理水平，避免因为监督不到位而发生铺张浪费的现象。(2)严格制定开支的范围，费用开支的标准。
4.例外管理原则
建筑工程成本管理过程中，可能会出现一些特殊情况，这些特殊情况并不适用于既定的政策，那么针对这种情况应该使用例外管理原则。针对例外情况进行单独的调查、分析、纠偏工作。
5.责、权、利相结合的原则
成本的管理与控制能够发挥实际作用的前提是建立责、权、利相结合的考核机制。每一个部门、每一位员工的绩效应该与成本控制责任相挂钩。
三、建筑工程成本控制的对策
1.加强对于建筑工程成本控制的重视程度
建筑工程单位的领导层应该重视成本管理给企业和员工带来的效益，应该重视成本管理工作。领导层应该调和财务部门与其他部门之间的利益冲突，切实保障成本管理与控制工作的顺利实施，以提高建筑工程项目的效益。
2.建立健全成本管理组织机构
建筑工程项目的成本管理涉及到各个部门，各个部门之间可能会因为存在利益冲突而出现不配合的现象。这就要求建立健全成本管理组织机构，建立清晰明确的成本责任制度。成本组织机构的纵向层次应该合理，避免出现权利与责任界限不明确造成的相互推诿现象。项目经理作为项目的管理人，要将成本管理目标分解并合理分配到各个部门，并将成本控制责任与绩效挂钩。
3.做好材料的成本控制，避免浪费
材料的成本控制要在保障材料质量和供应量的前提下，尽量实现成本最小化的目标。这就要求材料的采购和领用都要严格遵循相关的手续。材料采购应该得到批准，采购的手续应该齐全。领用材料时，领用部门要有领料单，仓库部门要有出库单，核算时要对手续进行核实，做到记录真实有效。这样才能有效的控制材料成本，避免浪费。
4.加强全过程的成本管理
成本的全过程管理涉及到每一个部门、每一位员工。所以充分调动员工参与成本管理的积极性很重要，可以针对性的展开培训，让他们意识到自己对于整个项目成本控制的重要性，掌握一些必要的成本控制技能。这对于减少不必要的费用支出有重要的作用。建筑工程的成本管理要有重点、全面的进行管理。合理分配资源，以达到成本控制的最佳效果。
5.加强财务的监督与核算
对于施工过程的费用支出要严格按照财务预算进行。对于施工过程中的一些变动情况，要在预算的基础上加以修正，以达到提高费用支出透明化的目标。定期做好工程的核算工作，将工程的实际支出与预算对比分析，做好下一阶段的控制措施。
四、结语
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政策性住房资金管理中心的非盈利性，决定了它在制度上对提高资金的运用效率、增提高服务质量和加强贷款风险防范等管理方面缺乏积极努力的动机，对资金的流动性、收益性和安全性管理的控制能力也相对较差。同时，因为政策性住房资金并不属于财政资金的范畴，虽然在管理工作中相关条例规定财政部门负责对住房资金进行监管，但财政部本身并不是缴存住房资金职工的代表机构，它只是依照现有法规进行审核而己，并没有其他权力与责任。另外，目前还有一些地方并没有建立政策性住房资金管理委员会制度，有些地方即使在名义上是建立了委员会，但事实上不过是把原有的房改领导小组改了个名称，实质却没有改变。这就导致政策性住房资金监管机制效能不足，流于形式。由此可见，在现行的政策性住房资金的监管体制中，对机构设置不完善以及职责定位不清，必然导致资金管理效率的降低。
二、完善政策性住房资金管理的措施
（一）正确处理相关机构之间的关系
政策性住房资金是靠行政手段建立的，随着政策性住房资金积累量的增加，受对资金的支配权和利益的驱动，使许多部门和机构对此倍加关注。首先，政策性住宅金融机构是政府实现住宅政策的工具，但不是政府的附属机构，因此必须杜绝地方和部门利益上的干扰，明确政府的宏观监督职能，并给予政策上的支持，坚持金融机构自主经营、自负盈亏、自我发展的企业化经营原则，办成独立承担经营责任的实体。然后，房改部门可以利用政策性住房资金来推动房改进程，也可以用来壮大自身经济实力。其次，要明确住房资金管理中心的监管作用，同时可以将资金的分配和使用权交给银行处理，增加资金使用的安全性。总之，要使各机构在金融市场各扬其长、互相协作，才能促进房地产业和住宅业的共同繁荣与发展。
（二）完善管理中心内部管理
国家政策性住房的资金都是有由资金管理中心来进行支配的，所以资金管理中心要做好内部管理工作，合理的使用资金，发挥资金的最大作用。为了使政策性住房资金管理中心最大限度地发挥效用，必须完善内部管理制度，在工作的过程当中，要加强对监督管理体制的建设，并且加强对各个工作部门的监督，防止由于工作部门受到利益的驱使而做出违反国家和人民利益的事情。
（三）完善相关法律法规
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【关键词】建筑管理；问题；解决方法
1 建筑成本预算管理方面的问题及解决办法
一个企业要想获取最大的经济效益，无外乎两种途径：能源和节流。单从节流方面讲，就是要做好成本控制管理工作。做好成本控制工作的根本任务就是降低企业成本。从建筑企业来说，就是应想法设法地控制建筑成本，尽可能地将成本降到最低。无数实践证明：成本控制管理工作到位，就能给建筑企业减少很多不必要的开支，大大降低建筑成本风险，提升市场竟争力。反之，成本控制乏力，就会增加建筑成本，缩小效益空间，降低市场竟争力。因此，作为建筑企业，必须高度重视建筑成本控制管理工作。从目前建筑行业的成本控制管理方面来看，如要存在的问题有：
1.1建筑成本预算管理存在的主要问题
“凡是有预则立，无预则废”。建筑预算管理在是做好建筑成本管理的基础和前提。现行的建筑预算管理中，主要存在的问题有：一是在建筑预算审核方面存在着核实情况没有彻底落实的问题。在审核建筑预算时，就是由项目负责人报送预算方案，审核人员只是书面材料进行审核，没有深入到现场去调查考证落实。二是很多建筑企业在预算执行原因分析和处理方面缺乏足够的重视。搞好预算执行情况分析是确保预算管理落到实处，发挥真正功效的必要环节。但是，现实
中很多建筑行业都错误认为预算执行分析不过是对预算的一种总结和说明，没有多大的实际意义。预算分析的不力，极其容易影响整个预算功效的正常发挥。三是对于分析时，预算执行中发现的执行差异性问题没有及时有效地处理。这就极其容易造成后续建筑工程中继续出现相同的问题，山现回预算执行处理不力而造成更大地成本浪费。那些相关责任人就会因为预算执行不力没有受到相应的处罚而心存侥幸，责任意识更加淡薄，极易给后面的管理造成更大的问题。
1.2建筑成本预算管理问题的解决方法
一是健全建筑项目预算审核制度，审核人员必须对相关项目的成本预算情况进行实地考查核实，确保预算成本金额符合现实真实情况，尽可能地控制多报和少报后实行预算追加。二是建筑企业应更新观念，高度重视建筑预算执行情况分析，把它作为搞好预算工作的重点环节狠抓落实。三是切实做好预算执行分析后的处理工作。对于预算执行差异比较大，即严重超标，应迅速商讨出最好的补救方案进行挽回，调整原来的预算执行操作，或立即启动另一套预算方案，力争最大限度地降低成本，以获取最大的经济效益。
2建筑质量管理方面的问题及解决方法
建筑质量是建筑工程的生命线。没有质量，市场竟争力就无从谈起。在建筑中，常常见到的不少质量问题，就其根本原因就是质量管理乏力。
2.1建筑质量管理存在的主要问题
一是对建筑行业的进驻管理方面缺乏严格的控制措施，造成一些不具备建筑施工的企业、设备混入建筑行业，严重影响了建筑行业的形象、稳定和发展。二是在建筑施工中缺乏对其严格的过程管理，因误工、返工、返修等而造成不必要的建筑成本的增加，还严重影响工程的正常进度。三是对建筑工艺和设备的改良，新工艺、设备的引进
缺乏争取的认识。特别是对于引进一些先进的建筑设计、施上、管理等方面的工艺和先进的设备等，存在着认知和理解上的误区。很多建筑企业或是项目的负责人都认为改良建筑工艺、设备引进先进的工艺和设备需要花很多的资金，不如就用原来的老设备老工艺更节约成本。四是质量责任管理制度和追究制度不够健全，执行过程不力。很多建筑工程的责任主体不明确，存在着严重的违法违规行为，如层层分包、转包等。一旦出了问题，总承包与分包之间相互推脱责任，很多质量问题因为缺乏签署符合治律的合同，使一些不应该承担的单位去承担，而那些本来应该承担责任的责任主体，因为善于钻法律的空子而免受处罚。
2.2建筑质量管理中解决问题的主要方法
一是国家相关部门应加大对建筑施工企业的资质的注册管理力度，确保一些符合资质。建筑施工实力雄厚又有良好信誉的能顺利进入建筑行业，对于那些不具备资质或是弄一些虚假资质证明。信誉度低的坚决将其拒之门外。对于不符合要求擅自非法进行建筑行业运营坚决从严从快从重予以打击。二是对于建筑施工过程实行全程监控管理，把施工单位、监理单位、质量监督部门等联合起来，构建质量保障立体化网络，确保施工操作有章可行、规范高效。建筑企业应把提高工程质量作为立足市场，提高市场竞争力，促进其长远发展的根本手段。在施工过程中，通过严格过程管理，防止因误工、返工和返修造成的浪费，以此提高工作效率和工程质量。三是建筑施工企业应积极改良旧的工艺和设备，合理引进先进的建筑工艺和设备。当然，在进行建筑工艺、设备改良和引进新工艺、设备时必须要综合考虑其所
需要付出的资金成本造价和沿用老工艺、老设备的成本差异和各自所产生的效益差异，权衡引进新设备想、新工艺费用和效益之间的关系，以谋求获取最大的效益。例如在建筑设计、施工控制、建筑过程管理等方面，可以引进最先进的虚拟仿真技术。通过虚拟仿真技术对施工过程进行全程模拟实验，寻求出最节约成本、最节省时间、能获得最大经济效益的施工方案。在建设过程中可采用非粘土制品代替传统的粘土制品或循环利用工业废品，采用具有更高的硬度、强度的新型混凝土等。四是建立健全永久性质量责任追究制，完善相关法律法规。对于出现问题或较大事故的质量责任人应坚决予以处罚。
3建筑进度管理方面的问题与解决方法
建筑进度管理是确保按时完工的主要管理措施，但在现实中却存在着一些不容忽视的进度管理问题。
3.1建筑工程进度管理中的主要问题
一方面，建筑进度控制的制约因素很多，如：工程本身的管理、施工环境、劳动力施工、风险问题、物资供应问题等，有些建筑工程的承包方通常实施的是粗放式管理，往往在施工的细小环节容易出现疏忽，从而影响了建筑工程的正常竣工，不得不使工期后延。另一方面，建筑工程的进度与质量、成本等息息相关。从理论上讲，加快速度的前提必须增加成本，但是在实际建筑施工过程中，承包方对这三者之间的关系考虑得不够周全，常常顾此失彼，或者注重了进度忽略
了质量，或者注重了质量却延误了工期。
3.2解决建筑工程进度问题的方法
一是要加强建筑工程的队伍建设，建立一支有高效、科学的工程管理队伍。在工程项目的开始阶段，就要选择一支团结协作的项目团
队，其中包括项目经理的相关领导及成员。做好加入项目组织人员工作的团队合作意识，提高工作效率，避免频繁的人员流动，积极发挥
个人在工程管理中的潜能与才能。二是在项目刚开始阶段，在进度的跟踪管理中，应以经理为责任制的中心，将具体责任细化分配到个人，并制定严格的考核制度，对成员开展一定的奖惩措施。通过树立全新的管理理念，向管理要工期、要进度，保证预期目标按时完成：三是，实施进度全程精细化管理模式，在进度计划的基础上，应制定其他的计划。
4结论
建筑管理是一项庞大、复杂而长期的工作，随着社会的发展，新的问题会不断出现，我们只有不断探索改进建筑管理的新方法，才能适应时展提出的新要求。
参考文献：
[1]陈兴斌.浅谈建筑工程管理技能的创新[J]科学之友，2010.
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（一）我国社保基金投资管理的经验与启示我国的社保基金是社会保险基金、社会统筹基金、个人账户基金、企业年金和全国社会保障基金的统称，它是由国有股减持划入资金及股权资产、中央财政拨入资金、经国务院批准以其他方式筹集的资金及其投资收益形成的由中央政府集中管理的社会保障基金。目前，它由2000年成立的全国社会保障基金理事会依据2001年颁布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》实施管理，其基本原则是在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的保值增值投资管理，投资范围仅限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作。社保基金的投资范围包括银行存款、国债、证券投资基金、股票、信用等级在投资级以上的企业债和金融债等有价证券，其中银行存款和国债的投资比例不低于50％，企业债和金融债不高于10％，证券投资基金或股票投资的比例不高于40％。受投资环境的影响，社保基金近年来投资收益并不稳定：2007年达到峰值43.19％，2008年快速下滑，一度为负；2012年开始上涨达到7.01％，2013年维持在6.29％。总体来看，社保基金自成立以来年均投资收益率为8.13％，超过同期2.46％的年均通货膨胀率。在宏观投资环境不佳的情况下，社保基金的投资运营取得这样的成绩实属不易。社保基金成功经验的启示是加大实业投资力度，参与国企改革。全国社保基金2012年5月出资100亿元入股中石油西气东输三线项目，2013年6月参股中国石油管道联合有限公司，运营西气东输工程部分管线。按照国家监管部门规定，全国社保基金进行的实业投资包括直接股权投资和股权基金投资两个部分，其中直接股权投资可占基金总规模的20％，股权基金投资可占10％。据测算，预计从2012到2015年，社保基金用于实业投资的最高规模可达2500亿元，具有很大的发展潜力。近年来，社保基金积极采取多种形式加强与中央企业的合作，深入参与国资国企改革，力争在中央企业改制、上市、重组或再融资时，以战略投资者或优先股方式投资入股。此外，社保基金先后投资交通银行、工商银行、中国银行、农业银行、国开银行、中国人保、中国信达及中国银联等金融企业，以及京沪高铁、大唐控股、中航国际、中节能风电等工商企业。可以说，随着我国经济社会的发展以及社保基金规模的不断壮大，实业投资在其资产配置中将发挥越来越重要的作用。
（二）新加坡中央公积金制度投资管理的经验与启示1955年新加坡建立了中央公积金制度，经过多年的发展，其资金总额已超千亿美元。新加坡中央公积金局负责集中管理中央公积金，它独立于政府财政，上级管理部门为劳工部，公积金局实行董事会制。从投资管理体制看，中央公积金投资主要分为三部分：第一部分由新加坡政府投资管理公司负责，主要投资国内的住房、基础设施建设以及部分国外资产；第二部分是中央公积金投资计划，该计划允许公积金成员将普通账户和专门账户中超过一定比例的公积金通过购买股票或共同基金的形式投资资本市场；第三部分是保险计划基金，包含住房保险、家属保险、大病医疗保险等多个保险计划，保险计划基金的投资主要外包给资产管理公司，可投资定期存款、可转让存款凭证、股票和债券等。上述三方面的投资中，由中央公积金局通过新加坡政府投资管理公司管理的基金和由公积金成员自主投资的基金构成了新加坡中央公积金的投资主体。新加坡中央公积金投资管理模式的可取之处有三：一是相对独立的、专业化的集中投资，新加坡中央公积金局做出投资决策后，由新加坡货币管理局和新加坡政府投资管理公司负责具体的投资事宜，公积金成员获得中央公积金局支付的记账利率；二是多层次、多元化的投资体系，几十年来，中央公积金制度也在不断放宽投资政策，允许其成员进行多元化投资，政府机构的集中投资与成员个人的积极投资共同构成了新加坡当前中央公积金多层次的投资运营模式；三是健全的法令和监督制度保障了资金投资管理的安全性，《新加坡中央公积金法》明确公积金局为法定机构，财政和行政自主，其成员主要由雇主代表、雇员代表、政府代表组成，相对独立的机构设置、规格较高的监管以及代表三方利益的管理模式，为保障公积金投资管理的可靠性和安全性奠定了基础。相比之下，我国住房公积金相关法规和制度建设相对滞后，我国《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）迟迟不能上升为《住房公积金法》，新《条例》的修订工作也十分迟缓，到目前为止，还没有统一的住房公积金投资管理办法。此外，我国住房公积金的监管机制还存在一定的弊端。
二、改革创新住房公积金投资管理的若干思考
（一）建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度我国住房公积金投资管理在法律法规建设上还存在短板，其投资管理的主要依据是《条例》第二十八条规定——“住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债”。按此规定，目前住房公积金的投资方式只能是购买国债，除此之外，就是转为定期存款。实践证明，这一规定虽然在一定程度上保证了住房公积金资金投资的安全性，但也严重地限制了资金投资的范围，加之住房公积金现行的各自行政区域内封闭式管理模式，使得我国住房公积金沉淀资金的总体投资运作长期处于低水平、低效率状态。因此，实现住房公积金投资管理创新的首要任务，就是建立健全住房公积金投资管理的相关法规和规章制度。一是要加快新《条例》的修订出台，进一步拓展住房公积金投资管理的渠道和范围；二是尽快研究和制定统一的《住房公积金投资管理办法》以及监督管理的相关规章制度，以便在实际投资运作中有据可依、有章可循，确保资金投资管理的安全和规范。
（二）改革创新更具效率的住房公积金投资管理组织体系实现住房公积金投资管理改革的另一重要任务就是要加快住房公积金投资管理组织体系的创新和建设。应坚持三条基本原则：一是要全面考察制度、管理、运作、投资管理等各个环节的风险所在，建立相应的风险控制措施和约束机制；二是要加大在监督管理环节的投入力度，建立健全统一的、独立强势的监管主体；三是实现住房公积金管理职能部门和投资经营机构相分离，住房公积金管理职能部门负责住房公积金业务开展和日常管理，投资经营机构则负责资金的专业投资管理，风险系数较大的专业投资则应委托专业的投资管理人代管。可以借鉴我国社保基金和新加坡中央公积金的做法，打破目前住房公积金相对散乱的投资管理模式，建立以国家级投资管理中心为主体、省级和市级投资管理中心相辅助的多层次投资管理组织体系。此外，用多位一体的监管体系负责对住房公积金投资运作的各个环节进行有效的监管，以确保资金投资运作的安全、规范和透明。对于层次主体之间资金托管的收益分配问题，可以根据有关规定和资金实际收益情况进行结算。这种组织有序、分工明确以及更具效率的多层次投资管理组织体系，符合我国住房公积金科学管理和发展的需要。
1．建立市级、灵活自主的投资管理体系。市级住房公积金管理中心将辖区内各分中心（管理部）富余资金进行集中统筹，根据自身实际情况，将一定比例的富余资金委托省级投资管理机构托管，只保留一定比例的必要资金自行投资管理。其原则是：在保证资金良好的流动性基础上实现必要的资金增值，并负责合理调节辖区内各分中心（管理部）的资金流动，确保辖区内住房公积金支取和贷款等业务的正常运转。其投资对象可以为国债（逆）回购、大额可转让定期存款等流动性较高的投资产品。
2．建立省级、次集中的投资管理体系。省（自治区）应设立相对集中的住房公积金投资管理体系，负责集中投资管理各市级中心聚集而来的富余资金。根据本省（自治区）的具体情况，保留一定比例资金自行投资管理，其余可委托国家级统一投资管理机构管理。其原则是：通过市场化、规模化的集中投资，充分发挥规模化的资金优势，实现兼顾本省（自治区）经济社会发展目标的高效资金运作。其投资渠道有：通过公开招标方式选择较高收益率的银行定期存款；通过公开操作进入银行间债券市场或投资有国家担保的大型企业债券；通过记名债券方式进入本省（自治区）保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域；通过发放项目贷款的方式支持本省（自治区）保障性安居工程建设。此外，也可以尝试参与本省（自治区）重点城市的土地备储项目和商品住房的收储等。通过稳健和审慎的投资运作，实现资金的保值增值。
3．建立国家级、全国统一的投资管理体系。通过设立类似于我国社保基金理事会的国家级住房公积金统一投资管理机构，统一负责对全国各地区聚集而来的沉淀资金集中投资管理。其原则是：在保证资金安全的前提下，通过市场化、专业化的运作，实现资金收益的最大化。可以委托经验丰富、经营稳健的专业投资管理人进行资金的投资运作，其投资渠道可以拓展到货币市场、资本市场乃至实体经济项目，投资范围可以包括银行存款、国债、企业债、金融债、股票、信托产品、证券化产品、证券投资基金、股权投资基金、产业投资基金股票等。未来也可以借鉴社保基金做法，逐步尝试对实体经济项目的投资，积极参与我国国资国企改革，通过参股经营或优先股投资等方式投资重点央企，分享经济体制改革的红利。
4．建立强力有效、多位一体的监督管理体系。建立健全行政监管、金融监管和社会监管多位一体的有效监管体系，以及严格的资金投资管理规范和制度监管框架。对省级和国家级投资运作的监管，主要由财政部会同住房和城乡建设部拟订资金管理运作的有关政策规章，对其投资运作和资金托管情况进行监督，人民银行和证监会按照各自的职权对专业投资人或托管人的经营活动进行监督；各级政府应对本地区住房公积金资金投资管理情况进行必要的行政监管；各地住建部门会同人民银行、财政、审计等部门，对当地住房公积金资金投资管理以及风险防范情况进行严格的同级监督。此外，进一步加强对住房公积金资金投资管理的社会监督，包括住房公积金缴存人、缴存单位、社会组织、新闻媒体及专业人员的监督；被监督对象则为各级住房公积金投资管理机构、经办机构、委托机构及相关服务机构等。
（三）改革创新有利于住房公积金科学发展的投资管理模式
1．坚持适合自身发展的投资管理原则和策略。一是坚持安全规范的投资管理原则。目前，住房公积金投资管理“在确保资金安全完整的基础上，实现一定的保值增值”这一原则并没有太大缺点，但应该结合流动性因素，将其丰富为：在保证资金安全性、流动性的前提下，通过稳健经营和审慎投资实现资产的增值。二是要坚持分散化的投资管理策略。虽然长期以来，住房公积金资金投资运作的总体收益性和流动性均不理想，但将来不能一味地为追求资金的收益性，而忽视资金的安全性和流动性，也不能一味地为提升资金投资管理的统筹程度，而制约住房公积金保障和金融属性的发挥。因此，通过资金科学合理的分散化投资管理以及在各统筹层次上的合理分布，逐步在实践中探寻有利于住房公积金管理科学发展的分散尺度。
2．提升投资管理的统筹层次，实行规模化的投资管理模式。从经济学角度来看，市场化和专业化的集中投资管理模式具有高效、低成本以及能形成规模经济等优势。实践证明，资金投资管理的统筹水平越高，资金规模化运作的优势就越强，防范风险和化解风险的能力也越强。从我国住房公积金的管理情况来看，万亿级的沉淀资金分散在上千个县市，由于各地区住房公积金管理水平和能力参差不齐，使得庞大的沉淀资金没有得到有效的利用。此外，由于监管的缺失，住房公积金贪污挪用案件时有发生，也给资金的安全和完整带来较大隐患。因此，无论从发挥资金的规模优势，还是从防范化解风险、加强资金运作监管的角度，提高我国住房公积金的统筹管理层次，建立更加集中、相对独立的住房公积金投资管理机构非常必要。
3．提升投资管理的专业化程度，实行分离化的投资管理模式。分离化策略是指自主投资和集中投资相分离、货币投资与实物投资相分离、一般投资和高风险投资相分离、管理机构与投资运营相分离。这种分离化策略的目的是理顺住房公积金各投资管理主体的关系，便于监管机构对其实施更有效的监管，这同时也是风险分散、资产科学合理配置和精细管理的需要。
（四）探寻适合住房公积金未来发展的投资方向
1．进一步拓展的货币投资。近年来，金融市场的改革措施密集出台。自2013年12月央行《同业存单管理暂行办法》后，10家国有银行先后试水同业存单。2014年8月以来，商业银行发行同业存单的节奏密集，标志着同业存单扩容进入新阶段，其更重要的意义在于为大额可转让定期存单全面施行铺路。大额可转让定期存单可以在二级流通市场转让，利率参照市场利率浮动，与传统定期存款相比，可转让大额存单在到期日之前允许转让，其流动性相对较高，是短期资金融通的重要工具。它的推出顺应了利率市场化的趋势，也为住房公积金提供了一个风险较小、收益稳定、流动性较高的良好投资手段。2014年8月证监会出台的“融十条”也为将来住房公积金突破国债投资范围，走进全国银行间债券市场，以及进入更广阔的金融债、企业债等投资领域，提供了有利的政策契机，甚至为住房公积金通过记名债券方式进入保障性住房建设和国家骨干大型基础设施建设领域提供了可行性。
2．谨慎尝试的资本投资。目前来看，首先要推动新修订《条例》的出台，加快研究和制定《住房公积金投资管理办法》，在全国性的统筹住房公积金投资管理组织体系建房地产金融立之前，有条件的省份可以委托全国社保基金理事会对一定比例的沉淀资金，采用保底分成的模式进行专业化投资经营。也可自行选择经验丰富、经营稳健的专业资金投资基金或机构进行委托投资管理。
3．彰显保障民生的实体投资。当前，各地政府都把保障性住房建设列为重点工作任务，但政府在保障性住房的建设上普遍存在较大的资金缺口，也急需社会资金或公共资金的参与和支持。住房公积金作为我国住房保障体系的重要组成部分，应该充分发挥其在保障住房建设方面应有的辅助作用。因此，住房公积金未来投资的重要方向之一，就是加大利用项目贷款等投资手段支持保障性住房建设。此外，也可以尝试进行地（市）级以上政府的土地储备项目和廉租房或商品房的收储等投资，靠实物资产的稳定升值来实现货币资产的保值增值。
