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租金调查报告范文1
关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险
中图分类号：F83245
文献标识码：B
文章编号：1007－4392（200602－0049－03）
与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。
一、调查样本分析
此次调查共收集有效样本354份，其中本市居民承租人数占比51％，非本市居民承租人数占比49％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。
(一)住房户型
在354份有效样本中，出租成交的1居室住房占比为42.7％，2居室住房占比为49.7％，两者合计占比为92．4％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。
根据住房户型划分，1居室住房的租售比例为244，相当于20年的租金，年收益率为4.91％，比个人住房贷款最低年利率低0.6个百分点；2居室住房的租售比例为246，相当于21年的租金。年收益率为4.879％，比个人住房贷款最低年利率低0.63个百分点；3居室住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4．62％，比个人住房贷款最低年利率低0.89个百分点；4居室住房的租售比例为273，相当于23年的租金。年收益率为4.39％，比个人住房贷款最低年利率低1.12个百分点。
(二)住房面积
354份有效样本中，60m2以下的样本数量占比最大，为53.1％，排在第二位的是60―80m2的样本，占比为22.6％，两者合计75.7％，是住房租赁市场上的主流。
根据住房面积划分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例为252，相当于21年的租金，年收益率为4.76％，比个人住房贷款最低年利率低0.75个百分点；60至80m2之间(包括80m2)住房的租售比例为248，相当于21年的租金，年收益率为4.83％，比个人住房贷款最低年利率低0.68个百分点；80至120m2之间(包括120m2)住房的租售比例为238相当于20年的租金，年收益率为5.03％，比个人住房贷款最低年利率低0.48个百分点；120m2以上住房的租售比例为253，相当于21年的租金，年收益率为4.71％，比个人住房贷款最低年利率低0.8个百分点。
(三)住房新旧程度
由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄3年以下)和老房(房龄10年以上)均非主流，房龄3－10年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为59％。
按照房龄划分，新房的租售比例为191，相当于16年的租金，年收益率为6.28％，不但比个人住房贷款最低年利率高0.77个百分点，甚至比6．12％的年基准利率还要高出0.16个百分点；次新房的租售比例为263，相当于22年的租金，年收益率为4.56％，比个人住房贷款最低年利率低0.95个百分点；老房的租售比例为258，相当于21年的租金，年收益率为4．65％，比个人住房贷款最低年利率低0.86个百分点。
(四)住房装修程度
调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为48．9％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为35％，两者占比合计为83．9％。
按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为236相当于20年的租金，年收益率为5.1％，比个人住房贷款最低年利率低0.41个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4.63％，比个人住房贷款最低年利率低0.88个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为244，大致相当于20年的租金，年收益率为4.93％，比个人住房贷款最低年利率低0.58个百分点。
(五)住房租期
调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在1年以下，所占比重为95.8％。在354份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有15份，占比为4.2％。
按照租期长短划分，租期在6个月以下的(包括6个月)住房的租售北例为273，相当于23年的租金，年收益率为4.4％，比个人住房贷款最低年利率低1.11个百分点；租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房的租售比例为228相当于19年的租金，年收益率为5.25％，比个人住房贷款最低年利率低0.26个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为251，相当于21年的租金，年收益率为4.78％，比个人住房贷款最低年利率低0.73个百分点。
(六)房屋售价
在354份有效样本中，最低房屋售价为2588元／m2，最高售价8000元／m2，平均售价为4691元／m2。有效样本主要集中在3000―7000元／m2的区间之内，所占比重为96．3％(见下表)。
售价在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例为214，相当于18年的租金，年收益率为5.61％，比个人住房贷款最低年利率高出0.1个百分点；售价在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例为246，相当于21年的租金，年收益率为4.9％，比个人住房贷款最低年利率高出0.6个百分点；售价在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例为254，相当于21年的租金，年收益率为4.73％，比个人住房贷款最低年利率低0.78个百分点；售价在7000元／m2以上的住房的租售比例为233，大致相当于19年的租金，年收益率为5.16％，比个人住房贷款最低年利率低0.35个百分点。
二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结
(一)与租赁价格相关的因素
此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。
(二)与投资风险相关的因素
调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。
当住房面积少于120平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中80至120m2之间(包括120m2)的住房投资风险相对最低。但当面积超过120平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。
从房龄的角度分析，房龄1―3年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。
从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。
从租赁期限角度划分，租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在6个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。
从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的3000元／m2以下和7000元／m2以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在3000／m2以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率0.1个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。
三、对相关问题的认识与分析
(一)天津市住房租售比的合理区间
按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为8―10，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 15(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房15年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为15以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度
一方面，在354份有效样本中，“售价／租金”的最小值为38，最大值为682，加权平均值为247.5，即平均每套住房的售价大致相当于21年的租金，远高于国际8―10年的平均水平，并高于15年的最高极限。另一方面，最低租金为每月5元／m2，最高租金为每月169．2元／m2，加权平均值为每月19．2元／m2，年均租赁价格为每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过3500元／m2但是全部样本中最低售价为2588元／m2，最高售价8000元／ma2，加权平均售价为4750元／m2，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出36％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。
(三)投资风险分析
将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为4．85％。不但远低于6.12％的个人住房贷款基准利率。比5．508％的最低年利率还要低0.658个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。
综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在1―2居室、面积在80―120平方米之间、房龄1―3年、未装修或已装修且带家具、租期在6―12个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为13份，占全部有效样本总数的3.7％。
四、政策建议
(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升
虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。
(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力
通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。
租金调查报告范文2
中国拍卖行业协会最新的2011年国内文物艺术品拍卖市场数据显示，中国嘉德、北京保利等国内十大文物艺术品拍卖公司，2011年春秋两季共举办451个专场拍卖，成交56998件(套)，成交率75.15％，成交额372.08亿元，与2010年的257.37亿元相比，增长44.57％，但是增速较2010年的180％有较大回落。
深圳文交所资产包或将转为艺术基金
深圳文交所作为首推艺术品份额化交易模式的实践者，目前已成立了“艺术品权益拆分业务善后工作组”，处理与份额化业务遗留问题。在深圳文交所推出过“南黄北齐”资产包的景文投资董事长万正琼表示，将积极配合深圳文交所的善后工作方案来处理相关事宜，以此来调整探索资产包的交易模式，可能会考虑采用私募基金的方式。
上海调整普宅标准
2月16日，上海出台普通住房新标准，并于3月1日起实施。
新标准规定可享受优惠政策的普通住房，应同时满足三个标准：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等为普通住房；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格方面，应，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
北京甲级写字楼租金飙涨 近日，香港DTZ戴德梁行研究部了《全球写字楼租务开支调查报告》，报告显示，北京及上海(静安区)今年租务开支高居亚太区前十。其中，北京年度租务开支增长高达38％，在全球各商业区中涨幅最大。至2011年第4季度，北京市甲级写字楼租金价格同比增长44.0％。
沪版OTC开市首批19家企业挂牌
2月15日，上海股权托管交易中心正式启动，这意味着沪版OTC(场外交易市场)制度正式落地。19家公司正式挂牌。根据披露的公开资料。有近40家私募股权或创投企业已经先期在这19家公司中“潜伏”，其中不乏深创投、华润深国投等知名机构。
上海推出最大规模人民币国际投贷基金
上海日前推出国内最大规模人民币国际投贷基金——赛领国际投资基金，它是由上海国际集团和相关投资人共同发起设立的人民币国际投贷基金。该基金组织形式为公司制，母基金规模人民币500亿元，其中首期募集规模120亿元，未来基金总投资规模可以超过1500亿元。
恒生银行人民币黄金ETF上市 恒生银行推出的全球首只人民币计价黄金交易所交易基金日前在香港交易所挂牌上市，但由于散户投资者对这一新产品不够熟悉，市场反应平平。该产品的定价基准为伦敦市场黄金的美元定盘价。投资回报以人民币返还。
租金调查报告范文3
一、借款人基本情况
1、借款人身份介绍
借款人__x，女，42岁，身份证号码：__________x，家庭住址：__省__市__区__园210楼3门201室。配偶：__x，身份证号码：__________x。二人自结婚以来，夫妻关系和睦，家庭生活稳定。现在______水产品批发市场共同经营冷冻水产品生意，商户性质为个体工商户。
借款人较早在我行开立结算账户，办理结算业务。持有、我行双币贷记卡、借记卡，存有定期储蓄存款。
2、借款人资产负债状况
借款人现拥有个人资产450万元,每年实现租金收入18万元。
本市__区别墅一套，占地面积208平方米，价值230万元；（附房产证、土地证）
__道步行街有商业门市房1套，建筑面积180平方米，价值220万元，现租给__医院使用，合同租期为10年（20__.9.1-2016.8.31），年租金收入18万元(附产权证、土地证、租赁合同)。
经查询《个人信用报告》，借款人在他行原有个人商用房贷款1笔，金额80万元，期限5年，现已结清，无不良纪录。
二、借款人的经营状况
借款人从1992年在__x市场经营冷冻水产品生意，主要以批发带头虾、去头虾、虾肉为主，以供应饭店水产品为辅。在十几年的经营过程中，借款人诚信经营，形成了一定的业务规模，建立了稳定的进货渠道和销售渠道。其中批发客户35个，主要有大连的______、______x，沈阳的______，秦皇岛的______x。零售客户38个，主要有__、__x、__x、__x等。在__x水产批发市场租用80平方米冷库两处，存货共20多个品种价值200多万元（详见库存清单）。从借款人提供的储蓄存折、银行卡等账户的业务流水计算，平均每月销售额为120万元，月净利润为10万元左右，现有职工8人。今年1-7月份已实现销售收入800万元，实现净利润70万元。
其水产品进货渠道主要是北京、广东等地。这些产品销往我市__、__x、__x、____x等大型饭店、酒店及二级批发商。借款人所经营的冷冻水产品在我市规模较大，占据一定的市场份额，具有良好的信誉。
三、借款人的财务状况
借款人自90年代初在我行开立账户，办理结算业务，没有违约记录。由于借款人为个体工商户，纳税主要为定额税，年纳税1.2万元。故无法从借款人的财务数据上做具体分析，只能从其销货清单及进货单据来分析其具体经营状况。通过票据的具体查看，借款人依法经营，纳税及时。首先从今年前7个月的销售情况来看，已累计实现销售收入800万元，实现净利润70万元。其次从借款人签订的商业门市租赁合同查看，借款人每年实现租金收入18万元，这也是一笔比较稳定的收入。另外，根据其存货清单及实地调查，存货量约200多万元，结合经营水产品收益、租金收入，借款人每年创造效益130万元左右。以上数据可看出该借款人销售能力较强，具备还款能力。
四、借款用途和原因
借款主要用于采购水产品，增加商品库存量。由于水产品销售旺季较强。“十一”前后已经进入销售旺季。老客户的需求量稳定增长，新客户不断增加。20__年新增客户有__x、__等大、中型饭店、酒店。随着新客户的增加，需要增加购货量和库存量，计划采购各类水产品（主要为虾）150万元左右，借款人已自筹资金60万元，其余90万元从我行贷款解决，期限一年，以销售收入和利润偿还银行贷款本息。
五、抵押物状况
借款人以本人坐落于__区__道__步行街2号的商用房产及土地使用权做为本笔贷款的抵押物。该房产是两层框架结构的临街商用房产，建成于20__年，建筑面积180平方米。房产证号：__市房权证字第513050292号；设计用途：商业，产别：私有房产。土地使用权证号：__国用（20__）第0028号；使用权面积：62平方米，用途：商业，使用权类型：出让，终止日期：2044年8月16日。抵押物临近__道，地理位置优越，交通十分便利，升值速度较快，具备较强的变现能力。经______房地产估价有限公司评估，评估时点房产现值：189.9万元，平均单价为10550元/平方米；评估时点土地现值：30.38万元，平均单价为4900元/平方米，房地产合计价值为220.28万元，抵押率40.86%，符合我行的贷款规定。
该房产现出租给__x使用，承租人用于经营__医院。租期10年
（20__年9月1日至2016年8月31日），年租金18万元，承租人同意我行处置该房产时放弃承租权。六、结论
经调查，借款人__x经营稳定、销售良好、为人正直、品德良好、具备偿还能力、第二还款来源也较为充足，并已在我行开立存款结算账户和__借记卡账户，符合我行个人短期经营性贷款条件，同意向其发放贷款90万元，期限一年，利率执行基准利率上浮40%，即10.458％，按月付息、到期一次性偿还本金。发放此笔贷款可为我行增加利息收入90万元×10.458％=9.4万元，以商品销售收入及利润偿还借款本息，以__x个人名下的商用房产及土地使用权做为本笔贷款的抵押物。
客户经理声明：我作为借款借款人的客户经理，已按规定要求对该客户进行了面签、笔录工作，对该客户身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真实性进行了认真核实，并告知借款人贷款责任，对该客户贷款的有关情况作了全面调查和了解，所呈报借款人的所有资料均真实、准确、有效，所作评估遵循客观、公正的原则，以上报告内容真实，发放本笔贷款业务安全可靠。同时，我声明该借款人不是我的关系人。
妥否>！<，请零贷会审批。
____________支行
租金调查报告范文4
关键词：收益法；不动产估价；还原率；报酬率
中图分类号：F23文献标识码：A
一、引言
收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。
二、收益法应用中的问题实证分析
本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。
（一）预期收益的求取存在的问题
1、缺乏动态分析。样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。
V＝ 1- （1）
式中，V：不动产在估价时点收益价格；a：预期净收益；r：还原率；n：收益期限。
2、缺乏对租赁合同的细致分析。《房地产估价规范》5.3.3条规定：“有租约限制的，租约期内租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观租金。”尽管如此，样本报告中对租赁合同各项条款的披露和分析依然很欠缺，尤其对潜在收益的获取有影响的条款缺少描述。此外，在合同租金与市场租金差异较大的情况下，也并没有进行相应的解释和说明。
3、缺乏对估价对象潜在收益内涵的说明。比如，对于以租金收入为主要收益来源的不动产，典型的此类物业如写字楼和购物中心，其潜在收益一般除了包括租金收入以外，还包括押金及其利息收入、停车费收入等，因此在预期收益的测算过程中有必要对潜在收益的内涵进行详细地说明和解释，但从样本数据看这一点常常受到忽略。
4、未考虑不动产以外投资收益的剥离。有些情况下，求取的不动产净收益中既包括不动产本身产生的收益，也包括不动产以外的投资所带来的收益，比如家具等一些固定资产、品牌和特许经营权等无形资产带来的收益，若不将这部分收益剥离，便会造成不动产价值的高估。
（二）还原率的求取存在的问题
1、还原率的确定主观性较强。通过对估价报告样本数据的分析发现，还原率的取值在时间序列上缺乏一定规律性，即便在市场波动较大或者银行存款利率调整较为频繁的情况下，依然难以发现还原率的相关变化规律，还原率的这种无规律性恰恰源于还原率的确定过于主观。同时，对还原率的求取过程也没有进行详细的阐述，不够严谨。
2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加风险调整值法又称为累加法，因其使用便捷，常为评估师所采纳，样本数据也表明该方法是还原率求取的主流方法。我国《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》中均规定：“安全利率可选取同一时期一年期国债年利率或央行公布的一年期存款利率”，但样本中却出现了使用一年期贷款利率作为安全利率，这一做法违背了安全利率是一种无风险利率的本质。
3、风险调整值的确定主观性强。风险调整值是累加法中另一项关键的参数，但风险调整值的大小大多由评估师凭主观经验给出，缺少风险的量化和细化过程，这就难以保证还原率的取值客观合理。
4、实质利率的概念存在误用。实质利率的概念是由台湾学者林英彦提出的，其含义是指以银行一年定期存款利率为基础，用物价指数调整后扣除一成（10%）的所得税得到的实质利率作为土地还原率；而样本报告中有的将1～3年的贷款利率为基础，用物价指数调整得到实质利率，即：
实质利率＝
并将实质利率作为安全利率的取值，再加上风险调整值后才得到土地还原率。但从实质利率的概念来看，林英彦教授提出的实质利率是求取土地还原率的一种方法，而不是安全利率的确定方法，不需要再加上风险调整值，说明实质利率的概念在一定程度上存在误用和混淆。
三、相关参数解析及公式选择
还原率和预期收益的确定过程中存在以上诸多问题，反映出收益法在目前应用过程中存在着不科学、不合理之处。本文认为，应从参数取值的定性分析和定量分析着手，同时应根据不同情形选择适当的收益法公式选择。
（一）参数的定性分析。定性分析是定量分析的基础，这里的定性分析包括对参数的影响因素分析、参数取值的动态分析和估价对象的客观情况分析。
1、对各项参数的影响因素分析。预期收益取值的影响因素分析可以从外部影响因素和内部影响因素两个方面着手，前者包括：①估价对象的区位状况分析，主要分析地理位置、交通因素对收益的影响；②市场供求状况的分析，市场供给和需求的现状对预期收益可能产生的影响；③外部性影响，如估价对象周边的环境因素等。
后者包括：①估价对象用途，不同用途的不动产收益模式、收益的增长能力、收益法的风险水平均不同；②估价对象本身的品质，比如建筑年代、外观、装修情况、物业管理水平等。还原率取值的影响因素分析同样也可以从外部因素和内部因素两个方面着手，前者一般包括经济形势、市场行情、市场利率、位置、投资增值前景等，后者一般包括承租人状况、收益稳定性、建筑物经济寿命、建筑年代等。
2、对各项参数取值进行动态分析。通过对各项参数如租金、费用等过去若干年的历史数据进行收集、调查、分析，结合委托方的相关预测以及市场行情合理判断未来各项收益和支出的变动趋势。
3、对估价对象的客观条件分析。尽管我们的估价规范（则）强调为得到客观合理价格应采用客观收益作为估价依据，但很多情况下不得不考虑估价对象本身的特殊性。比如，在签有租赁合同的情况下，租约期内收益应使用租约中签订的租金而不能使用客观租金。此外，随着全国各地地标性建筑物的增加，并且这些地标性建筑多为高档写字楼或酒店，对于这类地标性建筑物的评估，相对缺乏可比案例，因此很难通过市场调查得到客观收益水平，这种情况下更应该侧重物业本身的特殊性和唯一性。
（二）参数的定量分析
1、还原率的量化方面。采用累计法计算还原率的关键在于风险调整值的确定，本文认为可以通过专家打分法和层次分析法等方法建立风险因素的修正体系，进行系统的测量。也可以借鉴美国资本资产定价模型法（CAPM法），通过测算不动产市场风险相对市场投资组合风险的反应程度，计算风险溢价水平。
安全利率的取值方面，由于我国存款利率没有完全市场化，且房地产投资期相对较长，使用长期国债利率或许是更好的选择。从国外经验看，美国和日本通常取10年期国债利率作为安全利率。
2、客观收益的量化方面。本文认为测算市场客观租金时，可借鉴市场比较法中的比较因素修正体系。
（三）收益法公式的选择
1、根据评估的价值类型选择适当的收益法公式。所谓价值类型，是指评估的是不动产市场价格还是不动产长期的价值，价值类型不同，评估思路不同。由于直接资本化法中的资本化率和净收益值均是从市场中提取得到，可以说直接资本化法是一种市场导向的方法，因此直接资本化法更适合转让价值评估，评估值更接近估价时点的市场价格；而报酬资本化法主要是从长期投资的角度考虑，可以说是一种利润或报酬导向的方法，因此报酬资本化法更适合评估长期持有型物业，以获取稳定现金流为特点的不动产评估，评估值更接近不动产的长期价值。直接资本化法与报酬资本化法中的参数均有来自市场的分析，对于同一宗不动产两种方法评估的不动产价格不应有较大的差异，通常两种方法可以同时使用，以相互校验。
2、根据估价对象所处状态选择适当的收益法公式
情形一：若估价对象已进入经营稳定期，估价师预期估价对象未来收益无大幅变化时，可以使用公式2：
V＝ 1- （2）
式中，V：估价时点收益价格或现值；A：未来净收益；Y：报酬率或折现率；n：收益年限。
情形二：对于有租约限制的不动产评估，预期收益的需要分段测算，即租约期内收益应使用契约租金，而租约期外的租金应使用市场租金，这种情况下适宜用报酬资本化法中的折现现金流分析。
情形三：对于新建或在建不动产评估，不动产经营需要若干年才能达到稳定状态，这种情况下也适宜用折现现金流分析。
值得说明的是：国内在使用报酬资本化法评估不动产价值时，通常预测估价对象从估价时点开始到土地使用权终止日或建筑物经济寿命结束的时点各期的净收益，以一定的报酬率折现加总后得到估价对象的价格；而美国、台湾地区和日本在使用报酬资本化法时通常计算两部分内容，一部分计算估价对象在设定的持有期限内的净收益，通常设定的投资持有期限在5～10年之间，因为对估价师来说，预测短期的收益比预测长期的收益更容易，并预测估价在未来5～10年的总收益，将各期的净收益以适当的折现率折现后加总；另一部分计算估价对象在持有期末的价值，通常的方法是将持有期末当年或次年的净收益用期末资本化率折现到估价时点并扣除相应的税费，由于不动产剩余经济寿命的缩短以及预测未来数十年后的净收益风险较大，因此期末还原率的取值一般高于期初还原率，其常用的公式为：
V＝+ （3）
其中，V：估价对象的收益价格；CFi：各期净收益；Y：报酬率或折现率；n：折现现金流量分析期间；i：各年期；PR：期末价值。
期末价值（再出售价值）的求取公式为：
PR＝ （4）
其中，Rn：期末还原率；CFn+1：第n+1期的净收益。
四、几点建议
（一）还原率的取值应与估价对象所处阶段相匹配。一般情况下，高风险对应高还原率，低风险对应低还原率，假设估价对象为一处写字楼，按照其所处的阶段划分为项目建设期、租赁期、经营期，美国的估价教材中一般认为这三个阶段的风险依次下降，即项目建设期风险最大，其次是租赁期，经营期风险相对较小，还原率的取值也依次递减。因此，应首先对估价对象所处阶段进行合理判断，在此基础上调整还原率的大小。
（二）还原率的取值应与预期收益的取值相匹配。在预期收益取值较为保守的情况下，还原率的取值可以相对较低，在预期收益取值较为乐观的情况下，还原率的取值可以相对较高。
（三）建议通过市场调查和投资者调查的方式对市场行情、投资者预期进行定期调研，并由估价协会组织或委托咨询机构组织实施这项工作，定期向社会调查数据和调查报告，估价师便可以依据这一权威的调查结果应用于相关参数值的确定。
（作者单位：首都经济贸易大学）
主要参考文献：
[1]Tsoyu Calvin Lin.The development of REIT markets and real estate appraisal in Taiwan.Journal of Real Estate literature.Vol 15，No.2，2007.
[2]美国评估学会著.不动产估价（第11版）.北京：地质出版社，2001.
租金调查报告范文5
王 豪
近年来，酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水，不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试，但是面对令人眼花缭乱的广告炒作，却又显得无所适从。
酒店式服务公寓(service apartment，简称酒店式公寓)，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它来源于欧洲的“产权式公寓”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国，酒店式公寓始于1994年，它最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中，酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的，基本只租不卖，如雅诗阁、国贸(北京)等，出售的项目仅在近几年才出现在市场上。
物业概貌
随着跨国公司业务的不断扩张，中长期派驻海外的国际商务人士越来越多，一般的酒店和住宅无法满足他们的要求，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此受到商务人士的青睐。
酒店式服务 酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比，其独特的地方在于酒店式的管理和服务，可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位，酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。
公寓化管理 与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，在服务上也更加个性化，且总体租住价格相对酒店要低。
市场初潮
酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种，也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓，享有产权，但他们买下公寓后，多数不会选择自住，而是出租后获利。
租金回报
国内客户尚不具备相当经济实力，也不习惯于租住公寓，所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员，以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件，可支付较高租金。
戴德梁行的一份调查报告显示，租金方面，目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米・月～56美元／平方米・月不等，平均租金维持在22美元／平方米．月左右，一些高档酒店式公寓的平均租金高达27．2美元／平方米・月；出租率方面，总体保持上升趋势，普遍在70％以上，一些高档酒店式公寓则稳定在90％左右。
实践中，开发商还制定了保证收益的措施：一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理，给投资者固定的收益，还有一种是只要有一套公寓出租，所有的投资者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。
政策优惠
酒店式公寓的土地性质是住宅用地，产权年限为70年，较之商业用地使用期限为长了20年，其交易税负也比商业地产要低一些，此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。
策略篇：拨云见日――访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎
王 豪
外国人有钱，但他们的钱并不好挣；酒店式服务公寓投资前景看好，但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?
风险提示
“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”，投资者在信息不对称的情况下，切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。
被套“潜力股”
或者是信了开发商的话，或者是承受不了好位置的高昂价格，或者是看准了某地域的升值潜力，一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确，投资成熟区域的酒店式公寓，购房成本可能较高，而投资尚不成熟区域的酒店式公寓，购房成本会相对较低，如果眼光独到，收益也会非常丰厚。但问题在于，万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾，高收益就意味着高风险。
失算中后期成本
很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”，只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利，而忽视了中后期成本。其实，经营酒店式公寓和经营酒店一样，要想保持它的档次和水平，就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新，而这些项目的更新周期一般是七八年，以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定，这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清，这部分费用就有可能落到自己的头上。
考点
酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域，情况很复杂，投资者需要有足够多的专业知识，以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。
区位和环境
住宅看位置，商业看人气，酒店式公寓靠出租获利，则是二者并重。毕竟，客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。
良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展，人气讲究口口相传，更需要长时间的积聚。显然，位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是，好区位也是相对，在城市的发展过程中，商圈会不断发生变动，今天看似荒凉的地方，明天可能成了经济中心。以北京为例，目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段，由于国际人士众多，商业发达，这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段，目前的外籍人士虽然相对较少，但是随着大批跨国企业和机构进驻中国，其发展前景也被看好。
另外，个人在选择投资项目时，应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓，这样就可以实现部分服务的外包和集合经营，从而使运营成本得以降低，收益更有保障。
硬件和软件
所谓硬件，包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求，所以公寓的硬件条件必须够档次，有品味，且不能随大流。所谓软件，即指酒店的管理经营，主要体现在对客户的服务上。目前，国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大，真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者，能够提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。这两方面，是酒店式公寓生命力的所在，是实现投资回报的核心因素，投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。
资质和信誉
租金调查报告范文6
【关键词】 高等学校；国有资产管理；共性问题；强化措施
一、高校国有资产管理的现状
对高校国有资产管理现状可从国有资产规模，管理模式，对出租出借、处置闲置固定资产管理，对无形资产管理，高校国有资产管理总体评价等五个层面分析。受篇幅所限，仅讨论以下诸方面。
（一）国有资产规模
以时间序列为经，以总账、明细账为纬，对被调查的十一所高校国有资产规模按流动资产、固定资产、无形资产和对外投资分别进行统计，结果见表1所示。
表1表明：被调查十一所高校的流动资产、固定资产、无形资产和对外投资占总资产比重分别为：35.19%、61.02%、2.66%、0.21%。可见，固定资产在四大资产占总资产比重中遥遥领先。因而，高校资产管理绩效的高低在相当程度上取决于高校对固定资产管理绩效，各高校在固定资产管理方面存在的个别问题自然成为高校资产管理的共性问题，成为分析产生共性问题的原因，寻找解决对策的重中之重。
（二）国有资产管理模式
从是否建立资产管理模式等六层面对被查十一所高校进行系统梳理，结果见表2所示。
表2表明：被调查高校都从机构设置、职能分工、监管机制建设等三方面建立了国有资产管理模式；对资产管理与财务管理、预算管理相结合的高校只有哈尔滨工程大学、西安交通大学，占18.2%；大连理工大学、华东理工大学没有体现出是否建立了资产配置标准，占18.2%；实行新增资产配置预算制度的只有合肥工业大学和大连理工大学，占18.2%。三个18.2%从不同侧面表明被调查高校国有资产管理制度的不健全，更表明健全国有资产管理制度的必要性和紧迫性。
（三）高校国有资产管理的总体评价
从管理制度是否健全等四方面对被查高校进行资产管理总评价统计，结果见表3所示。
总体而言，被调查高校在健全管理制度、提高资产使用效率方面都有大量工作要做。而资产管理制度的不健全直接导致资产使用低效率，这一相对结论可从表3直接得出。合肥工业大学等四所在管理制度是否健全等四个方面的评估都是否，占36.4%；武汉大学等三所高校在管理制度不健全、资产使用效率没有明显提高，占27.3%，两者合计比例高达63.7%。
二、存在问题
被调查高校在资产管理方面存在诸多个别问题，对这些个别问题通过综合分析使之上升为共性问题并探讨产生这些共性问题的深层次原因，可为更有针对性解决这些问题提供基本对策。基于上述思路，对十一所高校资产管理存在问题进行统计分析，结果见表4所示。
具体而言，这些共性问题突出表现在：
（一）资产管理意识淡薄，部门协调不畅，决策程序不科学
高校资产一般由国家拨款形成，在使用中不计提折旧、不计算盈亏，资产管理没有形成相应的保值增值管理制度，使得资产无法发挥最大效用；就部门协调沟通不畅而言，普遍问题是财务处与国资处对资产分类标准不一致导致决策程序不科学。
（二）管理机构缺位，职能分散，管理体系不健全
高校国有资产三权分离，所有权归国家，使用权和管理权分散于学校不同部门。由于资产管理缺乏产权明析、责任明确的运行机制，随着高校资产规模日益庞大，标准不同、多头管理使资产管理组织、协调监督职能被严重削弱。
（三）资产账实不相符，存在账外资产
资产账实不符表现在会计信息无法真实反映资产数量和增减变化情况。如大连理工大学原值6 781万元的房屋已出售多年未办理财务核销；以教学、科研名义立项的科技园大厦、北区科技楼涉及资金12 425万元， 两座楼既未入大连理工大学固定资产账，也未办理产权。
（四）资产收益管理
资产出租收入不能及时收取并按规定入账；资产处置收入管理不符合规定并实行动态管理。如吉林大学资产出租出借收入未纳入校本级账核算1 629.3万元，厦门大学2009年店面出租实收租金1 809.12万元，但学校账仅体现522万元，少计租金收入1 287.12万元。
（五）无形资产转让不合规，转让收入未按规定入账
如大连理工大学在对校办企业进行股份制改造时，没有严格遵照相关制度办理无形资产转让手续，对转出无形资产无偿提供给校办企业使用，造成无形资产产权流失。
【参考文献】
［1］ 财政部.中央级事业单位国有资产处置管理暂行办法［G］.2008（12）.
［2］ 财政部.中央级事业单位国有资产管理暂行办法［G］.2008（12）.
［3］ 财政部.中央级事业单位国有资产使用管理暂行办法［G］.2009（6）.
［4］ 财政部驻安徽专员办.关于合肥工业大学国有资产管理情况的调研报告［R］.2010.
［5］ 财政部驻大连专员办.关于大连理工大学资产管理情况的调研报告［R］.2010.
［6］ 财政部驻黑龙江专员办.关于哈尔滨工程大学国有资产管理情况的调查报告［R］.2010.
［7］ 财政部驻湖北专员办.高校国有资产管理存在的问题与对策［R］.2010.
［8］ 财政部驻湖南专员办.加强高校国有资产管理的调查与思考［R］.2010.
［9］ 财政部驻吉林专员办.关于对吉林大学国有资产管理情况的调研报告［R］.2010.
［10］ 财政部驻陕西专员办.西安交通大学国有资产管理情况调研报告［R］.2010.