前言：寻找写作灵感？中文期刊网用心挑选的土地收储资金的风险防范，希望能为您的阅读和创作带来灵感，欢迎大家阅读并分享。
一、收储资金管理存在的风险
1.融资渠道单一
政府财政拨款在整个资金来源结构中份额过小，大部分资金过多地倾向于银行贷款，有的收储单位的银行贷款占到80%以上，这就使土地收储资金不能得到充分保障，影响到土地正常的收购、土地前期开发投入和日常资金支出等，不利于土地收储目标的最终实现。融资渠道过于单一，资产负债率较高，一旦国家货币政策收紧，银行将面临资金严重不足，同时没有其他渠道可以补充资金，土地收储的资金链发生断裂的风险。
2.银行贷款期限与土地收储周期不相适应
土地收储是一个资金密集、周期性长的运作过程。国家相关规定要求土地净地出让，这就意味着不仅要求进行土地收购，还要进行土地整理。通常，收储的周期是比较长的，需要经历一系列的环节，周期一般是2-5年，如果某个环节出了问题则会拖得更久。而用于收储项目的银行贷款规定不超过2年，贷款期限比较短，前一时期土地收储机构以借新债还旧债的方式维持运行，容易产生银行贷款无法偿还的风险。
3.资金投放与收回时间不好把握
土地收储过程中资金循环周期长，回流时间难以把握，政策上没有严格的限制。土地收储机制运行过程包括土地收购整理、土地储备和土地供应等阶段，运作中必然以大额资金占用为条件，先期投入的资金只有到土地供应阶段才能收回。如果被收购企业自身债务繁重，又涉及法律纠纷、职工安置与补偿等复杂问题，会使得收储工作难度加大，收储时间也会延长，最终影响宗地及时推出，那么收储机构投入的本金和利息就不能及时的收回。
4.收储价格不能统一
实施土地收储过程中可能涉及的价格包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地建设费、企业债务、土地过户的税费等。对于收储土地价格由于国家没有具体的规定，各城市在制定土地收购储备实施办法时也没有做出明确的界定，收购双方对于价格确定存在巨大分歧。例如，被收购方是企业单位，他们往往考虑自身需要解决问题包含的费用，如职工安置费、企业异地经营及债务所需要的费用作为确定土地收购价格的依据。而对于土地收储机构而言，则更多关注收购储备过程中的资金平衡，如果收购价格过高，在土地市场波动时便会出现资金风险。5.市场的经济波动和政府房地产政策的变化土地收储对国家经济政策的敏感度较高，如果遇到国家宏观经济政策和房地产政策调整，如利率上调、央行减少货币投放量、房屋价格受政策调控大幅回落，导致市场购买力下降，土地出让会大幅减少，贷款大量积压在库存土地上，信用风险大增。
二、国家对土地收储融资的政策
我国开展土地收储工作不过10多年时间，近几年，随着土地收储工作不断深化，国家陆续出台了相关政策来防范风险。2011年，中国银监会《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》（银监发〔2011〕34号）中严格加强新增平台贷款的管理，合理确定贷款期限和还款方式，同时全面推进存量平台的贷款整改，对于到期的平台贷款本息，一律不得展期和以各种方式借新还旧。2012年3月，中国银监会印发了《中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（银监发〔2012〕12号），要求各银行金融机构遵循“政策不变、深化改革、审慎退出、重在增信”的总体思路，严格平台公司新增贷款条件，对监管类平台新增贷款进行重点监管。2012年12月，国土资源部办公厅关于印发《土地储备机构名录（第一批）》的通知：“为加强土地储备机构的规范管理，将审核通过《土地储备机构名录（第一批）》予以印发。国土资源部将定期更新土地储备机构名录，地方各级国土资源主管部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。同年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银管会下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），其中规范土地储备融资行为：土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理；土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。还指出要严格土地储备资金管理，土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定。2013年，中国银监会出台的《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（银监发〔2013〕10号）中政府融资平台融资监管持续收紧，要求各银行控制地方平台贷款总量，不得新增融资平台贷款规模。同时严控新增，对新发放平台贷款提出必须满足“现金流全覆盖、有符合规定的抵押担保、符合《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔2012〕463号）要求等”六个前提条件。严格审批制度，对于新增贷款，由总行统一授信和审批，加强支付监督，防止贷款挪用。由此可见，政府为了防范收储资金和地方债务风险，逐年加大融资监管力度。
三、规避资金管理风险的建议
针对前文提出的土地收储资金管理存在的风险，在工作实践中为合理规避其中的风险因素，提出以下建议。
1.拓宽融资渠道由于土地收储具有运作周期长、资金需求量大的特点，为了保证资金来源的多样性，减少单一渠道出现问题带来的风险，采取发行土地债券和土地信托的方式，作为土地储备补充资金。土地债券就是地方政府及其土地收储机构为了完成土地收购、拆迁补偿、开发整理等职能，向社会发行的、以土地出让收益为担保、承诺在一定时期内按约定支付利息并偿还本金的债权债务凭证。土地信托就是指土地收储机构作为委托人，将待开发的土地信托给受托人，由受托人发行出让受益凭证。受托人将募集的资金作为土地对价支付给委托人，委托人用信托资金自主或聘请社会企业进行土地整理开发工作。开发完成后，进行土地公开出让，用所获资金支付土地出让受益凭证持有人收益。
2.建立完善的土地收购储备资金监管机制提高土地收储计划执行的严肃性，确定与收储规模相适应的融资额度。土地收储机构储备土地举借债务规模，应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，一经批准，总量不能进行调整，不得超计划、超规模借贷。土地资金的支出，只能用于储备土地的开发和与之配套相关工作的支出，实行专款专用，不得挪作他用。为消除资金使用安全方面的风险，严格业务操作流程和财务收支程序，严格报批、审查手续，严格核算、审计手续，有效的构成一道道“防火墙”,保障资金的安全。
3.合理确定土地收购价格确定土地收购价格是土地收储工作中重要的一环，土地价格确定的不合理，不但会增加收储成本，而且给收储机构正常运转带来风险，所以我们应结合科学的测算方法来确定土地收购价格。目前，最常用的测算方法是市场比较法和成本逼近法。市场比较法是将待估土地与近期发生的类似案例进行比较，以此估算土地价格，是测算土地价格的普遍选择；成本逼近法更加适用于工业用地和净地收购。但无论采取何种测算方法，合理确定土地收购价格还应结合市场状况、区位情况、城市规划、待收宗地具体情况等方面综合考虑，从而有效降低风险。
4.加大收储前期工作，压缩整理周期加大收储前期工作的目的，是为了更好的规避资金占压风险，以免收储工作某一环节出现问题，或产生土地不能及时交付的情况，或出现城市规划用地性质调整，导致收储时间延长，增加了土地的成本，甚至土地无法出让，造成前期投入无法收回。为了降低以上风险，我们除需要科学制定土地收储运作方案外，还应合理地安排土地收储前期工作，与相关部门积极沟通协调，提前做好规划方案论证、申请规划选址、环境评价、制定拆迁方案、土地出让测算分析等工作，缩短土地整理周期，加快土地出让进度，保证土地收储资金的良性循环。
作者：康振达 单位：天津市结构调整土地收购中心
