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摘要：只有做好住宅专项维修资金的筹集、使用和监管，发挥物业的正常使用功能、价值，才能切实保障业主的合法权益。因此，文章从住宅专项维修资金的筹集、使用和监管三个方面，论述了当前维修资金的相关规定、存在问题，并有针对性地提出解决对策，对进一步加强住宅专项维修资金的管理具有积极的现实指导意义。
关键词：住宅；住宅专项维修资金；资金管理
住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。维修资金管理采取专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则。据宁乡市物业维修资金管理中心公布的数据显示，截至2019年底，全市物业专项维修资金总额达16.3亿元，使用总额为3000万元。维修资金数额大、涉及业主多，物业维修费用分摊操作难，因此，做好维修资金的筹集、使用和监管，发挥物业的正常使用功能、价值，才能切实保障业主的合法权益。
1住宅专项维修资金筹集
1.1相关规定
根据《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）规定，维修资金筹集分为首次筹集和续筹两种情形。其中，首次筹集：“商品住房”业主应在签订网签合同时，将首次维修资金存入专户。“已售公有住房”业主应在入住手续办理前，将首次维修资金存入公有住房专户或交由售房单位存入公有住房专户。续筹：业主分户账面维修资金余额不足首次交存额30%，根据规定应进行“续交”。
1.2存在的问题
近年来，随着商品房的开发宣传力度的加大，业主对于认缴住宅专项维修资金的认识有了较大幅度的提升，目前住宅专项维修资金的首次筹集较为顺利。但当业主分户账面住宅维修资金余额不足首次交存余额的30%后需要续交，或新《办法》颁布实施前未交纳维修资金的首次筹集，缺少必要的限制或强制手段，完全靠业主的自主意识，一旦遇到维修资金不足需要续交时，成功续交的案例较少，影响了维修资金的正常筹集和使用。
1.3解决措施
一方面，要继续加强《办法》等法规的宣传力度，保持专项资金的首次筹集率；另一方面，要重点做好特殊情况下维修资金的首次筹集。例如，已售公有住房而未按《办法》交存首次维修资金的，不动产登记可不予办理房屋产权登记；针对已入住并办理的业主未交付首次维修资金的，可赋予小区业主委员会负责督促其交纳，经督促仍未交纳的，可赋予其享有相应的诉讼权力，增强首次筹集的约束力。未成立业主委员的，首次筹集工作则可由住房管理部门委托街道办事处或居委会负责监督。此外，要重点解决维修资金的续交问题。随着住宅使用年限的延长，越来越多的住房进入了维修的高峰期，而随着时间的推移，维修资金总额会逐渐减少，需要“及时续交”。除了《办法》中的相关规定，还应强调可以由维修资金专户管理银行或开户行负责通知业主续交，业主委员会负责督促业主续交，必要时，业主委员会可以向法院提起诉讼，利用法律手段增强续交的执行力。而未成立业主委员的，续交工作则可由住房管理部门委托街道办事处或居委会负责监督。针对已售公有住房维修资金续交的，应在相应的法规中进一步明确，可考虑由房管部门统筹使用，或者明确售房单位与业主按比例续交。
2住宅专项维修资金使用
2.1相关规定
根据《办法》规定，住宅专项维修资金使用分两种情况：第一种是维修资金划转业主大会前需要使用的，应由维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过（双“2/3”）。
2.2存在的问题
维修资金使用主要存在使用难和使用不当两大难题。前者，从双“2/3”的严格规定，无论是哪个环节“2/3”的标准没有达到，都无法使用维修资金，尤其当小区公共设施或设备遭遇急需维修而需要动用维修资金时，难以在短时间内完成维修资金使用前的程序性规定，造成法定决策程序难以得到有效贯彻落实。后者，在实际应用中突出表现为维修资金列支范围存在“扩大化”，或者维修资金使用列支程序不规范等。前者有如，房屋也有使用保修期，在这个时间段内出现问题时，应当由施工单位或者开发商承担维修义务，而不应使用维修资金；又如，公共绿化、电梯保养等所需费用本应由物业管理费支付。后者有如，未严格执行“双2/3”要求，或者未按规范程序表决通过，擅自委托物业公司使用维修资金，业主利益得不到有效保障。
2.3解决措施
针对维修资金使用难、使用不当等突出问题，一方面，要根据住宅小区的实际使用情况，针对维修的实际需要，根据公共设施或设备维修的轻重缓急提前做好分类，针对不同情况，提前做好维修预案。例如，将小区中公共设备的常规性维护，一些临时损坏的公共设施需要维护而使用的维修资金项目，业主大会给小区的物业管理公司负责，由物业公司作出决定，并在维修结束后由业主委员会对其维修资金使用情况进行监督审核，发现问题，及时督促物业公司整改。又如，对于住宅小区增设或者改造较大项目时，交由小区物业公司，通过其专业机构制定维修预算方案，符合“双2/3”的，即可按照预算方案执行。当遇到需要紧急维修或者更换使用维修资金的，应赋予物业公司直接使用维修资金的权力，但维修完成后应接受业主或者业主委员委托的专业机构对物业公司的行为进行审核，出现违规情况时应通过法律渠道解决。此外，主管部门应制定更为细致、简便的维修资金使用细则或办法，结合住宅小区的使用情况，规范维修资金使用，维护业主正当权益。
3住宅专项维修资金监管
3.1相关规定
根据《办法》规定，维修资金使用需经业主及业主委员会审查同意。换言之，维修资金在划转业主大会管理前（或后）应由业主及业主委员会负责监督管理和审核批准使用，并依法接受审计部门的审计监督。
3.2存在的问题
在实际监管过程中，业主或业主委员会在监管涉及住宅共用部位、共用设施设备使用维修资金时，不仅要掌握一定的专业财务知识，还要掌握共用部位、共用设施设备使用是否属于列支范围。即维修资金监管不仅涉及程序性监督，还涉及实体性监督，对监管人员的综合素能要求较高。例如，业主或者业主委员会审核住宅小区维修方案时，对住宅维修方面的法律法规、政策、工程技术及维修项目的成本核算等一些专业性强的工作难以提出专业的审核意见，达不到专业核定标准，也难以发挥应有的审核效果，最终影响住宅专业维修资金的使用效率。又如，住宅小区内的公用设施超过使用年限存在重大安全隐患，依然在继续使用的；住宅小区建筑物外墙面脱落，未及时处理会影响居住安全的，等等。这些安全隐患如不及时消除，都会给小区的公共安全埋下安全隐患，需要广大业主在审核维修方案时及时发现、指出，通过审核、监督弥补维修方案内容，发挥监督审核的应有价值。
3.3解决措施
住宅专项维修资金属于房屋的“养老钱”，直接关乎每一位业主的切身利益。因此，要切实规范维修资金的使用，加强维修资金的监管。一方面，需要主管部门积极发挥监管作用，加强维修资金监管，协助业主做好专项维修资金的使用，继续加强审计监督、财务监督。另一方面，要积极要求工程咨询、鉴定机构等第三方中介组织参与，发挥第三方中介组织的审计、咨询、审价、法律等专业服务，有效解决专业知识不足的难题。此外，也要积极发挥业主及业主专业委会会的监督作用，一方面，要加强维修资金领域知识的宣传，将相关知识汇编成册，在小区居民中广泛散发，提升业主监督能力；另一方面，要定期公示维修资金收支等使用情况。在小区公示栏等公共场所张贴维修资金列支情况，让业主掌握维修资金的现状及使用情况，接受所在小区人员的监督。可见，维修资金合理、规范使用离不开有效监督。政府相关职能部门、第三方中介组织和业主及业主委员会的监督缺一不可。通过政府及其相关职能部门的依法监督，第三方组织机构的专业监督，以及业主及业主委员会的监督为补充，最终形成监督合力，增强监督实效，确保维修资金的规范使用。
4结束语
总之，要严格按照《办法》的具体规定和要求，从住房专项维修资金的筹集、使用和监督等环节入手，不断完善制度的内容和执行力，保障广大业主的合法权益，推动小区物业长远发展，积极构建和谐社会。
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作者:刘志成 单位:湖南省宁乡市住房保障服务中心
