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摘要：
各级地方政府的物业资产是国有资产的重要组成部分。长期以来政府物业资产存在混乱不清、产权不明、任意处置、使用效率低下、资产严重流失等问题。加强政府物业资产管理，探索政府物业资产管理的新途径和手段，提升管理效率是我们必须解决的问题。
关键词：
政府物业资产；管理；对策
一、政府物业资产管理
政府物业资产指的是根据法律转让、规划支持、行政没收、社会捐款等，由政府机关（包括派出单位）、人民代表大会、政协、司法机构、公共机构和社会团体占有和管理。包括但不限于办公用房、文化教育用房、公共服务用房、公共建筑和附属设施。政府物业资产管理，通过标准化、信息化、社会化手段优化公共资源配置，提高利用效益，根据国家、省、特区（市）的有关规定，对政府的服务需求，结合实际情况，实现政府中心的战略目标。
二、政府物业资产管理问题分析
（1）产权登记率低，物业家底不清。目前，地方政府物业资产不清楚，产权或者产权登记混乱一直是一个普遍现象。有些由行政单位出地，企业合资建房，按照面积比例建造，很难进行产权登记，导致产权不明确。由于产权不清楚或产权未登记在政府名下，导致难以有效保护物业资产，政府物业资产存在损失或流失的风险。
（2）管理主体纷杂，监管机制不顺。政府物业资产管理主要有三种模式：一是财政部门监管模式，如黑龙江省安达市、陕西安康市、广东省佛山市。二是国有部门监管模式，如上海、广西、南宁。三是专业化管理机构的模式，例如设立香港特别行政区政府产业署，深圳福田区直接由政府设立物业管理中心。除了这三种模式外，还有很多城市仍然没有统一的集中政府管理物业资产，即使实行统一的集中管理，也有名称混乱的情况，这是管理的主体混乱，监管机制有很多问题。
（3）管理方式混乱，使用效率不高。地方政府物业资产管理有两种方式：第一类授权管理。大多数城市以这种方式，行政单位的房地产由政府物业管理部门授权使用，不必支付租金。二是有偿管理，如南宁模式、安达模式，行政单位使用政府物业资产按照使用地区支付租金。但无论什么样的管理，具体的经营方式都是各种各样的，有的由财政部门管理，有的由国资部门、物流部门管理，有些地方不仅有县、区政府管，街道办事处也管，在一定程度上造成管理混乱，有限的政府资产不能合理分配和有效利用。
三、加强政府物业资产管理法律保障的建议
（1）加强政府物业资产的产权登记和界定。一是尽快开展对政府物业资产清理的调查。各级政府物业资产管理要明确法律实体，合理化管理制度，在财政部门和专门机构管理的基础上，政府应尽快对政府物业资产进行全面盘点，查明政府物业资产并进行财产注册。所有政府物业资产的财产权，必须统一登记或更改为专业管理机构的名称，从法律上防止政府物业资产的损失隐藏危险。二是尽快做好政府物业资产管理的基本工作。在普查清理的基础上，政府将物业资产的分配、类型、账面价值建立总账，如建立会计，做账目匹配。有条件的地方开发建设政府资产信息管理系统，建立统一、全面的政府物业资产数据库，并完善数据库的开发和维护方法，利用现代科技手段实时管理和控制政府物业资产和变化。三是尽快解决政府物业资产问题不清楚等历史问题。由于历史原因或其他客观原因，政府物业资产的产权不明确等，仍有很多地方存在上述问题。一些政府物业资产即使产权明确，但计划和设计功能有变化等，不能登记产权，随着时间的推移将导致产权不明确。土地规划部门要尊重事实和现实，开放绿色走廊，集中认定，切实提高政府物业资产的产权登记率，尽快解决产权问题。
（2）理顺政府物业资产管理体制。财政部颁布了行政单位国有资产的两项暂行办法（第35号、第36号），建立了统一的财政部门领导、分工负责、单位占有使用的管理体系框架。结合国内外政府物业资产管理经验，我认为立法部门应进一步明确主要法人的政府物业管理水平，政府物业资产管理合理化制度。一是厘清各级财政部门的管理责任。从实践来看，财政部了两个临时方法来厘清财政部门的综合管理职能，地方政府的物业资产管理在一些领域没有根本改变，即使政府物业资产管理责任转移到财政部门，但财政部门没有管理，甚至导致政府物业资产管理更加混乱，值得思考。二是澄清政府物业资产管理专门机构的责任。从国外的经验来看，先进国家的国有资产管理，已经建立了法定的管理机构。从国内实践中，现实还需要建立特殊的管理机构。至于采用德澳财政部直属局模式下，或采取美加财政部管理局分设的模式。建议各级地方政府应成立特殊的政府物业资产管理机构，代表政府行使政府物业资产的所有权、管理权和处置权。并有权定义产权，统一接管，统一注册，统一管理。财政部门与专门机构之间的关系将统一的政府产业资产报告给财政部门备案。新增、购置、部署和处置政府物业资产，财政部门和专门机构可以授权政府物业资产使用各种行政机构，行政单位和机构享有权利使用，但无权调整、处置、出售或出租政府物业资产，行政机构在管理和使用过程中承担政府的责任，对物业资产日常维护，安全生产等法律责任，确保政府物业资产处于良好状态。
（3）建立健全政府物业资产管理制度。我国目前行政机构的国有资产法律地位与国外先进国家相比，甚至与国内某些地区相比地位较低，法律法规的建设落后缺乏。政府物业资产管理专制立法是行政机构国有资产管理水平的立法也是国家的空白，给政府物业资产管理造成极大的不便。建议首先加快国家一级的立法。根据财政部颁布的两项暂行办法（第35号令、第36号令），行政机关国有资产管理行政法要尽快颁布，使国有企业行政机构资产，包括政府资产标准化管理。二是在各省市地方立法权力上加快制定地方性法规。在国家有关法律尚未实施的情况下，各地应结合实际，加强政府财产管理法律体系的建设，探索地方应首先尝试建立地方法律法规，从立法层面建立一种新型的政府物业资产管理产权登记和定义争议调解、监督和处罚政府物业资产，如对政府物业产权科学、严格的管理物业管理等相关部门。规范使政府物业资产的权责统一，以规则为本，有法律遵循。三是各级政府部门加快研究制定政府物业资产管理规章制度。各地政府物业资产管理要不断探索，有很多有效的先进经验，应及时总结，制定规章制度，加强政府资产管理。
（4）确保政府物业资产保值增值。使用闲置物业租赁业务（一些政府物业本身是商业物业），是实现政府物业资产价值的重要途径。目前，世界上一般采用公开招标的方式出售待售政府物业资产。建立经营性政府物业租赁公开竞争机制，确保公开招标的各个方面严格按照法律规定的程序，我们必须深入研究和解决问题。我认为应该注意以下几个方面：一是租赁政府物业资产的统一管理。行政机构不得私有租赁政府物业资产，所有政府物业资产租赁由公共招标形式的特别行政机构统一制定。物业租金收入实行两线收支，统一转向财务账户。二是租金价格一般不低于政府指导的租金价格。一些城市房屋租赁部门根据不同地区和不同地区的实际情况，根据商业用途，办公用途等统一政府指导租赁，这是确定政府物业资产租赁的重要依据。地租不应低于政府的一般租金，如果政策支持等原因确实需要低于政府指导性租金，应按照批准权限级别批准。第三，政府物业公开招标活动应由专业组织机构组织。政府物业资产租赁活动应由各级招标中心或政府采购部门统一制定，销售活动应统一进入入产权交易市场。无论是租赁还是出售，都应严格参照招标法和产权交易法的相关规定，确保政府产业资产招标活动公开、透明、公正。政府物业资产管理系统的创新是查清政府非经营性资产的家底，并在此基础上整合相关主管部门的意见，研究如何有效地管理政府物业资产。全国人大常委会还将审议这项立法，着眼于创新的制度机制，使之成为政府物业资产依法有效管理，长期管理的基本原则。
作者：沈岚 单位：深圳市龙岗区审计局
参考文献
1.石龙.事业单位财务管理存在的问题及对策初探.电子测试，2015(24).
