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【摘要】立足建设单位（业主）视角研究工程质量管理，从宏观的全员质量管理文化到成本投入、设计优化及现场管理机制等，提出建设单位质量管理的若干策略。结合工程管理实践，总结项目建设全过程的质量管理思路，包括严密质量管理体系、严格落实验收规范；通过质量管理策划确定质量管理目标及关键点；组织力量进行技术节点创新；严格过程管控和确定基于业主视角的交房标准。通过分析若干管理案例，阐明建设单位在工程质量管理中的独特地位。
【关键词】建设单位；业主视角；质量管理；管理实践
0引言
房地产开发项目的工程质量管理涉及范围较广，需考虑的因素及调用资源较多，参建、管理及利益主体也较多，这就决定了建设单位（一般为房地产企业）的工程质量管理内容具有复杂性。就现场施工而言，其质量管理内容包括：项目开发结束后产品的功能、质量、实用性、使用效果、经济效益、安全性和稳定性等；开发项目的工程结构设计和施工的安全性及可靠性；项目全寿命周期内使用设备、材料、技术的经济性和耐久性；开发项目外观造型与环境协调的程度、项目运行费用的高低及投入使用后的可维护性和检查性。
1开发企业质量管理的维度
1）通过全员质量管理促进质量文化形成房地产开发各环节，尤其是工程板块，如施工、采购、设计、造价等部门对项目质量有直接影响，工程质量并非某个人或某部门的分内之事，而需全员参与。通过全员参与质量管理，促进企业内部质量文化的形成，使基于质量目标的追求高度一致，形成默契或共同价值标准，提升工程质量管理水平。2）加大关键部位的成本投入建材领域质量差异造成价格差异，单纯从成本控制角度进行材料选型不利于质量管理。对某些关键或质量敏感部位，加大成本投入十分必要，如防水材料、外窗及外墙涂料等部位的材料选择。3）持续设计优化和技术创新好的设计有利于质量管理的开展，部分设计虽然效果不错，但给施工质量管理造成挑战，甚至节点构造本身就不利于质量控制。应从提升质量管理水平的角度持续推动设计优化，简化施工，提升质量管理。4）创新现场管理机制无论是质量文化、成本投入还是设计优化，都需现场管理进行落地，由工人操作将图纸变为实体，该过程对于质量管理至关重要。当前建筑行业生产力水平较低，建设单位必须通过强有力的现场管理机制创新现场管理办法，进而实现工程质量的落地。
2开发企业项目质量管理策略
2.1确定项目建设目标和标准
开发企业通过质量管理标准确立项目管理目标，针对质量通病提出量化指标，在过程管理中以此约束各参建单位的行为。通过早期目标和标准确定，也能让参建单位的诉求提前得到表达，如因质量标准引起的成本增加、工期延长等。就目标进行充分沟通并达成共识后，有利于项目持续进展。
2.2创新过程管理办法
由于工人操作水平普遍较低、行业参建单位对质量缺乏责任心、管理层级管理效率不高等原因造成质量管理困难重重。建设单位在工程管理过程中不断发现质量问题，通过妥善处理推进PDCA循环。除身先士卒和必要投入外，还需督促总包加强自身管理及挖掘监理的监督检查职能。笔者在项目管理实践过程中采用以下管理办法。1）样板引路重点分部、分项工程实行解剖式样板引路，确定实施方案和质量标准。样板的作用在于制定直观标准，有利于消除理解偏差及建设过程中标准的变形走样。通过样板引路增加管理传递的效率及管理执行的力度。2）材料检测建筑材料质量是施工质量的基础和前提，通过委托独立第三方检测单位对进场材料进行每批次的抽查，使材料进场全过程得到控制，而独立第三方检测机构也能最大化保证数据真实可靠，使质量从源头得到有效控制。3）推行可视化管理在每次项目现场的专题会议上，总包以图片形式汇报其内部管理情况，如自检验收环节、在施部位质量、现场形象等；监理对现场质量和安全管理方面的问题；建设单位对相关汇报材料进行留档，对于重点分项工程，如回填土施工要求施工单位必须严格按方案施工，灰土比例、分层夯实、槽底清理等情况必须以图片形式归档备查；监理旁站也应多拍图片，留存证据，缺乏确凿证据证明与方案相符时，可要求相关单位返工。通过推行可视化管理，能最大限度督促管理人员到达一线，关注一线施工质量，增加管理沟通效率。
2.3加大现场管理投入
虽然先行分户验收制度要求每户必须实测实量，但大部分项目仅在资料方面实现了分户验收，实体验收难以实施。大部分建设、监理单位的管理人员未能严格管理，使施工单位缺乏自检压力。出于对开发项目最终业主负责的角度，应对项目质量关键环节进行100%检测和实测实量。
2.4引入质量评估机制
分项工程结束后，在第三方材料检测基础上可引入第三方实体工程质量评估，对结构强度、室内环保性能、外围护系统（防渗漏及保温性能检测）及部分建筑材料（非破坏性检测）进行实体质量检测。
3北京某住宅项目质量管理实践
3.1严格质量管理体系与落实验收标准
项目建设之初应从质量管理策划阶段着手质量管理的体系建设。项目建设融合了多方资源，建设单位需从质量管理角度整合各参建单位，将各单位纳入科学合理的质量管理体系。在组织保障方面，明确各单位质量管理责任人及主要职责，从内部控制程序；在机制设计方面，明确奖惩办法；在管控手段方面，将质量违约条款纳入合同谈判范围，提高质量管理力度。
3.2确定质量管理关键点
在项目现场质量管理实践中，分析以往项目质量管理的薄弱环节，提出质量管理方向：防沉降、防渗漏、防开裂。针对这3个主要问题，结合项目实际情况，继续就相应薄弱环节进行技术论证及方案优化，制定严格的现场管理措施。
3.3组织力量进行技术节点创新
以防开裂为例，裂缝一般产生于不同材料交接处或其他应力集中处（如温度应力和不均匀沉降应力集中处）。在设计阶段，针对这些部位应有针对性的设计方案，进行节点设计优化。如设置门垛时不应小于100mm；窗洞口必须设置窗垛，且宽度不小于100mm；外墙拐角窗端部节点需考虑保温做法；应力集中处或温度变化处应设置加强措施或软连接措施；装饰层若有不同材料，材料交界界面应避开阴阳角处；室内管线应充分优化，尽可能避免3层管交叉情形（见图1）。施工做法也应采取有效措施，如在砌块砌筑时预留管道、孔竖槽、预埋件等，砌墙后开凿，应采用机械切割，不得用手工剔凿；槽、洞补平后在此范围应增贴1层耐碱玻纤网格布，规格不小于165g/m2，防止开裂。轻骨料混凝土空心砌块隔墙抹灰前，在不同材料交接部位应贴1层不少于200mm宽耐碱玻纤网格布，规格不小于165g/m2，防止开裂。1）外墙穿墙螺栓及孔洞等薄弱环节需有针对性的防渗漏措施。如螺栓及其他孔洞封堵时采用掺膨胀剂的砂浆进行封堵，封堵时可先堵一侧，等砂浆具有强度后再堵另一侧，并在外墙螺栓孔处涂刷1.5mm厚单组分聚氨酯防水涂料（见图2）。2）在填充墙及不同材料接缝处，填充墙同结构墙交接处增加玻纤网格布，用抗裂砂浆刮平，填充墙面层增加1遍抗裂砂浆，还需在填充墙同结构墙交接处涂刷1.5mm厚单组分聚氨酯防水涂料。3）在卫生间防渗漏方面，立管较密集位置是防渗漏的薄弱部位，管后基层处理及1.5mm厚单组分聚氨酯防水涂料施工较难，需在此部位砌筑挡水台，提高管根部防水标高，避免积水，减少漏水隐患。
3.4严格过程管控
以回填土为例，各单位明确该专项分项工程责任人，采取奖惩机制，制定《回填土旁站人员工作要求》，总包管理及监理人员须对回填土工作进行全天候旁站，项目部工程师随时对回填工作进行抽检，加强对各参建单位的管理。在每周监理例会上，安排各参建单位回填土施工负责人专题汇报工作情况，确保施工质量（见图3～6）。
3.5确定基于用户视角的交房标准
为使建设初期的目标更形象，建设单位编制了项目交房标准，并配以图片及量化数据，尽可能直观地展现项目的竣工标准。通过给各参建单位不断强化此标准，来促进过程中的质量管理，由于标准已图片化，所以更具有说服力，更有利于现场执行（见图7）。
4展望
在当前质量管理实践中，建设单位仍需面对很多现实问题。1）管理力量有限与工作面巨大存在矛盾。施工作业面一旦展开，一线监管力量不足，即使再多的管理投入也无法面面俱到。即便建设单位不断挖掘监理单位的工作潜力，但问题依然存在，监理力量仍然有限。2）质量受多方因素综合制约，并非简单的施工管理能解决。如设计、材料选择及专业规范不交圈等都对质量管理造成困扰。3）质量问题并非孤立存在，其与建设单位必须考虑的成本、进度、客户体验等问题高度相关。4）从建设单位到一线工人，管理层级跨度较大，管理指令和标准要求在传递过程中有较大损耗，可能在执行过程中变形。5）质量问题具有时间上的延续性，在交房状态未查出质量缺陷不等于几年后不暴露质量问题。在建筑寿命周期内，建设单位需面对很多未知的可能性。面对如上客观存在的问题，行业内已展开积极的尝试和探索，可成为未来建设单位质量管理策略的选择。1）基于数字化的全面设计整合传统计算机辅助设计基于图形展开，图纸上是点、线、面组成的图形。各专业易出现不交圈现象，如建筑与结构、建筑与机电、建筑设计与室内设计都可能互相冲突，对质量管理不利。目前已开始大规模应用的BIM技术可实现设计元素数据化，在计算机中存储的不再是符号化的图形，而是具有各种参数属性的构件。通过数据化的全面设计，可最大化地实现设计领域的整合，为施工建造打下基础。2）发挥装配式建筑优势目前部分地区已开始推动装配式建筑实施，在实践中仍存在部分问题，如装配式构件的质量控制、安装节点工艺及施工效率等。在具体项目中还需整合各方资源，从设计、制造、施工等角度统筹考虑，挖掘装配式建筑优势，解决早期应用问题。3）建立可操作的企业标准建设单位在不断总结项目质量保障经验的前提下形成企业标准，如节点做法、材料选型等。通过企业标准指导开发建设全过程，统一企业各职能模块的认识，提高建设中的沟通效率，也能最大化约束参建单位的质量管理行为。4）探索质量保险机制因工程质量缺陷引起的损失和损失发生的时间具有不确定性，单纯依靠各单位承担相应质量缺陷责任存在难度，如设计缺陷导致的质量问题所造成的损失可能远超设计费本身，在竣工后的质保期间甚至质保期后，质量缺陷引起的损失可能超过质保金。在这种背景下，质量缺陷的整改难度更大，对项目全生命周期的质量管理造成影响。目前国内已出现如设计责任险、建筑工程质量责任险等保险，可尝试引入质量保险机制，运用市场化保险机制对冲质量责任风险是行业未来发展趋势。
5结语
建设单位视角下的质量管理不同于传统施工单位视角，涉及因素更多，管理范围和难度更大，但思路清晰、组织有力最能发挥管理价值。建设方是工程质量管理的主要责任主体，是项目资源的供应和分配者，在项目建设过程中发挥着重要作用。建设方对工程质量的重视程度及管理手段将对项目其他各参建方的质量行为和管理重点起引导作用，建设方可强势推行质量框架和标准，激励同一项目不同参与主体与项目承包商进行竞争和评比。建设单位对项目质量的认知和管理水平很大概率上决定项目的质量水平，说明建设单位视角下项目质量管理的重要意义。通过调查实践发现，建设单位视角下工程质量管理标准的统一和推广，不仅对项目其他各参与方的质量行为具有重要的导向作用，且对整个行业的质量管理方向起着不可忽视的引导作用。
参考文献：
[1]张化强.业主方工程质量管理机制研究[D].南京：河海大学，2005.
[2]郭兆银.传统管理模式下业主方工程质量管理的研究[D].北京：华北电力大学，2009.
作者:徐彪 单位:北京中筑置业有限公司