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摘要：
房地产企业在进行日常经营活动的时候，常常要面对多变复杂的外部市场环境。此时就需要一种较为科学的内部控制管理工具，使的房地产企业在日常经营时能够不断适应市场变化，从而谋得企业长久发展。这种内部控制管理工具，即为全面预算管理。本文通过分析全面预算管理的概念出发，实际分析我国目前房地产企业全面预算管理现状，切实分析全面预算管理中所存在的问题。通过结合房地产企业的自身经营特点，提出解决此类问题的方法与提出如何完善全面预算管理的可行性建议。
关键词：
房地产企业；全面预算；建议
一、目前我国房地产企业在预算管理存在的问题分析
1.预算管理制度不健全
虽然目前全面预算管理方式已经被我国房地产企业广泛应用到实际经营当中，但是房地产企业在应用全面预算管理方式的过程当中还存在预算管理制度不够健全的问题。一些企业只单纯的编制预算而没有明确划分预算责任；还有一些企业对员工在编制预算流程当中所应尽的职责界定非常模糊，这就使得编制预算成为财务部门的个别问题，不能真切落实到每位员工身上，造成日后工作中的相互推诿现象频现，预算无法及时落实，全面预算管理达不到企业预期效果。
2.预算与企业战略目标关联不足
大多数房地产企业的预算，都只是做年度预算。房地产企业的年度预算方式一般为由财务部门收集年度销售计划、工程部年度工程付款计划以及其他部门年度费用等相关信息，通过对信息进行简单的信息整理而编制预算数据。因为公司所制定的战略目标周期一般较长且定义比较抽象，使得各部门在执行预算时无法与公司战略目标相结合。有的甚至对公司预算不了解，因此在工作中根本就不考虑公司战略目标。在预算执行过程中随意为之，不能做到有的放矢。房地产项目在启动之前都会进行预算编制，但是由于项目运作周期较长，且房产销售价格和项目工程成本变化性较强。这就会造成实际与预算存在较大差距。虽然年度预算会根据实际情况进行调整，但是无法真实体现出项目本身的实际情况，这就是使得无法对管理层提供对于公司战略方针方面提出正确的建议。
3.缺乏有效的资金链管理
地产项目的运营是一个需要大量资金且需要资金持续投入的过程。只有资金得到保障才能使得项目政策运营下去。一旦资金链出现问题无法维系，就会使得项目停滞甚至造成项目崩盘，所以房地产公司全面预算管理的工作重点之一就是资金链管理。房地产公司主要资金来源为银行贷款，但是面对逐年递增的银行贷款压力和在资金使用时所产生的大量不必要的成本费用，使得在缺乏科学成本控制体系运营的房地产公司需要面对公司资源的浪费、资金使用率低以及资金占用率较高等资金链问题。
4.预算管理考核与激励机制不完善
目前，诸多地产企业对于各部门的预算管理考核，依然还停留在财务指标“说话”的阶段。这也单方面造成了各部门负责人考核压力巨大。就使得各部门负责人在制定预算时，采用标高预算支出、降低业绩预估等方法。从而降低考核难度，使得自己可以顺利获得业绩激励。同时在考核过程中，主观因素掺杂其中，再加上考核监督制度不健全，致使考核公平性得不到保证。
二、改善房地产企业全面预算管理问题的对策措施
1.完善全面预算管理制度
完善的制度对于提升房地产企业全面预算管理水平具有非常积极地意义。首先，房地产企业应该建立明确的预算编制机制，权责分明，把员工的预算管理职能明确的分配清楚，一旦发现预算管理中的无问题，及时找到问题的所在，追究第一责任人的责任，通过这种方式还能提升预算管理人员的工作积极性，提高预算管理的质量与效率。其次，房地产企业应该建立明确的预算指标，这样能够让更多的预算管理人员在开展预算管理的过程中拥有一定的工作执行标准，方便预算管理工作的开展。再次，应该建立与预算管理相关的制度，通过制度规范相关工作人员的行为，保证预算管理工作在开展的过程中拥有更多约束，保证预算管理工作的规范性与有效性。最后，房地产企业在开展预算管理的过程中应该加强对于预算流程的设计与重视，通过科学的预算管理流程提升预算管理效率。
2.明确预算与战略的关系
预算管理最的最终目的是为了更好的实现企业的战略发展，如果预算管理与企业的战略发展缺乏明确的联系，那么预算管理的效果很难在企业中充分的发挥其作用。因此针对目前房地产企业预算管理与企业战略联系不足的现状。我国房地产企业应该加强对于战略的重视，在开展预算管理前必须对企业的发展战略有一个明确的认识与了解，这样企业的管理人员在预算管理中如果遇到一些相对困难的问题，就能以企业发展战略为指导，更好的进行管理决策。首先，房地产企业在进行预算管理的过程中应该建立必要的监督机制，对于预算管理与战略的联系性进行有效的监督与管理，一旦发展预算管理偏离了企业的战略必须及时的更正，保证预算管理为企业发展战略更好的实现而服务。其次，房地产企业在预算管理的关键节点，房地产企业在开展工程施工的时候应该重点关注，对关键节点的预算工作进行重点控制，如果发现关键节点的预算管理与企业战略偏离，必须要重点管理，及时更正。最后，房地产企业在编制预算的过程中首先对企业的发展战略进行来接，在企业战略发展的基础上编制预算，这样就能够更好的保证预算与企业战略之间保持必要的联系，方便预算管理更好的服务于房地产的发展战略，更好的帮助房地产企业实现自身的经营价值，提高房地产企业的经济效益，增强企业的市场竞争力。
3.加强资金链的管理
对于房地产企业而言，资金链至关重要，如果企业在经营的过程中资金链出现问题，那么企业就无法进行日常的施工活动，企业下一步的资金也很难在短时间内打入企业的账户。因此，对于房地产企业应该格外重视资金链管理。资金链管理是企业预算管理的重要组成部门，因此，房地产惬意在全面预算管理的过程中应该提升对于资金链管理重视，不断地创新资金管理方法，提升资金利用效率，保持资金链的稳定性。首先，房地产企业应该不断地扩展融资渠道，除了要和银行等金融机构保持良好的关系外，还应该在行业内部建立统一融资平台，保证企业资金出现问题能够及时的获得资金。其次，房地产企业应该简化资金管理流程，提供资金管理效率，不断降低企业经营成本，为资金管理水平的提升创造良好的外部环境。最终通过提升资金管理是水平的提升帮助企业提升资金安全，提升全面预算管理的水平。
4.健全预算考核与激励体系
想要预算管理效果能够充分的实现，房地产企业需要对预算管理的结果进行一定的考核，通过考核结果员工在考核中的表现进行不同的待遇。为了保证预算管理的有效性，房地产企业还需要不断地建立健全的激励机制，建立与预算管理相关的激励机制，保证员工在工作过程中更加的积极的参与到预算管理工作中来，为房地产企业预算管理水平的提升奠定坚实的基础。对于企业中积极的服从预算管理，为预算管理水平提升做出突出贡献的员工进行奖励，一方面能够充分的激发员工服务从预算管理的积极性，另一方面还能充分提升员工对于预算管理工作的重视，在日常的工作过程中更加的配合企业预算管理工作的顺利完成。
三、结论
全面预算管理是集评价、奖励、控制等功能于一身的综合管理方式。是房地产企业实现动态控制和达成战略目标的手段和方法。房地产企业应当实际考虑自身状况，逐步完善全面预算管理体系。这样既可以及时防范企业经营风险，又可以实际提升企业资源整合和战略管理能力。使房地产企业可以在激烈的市场竞争中获得先机，长久发展。
参考文献
[1]张长胜.企业全面预算管理[M].北京：北京大学出版社，2011.
[2]韩艳.房地产企业全面预算管理的问题与对策[J].管理观察，2016，（28）：148-149.
[3]杨莉.房地产企业全面预算管理问题与对策[J].中国外资月刊，2013，（4）：154-155.
作者:刘玉新 单位:大连世茂嘉年华置业有限公司
