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摘要：
房地产企业业务范围广泛，项目周期较长不易管控，全面预算管理作为一项重要的管理工具，已经被很多房地产企业所采用。那么该如何在房地产企业中有效地推行资金全面预算管理呢？本文站在PDCA循环视角来探讨全面预算管理体系在房地产项目中的构建。首先介绍了全面预算管理和PDCA循环的概念，接着就是对房地产项目资金全面预算管理体系提出构建方法和措施，希望能够解决目前一些房地产企业集团在全面预算管理中存在的问题，为房地产企业有效实施资金的全面预算管理提供帮助。
关键词：
房地产企业；全面预算管理；体系构建；PDCA循环
一、全面预算管理与PDCA循环
(一)全面预算管理
预算管理是指对企业的财务、物资、人力等资源进行合理优化配置，以实现企业既定战略目标的现代管理方法。企业能够通过预算的达成状况来分析企业战略目标的实现程度，预算还能够对企业的成本开支进行控制，并能够对企业的现金流量、企业利润等进行合理预测。全面预算对企业在某一特定阶段的生产成本、现金收支等进行反映和预测，利用预算报表来反映企业的经营成果、财务状况，具有预见性、全面性、目标性、指令性等特点。全面预算管理是将企业的战略目标分解开来，在生产经营过程中进行控制，从时间、空间等维度对企业的整个经营过程进行全方位的管控，最终实现目标的管理过程。
(二)PDCA循环
PDCA循环在20世纪50年代由美国质量管理专家戴明博士在前人基础上进行完善，并在产品质量改善中加以推广和运用，因此也被称为戴明循环。PDCA循环是一个不断改进的滚动的管理方法，周而复始地加以运转，一次循环的结束意味着下一个循环的开始，一个循环过程中解决不了的问题将进入下一个循环过程中解决。
(三)PDCA循环在全面预算管理中的应用
全面预算管理活动的全过程，也就是质量计划的制定和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，呈现螺旋式上升不停运转的。P(Plan)是指全面预算管理的预算制定，D(Do)是指全面预算管理的预算执行，C(Check)是指全面预算管理的预算控制，A(Action)是指全面预算管理的预算总结和行动改进。随着PDCA循环的不断周而复始，企业的全面预算管理工作就能够不断发现问题和不足，总结经验和教训，优化改进方法和措施，完善和提升企业的管理水平。
二、房地产项目开发全过程的资金全面预算管理体系的构建
本文主要站在PDCA循环视角下探讨资金全面预算管理体系在房地产项目开发过程中的构建。
(一)P阶段
P阶段是编制房地产企业各开发项目的资金预算阶段。房地产企业的资金预算主要包括月度、季度和年度预算：月度或季度预算是指在月(季度)底前，由各个开发项目和企业职能部门根据企业的年度预算、本月(季度)预算的执行情况，编制出下一个月(季度)的预算，并将预算上报至企业的财务部门审核，审核通过后再上报至总经理办公室审批，经过多次修正及调整，最终对其进行确认。月(季度)预算是各个房地产开发项目及各个职能部门资金管理的具体依据；年度预算是指根据企业的各个部门提供的年度计划，例如工程部门的施工计划、物资采购计划等，销售部门提供的营销费用预算，行政部门提供的管理费用预算等，由企业的全面预算管理中心进行审批并形成统一的年度预算。年度预算需要反复进行调整和改进，最终在每年年底前完成。
(二)D阶段
D阶段是对房地产各开发项目的资金预算执行过程中的成本控制。资金预算一旦经过确认，各个职能部门和项目上必须严格遵守，坚决执行，建立专门的预算管理簿，对预算的执行情况进行详细的记录，随时监控资金的使用情况，并将信息通过信息管理系统及时上传并反馈给总部。全面预算管理贯穿于房地产开发项目的全过程、全阶段，对每个环节的成本费用及资金收支都要进行严密控制：(1)土地竞投环节：在这一环节需要提前获得关于土地的信息，进行现场勘查及市场调研，测算出土地成本并制定出能够承受的定价，同时在竞标时要避免盲目加价行为的发生。(2)项目前期准备环节：这一环节工作繁多，需要仔细应对。首先在调研质量上要保证，避免不必要的浪费；安排拆迁安置工作时避免费用过高或者是延误工期行为的发生；进行勘探、土方等前期工程时可以采用总价进行招标；铺设施工必须的水电线路时也要考虑到项目建成后的使用情况，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，还应与政府相关部门积极进行协调沟通，争取提高容积率，若是能够成功，则可大幅度降低项目的楼面地价。(3)项目规划设计环节：在这一环节中的成本控制是实现资金管理事前控制的关键，若是设计合理，控制得当，能够降低甚至10%的工程造价。房地产项目施工的依据是设计图纸，虽然图纸设计费用仅占成本的2%左右，但却能够对整个工程的造价达到80%以上的影响。因此，企业对设计单位的选择很关键，要尽量选取高质量、低费用的设计单位，并在企业内部成立工程人员、设计人员等组成的专家小组，对设计图纸进行会审，将费用及损失降到最低。费用支付时，可以先支付80%左右设计费用，另外部分在施工结束后支付完成，以此来约束设计单位，避免设计风险造成的损失，同时也能够增强企业营运资金的流动性。(4)项目施工环节：项目施工环节的资金管控相当重要，这一阶段主要包括对工程施工单位的选择，对材料采购成本的控制，对现场签证价款的控制，对工程变更索赔的控制，对价款支付的控制等。房地产企业可以选择合作熟悉的、优质的施工单位进行长期合作，二者可以达成战略合作伙伴关系，这样不仅可以依靠合作方垫资加速项目的资金周转，也可以加快项目的施工进度。另外，在施工过程中严禁擅自转包工程，避免交易黑幕。在材料采购上，企业应该综合某一时期的总体需要量，进行集中采购，广泛询价、比价，在保质保量的前提下，选择赊销信用期长，定金低，售后服务好的供货商。现场签证管理需要以总包合同及其他合法的资料为准，所有相关人员共同签字，资料信息完整明确，禁止涂改，将盲目签证造成的损失降到最低。项目上还需对索赔与反索赔的能力进行强化，索赔事项发生时，明确是哪方的责任，采取相关措施，避免造成大的经济损失，也避免工期的延误。在价款支付阶段，支付时间及支付方式尽量选择有利于本企业的资金、融资情况，将支付时间尽量延后，掌握结算的主动权。(5)销售环节：这一环节的资金管理主要是指对费用支出进行合理控制，包括对展示区、样板房、销售现场的装修费用支出，对广告投放、宣传资料、销售中介及人员的费用支出。这一环节也是房地产企业项目开发资金回笼的关键阶段，既要控制好费用支出，也要尽可能实现营销费用效益最大化。(6)售后环节：是选择物业管理自营还是物业外包，应当提前做好计划考虑，做好税务筹划，收取合理费用。
(三)C阶段
C阶段是对房地产各开发项目的资金管理的检查工作，这是对资金管理的事中及事后控制。不断对资金管理进行日常检查，有效控制开发成本，对房地产项目开发全过程的资金使用情况和项目的效益进行深入分析，尽可能实现利润最大化。
(四)A阶段
A阶段是对房地产开发项目的资金预算进行编制，制定出资金管理标准。资金预算是在项目开发前进行的资金估算，在项目开发过程中若是出现与预算不符也是很正常的事情，企业应当根据情况不断改进和更新编制数据，适时对管理标准进行调整。
三、总结
将PDCA循环理论引入到房地产企业项目开发资金全面预算管理体系中来，能够通过科学合理地制定预算目标，编制、执行预算，定期检查、分析预算执行情况，不断总结经验教训，改进预算，这样周而复始的循环往复，形成了一个内部的动态循环，对于房地产企业提升资金预算管理水平具有重要意义。财
参考文献：
[1]黄萍萍，卢太平.基于PDCA循环的G房地产集团全面预算管理体系构建[J].铜陵学院学报，2015(5).
[2]田延.房地产项目全面预算管理[J].新经济，2015(2)
作者:陈丽巧 单位:中铁房地产集团设计咨询有限公司
