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摘要：随着社会经济的发展以及企业间竞争的加剧，企业管理水平及管理细度将成为企业经营成败的决定性因素。而预算管理作为贯穿企业管理的组成部分，其编制及执行的优劣也成为影响企业管理水平的重要因素。房地产行业资金占用量大、受政府宏观调控影响较深，预算管理对其资源优化、资金安排、存货管理、控制整体经营等方面起到了关键性作用，本文主要结合房地产行业的自身特点阐述了预算管理对房地产行业的重要作用，对房地产行业在预算管理过程中的常见问题进行了分析，并就如何提高房地产行业预算管理水平进行了阐述。
关键词：房地产企业；预算管理
一、结合房地产行业的特点谈财务预算管理在房地产行业企业管理中的重要作用
(一)房地产行业开发周期较长、投资风险较大，投资资金多，尤其是在国家房地产预售资金监管的政策下，前期购置土地使用权所需资金量重大，如果房地产企业前期投入大量资金购置土地使用权，预售后出现资金周转问题而无法按期投资建设主体工程，从而导致无法按期交房而可能带来赔付问题及信誉问题。而有效的财务预算管理，有助于企业管理层通过资金预算，提前预估建设期所需建设资金的量及投放时间，从而提前做好融资准备，也可以有充足的时间与银行等金融机构进行谈判，从而获得更优惠的融资利率，由于开发投资规模大，财务成本占据房地产整体开发成本的比例很大，是决定房地产企业盈利性的重要因素之一，因此，有效的资金预算能够降低企业的融资成本，从而使企业获得更多的收益。更重要的是通过资金预算能有有效规避因资金不足导致的无法按期交房而带来的法律及信誉危机，从而为企业正常有序运转提供保障，这在越来越注重房地产品牌效应的今天显得尤为重要。
(二)房地产行业受国家宏观调控影响较大，是政策导向型产业，如果对政策缺乏有效的预期，无法对企业未来发展制定合适的战略目标，房地产企业就无法得到长足的发展。而预算管理则是对企业未来预期的体现，是企业制定可持续发展战略目标的实现途径，当政策宽松时，通过资金预算管理核算企业能够加快拿地，加快开发所需要的资金量，以及采用何种销售策略加快资金回笼，以配合整体项目加速开发进度。由于宏观政策的支持，市场预期良好，通过这种快速投资模式，拓展市场份额，加速企业成长。当政策紧缩时，预期市场销售量将大幅降低，此时需通过收入成本预算、期间费用预算等，匡算如何通过严控成本、费用，以弥补由于市场预期销售量下降而带来的盈利损失，从预算的量化方式优化配置自身资源，这是应对紧缩型宏观调控政策的有效方式。
(三)近年来房地产行业竞争加剧，新的房地产企业不断诞生的同时，也陆续出现破产的企业。房地产企业的预算管理，从控制成本费用的角度出发，通过一系列预算控制，做到精细化、规范化管理，从而拓展盈利空间，增强企业竞争力；通过预算与实际发生情况的对比，可以及时发现管理过程中出现的问题，以便及时调整管理策略，或者迎合宏观政策的改变，而采取相应的措施。
(四)房地产行业的各经营环节联系紧密，互相依赖，又互相制约。预算管理能够使企业管理层通过收入、成本、期间费用及各项财务指标，掌握企业当前的运营状况，有序安排企业从土地使用权的获取、前期手续办理、开发建设、销售等一系列经营环节。通过调整资金投入、开发进度、销售策略，使资金支出更加科学合理，土地使用权获取及开发进度与销售方案配合的更加完美。同时，预算管理需要企业各部门均积极参与，需要各部门之间相互沟通，协调矛盾，通力合作，才能达到最佳的预算管理目标，因此预算管理的实施，提高了各部门的参与度与配合度，各子模块的通力协作方能达到整体企业的最佳运营状态[1]。
二、房地产行业预算管理中常见问题
(一)预算编制不科学、不合理，比如预算编制过程中未能考虑国家宏观调控政策有可能发生的变化，从而忽视了由于宏观调控政策变化而可能带来的市场情况的巨大变化，导致原有的积极拿地，积极开发建设而投入巨大的资金无法通过销售快速回收，从而引起的资金周转不灵，或为保证已预售项目的按期交房而不得不接受高利率贷款，而导致的财务成本大幅提升。
(二)预算编制过程中未能全面考虑所有的涉税项目，而导致的涉税风险。房地产行业是我国经济的支持产业，其行业的入库税款额占我国财政收入的比例较高，是税务机关关注的重点行业。企业在编制税务预算时往往忽视部分应纳税环节，比如发生的支出是归集为成本还是费用的涉税问题、预提相关费用的涉税问题、以房抵债未视同销售而导致的少预计税负问题[2]等等，这部分税负预计不足将会带来严重的税务风险。
(三)选用的预算编制方式不适用，不同企业根据其不同的业务量基础、不同的预算期时间特征等应该选用不同的编制方式，预算编制方式选择的不适用，会影响企业预算管理的有效性，而导致企业预算管理无法达到既有目标。
(四)房地产企业各项目部之间预算标准不统一，或者各项目部各自为政，注重各自利益，而忽视了整体间的协同利益，导致汇总的公司总体预算与实际情况不符，或公司总体利益未达到最大化。房地产企业在经营过程中往往采用项目部制进行管理，各项目部为保证各自的利益，往往采用有利于自身的预算编制标准，各自为政，而忽视了协同效应。比如各项目部编制销售情况预算时，仅仅考虑如何增加本项目的销售量及售价，而忽略了公司其他项目部同类房产项目的销售安排，容易造成同公司不同项目间的恶性竞争。
(五)预算指标制定过于宽松，难以激发企业潜力。比如在制定成本费用预算时，往往忽视市场实际情况高估费用及按照人力、材料成本持续增加预估，这种情况无法督促企业严控成本，难以拓宽企业盈利空间。
(六)仅重视预算编制，忽略预算执行分析及考核。由于房地产行业受宏观政策影响较大，未来市场情况不易准确预计，众多房地产企业常常在预算执行过程中，以不可抗力为由而解释所有收入及利润未达到预算指标的原因，从而掩盖了预算执行不力，成本控制不严、销售策略有误等导致收入利润未达标的真实原因。这是因为这些企业没有建立有效的预算反馈及预算执行分析机制[3]，另外，缺乏有效的绩效考核机制，导致各预算执行部门没有动力去完成预算指标。
三、改善房地产行业预算管理水平的对策及建议
房地产企业在预算管理过程中出现的上述问题，部分源于房地产行业的自身特点，部分源于房地产企业自身的管理不善，预算管理制度缺失或者制定不科学，不到位，针对以上种种问题，结合房地产行业的发展趋势及管理特点，房地产企业的预算管理可以结合以下方面加以改善。
(一)提高房地产企业尤其是管理层的预算意识，增强财务统筹部门的预算管理水平，编制预算时充分考虑宏观调控政策影响，通过以往年度市场行情波动情况，总结市场运行规律，从而为编制全面预算提供有价值参考信息。同时，做好当年度财务决算工作，并准备好以往可对比年度的财务数据，为预算工作打好数据基础。与长期合作银行等金融机构签订长期战略合作协议，争取最大融资授信额度，通过长期合作，获取优惠融资利率，同时避免出现资金紧张情况下大幅提高融资成本的风险。
(二)针对房地产行业税务风险较高的现状，房地产企业首先要准确理解、掌握运用房地产领域相关税务法规、利用好应有的税收优惠政策，进行合理的纳税筹划，以规避税务风险。另外，在预算编制阶段即采取一系列防控税务风险的措施，比如制定一套主要税种评估指标，如增值税税负率，土地增值税税负率等[4]，对比以往年度税负率与预算税负率是否相当，如在同样销售规模下，税负率有较大出入，则分析是否有客观情况的改变，如销售规模相当，其他条件亦相似的情况下，税负率有很大改变，则考虑税负预测有误。
(三)根据企业具体情况及所处生命周期选择适用的预算编制方式。考虑到房地产行业所处经营环境的不确定性，建议使用更加灵活的弹性预算及滚动预算编制方式。弹性预算能够根据企业客观条件的变化调节相应的预算指标，从而适时的对企业的经营策略进行相应调整，督促企业依势依时的进行企业管理，从而获得更大的盈利空间；滚动预算不拘于会计年度的束缚，使企业的预算呈现出完整和持续的动态过程，有利于企业的长远发展。对于新成立的企业而言，由于缺乏可参考的经营数据，建议采取零基预算编制方式，仅仅依据国家相关政策、市场未来预期及企业自身资金及管理实力进行预算的编制，同时对于处于成熟期至衰退期的企业来说，也建议采取零基预算，去除以往年度成本费用的束缚，考虑企业未来市场占有率降低的可能性，从严控制各项成本费用，放慢开发进度，使企业员工能够清楚意识到企业所处的严峻形势，从而激发员工降低成本的积极性和创造性，合理分配企业有限的资源。而对于处于成长至成熟期的企业来说，抓紧时间与资源拓展市场份额，抢占市场先机是企业的首要任务，故适宜采用增量预算，在以往年度的收入利润基础上增加对未来盈利的预期，以便督促企业员工团结奋进，不断取得更好的成绩[5]。
(四)颁布预算管理制度，制定统一的预算管理标准，预算指标由集团公司经协商各项目部具体情况后统筹编制，然后下发至各项目部参照执行。同时，在预算执行过程中，定期听取各项目部情况汇报，及时协调不同项目部之间的矛盾点。
(五)将企业发展的战略规划作为预算制定的基础，制定长远发展目标。可以根据历史经验数据，结合市场预期，从企业发展角度制定严格的预算指标。向企业员工宣贯强调预算管理的严肃性及预算指标的刚性，提高预算的控制力及约束力。建立企业预算考核体系，制定预算考评制度，将预算指标层层分解，直至每位员工，将指标与员工绩效相关联，依据考评结果，切实兑现奖惩，起到督促各部门甚至每位员工执行预算，力争超额完成预算指标的作用。
四、结论
随着住房消费市场的快速增长，房地产行业的竞争日渐激烈，同时政府对房地产企业的监管也更加规范和严格，不断出台新的政策法规，调控住房市场，规范房地产企业，为了在日加规范并竞争激烈的市场中站稳脚跟，取得长足发展，房地产企业务必需要提高自身管理水平。根据房地产行业的特点，通过分析预算管理对房地产行业的重要意义，预算管理作为房地产企业的必要管理手段，势必将引起各家企业的重视。然而，由于各家企业的管理水平不一，存在各种各样的预算管理问题，房地产企业只有建立统一的预算管理制度，结合企业发展战略及企业生命周期选择适用的预算编制方式，并严肃预算管理，最终形成全员和全方位的预算管理局面，方能达到提高企业经济效益，取得长足发展的目标。
参考文献：
[1]张玉宝.企业管理中如何发挥财务预算管理的作用[J].现代经济信息，2015(06).
[2]俞会浓.新形势下房地产企业税务风险探讨[J].企业改革与管理，2017(13).
[3]孙炎.房地产企业全面预算管理问题研究[J].中国集体经济，2011(07).
[4]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012(12).
[5]宋传芬.论企业预算编制的方法及在实际工作中的意义[J].商场现代化，2015(23).
作者:李晶 单位:天津生态城投资开发有限公司
