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【内容摘要】现如今，房地产行业资本市场不断完善与发展，使人们对财务信息质量的要求越来越高。对于房地产企业来说，适当的盈余管理可以帮助企业向外界传递积极的信号，减少企业的资本成本，减少经营风险，从而使企业能够持续经营发展下去。但与此同时，以操控企业利润为目的的盈余管理行为会侵害很多利益相关者的切身利益。因此，深入探究房地产企业的盈余管理问题能够正确地引导和把握盈余管理的尺度，进而促进房地产企业的繁荣兴旺。
【关键词】房地产企业;盈余管理;管理方法
过去的十几年，受到金融危机的影响，房地产企业的盈余管理受到了广大公众的关注。很多会计造假大案件如安然事件、华源制药以及中兴财务造假案等，使得人们越来越关注房地产企业存在的盈余管理问题。在房地产企业销售业绩波动中，房地产企业常常把利润作为企业生存与发展的出发点和落脚点。因此，他们会适度地利用会计准则所赋予的弹性空间，结合企业未来发展的战略目标，事先合理规划企业的经营活动，从而进行适当的盈余管理活动，使企业能够暂时地度过所面临的困境，促进企业稳定可持续地发展下去。所以，近些年来，越来越多的人开始深入研究房地产企业的盈余管理，对于外部投资者而言，能够为其投资决策提供良策;对于企业自身希望能够通过深层次的研究激发企业的创造力，最终达到相关者利益最大化与企业价值最大化。
一、房地产企业盈余管理的意义
房地产企业盈余管理产生的根本原因就是企业自身管理当局与各相关利益者之间存在不同的利益目标，二者追求的利益各不相同且在市场上所获取的相关信息存在不对称的现象。这些都导致房地产企业会从自身利益点出发进行适当的盈余管理，即对有限的资金进行有效的分配与运用，控制企业的成本支出，准确认识和及时反映企业自身的经营风险，在合法经营的前提下，尽可能地取得最大的盈余，使房地产企业可持续地发展下去。具体来讲，房地产企业盈余管理的意义如下。第一，适度的盈余管理使房地产企业在经营中遇到不可控的事件时，使企业可以抵抗不利于企业的各种不良反应和经营风险。第二，房地产企业可以通过盈余管理将能够反映企业真实价值的信息例如有利于企业未来成长发展投入的广告费与人才培训费传递给外界，增强企业投资者的信心，为企业长期发展打下坚实的基础。第三，房地产企业的盈余管理使企业能够克服一些市场融资渠道的刚性约束，筹集到更多的资本用于企业的周转与运营。第四，我国房地产企业的税负比较大，大部分房地产企业都会根据自身的实际情况采取最有利的会计政策来进行盈余管理，一般都会选择延期确认收入等手段来调减企业当期的利润，从而减少应纳税所得额，使企业最终达到合理避税的目的。
二、房地产企业盈余管理的策略与手段
(一)通过调节收入的确认、成本与费用的分摊进行盈余管理。房地产企业通常采取的是预售制度，销售所收取的预售款项首先会通过预收账款来核算，达到收入的确认条件之后才可转入收入科目。有些房地产企业还会采取推迟办理房地产项目的竣工结算手续，使产权手续在形式上并未转移，从而将销售收入的确认可延后到以后的会计期间，降低企业期末的盈余，以做到延缓纳税与减少税款支出，最终实现房地产企业的盈余管理。例如，万科集团确认收入的时点是符合与商品房相关的风险和报酬都已转移到了买房者，同时还符合交易双方办理产权转移手续等条件。房地产企业不仅调节收入的确认，而且还会在实际工作中，利用权责发生制和配比原则，合理调节成本与费用的分摊与确认。从会计准则的角度出发，房地产企业可采取完工百分比法确认收入的同时，按照完工的程度来分摊确认成本与费用。其中，完工进度一般是可以由房地产企业自行确定的，具有很大的主观性。因此，房地产企业会适当控制项目的完工时间，将发生的成本与费用按照实际需要灵活合理地分配在当期完工项目与未完工项目上，进而做到调节各期的盈余，达到企业价值最大化的经营目标。
(二)通过利用会计政策的变更进行盈余管理。通常来讲，会计政策是企业会计核算过程中所遵循的一般原则和具体的核算方法。对于房地产企业而言，若变更会计政策可以提供更加可靠且真实的财务信息，他们就会进行会计政策的变更。因而，许多上市房地产企业会根据实际需求而创建条件变更会计政策。例如，房地产企业可变更所拥有的固定资产的折旧方法。一般而言，固定资产的折旧方法包括年限平均法、双倍余额递减法和年数总和法。为了达到房地产企业避税的目的，企业一般会采取双倍余额递减法或者年限总和法来计提折旧，增加当期的成本费用，从而调减会计盈余。同样地，存货的计价方法也能够通过不同的实际选择操作对房地产企业当期的销售成本以及营业利润产生很大的影响。
(三)通过资产减值的不同处理进行盈余管理。一般而言，房地产企业会在会计期末对相关资产进行相关的减值测试。如果发现资产的价值出现减值迹象，则应当计提相应的减值准备，从而防止企业自身高估或者低估资产的实际价值。大部分情况下，企业资产的可收回金额与可变现净值都是根据相关财务人员的职业判断所形成的，计提减值准备的比例和方法在很大程度上取决于企业的自身决定，因此具有较大的盈余管理的空间。具体来讲，企业准则中提到的对建造合同的资产计提减值准备，成为很多房地产企业盈余管理的有力工具。房地产企业也可以在生产经营良好，利润得到大幅增长，可在该会计期间大额加速计提各项资产的减值准备，为企业后期发展留足资金，缓解房地产企业未来的经营风险。
三、房地产企业盈余管理需注意的问题
(一)深度强化房地产企业的信息披露制度。为了保证房地产企业会计披露的会计信息的真实可靠，防止企业内部管理者与外部利益相关者信息严重不对称，我国证券市场制度应当明确规定房地产企业在规定的时间内披露其相关的信息。与此同时，政府应作为重要的领导者，全面分析房地产企业信息披露存在的相关问题从而制定比较详细和规范的上市公司信息披露制度。
(二)健全具体关于房地产市场漏洞的会计准则。对于房地产企业来说，我国政府及其相关组织需要制定房地产企业统一的会计准则，对房地产企业的盈余管理行为在政策上有所约束，加强会计计量上的刚性处理和减少柔性处理，提高房地产企业之间一致的可比性口径。制定具体的会计准则的细则，不使用模棱两可的词语或者解释。这样有利于房地产企业的长远可持续健康发展，也能进一步推进市场经济的发展。
(三)提高相关人员的素质与社会责任意识。在房地产企业进行盈余管理的过程中，应当在法律准则允许的范围内对企业的盈余进行适度的管理，不能影响到企业最终披露的财务信息的重要性、实质重于形式以及可理解性原则。企业管理与财务人员应当在进行盈余管理时，把握好适当的尺度，提高企业应当承担的社会责任感。同时，还要加强自身职业道德教育，提高自身专业胜任能力，从而防止盈余管理过度行为的发生。
【参考文献】
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作者:李刚 单位:太原新城凯拓房地产开发有限公司
