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[摘要]近十年来，政府投入巨资用于基础信息系统建设，使得登记信息系统日趋完善，功能不断得到强化。房屋基础信息采集这项基础工作，在基础信息系统建设方面发挥了重要作用。本文以《保障性住房房源数据库建设及数据标准》和《上海市房屋数据同步与应用研究》为依据，主要就开展房屋信息采集，谈一谈房屋行政管理基础信息数据维护和管理方面的做法和体会。
[关键词]房屋基础信息;行政管理基础信息；数据维护管理
随着房地产市场的快速发展，我国确立了以基础信息系统建设推动交易和登记工作发展的管理理念。近十年来，政府投入巨资用于基础信息系统建设，使得登记信息系统日趋完善，信息功能不断得到强化，其中，房屋基础信息采集这项基础工作，在基础信息建设方面发挥了重要作用。本文主要对开展房屋信息采集、加强房屋行政管理基础信息数据的维护和管理等方面的工作，进行分析和总结。
一、做好采集工作势在必行
作为房屋登记基础信息系统建设的一个重要组成部分，做好房屋基础信息的数据采集工作，在加强信息系统建设、提高服务水平、加强数据分析等多个方面，都发挥着重要作用。因此，做好房屋基础信息的采集工作势在必行。毋庸置疑，房屋基础信息在城市管理中，一直发挥着重要的作用。以房屋坐落为例，该信息是房屋登记需要确认的重要权属内容，作为社会基础地理信息的核心组成部分，它在户籍登记、抢险救援和邮政投递等公共事务管理中起着无可替代的地理媒介作用。但在实践中，房屋登记机构一般以公安部门出具的门牌编号批文作为信息蓝本，导致在特殊地理环境下，不少社区地名被人为忽略。同时，规范市场主体行为、强化分析和引导功能，也离不开房屋基础信息。众所周知，以房屋基础信息为基础形成的较为完善的登记簿，在建立商品房楼盘表方面发挥了重要作用。楼盘表中各单元房屋的状态如已售、未售、抵押、查封、保留等分别来源于网上交易系统与产权登记系统，通过系统的交互查验，可以有效防止开发商“一女二嫁”，或者将已售房屋进行抵押，甚至将已抵押的房屋擅自出售，从而很好地规范了开发商的预销售行为。同时，完善的登记簿信息也为实行存量房网上交易管理提供了可能，通过授权有资质、信誉度高的中介公司将房源挂牌，所挂房源由信息系统自动验证其有无权利限制，防止中介重复挂牌造成可售房源信息的失真，可以防止诈骗行为的发生。依托强大的信息资源优势，可充分发挥信息引导功能，建立起较为全面及时的信息披露机制。一方面，通过上海市网上房地产信息平台，可以及时准确地掌握商品房和存量房交易信息、市场监测报告。尤其是商品房信息，为市民了解各楼盘的销售情况以及详细的商品房信息提供了重要参考。另一方面，以房屋登记基础信息为主要依据，建立信息分析与制度，每日、每周、每月以及每个季度都能及时分析和公布全市房地产市场运行状况，向政府、市民、开发商以及社会各界提供决策参考。开展房屋基础信息采集工作，还有利于市场化信息系统的建设。近年来，按照住建部的统一部署，各地政府持续推进房地产管理信息化建设工作，并陆续建成启用了房地产市场信息系统、住房保障信息系统。同时，在此基础上，全力整合、打造包括住房信息系统在内的房地资源信息集成系统，进一步完善房屋基础信息采集，对提高房地产管理水平和房地产市场调控水平很有帮助。从全局来看，掌握完善的房屋基础信息，更加有利于楼市的宏观调控。楼市调控，最重要的就是摸清我国楼市的基础数据，包括我国住房总量、住房结构、房价、收入情况，等等，否则会无法避免地落入“盲人摸象”的尴尬境地。好的政策就像好的裁缝一样，只有先量体才能裁衣，目前当务之急是逐步摸清楼市真实的基本情况，并制定科学、长远的发展规划，疏堵结合才能避免盲目调控，从而渐渐化解我国房地产经济发展的顽疾。
二、“活用”基础数据成为管理关键
为了做好房屋行政管理基础信息数据的维护和管理工作，关键在于“活用”基础数据。房屋基础数据主要包括物理数据和权属数据两部分。物理数据用于描述宗地、幢和户的自然特征，如户的坐落、房型、房屋平面图等，其表现形式为楼盘表；权属数据用于描述户的权利特征，如权利人、产权价值、权属状态等。物理数据是权属数据依托的基础。如何实现基础数据的“活用”，让它发挥更大的作用？应在全面完成房屋普查的基础上，进行大胆创新，开创性地整合各环节行政管理信息，以此为基础，构建房屋全生命周期平台。通过这种手段，使房屋普查形成的所有基础数据，成为能够实时更新的鲜活信息。目前，依托现有的业务系统，已完全实现了新建房屋图元、测绘、交易、权属登记业务的动态更新，基础数据基本实现实时更新。正是得益于平台数据的日益完善与及时更新，基础数据已经开始服务于宏观决策、住房限购政策落实、保障性住房资格审核、差别化税收信贷政策执行等工作，并在及时把握市场动向、制定更加具有针对性的楼市政策对过程中，起到了极为关键的作用。此外，“活用”基础信息，还体现在信息共享方面。主要做法就是通过信息接口，为地税、统计等部门提供准确适时的房屋基础信息支持。当然，向各区房屋行政主管部门提供辖区内房屋状况的直接查询、统计分析等，也属于共享应用服务范畴。截至目前，在房屋基础信息和行政管理信息方面，已初步形成了纵向支持市区两级应用、横向实现委办局之间信息共享，服务政府、社会和百姓的综合信息服务架构，从而大大提高了上海市房地产市场管理水平，增强了社会公共服务能力。
三、关于采集和管理工作的思考
加强房屋登记基础信息建设，依法行政是根本。《物权法》、《房屋登记办法》、《登记簿管理办法》等法律规章为我们不断加强基础信息系统建设提供了法律保障。每项重要登记制度的出台，都可以从加强基础信息系统建设入手，改进现有业务流程和操作模式。同时，依法行政也使房屋登记基础信息更为扎实有效。例如，在《登记簿管理办法》出台后，依法完善电子登记簿，制定严格的建立和维护程序，调整基础信息流程，使电子登记簿的形成得到了最大程度的规范，电子登记簿的作用也得到了更好的发挥。加强房屋登记基础信息建设，其根本宗旨是服务于民。只有彻底改变行政管理理念，树立以民为本思想，才能切实重视登记基础信息系统的建设。事实证明，登记的成果只有为社会所认可和利用，才具有深远的意义，基础信息的价值才能得到充分体现。基于社会服务理念，我们以是否满足不断变化的社会需求为衡量基础工作好与坏的标准，把方便群众查询、查询信息能够满足其实际需要作为建设基础信息的出发点，从而将服务与建设工作结合得更为紧密，也更有实效。在基础信息采集过程中要创新采集方法，利用多种手段，采集房屋基础信息。随着互联网技术和遥感技术的发展，可采集互联网城市房屋信息数据并与地图数据有效融合，从而快速地获得城市住宅类房屋的基础数据。具体做法是将互联网街景地图、遥感卫星图片与专家经验识别相结合，可有效提取大多数公共事业类房屋基础数据，再辅以必要的现场调查补充核实数据，初步建立城市房屋基础信息数据库。此外，通过采集目标区不同期次的互联网地图进行叠加对比，定位地图中的显著变化区，开展有针对性的补充调查，从而及时更新数据库。通过该方法可高效快捷地建立城市房屋基础信息数据库，并能够实现数据库的持续更新，这也为其他城市房屋基础信息数据库的建设提供了一种有益的参考。应努力提高基础数据采集的精度。出于管理和信息公开的需求，需要形成统计分析数据和数据，而这两项重要数据，均与基础数据有关。其中，统计分析数据是指对基础数据、从业主体数据以及业务数据进行计算、统计和分析而形成的数据；数据是指对基础数据、从业主体数据、业务数据和统计分析数据进行提取或者加工而产生的、用于对外的数据。基础数据的精度，直接关系到这两项重要数据的准确性。因此，在基础信息采集过程中，将误差控制在一定范围内，成为信息采集工作的重中之重。
作者:陈佳 单位:上海市房屋状况信息中心