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摘要：随着房地产信贷业务的快速发展，住房信贷风险逐渐成为银行经营风险非常主要的方面。而今，很多银行都非常重视住房信贷风险方面的防范，尽力的在用可行的方法去完善他们的管理政策，努力消除住房信贷风险。本文从住房信贷风险的形成途径入手，对住房信贷风险的相关对策进行分析。
关键词：住房信贷；金融风险；防范
一、引言
随着社会经济的发展，人们对生活条件提出了越来越高的要求，个人住房逐渐走向商业化和市场化。但是，我国城镇居民的人均收入远远不能实现自己购买住房，而预先借钱买房和住房逐渐成为一种生活观念。银行业在企业贷款处于困境，没有出路的情况下，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步启动了个人住房贷款业务，为银行资金找到了出路。
二、住房信贷风险的形成种类
住房信贷风险主要指的是银行在发放住房贷款的时候，所可能产生的那些隐性损失。那么，可以形成住房信贷风险的方法有很多，下面将展开相关的探讨：
1.开发商引发的风险
由于开发商没有能够根据原本所规定的时间准时交付建筑物，那么银行就会很无奈的卷入到债务纠纷当中去，然后因此而失去原本所应该得到的利益，主要可以分为以下两方面：首当其冲的就是非恶意违约。开发商记录购买价格后，因为多方面因素的影响，如经济方面，建筑相关的原材料，土地价格，资金等，开发商没能准时进行交付或不符合签订的合同标准。买方和开发商因此导致买方没有继续对银行贷款进行相关的偿还从而导致银行深陷非议。其次就是非善意的欺诈，许多的开发商喜欢利用当前不完善的法律制度中的差距和有些相关的工作人员对于系统的执行力度还不够，总是喜欢用相关企业或者是有着特别的关系的个人名义所开发的财产进行资金的筹集，有些甚至是不惜编构一些假的购房人名单来进行银行资金的借贷。资金到位后，他们会将其用于其他目的，甚至潜逃。
2.借款人引发的风险
也就是说，银行的利润损失是由借款人不遵守合同造成的。借款人要想进行违约的话原因就非常的多了，首先，因为多方面因素的变化，比如工作变动、收入的增减、健康方面等，借款人不能准时还贷或者是根本不能偿还贷款了，从而导致不得不放弃这个购买了的房子，因此就会给银行造成了损失；其次，借款人通过抵押购买房屋并且有抵押时间以后，市场这个大环境发生了翻天覆地的变化，借款人再三斟酌考虑了以后，决定终止正在进行的抵押贷款购买的行为，导致银行的尾款不能收回；再次，由于借款人本身就存在有欺诈方面的动机，恶意违约还贷；最后，因为许多的不可抗力的原因或者是无法预料的自然灾害让借款人因此而没有了偿还贷款的能力，从而引发了贷款风险。
3.借款契约引发的风险
第一个就是合同本身就存在一定的风险。因为贷款人和借款人之间所签订的贷款合同本就不全面，存在一些失误让贷款风险可以有机可乘，其实这个完全可以杜绝的，是贷款的担保形式存在相关的风险，加上借款人并没有任何的抵押或者是质押的资本，银行就会让贷款人选择一个单位愿意替他进行担保，从而再进行发放贷款。
4.银行自身的风险
银行作为贷方，很多方面都有可能导致存在信贷风险。第一，信用管理方面的法律法规制度还不够完善，导致信用风险。例如，目前，没有具体的管理方法来避免重复保证；第二，系统没有严格执行，实施不到位，违规未得到纠正，信用风险很容易形成。抵押贷款涉及对象广泛，工作量繁重和时间长，银行需要投入更多的人力和物力来管理借款人和抵押权证的偿还，由于银行监控和收款机制不完善，借款人还会违约；第三是信息不良造成的信用风险；第四是对于新出的一些相关法律法规没能做好相关的了解，影响了信用风险的防范和应急处理。
5.流动性风险
住房贷款包括短期贷款和长期贷款。它在一定程度上违反了银行资金使用的对称原则。所以，非常需要建立相对比较完善的风险转换机制，我国现状就是住房贷款保险还只是一个试点的阶段，政府担保机构目前也是特别的缺乏，所以银行无法通过保险风险转换机制来转移相关的贷款风险。
6.抵押物引发的风险
一是产权不明确，抵押物所有权很难确定；二是，私人房屋抵押。如果说不对本金和利息进行相关的偿还，银行就算上诉成立，但是在进行执行的时候，还是会受到民事诉讼法的有关规定的限制，无法顺利的达到最终的目的。第三，价值不是真实的。抵押人在评估房屋产权的时候，通过采取一些欺骗手段，让它的评估价值远远地超过了其真实的实际价值，让银行在实现抵押权的时候不能够实现部分债权。第四，抵押品非常的难处理。假如借款人违约或者是没有能够按时的偿还银行贷款，那么就会存在房屋作为抵押品很难实现的风险。
三、住房信贷风险的防范
1.全面拓展房地产融资的相关渠道
而今，我国的房地产开发和个人购房基金一般都是银行的间接融资。一是大力推进房地产证券化，从社会上筹集一些发展资金；二是建立房地产投资基金组织，吸收一些长期资金用来投资住宅产业；三是把保险资金引入住宅融资市场；四是引导外资进入到房地产融资市场去，加大引进外资力度，增加国内房地产投资；五是鼓励发行公司债券，吸引社会盈余资金投资房地产业；六是积极的发展住房公积金贷款。公积金贷款本身就有政策补贴和低利率方面的特点，可以满足居民住房的需求。
2.强化贷款方面的管理
一是银行应提高认识，克服将房地产信贷作为“良好资产”的不良倾向，努力实现快速成功，快速盈利；二是对于资本不符合规定标准且行为不规范的开发商和个人购房者，不可以批准以及发放贷款；三是加强贷款管理，实施贷款全过程动态监测。同时，有必要适当提高个人购房的首付，抑制开发商使用假抵押贷款，使消费者在住房投资和消费方面能够更加的合理；四是利用利率杠杆调整建筑发展结构。
3.加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人进行必要的跟踪调查和分析是发现还款风险的一个非常重要环节。一是能够马上发现并且阻止那些贷款期间不利于银行风险防范的各种因素；二是给开发商建立一个动态跟踪系统，能够非常及时的了解到开发公司的项目进度，资金使用情况，企业领导变更，产权等这些方面的重大企业行为，给是不是还要继续发放贷款提供一些可靠依据；三是档案和抵押品的保存应妥善记录，由专人保管，存放在特殊仓库，移交制度应健全，移交程序要明确，避免档案和抵押品的丢失。
4.加强信用风险管理
建立专门机构调查和评估个人信用，建立和完善个人信用评级体系，加强对借款人借款动机和还款能力的审查。根据借款人的信用状况和还款能力，确定借款人的可贷款金额和期限。严格审查房地产开发商的发展资质和信用评级，特别是资本审查。在审查抵押贷款项目时，开发商必须提供合法、有效、完整的项目信息，以核实他们的土地使用和房屋销售的合法性，以避免银行之间不必要的纠纷。
5.进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现在所制定的那些法律法规，进一步的肯定房地产信贷的法律地位。增加了新的房地产信贷法律法规，通过法规规范了房地产开发商和个人的金融行为；二是建立健全房地产信贷法律法规，进一步的确定好银行与个人客户之间的良好合作关系，一起促进市场经济更加健康全面的发展；第是，严格执法，依法行事。对于那些提供虚假信息，虚假信用和欺诈贷款的开发商或者是个人，应该立即终止放贷，然后再通过相关的合法手段去挽回损失，并追究当事人相关的法律责任。
6.银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
一是要通过研究国内外的住房信贷风险的现状，制定一些实用的监管策略，对银行里面的住房信贷行为进行相关的约束；二是加强对住房信贷业务的监管。一定要注重住房信贷方面的监管，如果发现问题，应敦促银行尽快解决，防止演变成更大的贷款风险；三是，建立相关的住房信贷风险检测报告方面的制度，规定时间向银行汇报相关的情况，降低银行内部的摩擦，减少开发商利用银行的机会；四是一定要严格的查处那些的银行住房信贷违法行为，不予容忍。造成严重经济损失的，应当追究刑事责任。
四、结论
在目前房地产市场快速发展现状下，我们一定要非常客观而又合理的看待住房信贷市场的风险，努力的学习其他国家的优秀经验，通过打造一个好的信用环境，加强市场的宏观风险方面的研究等相关方面的措施，尽可能的降低住房信贷风险，促进房地产业健康有序发展。
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作者:刘云 单位:山西省公路局大同分局
