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摘要：房地产项目的管理标准化与企业的业务运转与未来发展有紧密的相关联系，为保障企业的房地产开发项目的顺利进行，在房地产项目开发的拿地阶段、前期设计阶段、建筑施工阶段与项目验收阶段都需要实现标准化管理，为提高我国企业房地产项目的标准化管理水平，文章分别从房地产项目的这四个阶段出发，对于房地产项目标准化管理的要点进行分析，提出相关管理意见与见解，希望能够对房地产项目的标准化管理的进一步提升发展有所帮助。
1拿地阶段
在房地产项目通过企业内部的一致评估之后，就进入了该项目的拿地阶段。在企业参与地产竞拍实现拿地目标之前，需要对这块土地进行详尽的评估，分析这块土地的周边环境、开发建筑的施工要求、建筑物的高度要求、土地的实际可利用率，确定房产项目开发的类型，再针对不同的建筑类型结合企业内部对于此类建筑的开发成本数据，对于项目开发的成本进行预测。在此基础上由企业的项目数据分析人员对于该房地产项目的成本做出预估，结合当时的市场行情得到一个企业预算内的土地报价，一次报价来参与土地的竞拍活动。
2前期设计阶段
2.1开发方案设计阶段
在该阶段企业项目的负责人与团队中的各个相关工作人员应做到对于该项目开发的总目标以及过程细节细致了解，切忌在设计院完成建筑开发的设计方案与设计图之后就对于该项目的开发进程掉以轻心。该项目的总负责人应组织项目团队，在项目的开发的全过程保障对于项目进展的标准化管理与监督。在此阶段项目负责团队需要考察的方面主要有：建筑指标、总平面图、户型设计、楼层设计、车库设计。在建筑指标这一要素上，项目开发管理团队要做到了解该地产的可利用建筑面积、建筑密度、以及建筑的高度限制、周围公共实施的现状。这些房地产的细节情况直接影响后期建筑物的设计与施工，如果该项目的负责团队在设计阶段未将这些细节情况调查清楚就进行建筑平面图的设计，极有可能导致设计图在实际情况下行不通，需要进行修改与重做，这样不仅浪费了人力与物资，还会延长项目的建设周期。在总平面图这一方案设计要素上，项目负责团队需要考虑的设计指标有应急通道的位置、道路的流向、物业管理处的选址、小区配电站的选址、楼房建筑物的栋数与楼房之间的间距。这些设计细节在房产开发方案的设计阶段就要确定，只有将这些细节元素确定下来，才能够进一步地进行楼盘的设计建设。在这些指标的设计方面，项目负责组要着重考虑消费者也就是住户的感受，只有小区的设计能够让他们感受到舒心与便利，他们才会考虑购买该项目住房。在户型设计这一要素方面，项目开发方案设计者也要充分考虑消费者的需求，综合目前房地产市场上各类户型的销售情况，并对于目标消费者的偏好喜爱进行调查研究、归纳总结。在满足消费者的基本需求的基础上，实现房子户型开间深度的标准化，房子内各房间的面积分配的标准化，使房子的户型设计能够令大多消费者感到满意。在楼层设计这一要素上，根据地产的地理位置提前对开发房产的每一层的用途有大致规划，譬如一楼要开发为商铺租赁，则需要对一楼的户型、入口出口的分布、电梯与楼梯的设计单独进行规划，对于房产结构上的特殊设计需求，要及时与方案设计组的专家进行沟通联系，实现设计方案的有效性。在车库设计这一要素上，考虑到我国的当前的土地使用紧张的局势，房地产开发商在方案设计时，要尽量采用地下车库的形式，减少地面上的车位数量，争取将地产的实际开发利用率最大化，实现房地产开发利益的最大化。
2.2施工图设计阶段
在完成房地产的开发方案的设计工作之后，项目组的负责人即可以就项目开发设计的大体规划与细节要求与设计院的工作人员进行沟通，由他们完成房产的设计图纸，企业的项目负责人可以将企业内以往的房产开发项目的数据资料作为此次项目开发设计的标准，以此实现对于项目设计开发的资金预算。通过这种标准化的管理方式，在房地产开发的设计图阶段就实现了对于开发成本的把控，也为开发的后续工作定下来一个基准。
3建筑施工阶段
房地产开发商在完成施工图的设计工作并且得到相关部门的施工许可之后，就可以着手进行开发项目的具体施工工作了，在这一阶段的标准化管理主要针对项目开发进度的管理、项目成本的管理、项目安全的管理。
3.1项目开发管理
项目开发进度管理是对项目工期的把控以及资源供应的协调，房地产开发项目的如期完成对于房子的销售以及市场营销的顺利进行具有重要意义。除此之外，房地产的开发项目进行过程中根据开发现阶段的状况和未来一段时间内的进度预期，合理的购买施工材料并进行工作人员的调配，以防因为缺少材料或人手不足而延误工期。
3.2项目成本与项目安全管理
项目的成本管理是指对整个项目的开发、施工以及最后验收审核的花费进行把控，项目的成本管理分布在项目开展的各个阶段，项目成本的管理控制对项目的顺利完成具有关键意义。项目的安全管理不仅包括项目的安全施工，还包括工程的财产安全与工作人员的人身安全，这三项安全管理应当被项目的负责人重视并贯彻落实。
4项目验收阶段
项目验收阶段是房地产开发工程的最后一个阶段，也是业主入住新房之前对于工程质量进行检查的重要阶段，如果一项房地产开发项目在之前的各阶段未能做到标准化管理，并以此而产生了冲突与矛盾，这些冲突在当时也许会被掩盖下去，但到了工程的验收阶段这些冲突矛盾就会再次爆发出来，这也是要实现房地产开发标准化管理的重要原因。项目验收阶段的标准化管理就是在项目全部完结之前，项目的负责人将验收阶段所要检查的项目的相关事宜以清单的形式列出来，在进行项目验收时依据清单上所记录的事项逐项进行项目验收，清晰地把控项目的进展情况，保障项目在完工验收没有相关后续问题。
参考文献：
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作者:李星灿 单位:新城控股集团
