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【内容摘要】随着人们生活水平的不断提高，物业管理在当代人的起居中扮演的角色地位越来越重要，而高校中的物业管理作为其中较晚发展起来的分支，它的不断完善也是广大高校学生享受基础性服务、拥有良好学习氛围的重要保障，因此是一个不可忽视的研究领域。本文以扬州大学为实例，通过对高校物业管理模式的研究，了解现状并对其未来趋势进行探究。
【关键词】高等院校;物业管理;发展趋势
高校物业管理是以高校后勤管理为基础一步步发展起来的，旨在为高校学生提供保障性服务、营造安全有序的学习氛围的职能型管理。高校物业管理的职能范围涵盖较广，包括教室楼宇等学习办公区域的管理、环境绿化的布置、学校道路养护及电话通讯、监控设施的布置和维护、对于在学校内违章搭建、乱建等非法使用土地资源的行为进行制止等以及学校内的大幅宣传标语的张贴也需通过他们的审核。在以后的发展中，高校物业管理的最终目标和归宿应是为广大师生提供最好的服务，逐步做到专业化与社会化的结合。而针对不同高校的不同实际情况，物业管理在高校中的运作产生了不同的模式。
一、高校物业管理的运行模式
(一)校内乙方模式。将学校分为两个部分，甲方是高校的行政机构，乙方则是由学校另行开辟的由校内人员组成的物业管理实体。由于高校的物业管理原先就是由高校后勤演变而来的，所以在改革过程中需将原有的后勤管理职能划归其中并作一些制度上的完善。物业管理属于学校一个部门，听从学校行政部门的指挥并进行资源的分配。(二)独立乙方模式。学校后勤从高校的体系中剥离出来，不受学校行政的指挥而形成一个独立的经营机构，利用高校成熟的管理理念，管理学校的物业工作并同时在市场上承接其他的盈利性工作。这需要此模式下的物业管理机构做到将重心放在高校管理，而切忌本末倒置一心追求商业利益。(三)混合乙方模式。在由学校行政部门管理的前提下，将学校一部分范围交予市场上的物业公司进行管理，而保留一部分依然由学校成立的内部物业部门进行管理，从而在一个校园中形成竞争，增加它们的危机感，以此提高管理水平和服务质量。(四)服务外包模式。学校将物业管理权完全交给由招标而来的独立的物业公司。这种模式的好处就是将学校从后勤服务的琐事中解脱出来，精简了学校管理人员的数量，同时增强了物业管理的专业性和一体化，提高了服务质量。而这种模式最大的缺点就是外包成本昂贵，后续设施维护的权责关系较为复杂。
二、对扬州大学现阶段物业管理模式的调查
本次的调查研究对象是扬州大学。扬州大学现有八个校区，全校有全日制本科生25000多人，教职员工5900多人，校区广布，楼宇众多，师生人数大，是一个综合性很强的大学。笔者选取了八个校区中的扬子津校区作为研究对象，它是众多校区中占地面积最大，学生及教职工最多的校区，在几个校区中属它最难于管理，所以其物业管理模式的选择也是最能体现学校对于高校物管职能的配置的理念，扬子津校区的物业管理模式很大程度上代表了整个扬州大学。在调查中笔者总结出以下几点。(一)校内乙方模式是现在高校物业管理的主流模式。扬州大学八个校区一致采用校内乙方模式，甲方是高校的行政机构，乙方则是由学校另行开辟的由校内有编制的工作人员组成的物业管理中心实体。学校定期为他们拨专款，而他们再利用专项资金从社会上聘请专门人员(多为临时工)进行卫生的清洁、绿化的保护等。由于该项模式的费用支出相比之下较少，可缓和学校资金不足的状况，且与行政联系紧密，有利于学校的统一管理，所以这种模式是现在物业管理在高校运行的主要模式，被多数高校所采纳。(二)分块管理，分层监督，保证管理的有效性。物业管理职能人员将整个校园划分成几个大块，每一块区域上的楼宇归属于一个站长进行管理。站长处理管辖区楼宇的投诉，并对管辖区楼宇的各个方面进行监管，对每个员工进行效果考核，并定期对管辖区楼宇进行考察。这样的“包干区”做法不仅能保证后勤工作的井然有效开展，还能确保问题的反映层层上报，监管和指挥层层下达，提高了管理的有效性，对于面积大的高校的管理十分有效。(三)学校物业管理部门有待新鲜血液的加入。从对扬州大学物业管理中心的访问中了解到，部门中最年轻的也有近五十岁，人员年龄分布极不协调，且这个现象并不是个例。很多高校的物业管理都缺乏年轻的储备人才，使得内部拘泥于现有管理形式而停滞不前。年轻的工作者在思维上更具有创造性，与高校学生年龄差距小，能够了解他们的心理和需求。而现在高校物业管理的不断社会化和信息化急需向内注入新鲜血液、引进专业化人才，才能使得学校的物业管理在新理念的引导下不断优化创新，从而适应学校设施建设和文化建设的新趋势。
三、未来高校物业的趋势
(一)由制度化向人性化的转变。高校物业管理无论在哪一种模式下，都有着一套严格的管理制度和标准，这是由整个物业管理的行业特征决定的，它可以保证行为操作的规范，便于验收成果和进行监管。然而由于高校的人员密集度高，物业管理人员与学校的师生和其他教职工接触的机会多，可能会有各种各样复杂的问题需要解决，过于严苛的制度有时非但不是优势，反而会成为制约管理灵活性的障碍，使得管理僵化。而高校物业管理的核心就是以人为本，以学校师生的要求为中心，为他们提供高质量服务，这就需要管理人员注重与师生间的沟通交流，提高管理的灵活性，将有限的职能发挥到最大，以真正体现高校物管的服务宗旨。因此由制度化向人性化的转变会成为高校物业管理改革的必然趋势。(二)由职能化向市场化的转变。现在多数高校采用的物业管理模式与行政有较紧密的联系，实际上不利于其自身的发展以及业务水平的不断更新完善。高校物业为谋求更大的发展，应从高校中走出去，成为一个独立的经营法人，放眼于整个社会。当然，不断市场化了的物业管理机构的主要服务对象依然是高校，且不可忽视的一点是，作为高校运作的一部分，它在对师生提供基础性服务的同时，也要肩负“育人”的职能，因此要求物业不能一味地追求盈利而忘记自己在高校中扮演的重要角色，要加强自身团队的素质和思想建设，提高组织中成员注重社会效益兼顾经济效益的工作意识。(三)高校物业与互联网的结合。在现在这个提倡“互联网+”的高速信息化时代，高校的物业管理与互联网的结合成为一种必然趋势和要求，并且已经初现雏形。校内的物管部门可开发面向全校师生的互联网服务平台，用于各种问题的反馈和提出一些建设性的意见。这种方式直接有效地加速了各个环节信息的传递与反馈，在物管人员与师生之间架起一条快速通道，无形中提高了工作效率。(四)就地发展实践基地，培养专业型人才。高校物业管理在发展成熟至一定程度后，一些设施及理念完善的高校物业可能会充分利用学校这一特殊资源，与高校的相关专业合作，就地发展物业管理实践基地，充分发挥高校物业“育人”的特点，为相关专业学生提供可供学习的实践场所和配套的设施，聘请专业人员作为业余讲师为学生传授书本以外的实践技能。这样不仅能够提高学生对理论层面知识的认识，还能增强他们的实践能力，为社会培养更多专业型人才。与此同时，高校物业与师生之间的联系也变得更加密切，为物业管理工作在师生中的开展作出了不小的贡献。
【参考文献】
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［4］史文君，谢吉晨．高校物业管理初探［J］．长春理工大学学报，2011，6:37～38.
作者:王语砚 单位:扬州大学
