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摘要：近年，随着商品经济的发展，许多物业管理公司通过与房地产企业合作来实现其发展目标。本文以深圳市国汇通投资有限公司为例，通过资料收集和实例论证的方法，对当前物业管理发展现状与前景作出归纳与分析，阐述了物业管理与房地产企业之间的关系，特别是两者间相互影响的作用，论证了物业管理的重要性，从而使房地产企业管理者重视物业管理带来的经济效益，推动房地产行业的发展。
关键词：物业管理；现状；房地产；重要性；对策
1绪论
1.1选题研究的背景、目的、方法
我国物业管理是一个新兴开展的行业，其未来发展有着很大的远景。近30年来，我国商品经济快速发展，房地产行业欣欣向荣，物业管理行业也伴随着房地产行业逐渐走向规模化、社会化。我国物业管理行业不再局限于一线城市的定位发展，而开始走向全国化，越来越多的县级城镇也开始引入物业管理。物业管理已经成为屋宇价值的20%~30%，属于房屋价值的一部分。但是，随着该行业的逐步扩大，越来越多的物业管理公司选择与房地产企业进行合作，却因为种种问题停滞不前，甚至导致亏损，加上其发展方向模糊，房地产企业对物业管理行业不够重视，无法妥善处理与物业管理公司之间的关系等等一系列问题仍然是阻碍其发展的主要原因。所以本文通过重点研究房地产企业与物业管理的关系，诣在使房地产工作者认识到物业管理的重要性，必须认真彻底贯实物业工作在房地产开发的全过程，使我国物业管理行业的未来发展得以进入一个全新阶段。本文研究方法有：（1）实证分析。通过以深圳市国汇通投资有限公司和其旗下物业管理公司为例，与目前的房地产行业和物业管理企业做出比较，同时对比该公司发展物业前后的基本状况，得出物业管理有利于房地产企业发展的结论。（2）数据分析。本文通过分析深圳市国汇通投资有限公司及其旗下物业管理公司2014~2016年的经营数据，得到每年的年利润率数额，再将两方数据作为对比，得出相对应结论。使本文拥有可靠的数据支撑，更具真实性。
1.2理论综述
在我国的《物业管理条例》中，关于物业管理的定义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动①。学者原春梅在“浅议物业管理对房地产价格的影响”中对于物业管理与房地产企业之间的关联做出了三个总结。一是物业管理的质量和服务效果对房产价格有一定影响。二是物业管理对房地产销售价格有一定影响。三是物业管理对于房地产的品牌效应也有一定影响。
2物业管理发展现状
2.1国内外物业管理的发展现状分析
根据社会调查，目前为止我国已超过6万家物业管理公司，相关从事人员有600多万人，住宅类物业管理面积达到120多亿平方米。城镇物业管理的覆盖率已达到50%以上，其中北上广深等一线城市更是远远超过50%。物业管理已走向规模化，跨及多个领域，成为推进着我国城市GDP比重的增长的新兴行业④。至于国外物业发展水平，相对于中国属于比较先进发达。例如美国的物业，就已经达到世界领先水准。尤其是在法律法规这一块，拥有比较完善的物业法律作为保障。有一些发达国家的物业管理发展起步早，在管理智能化领域已有充足的经验。例如新加坡、美国、欧洲等国家和地区。近年来，欧美国家的住宅小区的智能化基础配置逐渐走向完善，物业开始趋向智能化管理。AbbasElmualim对计算机辅助物业管理的机会也进行了深度研究。与世界物业的信息化和智能化发展比起来，我国的物业管理仍然处于初级阶段。
2.2深圳市国汇通投资有限公司的物业管理发展现状分析
深圳市国汇通投资有限公司是于2012年在深圳市宝安区成立的一家从事房地产运营的公司，经过5年的快速发展成为深圳市具有影响力的房地产企业，拥有良好的口碑和稳固的经济基础。该公司主要从事于地产投资开发以及房地产建筑项目投资，同时也从事物业管理，物业升级改造，其旗下同时拥有一家国汇通物业管理子公司。此外，该公司虽发展迅速，但仍处于前期阶段。许多方面尚未成熟，存在不少问题。
3深圳市国汇通物业管理有限公司存在的问题
深圳市国汇通物业管理有限公司成立于2013年，隶属于深圳市国汇通投资有限公司，具有独立法人资格，是深圳市乙级物业管理单位。和大多数物业管理公司一样出现了各种问题亟待解决。虽然与业主签订了合同，并且该公司也制定了一系列的服务规范尺度，例如微笑接待业主，耐心回答业主问题等等。但大多数都没有真正落实，不仅缺乏服务意识，服务水平也无法达到业主要求，拖延维修时间造成额外损失，与业主产生矛盾，甚至口角冲突的事件屡屡频发，有的甚至导致业主拒交、拖交管理费，这样的情况直接影响了物业的形象建设。一般的物业管理公司工作人员通常是朝九晚六，即早上九点上班，晚上六点下班。业主离开小区去上班时，物业人员来到小区上班，而业主下班回到小区时，物业人员却下班离开小区，到周末双休时，物业人员也是休息日。如此一来当业主有需要的时候却找不到工作人员，使得物业人员无法及时准确地了解业主需求，并服务于业主，由此导致业主对物业的满意度降低。许多的物业公司都出现过类似问题，物业管理处未通过协商，径自提高了收费标准，或者以其他理由扩大收费范围，增加收费项目。该公司曾以小区停车位紧缺为由，将临时停车费提升至10元/时，后来由于太多业主投诉反对，才降低了停车费费用。这样不规范的收费引起业主不满，使原本就难收的管理费难上加难，加之物业管理成本太高，收费太难，导致营运资金缺乏等问题。
4深圳市国汇通物业管理有限公司对存在问题解决对策
近几年，经济适用房和普通住宅小区的投资比重上升，相对的高档小区、别墅公寓所占比重有所降低，国汇通应采取相对应的措施，例如添加一些较低价位的、小型的房屋供应数量，合理调整自身房屋供应的结构。与此同时，企业还应注重自己的品牌定位，打造富有个性化的口碑，例如“深圳市最具绿色生态健康小区”这样的品牌定位去吸引消费者，运用品牌战略来开拓市场。国汇通物业管理公司必须制订一系列的专属规章制度，加强对物业人员的管理。建立以人为本的服务准则，树立员工正确的服务观念。可以借鉴一些知名度比较高的物业公司，如长城物业，中海物业等，适当参考其管理制度，在服务质量上必须要有所完善，同时也要深入培养工作人员的服务意识，训练出具有专业服务和技能的员工团队。除此以外，要特别注意严格规定员工必须文明用语，维护公司自身的文明形象，切不能做有损坏公司形象的事⑤。在工作日，国汇通物业管理公司可以尽量分散人员工作时间，运用两班倒或者三班倒的策略，将上班时间提前一个小时左右，下班时间推迟至晚上九点。提前上班的工作人员提前下班，推迟下班的人员也推后上班时间。周末可以采取周日单休、周六调休的策略，并且保证大多数时候管理处至少有一个工作人员在场。这样一来，便可以及时为业主答疑解惑，确保业主对物业管理的满意度不会有所下降。国汇通物业管理公司都存在着收费难的困境，这主要归因于公司收费制度不够规范，有的甚至出现多收费、乱收费的现象。为了避免这一现象的发生，其一，物业公司制定一系列的收费标准，并将其置于显而易见的地方，使业主能够一目了然。并且严格按照该标准规定收取管理费，不多收也不少收。其二，物业公司健全自身收费管理系统，改善以往传统的财务收支统计方法，加强财务上的管理。还可以利用预付费管理系统，鼓励业主提前按时缴清费用，而不必上门逐户催收管理费。其三，要避免出现营运资金缺乏的问题，除了将收费透明化以外，还应该节约劳动力成本，开源节流，加强财务管理⑥。
5结语
综上所述，房地产虽是物业管理的根基，而物业管理却是房地产企业的延伸，属于房地产企业的无形资产。拥有良好的物业管理不仅能够使房屋保值升值，更能够增加房地产企业的盈利，推动房地产企业的快速发展，实现价值最大化，形成竞争优势。因此，任何一家物业管理公司若想对房地产事业产生积极的影响，除了必须拥有到位的服务质量和服务意识，更应该有一个发展战略意识，即品牌战略和管理战略。经过增强企业的物业管理水准，推动房地产企业发展，更能促进居民生活水平提供，加快城市化进程。但仍有房地产企业并不是十分重视物业管理，只是将物业管理作为一种售后服务。笔者提出，物业管理必须深入贯彻落实于房地产开发与发展的整个过程，包括了小区规划、立项分析、户型设计等各阶段。此外，我国物业管理物业管理行业虽然在近几年得到比较大的发展，但也出现了不少问题，本文只是就深圳市国汇通投资公司旗下的物业管理陈述了几项主要存在的问题，但并不代表广大物业公司存在的问题，解决策略也仍存在一定的思维局限性，解决方法实用性有待考察。目前物业行业仍然存在各种各样的问题，而这些问题，亟待专业人员的研究并解决。
作者:雷飞 孙熙彤 郭进超 黄明秀 单位:中山大学新华学院 东莞市科学技术博物馆
