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摘要：
从封闭小区的物业管理及其周边的社区服务入手，分析封闭小区的物业管理所面临的困境，探讨共享经济对物业管理带来的机遇与挑战，提出社区物业管理的共享经济新模式，提出相应的政策建议。
关键词：
封闭小区；开放小区，物业管理；共享经济
基金项目：
福建省委党校课题“基于马克思合作思想新视角的共享经济”（2016B06）。
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下称《意见》）提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。建设开放小区引发了社会的极大关注，人们纷纷从城市规划、物权法、小区安全防范等角度探讨开放小区将造成的影响。我们从封闭小区的物业管理及其周边的社区服务入手，分析封闭小区的物业管理所面临的困境。在此基础上，关注小区之间非物理的开放，探讨共享经济对物业管理带来的机遇与挑战，提出社区物业管理的共享经济新模式，提出相应的政策建议。
一、封闭小区的物业管理及其周边社区服务
封闭小区的共同特点是有明确的边界，或从物理上体现为小区的围墙和大门，或从法律和规划层面上体现为建筑“红线”。建设封闭小区主要有3个方面的原因。一是受计划体制下苏联规划思想的影响。从上世纪50年代起，机关单位、军队就占据区块式“领地”，建机关“大院”、部队“大院”，内有红花绿地，外有保安、警卫。90年代后的商品房开发基本上沿袭了这种封闭小区模式。二是地方政府更愿意成片成片地出让土地以利于房地产行业规模化快速发展。三是与物业管理中安防管理的模式有一定关联。传统小区一般以人防和物防为主，人防的管理边界往往就是设置物防———围墙的地方。封闭小区的物业管理一般有以下特征：第一，具有确定的建筑或建筑区域；第二，具有确定的服务对象；第三，具有确定的管理者；第四，具有确定的管理内容。现行的物业管理中所确定的管理对象、服务对象、管理者以及管理内容常常以小区的红线或围墙为边界，形成了封闭小区的物业管理模式。封闭小区的物业管理一般提供常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。物业管理中公共性的管理和服务是封闭小区物业管理中最基本的内容，主要包括6项业务：房屋建筑的管理和修缮；业主住宅装修管理；小区设备与设施管理；环境卫生管理；绿化管理；小区安全管理。封闭式小区物业管理中也存在针对性的专项服务和委托性的特约服务，包括上门维修、快递、社区医疗和养老服务等，但都不是主要内容。封闭小区的物业管理服务无法满足小区居民的日常需求，所以在小区周边就会出现一些满足小区居民需求的社区服务，如食杂店、五金店、维修安装店、理发店、洗衣店、饮食店、小超市、社区医疗站、药店、储蓄所、邮政局、公共停车场、洗车行等。这些服务基本上不局限于某个小区，也为多个邻近小区或临时过往的行人服务。这些周边社区服务与封闭式小区的物业管理服务最大的区别在于开放性。封闭小区物业管理服务，与其周边的社区管理服务一起，构成了小区居民的日常服务体系。小区内外的服务本是一个有机的整体，而目前的状况将2者以围墙和“红线”隔离成2个部分，使2者之间的矛盾逐渐突显。例如，小区围墙内外的停车场本可统一规划，优化土地利用，提供更多的停车位。
二、封闭小区物业管理的困境
封闭小区物业管理因其确定性和专属性受到广大业主的欢迎。近距离的服务使物业人员与小区居民建立很好的情感联系和信任关系。但是，在互联网的冲击下，封闭小区的物业管理已出现不少问题，其发展面临诸多困境，主要体现在以下3个方面。第一，规模较小产生系列经营与管理问题。规模较小的小区物业管理，由于不存在规模效应，经营难以为继，出现停车难、物业服务差、收费难、物业管理人员与小区居民纠纷增加等问题。第二，无法拓展物业服务的广度和深度。封闭小区由于规模不大，仅提供常规的公共服务，无法满足居民所需的多元化服务，不能采取灵活多样的服务方式和经营机制以人为本地做好物业管理的各项管理与服务工作。针对性的专项服务和委托性的特约服务也不发达，不能满足小区居民的日常需求。封闭小区物业管理不断受到围墙外专业化的专项服务和特约服务的冲击。第三，围墙和红线阻碍了物业管理公司的整合。房地产后服务市场虽然前景广阔，但房地产企业设立的房地产物业管理公司所提供的管理服务仅限于本房地产公司开发的楼盘。各家房地产物业管理公司受制于封闭小区，无法统合成规模更大的物业管理公司，提供更多元的物业管理服务。企业的边界本来是由其管理成本、协调和交易成本决定的［1］，而封闭小区物业管理公司的边界却由围墙和红线决定，这显然有悖于经济规律。
三、物业管理共享经济模式面临的机遇
互联网技术的出现，通过社会化软件（socialsoftware）产生信息分享、协同合作以及集体行动的能力，可能使组织机构的管理和协调成本急剧下降，从而冲破“机构困境”。这种以互联网为基础的共享经济模式为建立开放小区物业管理提供了机遇，使建设以提供小区各类服务为主要内容的交易平台成为可能。这样的交易平台是开放的、跨小区的、跨行业类别的，甚至是跨物业公司的，不仅是对以围墙与红线为界限的有形开放，更体现为需求和供给共享的非物理层面的开放。安防技术手段的进步也为开放小区物业管理提供了可能。封闭小区存在的重要理由是有围墙因而更安全，但安防的技术手段不断发展，尤其视频监控等系统广泛运用，使安防管理区域扩大成为可能，并为建立基于共享经济的物业管理模式提供了有力的技术支持。实力雄厚的物业公司有意于做大做强，也有能力为附近其他小区居民提供相应服务，但囿于各物业公司所辖范围的围墙与红线，靠个别公司突围是很困难的。这就需要政府这只“看得见的手”来推动。《意见》的提出将促进开放小区物业管理模式的形成和发展，共享经济模式也将促成小区之间非物理层面的开放。
四、物业管理共享经济模式面临的挑战
封闭小区的稀缺性在某种程度上可以促进房地产销售，但也对开放小区政策的施行产生负面作用。开放小区共享经济模式的新供给，在我国作为新生事物，将遇到传统思维的挑战。推倒小区围墙涉及各方利益重置，推进极为困难。从产权角度看，怎样在推倒小区围墙后保障原有居民的公共空间？小区居民的公共空间变成了大众的公共空间后，这些权益该如何置换？原有权益的损失如何补偿？因而，建设开放小区，既要保护原有住户的产权权益，又要将新增的公共空间和收益合理地进行分配。这是极其复杂的过程，没有现行的法规，开放小区会遇到各种各样的问题和困难。在我国，建立开放小区还只是一个概念，如何推进尚无明确的方案。目前，没有开放小区的试点和样板，开放小区的优点也没有释放出来，将成为推行开放小区的一种阻力。拆除围墙后，安全问题也将成为基于开放小区的物业管理共享经济模式所面临的最大挑战。原有的物业管理模式仍存在惯性。现有物业公司或房地产开发公司担心在竞争中处于不利地位，会本能地抵制建立物业管理共享经济模式。
五、社区物业管理的共享经济模式
（一）社区物业管理共享经济模式的特征与架构
开放是未来社区的发展趋势。社区物业管理的共享经济模式无疑是跨小区、跨行业、跨物业管理公司的，是一种“互联网+物业”的管理模式。它将传统封闭小区的物业管理及其周边的社区服务整合在一起，为片区居民提供常规性的物业管理服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务，不再受限于小区围墙和“红线”。当然，政府推广街区制的政策导向有利于基于共享经济的物业管理模式的落地。“互联网+物业”“互联网+社区医疗”“互联网+社区养老”等多种形式相互促进，将可能形成更加广义的、内涵更为丰富的未来社区管理模式。以3个或更多封闭的小区为例，在封闭小区里分别存在着3个或更多个物业管理公司，它们周边分散着各类社区服务。从封闭小区向开放小区转型后，原有3个或更多个物业管理公司将整合或细分，它们不再单独服务于某一小区，而是为3个或更多个小区的所有居民提供某1项或某几项服务，而原先分散在这3个或更多个小区周边的各类社区服务也被整合到社区的物业管理中。社区物业管理的共享经济模式框架图如图1所示。物业管理平台是用物业智能化和物业管理信息化整合各类服务的O2O云平台。O2O模式充分体现了互联网跨地域、无边界、海量信息、海量用户的优势，同时充分挖掘线下物业管理和各类社区服务资源，将各社区的需求和供给共享到平台，进而促成线上开放小区居民与线下服务的交易。
（二）支撑社区物业管理共享经济模式的技术条件
封闭小区物业管理所对应的物业智能化和物业管理信息化系统主要面向物业管理人员设计，或最多只是为物业管理人员和小区居民设计的，主要包括楼宇对讲系统、视频监控系统、停车场管理系统、多媒体信息系统，物业管理OA（OfficeAutoma-tion）系统等。支撑开放小区物业管理模式的技术基础条件是物业智能化和物业管理信息化向移动互联网化和物联网化转型。其设计必须面向小区居民、物业公司以及周边商家，并让3者互动起来［2］。支撑社区物业管理共享经济模式的技术条件日渐成熟。
1.物业管理办公自动化系统进入移动互联网时代
成都云联峰创科技有限公司开发了“微小区”平台，提供包括物业管理人员、周边商家和小区居民的移动APP。第一，“微小区”面向物业公司的设计。微小区平台可以小区公告、办事指南，支持针对性专项服务和委托性特约服务的受理和意见反馈，可利用网上支付缴纳物业费用和其他费用。第二，“微小区”面向小区居民的设计。“微小区”为小区居民与物业管理人员提供互动交流的平台，还为小区提供专门的社区模块，构建网上的新型邻里关系。第三，“微小区”针对周边商家服务的设计。在微小区平台上周边商家服务列表中，各类商家可方便快速地展示自己的店铺和各类促销信息，业主也可以快速查找小区周边的服务信息，既方便业主生活，也给物业管理带来新的盈利模式，实现物业公司与周边服务的融合，并突破小区围墙和“红线“的限制。
2.楼宇对讲和视频监控成为一种云服务
模拟楼宇对讲的梯口机被基于安卓的楼宇对讲的梯口机所替代，从有线转变为无线。取消楼宇对讲室内机，楼宇对讲的梯口机可以与小区居民手机和保安的手机互联，视频对讲，还可远程遥控开锁。不仅如此，这一视频对讲平台还可以向周边商家延伸，成为居民与周边商家的交流平台。视频监控探头已逐步数字化，以IP方式接入监控网络已越来越便捷。视频监控也不局限于小区的监控室，可用物业保安的手机直接监控小区的各个角落，大大提升了安保管理的管理半径。楼宇对讲和视频监控成为一种云服务，安保的跨小区管理在技术上已没有瓶颈。
3.停车场管理系统共享服务
各个小区停车场管理系统中的空位信息分享到跨小区的云端，将产生一种“共享经济”，可能产生类似Airbnb的商业模式。拥有空闲停车位的小区可以将自己的信息挂到网上出租，只需要标明自己的出租信息，而不需要支付其他费用。需要租停车位的消费者可以使用一个相关的地图软件来搜索适合自己的停车位，相关的费用支付可以在网上完成。这样的技术方案和商业模式已越来越成熟，只要突破小区围墙和“红线”，统一考虑小区内外的停车场，尊重和厘清停车位产权人、小区居民、物业公司以及平台运营商等多方的利益关系，就可落地实施。
六、社区物业管理共享经济模式的政策建议
尽管社区物业管理共享经济模式实践的案例还不多，但已具雏形。支撑其发展的技术条件也已具备，整合各方资源的意愿也不断增强，但似乎万事俱备，还欠东风。在此背景下，政府推出开放小区政策是适时的，顺应了社会发展的潮流。建设开放小区给物业管理公司带来了新的机遇与挑战。应大力启动开放小区物业管理模式的试点工作。可以借《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的东风，在新建住宅街区制基础上开展开放小区物业管理模式的试点，充分发挥新机制、新技术和新体验的优势。鼓励物业企业兼并重组，做大做强。培育龙头物业企业，通过金融支持和政府购买社区服务的方式，鼓励其兼并整合碎片化的小区物业管理企业，冲破无形的“围墙”分隔，让物业企业从开放合作中得到互利。大力发展“互联网+物业”。鼓励有实力的地产商和物业公司转型，联合互联网公司，架构开放小区物业管理O2O平台，制定开放小区物业管理技术标准，以求各小区之间达到信息共享，互联互通，再进一步实现各线下经营主体的分工协作。统一规划“互联网+物业”“互联网+社区医疗”“互联网+养老”。物业服务、社区医疗和社区养老是一个有机的整体，在架构开放小区物业管理O2O平台时，应考虑与社区医疗和社区养老之间的对接，兼顾3者的共同发展，形成更加完整、开放的O2O社区服务综合平台。细化《意见》精神，以渐进方式推动封闭小区的改造。不可强制推动封闭小区的改造，应充分尊重小区业主的权益，征求小区业主的意见，充分发挥业主委员会的作用。将封闭小区的资源重新整理，改造的方案必须公示，涉及的损失应有补偿方案，新增权益应清晰产权，公共权益应公平分享。
作者：廖萍萍 林丹 单位：中共福建省委党校 福建江夏学院
参考文献：
[2]廖萍萍，林丹.第五方物流的GIMIS对讲调度平台[J].沈阳大学学报，2013（2）.
