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摘要：
随着房地产行业的迅猛发展，物业管理也作为我国服务行业的一部分迅速崛起。在新的会计准则的指导下，物业管理企业的财务核算等工作必须结合本企业的规模等自身特点来开展工作，这样，更有利于提高企业财务工作的安全性，对于物业管理企业自身的发展具有重要的意义。
关键词：
新会计准则；物业管理企业；财务核算；探讨
当前，我国的服务行业发展历史较短，且不够完善，但物业管理作为服务行业的一部分，对于社会的发展来说却是必不可少的。在新的会计准则的指导下，要正确认识物业管理与其他服务行业的区别，做好企业财务核算工作，确保物业管理企业财务管理的高效性、安全性和准确性。
1物业管理企业的财务核算内容及特点
在物业管理企业中，财务核算的主要工作内容是通过货币的形式，对企业内部各部门的各种经济活动进行全面、系统、连续地反映和监督，按照企业的要求定期编制财务报告，为领导的正确决策提供有用的财务信息。物业管理企业在财务核算方面有别于其他服务行业，具有这样的特点：①物业管理企业的运营过程中并不涉及生产、销售等经济活动，主要是为本小区公共设施设备的维护保养和为业主提供维修保洁等服务工作，其资金运作与其他服务行业相比较简单，所以其财务核算工作相对容易；②对于物业管理企业而言，企业的各项收费，不仅受到工商税务等企业相关部门的监督，也受到物业业主以及社区、街道等政府相关部门的监督，其资金运作更加透明，财务监督较为全面；③业主及企业管理者是物业管理企业财务信息的主要使用者，企业的财务信息必须充分反映物业管理收费的使用状况及使用效益。
2当前物业管理企业的财务核算工作存在的问题
2.1财会管理基础相对薄弱
当前，大多数物业管理企业财会管理基础比较薄弱和不规范，没有依照现代会计制度的要求来依法建账，出现了原始财务资料失真、非正式发票入账等情况，严重影响了财务报表的使用价值。
2.2财会核算方式有所缺陷
当前，大多数物业管理企业的财会人员仍然处于手工核算的工作阶段，记账、对账以及重复计算不仅浪费了大量的人力，也使财务人员无法深入进行成本费用分析，从而使财务建议的有效性及针对性大大下降。
2.3财务报表设置及纳税项目管理不合理
当前，部分物业管理企业的财务报表设置不合理，主要表现是过于笼统，除了必要的资产负债表、现金流量表及利润表等，管理者需要参考的其他报表则有所短缺，这必然会增加管理的难度。此外，部分物业管理企业在会计核算与税务申报、应税项目与非税项目的区分等方面认识不清的问题，致使企业出现纳税申报不实，财会核算管理混乱的问题，不仅影响了公司的利益，还损害了业主的权益。
3新会计准则下物业管理企业财务核算的建议
3.1规范财会管理的基础工作
物业管理企业必须在新会计准则的指导下依法建账，同时还要定期对企业内部的财会人员进行业务技能培训，提高财会人员的整体素质，避免出现原始财务资料失真、非正式发票入账等情况，做好财会管理的基础工作，确保财务核算信息的真实性与准确性。
3.2建立二级财会核算制度
物业公司的主要经济活动是同业主展开的，在财务核算方面建议采用“内部往来”的核算方式，记账凭证严格采用两联复写式，并保证两联记账数字一致且加盖内部记账公章。月末汇总“资产负债表”时，要对“内部往来”的余额进行核查。若余额不一致，则应即刻通知业主进行核对，如仍有未完成款项，应将差额记为“其他应收款”中。
3.3财务管理精细化
针对财务报表设置及纳税项目管理不合理的问题，建议实行精细化的财务管理。可以从以下方面入手：①将每项成本费用对应各自的部门。物业管理企业虽然不涉及生产、销售等经济活动，但部门划分明确，各自的成本费用也大有不同，同时为了尽可能满足经营者的决策需要，对每笔记录进行多级审核，尽可能实现一个账簿系统可以输出多种成本信息的功能，提高成本核算的准确性。②对各部门进行独立划分，确认利润中心。物业管理企业各部门职责不同，根据财务管理的原则对各部门进行利润中心的确认，这样可以及时在经营过程中发现各部门的问题并采取对应措施。③加强企业资金管理，实现开源节流。由于当前物业管理企业的收入渠道有限，那么提高资金运作水平很有必要。要加强各项资金的跟踪管理，确保专款专用；提高物业费的收缴率，降低企业经营风险。
4小结
财会管理是企业经营管理的重要组成部分，做好财会工作，不仅可以帮助企业及时发现经营问题，提高企业利润，也为企业领导者的经营决策提供了参考依据。但是，作为物业管理企业，服务质量是第一位的，不能片面追求利润最大化。因此，在新的会计准则下，认清物业管理企业与其他服务行业的区别，做好财会核算工作，对于物业管理企业的发展是非常重要的。
作者：王冲莉 邬丹 单位：重庆市畜牧科学院
参考文献：
[1]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报，2008年02期.
[2]陈秀玉.如何在新会计准则下开展物业企业的财务管理和会计核算[J].商，2012年23期.
[3]丁建平.企业物业公司财务管理制度的探讨[J].内蒙古煤炭经济，2009年02期.
