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1.1保障房市场
①片区物业性质。第一，费用收取情况分析。由分析可知，7个保障房片区中，除了营龙小区是完全市场化管理，不由街道补贴物业费外，其他6个均由街道补贴物业费，且物业费收缴率较低。第二，人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制，日常补贴较少，因此必须严格进行收支管理，使人员配备比例最小，将人的效率发挥到最大。③配套归属问题。一般来讲，目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的，而经营权归物业公司，商业配套经营所得归物业公司，由物业公司补贴其物业亏损，不足部分由政府补贴。
1.2物业费用
可以看到，与保障房小区相比，万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。
2南京市保障房物业管理问题
2.1物业管理混乱
物业管理企业在商业配套归属权不同，有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱，没有统一的标准，也没有统一的组织运营，随之而来的物业管理一系列问题就会出现。
2.2物业费收取困难
只有高档小区的物业费收取没有问题，其他小区物业费收取较为困难。同时，保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下，又想物业公司提供优质的服务，这必然导致双方矛盾激化，加大物业费收取难度。
2.3物业管理市场化不足
一是物业管理涉及的法律关系较为复杂，既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体，也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等，直接加大了管理难度；二是物业服务不理想，缺乏相应的管理服务规范。
3南京市保障房物业管理对策
3.1完善法制，保证机制
南京市应成立市级组织领导机构，发挥统一领导、综合协调作用，同时明确区县政府和相关部门的职责，建立起保障房项目长效管理机制。
3.2引入竞争机制，选择好的物业管理队伍
南京市保障房项目建设标准高，配套设备设施多，对后期管理的专业性要求较强。为此，要引入了具有国家一级资质的物业服务企业，按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准，提供专业化物业服务，由专业的人做专业的事，提高物业服务水平。
3.3加大资金保证
为解决物业费管理不足问题，物业服务企业，一方面要通过引入市场化物业服务机制，提高业主满意度，以促进物业费的收缴；另一方面，保障房片区应预留了2%的商业，运营收益，补充保障性住房小区的管理经费不足。此外，政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠，以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。
作者：席庆高 单位：钟山职业技术学院
