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一、当前住宅小区物业管理的现状
（一）物业服务企业与开发建设企业之间没有明确的法律关系
近几十年来，我国的经济发展势头十分迅猛，其中的一个主要表现就是人们的生活水平得到了前所未有的改善。同时人们对居住环境的所应该具有的条件也在增加。城市人口的激增带动了房地产企业、物业管理企业等一系列相关企业的快速发展。虽然在《物业管理条例》中明确的规定了建设企业在业主所选定的物业服务企业入驻之前必须选聘物业服务企业，并对前期物业管理制定临时规约，但是在实际生活中，由于我国市场经济的不成熟，使得开发建设企业与前期物业企业之间几乎都是一种隶属关系，同时有很多物业服务企业只是房地产开发企业的下属公司，这种关系在我国的住宅小区中占有很大的比例。很多房地产开发企业为了自身的利益着想，在小区业主委员会还没有成立前，都是聘用自己旗下的物业服务企业。
（二）开发建设企业对前期物业服务企业的工作进行干预
很多开发建设企业都会违反相关的法律法规，以聘用物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预，从中谋取巨额利益。如果聘用的是自己旗下的物业服务企业则会通过其它的方式从中获取巨额利益。在业主委员会成立之前，开发建设企业有权选聘物业服务企业。如果是开发建设企业旗下的机构或者是小公司，则会因为它们本身对开发建设企业的依赖而受到开发建设企业的制约。而其他的与开发建设企业没有关系的物业服务企业则会因为利益的原因而受制于开发建设企业。
（三）开发建设企业无意中将很多问题遗留给后期的物业服务企业
这种现象比较普遍，很多开发建设企业会把一些设计规划和建筑质量等隐形问题在无意间遗留给后期接管的物业服务企业。同时还有的开发建设企业也没有为物业服务企业提供进行物业管理的基础条件，而这个问题与开发建设企业所遗留的一些其他问题会使得后期的物业服务企业丧失业主的信任和理解，给以后开展工作带来了很大困难。虽然在《物业管理条例》中有规定物业服务企业在承接物业时的查验义务，但是对于一些与设计规划和建筑质量等需要长期的时间才能够察觉的隐形问题却是无能为力的。
（四）在物业管理交接的过程中物业服务企业不能够明确其自身的责任
因为利益的原因，在进行物业管理交接的过程中物业服务企业经常发生矛盾。究其主要原因有以下两方面：一方面是前任物业服务企业不愿意放弃物业管理权，在落聘后想尽办法对新物业服务企业进行阻挠；另一方面是前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权，但却在离开时进行各种破坏活动，例如将物业管理所需的一些设施破坏，带走小区业主的相关资料，不向新物业服务企业移交物业管理中的财务账目等，这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作，导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
二、对住宅小区物业管理与开发建设关系处理的想法
要使得住宅小区后期的物业管理能够顺利开展，那么应该做好以下几点工作。
（一）实施分业经营，对物业服务行业进行规范
物业管理应该贯穿于住宅小区的生命周期之内。虽然现实的情况也是这样，但由于许多原因在小区业主委员会成立之前，开发建设企业所选聘的物业服务企业都是其自身的子公司或者子机构。最后使得业主将本应该有开发商所承担的责任转嫁到物业服务企业身上，从而引发许多本应该出现的物业管理纠纷。因此应该按照相关的法律法规对物业服务企业进行规范。同时加大《物业管理条例》的宣传力度，并加强相关司法的解释，以此来增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。最后可以形成一种相互制约的良性关系，在物业服务企业对业主负责的同时又能够对开发商进行监督，从而为后来的物业服务创造一个良好的条件。
（二）在住宅小区开发建设的立项审批阶段，应同步报批物业管理方案
住宅小区能否建设，其首要环节在于经过政府有关部门对项目建设可行性的审批。政府是否批准开发建设应是基于对社会、经济、供给、需求等诸多因素的综合考虑，无疑，这种考虑应该包括对后期物业管理需求的因素。现行的审批体制中，计划行政主管部门通过下达指标，土地行政主管部门通过核发土地使用证，规划行政主管部门通过核发工程规划许可证，建设行政主管部门通过核发开工许可证等手段各自按行业要求履行监督职能，较好地实现了本行业职责范围内的宏观调控。而与住宅小区几十年使用周期同步运营的物业管理部门在住宅小区建设项目的立项审批阶段缺乏应有的调控力度和调控手段。为了能够保证新建住宅小区的使用条件和配套完善，在项目开工前，开发建设单位应向物业管理行政主管部门上报物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。对于没有经过审批的小区不得开工建设。这样做可以使得后期接收的物业服务企业可以有一个明确的目标，即使前任物业服务企业进行破坏也不至于手忙脚乱。
（三）在住宅小区综合竣工验收过后，做好前期管理工作是关键
前期物业管理是指从房屋竣工交付使用销售之日至业主委员会成立之日的管理，按照有关规定新建住宅小区入住率达到50%以上时才具备成立业主委员会的条件。正因为这样从住宅小区竣工到业主委员会成立一般都需要经历2-3年的时间。此时的物业管理工作就会显得十分重要。如果此间的物业管理不到位极有可能出现住户的乱拆乱扒和区内环境、治安无人管理等严重后果。物业服务企业在实施前期管理时应该注意以下几个环节：（1）接管验收过程中严格把关，虽然很多进行前期物业管理的物业服务企业与开发建设企业之间存在从属关系，但是也必须做到严格把关；（2）超前制定各项管理制度，物业公司在业主入住以前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循；（3）对业主实施超前教育，以便于业主入住后能够更好的配合物业服务企业的管理工作；（4）超前协调好物业管理与行政管理的关系。