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摘要：随着我国房地产行业的快速发展，我国物业规模快速扩大，而在物业企业快速发展的过程中所面对的风险因素也在不断增加。在这样的背景下，物业企业想要实现营业目标，就需要加强财务管理，发现过去财务管理中存在的不足，并通过采取一系列措施进行优化。本文主要分析了在物业服务企业的财务管理过程中常见的问题，并提出相关对策加以解决，从而全面提升物业服务企业的财务管理水平，增加物业服务企业的财务管理收入。
关键词：物业服务企业；财务管理；问题分析；对策措施
随着我国经济发展水平的不断提升，以及我国城镇化建设水平的不断提升，当前我国城镇人口数量不断增加，并形成了诸多社区，基于上述背景，我国物业企业迎来了快速发展时期，但物业企业在快速发展的同时也面临一定的挑战。物业企业在服务与发展的过程中要想实现较好的经营，就需要保持较好的财务状态，否则一旦物业企业在财务方面出现问题，轻则影响物业企业运营的稳定性，严重则可能导致物业企业面临破产。但目前国内大多数物业企业并不重视财务管理，这导致物业企业在财务管理理念、财务管理机制以及财务管理手段方面均存在一定问题。
一、物业服务企业的业务特点及财务管理的具体内容
（一）物业服务企业的业务特点
在改革开放之后，我国经济迅速发展，城市化进程十分迅速，在这样的背景下，我国房地产行业发展规模日益壮大，房地产企业主要是建造房屋，而在房屋建造完毕竣工结算，并交给业主后，对业主所进行的后续服务则交由物业来完成，由此可见，物业服务属于房地产行业的衍生服务，是房地产行业再循环中产生的一种服务性质的行业。物业服务涉及了房屋建设中后期对房屋装修等环节的管理，也包括对小区绿环环境、公共设施、停车场等方面的管理与维护。相对其他产业而言，物业企业所提供的服务范围较广，且业务较为繁杂，这给物业企业进行财务核算与财务管理带来了不便。
（二）物企服务企业财务管理的具体内容
财务管理工作是物业服务企业的重要工作之一，开展有效的财务管理工作能够为物业企业的资金周转提供有效保障，除此之外，还能够加强物业企业的成本管理工作，实现企业利润的最大化。当前物业企业的财务管理工作主要分为三个部分：首先，是对物业企业的各项资产进行清点与核算，全面了解物业企业的固定资产与非固定资产；其次，是对物业企业在运营过程中的成本进行核算与控制，帮助物业企业降低运营成本；最后，是对物业企业的现金流进行核算，对企业的收支情况进行核算，对盈利情况进行预估。
二、物业服务企业财务管理中的常见问题
（一）会计核算过程不规范
物业企业所涉及的服务较多，物业服务繁杂，一般而言，物业企业的服务范围包括车位出租服务、物业管理服务、有偿服务、广告出租服务等方面，物业企业需要对各类型服务进行全面的会计核算，从而对企业资金进行控制，然而，物业企业服务范围过大，涉及多个利益关联方，导致物业服务企业会计核算难度通常较大，加之当前我国大部分物业企业的会计核算存在漏洞，账目记录不清晰、未能够按照权责发生制要求进行记账等现象时有发生，这使得会计账目不能够真实、全面且准确地反映物业企业的收入、支出和利润情况。
（二）资产管理存在严重缺失
物业企业的资产众多，不仅包括固定资产，同时还包含小区内的基础设施、消防设施、工具设施、办公设备设施等。而当前物业企业在经营的过程中，由于相关物业费用大多较低，且物业企业有偿服务所获得的收入比较有限，因此，当前大多数物业企业的收入较少，在这样的背景下，物业企业需要通过成本控制，以及加强对相关资产的管理来实现预期盈利目标。否则一旦物业企业出现资产管理不当，导致资产出现丢失现象，则容易引起业主的不满，进而出现业主不愿缴纳或者延迟缴纳物业费等现象。但目前大部分物业企业并不重视对相关资产进行管理，这导致物业企业经常出现资产重复购买或者丢失等情况，而这无疑在一定程度上增加了物业企业的经营成本。
（三）忽视财务风险分析控制
物业企业与其他传统企业有较大区别，尽管物业企业的收入相对更加稳定，但是物业企业也承担着管理责任风险、服务合同风险、承接查验风险等风险。尽管物业企业面临诸多风险，但是，目前国内大多数物业企业并没有针对相关风险制定规范性的财务管理制度，而缺乏具体的财务管理制度，导致企业在财务管理过程中容易出现账目不清、财务管理漏洞较大等现象，进而导致企业容易出现潜在财务风险。基于此，目前部分物业企业已经开始认识到制定和执行财务管理制度的重要性，并开始规范物业企业的财务制度，但是在财务制度的执行过程中由于缺乏监督，财务管理制度经常出现执行不到位等现象。
（四）缺乏必要的绩效考核评价
通过绩效考核评价企业的财务管理工作，能够有效推动物业企业发现自身在财务管理过程中存在的薄弱之处，并提醒物业企业对相关薄弱之处进行整改，从而提升物业企业的财务管理水平。然而当前我国大多数物业企业在财务管理中多实行事后管理模式，加之绩效考评制度缺乏对财务管理全过程的监督，导致物业企业在预算执行过程中经常与计划预算之间存在较大偏差，这使得物业企业财务管理过程中经常需要对财务预算进行追加或者追减。
（五）尚未建立起业财融合的财务管理体系
业财融合是当前提升企业财务管理水平的重要方式，当前越来越多的企业开始在财务管理工作中应用业财融合管理模式。但是，当前在物业企业财务管理过程中，鲜少有企业建立完善的业财融合体系，大部分物业企业的业务部门与财务管理部门仍处于相对分离的状态，财务部门缺乏与业务部门进行良性沟通的渠道。在财务部门开展工作的过程中，需要搜集物业企业在业务方面的真实数据，并根据相关数据进行财务记账、核算与分析工作，从而实现财务成本控制与财务风险管理等目标，保障物业企业的稳定、持续经营。但由于缺乏业财融合体系，当前物业企业的各个业务部门缺乏配合财务管理部门工作的意识。例如，维修部门在进行维修的过程中，仅仅对已经损坏的设施进行修理，不具备节约维修成本的意识，以及及时向财务部门报告维修成本的意识。除此之外，财务管理部门的人员也鲜少主动向业务部门人员询问业务开展过程中的相关成本费用情况，忽视了业务成本的重要性。要想实现业务部门与财务部门之间的高效沟通还需要加强信息化建设，构建财务管理信息化平台，但是当前大部分物业企业并未建设起财务管理信息化平台，无法加强物业企业财务部门与业务部门的沟通。
（六）尚未建立起财务共享平台
目前大部分物业企业所管理的小区及商业楼不止一个，对物业企业所管理的小区及商业楼进行统一的财务管理能够大大提升物业企业财务管理水平。首先，要想实现对各个小区和商业楼进行财务统一管理，就必须建立起统一的财务共享平台，并通过财务共享平台在物业企业内部采用统一的财务核算标准与工作流程，实现对各个小区财务的集中化管理，从而避免分散化财务管理所带来的弊端。其次，建设财务共享平台还能够实现对物业企业所管理的各个小区的业务开展情况以及相关成本进行实时了解，增强财务数据的及时性与可靠性。最后，建立财务共享平台后，在业务部门提交相关成本数据后，能够通过平台系统完成基本的账务核算工作，从而减少财务管理的工作量，降低物业企业的财务人力成本。尽管财务共享平台在物业企业中进行应用具有诸多优势，但是目前，大部分物业企业由于对财务共享平台的重要性认识不足，鲜少有物业企业引进和应用财务共享平台。
三、物业服务企业财务管理问题的应对措施
（一）加强会计核算管理
为促进物业企业核算管理水平的提升，在物业企业中应该全面落实业财融合制度，从而提高物业企业财务核算的准确性，提升企业财务会计数据的真实性和可靠性。具体来说，在物业企业进行成本核算的过程中，需要按照成本的性质进行分类，对各类成本建立不同的成本核算账目并进行独立核算，同时在这一过程中结合权责发生制对各类费用进行识别和归置。在物业企业进行应收账款核算的过程中，则需要进行统一核算，并详细记录每一户的应缴纳费用，并定期发送应缴单给尚未缴纳的业主。在费用管理方面，财务管理部门需要设立专项资金，并对专项资金进行细化，从而实现专款专用，加大物业企业对资金的管理和控制力度。最后，物业企业的财务核算工作离不开专业的财务核算人才，为此物业企业需要加强对企业现有财务管理人员的培训，通过设立明确的培训目标提升物业财务管理人员的业务水平，从而使其符合其所处岗位的要求。
（二）加强资产管理
物业资产管理的缺乏不仅会导致物业企业资产的流失，从而增加物业企业的成本，更为重要的是物业企业资产管理不当的行为会引发业主的不满，诱发业主不愿缴纳物业费等现象，在严重的情况下，还可能出现业主更换物业企业的现象。因此物业企业必须加强对资产管理的重视，并通过合理管理和利用现有资源提升物业服务水平，提升业主对物业服务的满意度。为此，首先，物业企业需要对小区内各项资产种类、数量以及使用状况进行详细登记，从而全面掌握和了解物业现有资产情况，为后续资产的调配和使用打下坚实基础；其次，物业企业需要配置专门的资产管理人员定期对相关资产进行盘点，并将相关资产信息更新记录在信息系统中，从而提升资产管理的时效性，便于物业企业及时购买相关资产进行补充，或者对相关资产进行及时维护和修理；再次，需要严格控制相关资产的流转，从而避免资产的流失，例如，在物业员工领用相关资产时，需要严格填写领用记录，并在领用记录中明确预计归还时间，从而防止资产流失；最后，需要定期清点资产实物与相关记录是否一致，当资产出现丢失时，需要进行事后追踪，并依据追责制度，进行严肃处理，从而使物业企业工作人员能够自觉遵守资产管理的相关规定。
（三）加强财务风险控制
要想加强物业企业财务风险控制需要做到以下几点：首先，物业企业需要健全财务管理制度，使财务管理过程中的每一环节的相关问题处理都能够在财务管理制度中加以明确；其次，物业企业需要落实责任制，使在物业企业财务管理过程中的相关责任能够落实到人，从而增强财务管理人员的责任意识，规范其财务管理行为；再次，需要加强对财务管理工作的监督与控制，而这就要求物业财务管理各岗位职能相互独立且能够互相监督，避免财务管理过于集中而出现违规现象；最后，需要对相关财务制度的执行进行内部控制，确保财务制度能够落实到具体的工作中，从而使财务管理制度的效用能够最大化。
（四）加强绩效考核评价
首先，物业企业在事前就需要编制全面的预算管理工作计划，根据物业企业过往的资金使用情况以及物业企业下一年度计划进行预算编写，并明确每一笔资金的预定用途；其次，物业企业在事中需要及时搜集企业实际的资金使用情况，并据此对预算执行过程进行考评，以及完成预算执行与预算编制的纠正工作，使预算执行与编制保持一致；最后，需要对企业资金使用效益进行评价，找出绩效工作中的不足之处，并进行针对性的优化和调整，从而提升下一年度的预算管理水平，使绩效考评机制能够切实发挥作用。
（五）完善业财融合体系
物业企业要完善业财融合体系建设，一方面，物业企业需要通过购买财务信息化软件来加强财务信息化平台建设，从而使企业的业务信息与财务信息能够得到及时沟通，帮助财务部门及时获取相关业务数据，除此之外，企业还需要加强对员工的培养，使业务部门与财务部门的人员都能够意识到开展业财融合工作的重要性，从而使其在工作过程中能够积极主动地使用财务信息化平台，及时传递业务数据信息。另一方面，在物业企业实现财务信息化之后，通过财务信息化平台能够实现对业务数据的自动化记账与核算，财务工作人员能够大大减少在财务记账与核算方面的工作，基于此，财务工作人员需要进行工作转型，首先，财务工作人员需要增强自身的财务分析能力，从而加强物业企业在财务风险等方面的能力提升；其次，财务工作人员需要在信息化平台应用的实践过程中，发现信息化平台在应用过程中存在的问题，实现相关问题由下到上解决，进而实现物业企业业财融合水平的全面提升。
（六）建设财务共享体系
物业企业要想进行财务共享体系建设，一方面，物业企业需要加强财务共享平台硬件和软件设施建设，在构建硬件设施方面，物业企业可以购买配套硬件设施，而在软件方面，由于建设财务共享平台需要具备较高水平的计算机编程能力，而物业企业并不具备编写财务共享平台的能力，因此物业企业需要与当地的互联网企业进行合作，在实现财务信息化的基础上，建立起完善的财务共享平台。另一方面，物业企业在应用财务共享平台的过程中离不开财务管理人员，因此，物业企业需要加强对财务管理人员进行财务共享平台方面的培训。首先，需要让财务管理人员认识到财务共享平台对于提升财务管理工作效率的重要性，从而使其能够积极主动地接受财务共享平台后续使用操作方面的培训；其次，物业企业需要加强对财务管理人员进行财务共享平台操作使用方面的培训，使其具备在日常财务工作过程中使用财务共享平台的能力。
四、总结
在当前物业企业市场竞争较为激烈的背景下，物业企业要想实现较好的发展，就需要保持良好的财务状况，只有这样物业企业为业主所提供的服务才具有较强的资金支持，同时良好的财务状况也能够为物业企业后续扩大发展提供资金支持。但目前物业企业在财务管理过程中还存在没有完善的财务管理机制，资产管理、会计核算以及缺少信息化平台建设等方面的不足，这需要物业企业不断完善自身的财务管理机制，健全资产管理与会计核算，并不断提升物业财务管理人员的水平以及信息化建设水平，从而实现物业企业财务管理水平的全面提升。
作者：龚慧 单位：武汉锦绣方圆物业服务有限公司
