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摘要：近年来，工业区、工业产业园等工业聚集形式取得了飞速发展，为了有序管理、提供完善服务，工业物业也应运而生。通过分析工业物业管理与住宅物业管理的不同，明确工业物业管理的侧重点与具体内容；通过对工业物业管理的优势进行分析，明确采取工业物业管理对于工业区的重要性；从企业发展、经济成本、产生影响的方面分析工业物业管理的社会效益。
关键词：工业物业；社会效益；集群效应
一、工业物业管理与住宅物业的不同
（一）管理对象不同
工业物业管理与住宅物业在管理对象上有着普遍的不同。住宅物业的管理对象是所有业主，即针对每个人，住宅物业需要为整个住宅小区制定管理规则并提供服务，如对住宅小区内的各个家庭与个人的垃圾清运、小区内停车、公共设施使用等，同时提供日常安全管理维护和水电提供保障等工作。在整个管理过程中，除物业外不会有其他组织再次建立管理规则。在工业物业管理中，所管理的对象是入驻该工业园区的各个企业及组织，物业对各个企业和组织提供管理与服务，并不会具体到每个人。各个企业及组织中的参与者与劳动者直接享有物业管理的相关服务，但对于物业权利及费用缴纳一般由企业和组织统一负责，与个人并不发生关联。不同的管理对象是工业物业管理与普通住宅物业的显著区别，这也导致提供的管理约束与物业服务的侧重点不一样。
（二）管理收费不同
普通住宅物业的收费主要包括两部分：一是在进行房屋交易的过程中，需要缴纳一部分的物业维修基金，作为住宅小区物业的启动资金；二是在使用阶段一般会按照房屋的产权面积按月缴纳一定数额的物业费用。综合来看，住宅物业小区的收费并不高，平均每年的物业费用在 1 000~3 000 元之间，所缴纳的费用主要用于各个公共设施的管理维护及物业人员的日常管理费用开销。工业物业收取费用一般按照企业的入驻年限一次性收取，若后期费用不足，需各个入驻企业进行分摊。一般而言，工业物业的管理费用要远远高于普通住宅物业的费用，所涉及的开销内容、开销数额等也要比普通住宅物业大得多。[1]
（三）管理内容不同
普通住宅物业管理贯穿于小区居民的衣食住行，工业物业管理则是为各个合规入驻的企业及组织提供服务。具体来说，普通住宅物业管理包括停车、垃圾分类、水电畅通、疫情防控等各个方面，而工业物业管理除了上述内容之外，还需提供一些与企业相关的服务，如基础建设服务、文化建设服务、市场营销及投资决策服务、企业运营合规性审查、生产安全审查等一系列内容。不同的管理内容也决定了工业物业管理的思路、管理团队构成、管理能力与管理资质等方面均与普通住宅物业有着显著不同。
（四）管理强制程度不同
普通住宅物业的管理强制性并不高，主要以服务为主，需各个业主及租户缴纳一定的费用。对于工业园区而言，各个企业的安全运营与长久发展会对整个园区产生一定的影响，因此，工业物业所涉及的管理规则及管理措施一般需要各个企业组织全面执行，即使缴纳了相应的费用，也需按照管理规则开展管理工作，完善配合与执行才能够保障整个园区的稳定。[2]对于工业物业管理而言，若园区企业或组织出现重大安全问题或隐患，或有企业极度不配合，都可能面临清退及处罚等一系列措施。而一般情况下，对于普通住宅物业而言，物业方对于被管理者并没有这样的权利。
二、工业物业管理的必要性
（一）生产生活条件集中保障
工业园区是各个企业及组织的聚集办公场所，所以工业物业管理面向的对象是各个企业和组织，但整个过程中的生产生活工作依旧需要人的参与。因此就需要对生产及生活的条件进行保障。常见的生活保障有通电、通水、通路、维持环境等方面；生产保障有提供办公场所、提供办公网络等方面。除此之外，还会衍生出餐饮、停车、门禁等一系列需求，而这些需求的实现均需要有统一的组织进行维护，对工业物业的需求也由此产生。若工业园区中没有工业物业，就会出现诸多问题。如各个企业对于通水、通电的需求均需直接与市政管网对接，而各个企业具有流动性且需求不同，就会造成工作效率低等问题。工业区内独立对接水电的形式，也会出现极大的资源浪费情况。又如通路需求，由于各个企业所涉及的交通需求并不一致，若由企业方自发组织道路维护，会因使用强度及使用场景的不同出现难以统一的情况。此外，停车需求和门禁需求等必要的生产办公需求保障采取独立管理的形式，也会出现上述问题。只有通过工业物业对生产、生活条件的集中保障，才能够确保各方条件的畅通，同时具备节约性与同一性。
（二）工业区安全稳定的必要
工业园区属人群密集区，且具有较多的办公设备与生产设备以满足各个企业的使用需要，因此对于工业区内的人身安全与财产安全是需要进行保障的。除各企业的财产外，还有企业园区内的公共财产，而工业物业的存在就是对各企业的财产及公共财产进行维护，从而保障工业园区的安全与稳定。工业园区通过设立统一的门禁和安保人员，对园区内的企业及整个园区进行安全监控与维护。若没有统一的工业物业进行管理，仅由各个企业组织自发管理，会造成园区内人力资源的浪费，同时对公共区域的财产安全也难以进行责任划分。
（三）入驻流程规范化
工业物业的存在能够使工业区的入驻趋于规范化。为了保障工业区内各个企业和组织的公平性，一般会按照使用面积来收取一定的物业管理费，同时会对企业的合规性和入驻风险进行全面评估与审核，从而对各方权益进行完善保障。工业物业的存在能够促使园区内的各个企业和组织按照规范化的流程入驻，从而保障整个园区的稳定运营及入驻企业的必要权益。工业物业在企业筛选与入驻的过程中，所起到的作用是巨大的，因为企业与企业之间形成的多种效应对长久发展和经济效益也有一定影响。若没有专门的规范化入驻审核组织，园区内在缺乏保障措施的情况下入驻某些具备危险性的生产企业或自身经营不合规的企业，就会使其他企业和组织处于安全隐患当中或面临不必要的连带风险。[3]
（四）分级管理模式清晰
对于各个企业和组织而言，企业运营的合规性及生产中的安全性是需要进行保障与管理的，而工业物业的提出与设置，使各个企业的相关工作与管理动作直接向工业物业进行汇总，对于管理思路与方向也由工业物业进行指导和下达，能够减少各个企业与政府监管部门的直接接触和无效沟通。同时，对于新政策新风向的响应，工业物业要比各个企业更加专业。采用工业物业进行分级管理，可降低政府监管部门的工作难度，同时降低企业运营过程中的人力投入，使得整个沟通及管理过程高效且便捷。
（五）工业区合法合规的必要
工业区属人员密集的公共场所，同时涉及较多的生产设备，因此对于公共消防管控、公共卫生管控、人员登记等工作是基本需求，而工业物业的存在，能够使相关工作统一化、规范化，从而保障工业区内的企业和组织利益。以近几年的疫情管控为例，工业物业承担着园区进出人员登记、对人员进行体温监测与行程登记，以及人员信息收集等工作，而这是疫情管控过程中所必须执行的管理动作。若没有工业物业则会使相关工作的开展存在较多阻碍，从而带来一系列不必要的问题。
三、工业物业管理的社会效益
（一）降低工业区入驻难度
在工业区内开设生产型企业的流程较为复杂，整个过程中会涉及工商税务、金融资本、资质合规等一系列的问题，工业物业的存在能够统一提供各个问题的解决方案，通过提供相关服务降低企业在工业区中的入驻难度。当前较为完善的工业物业仅需待入驻企业提供必要信息即可辅助完成一系列流程，相比于交由企业自身完成入驻流程，无须频繁填表、外出对接各个部门，仅需支付给工业物业一定的费用即可完成全流程的办理，且通过工业物业所办理的相关手续在齐全性与正确性方面更加可靠。工业物业在流程办理各个环节会有相关绿色通道可供使用，不仅办理速度快，而且费用低，同时工业物业在业务开展的过程中还可以有一定的利润，促使自身更好发展。工业物业管理所带来的社会效益是十分显著的，可使政府方降低办公难度与成本，企业方减少不必要的办理困难，而工业物业方取得相关营收，真正实现互利共赢。
（二）促进基础服务的合理性与完善性
对于工业物业而言，具备完善的基础服务是发展的根本。基础服务包括供水、供电、网络、停车等，若未设立工业物业，仅依靠各个企业和组织自行协调，虽然能达成基本的使用需要，但在合理性与完善性方面会存在诸多问题，交由工业物业进行统一管理，能够促进基础服务的合理性与完善性。工业物业对必要的公共设施，如公共餐饮、停车场、共享办公空间、住宿公寓等进行完善，不仅能够为入驻的企业提供相关服务，也能将空余的基础资源投入到社会，保障资源的合理性与完善性的前提下，也为自身带来一定的额外收入。[4]在整个过程中，工业物业所扮演的角色是不容忽视的，既要整合各个企业的需求进行统一汇总，又提出相应的解决方案，再由各个企业按照使用需求支付相关费用，除此之外空余资源还能够满足社会需要。
（三）降低企业运营综合成本
企业在运营方面除必要的业务运营费用之外，也需要对基础保障进行投入，而工业物业可代替企业对基础保障与服务类的资源进行提供，从综合效益角度上能够降低企业运营的综合成本。以企业的供水、供电保障为例，若整个过程中没有工业物业的参与，企业需要安排专人与市政部门进行对接，再按照企业自身需要进行水电改造，同时还需有一技术工种来维持使用过程中的水电稳定，整个过程不仅会耗费大量的时间，而且造成人力成本支出的增加。若上述工作均交由工业物业完成，企业仅需支付一定的费用即可，且支付的费用还会小于自身办理全流程所产生的费用。因此，通过设置工业物业，能够降低园区内企业运营在此方面的综合成本。
（四）降低工业区维护成本
为了保障工业区的正常使用与稳定运行，工业区自身也需要进行一定的维护，如公共区域的水电措施、公共财产的保障、园区内绿化交通等。若在园区内没有工业物业，则上述所有工作需要各个入驻的企业共同完成，即各个企业委派代表成立相关组织并对上述工作展开资金收集和维护作业。在此过程中，由于人员专业能力和资源丰富度的原因，会导致费用虚高、效率缓慢、成果不达标等一系列问题出现，还会占用各个企业的人力资源。此外，政府部门对生产企业的环境保护与消防安全也作出了明确要求，在该工作开展过程中所涉及的专业性与经济成本投入也是不容忽视的。工业物业在工业区维护中具有较多的经验和相关资源，同时无须各个企业投入人力进行保障，各个企业所分摊的费用也会低于自发维护所产生的费用。工业物业可以使工业区的维护成本降低，满足消防安全、环境保护、园区措施完善的需要。
（五）提供金融和工商的便捷通道
工业园区作为企业聚集区，工业物业能够提供金融与工商的便捷通道。对于企业运营与发展而言，工业物业所能提供的服务在社会效益方面是十分显著的。涉及金融与工商的一系列办理，通常较为复杂且专业性极强，若各个企业碎片化的办理需求进行专业人员的聘用显然是不合算的，而非专业人员进行上述工作的开展又会使效率严重下滑，也会增加相关部门的审核工作量，由于专业程度不够，在整个工作开展过程中的沟通成本也会成倍上升。工业物业提供金融与工商的便捷通道，通过承上启下的方式助力各个企业合规完成相关工作，减少因办理人员的专业技术局限造成的社会资源占用。
（六）加强企业员工的文化建设需求
企业员工的文化建设需求对企业长久发展是十分重要的，工业物业在工业区内也可起到加强企业员工文化建设的作用。生产型企业一般不擅长组织文化相关活动，具有一定的局限性，而由工业物业进行统一组织的形式，能够很好地规避这一问题。相比于企业，工业物业具有更多的时间与精力来策划和促成相关文化建设活动的举办，同时在专业性和保障性方面也优于各个企业自己进行文化建设。在社会效益方面，工业物业进行组织的公益活动、文化活动、党建活动等能够加强企业文化建设的多元性与全面性，也更符合当下的时代发展需求。[5]
（七）利于集群效应与倒逼效应的产生
在工业物业管理中，通过完善管理与服务的形式，更利于企业集群效应的产生。若工业物业可提供完善的管理方案及全面的服务内容，对企业的发展而言是十分有利的，而优秀的物业管理也可促进优秀企业的入驻，从而出现集群效应。集群效应对于社会效益而言有着积极影响，同类型优秀企业的集群可相互借鉴学习，取长补短，促进合作。而企业自身的不断完善也在倒逼着物业管理方面不断成长，工业物业也会随着企业的发展完善自身管理思路，提供更多服务能力。集群效应与倒逼效应能够为社会输送更多的优秀企业和物业管理组织。
（八）促进经济发展与共同进步
通过工业物业管理的统一化，可使企业入驻工业园区的成本降低，同时提供更为安全稳定的生产生活环境，也可享受便捷全面的工业物业服务，使企业有更多的资源与精力投入到生产工作当中。在工业物业管理模式下，还可提供一定的就业机会与物业提供方创收的风口，从而实现共同进步。在社会效益发展方面，各个企业的合规化运营与安全生产，可使企业处于长期稳定的发展状态，较大程度上提升企业品质，形成良性循环的机制。
四、结束语
在当下工业与生产业飞速发展的背景下，工业区与产业园的规模也在不断扩大。工业物业管理的引入对工业区管理的完善、管理能力的提升、基础服务的保障均起到了积极作用，也是一种适合当下产业背景发展的管理形式。工业物业的出现，使各个企业运营趋于合规，同时降低管理成本，对整个园区的安全性和完备性也有了更多保障。工业物业管理利于集群效应与倒逼效应的产生，从而达到促进经济发展与企业共同进步的重要作用。工业物业管理的形式符合当下社会发展需求，也给工业聚集区管理工作提供了新的思路。随着管理思想与管理理念的转变，工业物业管理也在不断发展当中。完善的工业物业管理能起到建设稳定工业生产环境、促进经济发展的重要作用。
作者：王伟栋 单位：中海油能源发展股份有限公司配餐服务分公司
