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［摘要］在人们生活水平提高的背景下，民宅的居住质量已成为衡量当前生活水平的一种标准，这对各小区的物业管理也是一个较大的挑战。对于民宅而言，通常会有一些位于顶层的民宅会出现漏雨渗水或外墙渗漏的现象，基于此，本文结合物业管理中的房屋渗漏维修过程中容易出现的问题进行分析，并对该技术的关键要点展开深入探讨和研究，供相关从业者参考。
［关键词］物业管理；房屋渗漏维修；维修技术
引言
房屋在正常的使用过程中非常容易出现渗漏情况，针对此类情况需要物业部门前去维修，通常来看，处理房屋渗漏问题的水平对于物业而言非常重要，由于此环节涉及到一定的技术问题，物业部门应加大对渗漏问题的研究力度，减少此现象对人们的日常居住带来的影响。
1房屋出现渗漏情况的原因具体分析
1.1基础设施的建设质量较低
通常来看，在建筑工程正式施工前，房屋会设有一层保温层，该保温层中则留有干湿部两部分。其中，若线圈结构的材料附着于墙壁之上，温度较高的沥青会进入一个非常快的蒸发状态，使屋顶的水基内部水分蒸发。建筑环境的温度一旦发生变化（主要指升高），水分就会被蒸发，进而致使线圈鼓起，水分含量过高的甚至会出现腐烂现象。蒸发现象对橡胶颗粒的分子运动造成了一定的影响，在一定程度上阻碍了膜的生成，而这会直接导致涂层间结合力的降低，造成房屋、外墙渗漏。若在房屋建设过程中使用防水材料，则会在很大程度上降低水分蒸发带来的影响，改善线圈状态。
1.2线圈问题
线圈的具体位置与预期设计不符，同时两个线圈的宽度稍显不足，也非常容易导致渗漏。通常来讲，线圈中的长圈部分与搭接部分至少为70mm，而短线圈部分的搭接距离最低要控制在100mm。若在建设房屋工程的过程中，相关施工人员没有对此加强控制或细节管理，则会在很大程度上造成材料之间出现过多杂物。
1.3屋面、找平层的强度缺失
屋面顶板的表面若存在一定的不均匀、不平整情况以及找平层的强度无法达到施工要求的规范标准，此前提下，则会在很大程度上导致防水层的表面出现积水现象，并无法排除，进而出现大面积聚水滴，致使屋面被腐蚀，出现渗漏现象。导致此现象的另一个原因则是基础材料的表面无法达到光滑程度，涂膜的厚度也稍显不足，致使玻璃布之间不够整齐，致使涂层与砂浆的粘结力有所降低[1]。
2物业管理的日常维护是房屋渗漏的关键
若居民房屋没有相对完整的质量保证体系，负责房屋工程的维修人员需根据房屋的具体维修方式予以定期检查，检查内容主要包括对房屋外墙的防水情况的检查，并将检查结果及时反馈至业主并加强沟通，还需对房屋渗漏的基本情况进行全面掌握和了解，以确保能够在第一时间制定相关的维修预案，降低房屋渗漏几率。
2.1防水层的防水效果不佳
若屋面的防水层失去了基本的防水效果，同时渗漏的实际面积比较小，可铺设一种玻纤胎改性沥青防水材料，该材料属于一种复合材料，该材料中的玻纤毡与改性沥青可充当覆盖层，该材料的两侧覆有绝缘材料，可以形成高密度的防水组合，进一步提高防水性能。部分防水层的材料虽然有着低温弹性的明显特征，但是该材料的延伸性不高，通常适用于容易出现变形的地下工况以及屋面环境。它可作为碾压材料与堵漏、防水涂料等材料共同作用，属于一种非常厚的且能够固化的材料涂层，同时，此类材料的固化时间通常比较长，所以不太适合长时间放置。
2.2小部分漏雨
住宅的屋面防水层若没有明显的故障，并只产生了部分漏雨的状况，而这种情况属于工程遗留问题，在该房屋的建造过程中出现了材料割裂现象。此时，相关的施工人员可向出现裂口或裂痕的区域填充特殊的防水材料的贴片，在完成填充后，也需定期关注此区域的情况，避免维修失效。
2.3大面积渗漏
若此房屋的渗漏情况过于严重，面积非常大，那么在进行防水处理之前需对此区域进行维修。首先，将防水层拆除，出现大面积渗漏情况下的防水层已不具备最基本的防水功能，所以为避免防水层影响到保温层，维修过程中应首先确保保温层的干燥。防水层额外存留的蒸汽会对隔热效果产生非常明显的影响，进而使得防水层出现膨胀、破裂情况。
3房屋渗漏维修施工各个阶段的要点分析
当前阶段，在我国现代化规模不断扩大的过程中，建筑工程行业的发展进入崭新阶段，但现代城市中，除了新型的高层建筑，还留有一部分年代久远的老旧房子。这类房子通常年久失修，一开始的细微渗漏情况并没有得到重视，致使渗漏部分逐步扩大，维修难度也直线上升。这种老房子占据全国房屋比例相当之大，加之缺少日常维护，绝大部分的老旧房屋已经无法满足日常的居住需要，并远远超出了规定的使用年限，房屋内部的防水材料或管道等方面已经不具备任何使用价值，这种情况便需要该小区物业部门对此进行专业维修，尽可能减少渗漏情况对业主带来的经济损失。一般来说，房屋容易出现渗漏现象的部分一般在屋顶或者外墙，这两个部分出现渗漏的几率要更大一些，而渗漏情况会为居住在此的业主带来非常大的麻烦，若渗漏情况严重也会造成室内装置的损害，增加额外的经济支出和维修成本。基于此，为减少额外的经济损失，物业部门应根据现场渗漏情况排查渗漏点，针对性地对其进行修补并落实相关的维护措施，适当增强房屋的防渗漏水平，进而提高相关居住人员的生活质量。在针对渗漏部分的维修过程中，物业管理人员首先应具备查询该部分出现渗漏情况的根本原因，若相关人员缺乏此能力，应及时向上级汇报，派遣相关的技术人员，这样才能保障渗漏部分可以被针对性地修补和加强。
3.1基层处理
具体到房屋出现渗漏现象的根本原因以及防渗漏措施的落实方法，都是各物业部门应着重加强的工作技巧和任务，物业部门应定期组织维修培训，并根据各类房屋渗漏案例进行全面分析，以保障物业人员能够根据房屋的现场情况制定针对性解决方案。在实施维修的施工过程中，物业管理人员应结合渗漏特征着重加强以下三个部分的检查，第一，在开展修补作业时，施工人员应对卷材进行全面检查，避免出现材料问题影响后续的维修效果，若确定没有任何问题，再继续铺贴。铺贴过程中若卷材出现气泡或鼓起现象，应将鼓起部分割开，并使用合适的材料对其修补。为避免卷材出现起鼓或开裂的现象，施工人员应首先将房屋内基层的温度、湿度控制在标准范围内，一定要在干燥的环境中进行此环节的施工，并且要考虑施工期间的天气因素，尽可能在晴天施工，因为雨水天气会对施工环境的干燥程度造成不同程度的破坏，并造成防水材料受潮，最终使得维修效果不佳。在该环节的施工过程中，基层也应尽量确保表面平整、光滑，表面凹凸不平极易使得卷材粘贴不牢靠，防水效果大打折扣。通常来看，民宅工程通常在冬季开工，年末前后建成，而防水工程的施工时间设置在春夏期间，确保该工程能够在施工之前完成，所以防水工程的建设期间要确保环境中的水分含量能够控制在一个较低的范围内，并确保基层的干燥程度，这样才能使防水材料的连结度得到保障。其中，屋面以及外墙的防水施工过程。会涉及一定的地基处理工作，该环节的工作质量会对房屋防水功能起到关键性的影响作用。基层处理的施工关键点主要是加强基面的强度和刚度，减少基层发生形变的概率。具体到屋面防水，可按照一比三的水泥与砂浆进行混合，其混合体可控制在15mm，形成基面底座，底座的表面须平滑、干净。该环节的施工过程中，其整体含水量应控制在8%左右。而砂浆材料的强度也要达到相应的硬度要求。
3.2加强防渗漏细节的施工质量
通常来看，房屋中容易出现渗漏情况的位置主要有屋面与纵向墙的交界线区域，以及屋顶的边缘，或雨水的出水口等区域都属于防水工程中容易出现问题的部分。若维护工作的处理有所欠缺，则会加大渗漏情况的出现概率，所以施工过程中施工人员须针对性加强对沟槽以及相关部件的防水措施。所以，应在具体的设计需求中加大黏合带与线圈层的黏合度，还应合理利用密封剂对辊端区域进行加固作业，提升该区域的强度。滚动材料方面，也应设置80mm排水屋檐，使其达到相应的填充效果，完成后立即密封。关于屋面管在伸长后其接头区域出现的渗漏情况，施工人员应对该管体附近的找平层做相关处理，可适当更改其形状，锥形台为最佳。然后，在填平层的沟槽内填充适量的防水固体材料，其中防水层应与接缝牢固连结，避免因水分蒸发过程中该材料产生的形变问题。而在出口处方面，该区域的防水附加层应在5%以上，同时，需将附加层的周围直径控制在500mm内，并合理利用防水涂层对此区域进行稳固密封，厚度应在2mm以上。其中，该区域与底座之间可适当加大接触面积，在20mm深的凹槽内填充一定的密封材料。
3.3科学铺设防水卷材
对防水卷材来说，卷材施工主要是对其进行喷烤作业，并确保喷烤过程中卷材的整体受热要保持在一个相对均匀的程度，同时，要着重对卷材的密封性进行检查，这是确保该材料能够起到防水效果的关键部分。油毡材料的粘贴工作也要进行密封性和质量检查，施工人员一定要确保该材料的粘贴密实度。这种方式能够最大程度地降低水分蒸发后形成气泡的概率，以此增强防水性和密封性。在对渗漏部分进行维修后，要时刻注意气泡的出现，并第一时间对其进行解决，避免对后续防水施工作业造成阻碍和影响。除此之外，施工人员应考虑到防水层的问题，若防水层由于密封性出现了起鼓现象，那么该气泡内存在的气体会通过热作用逐渐膨胀，使得材料的密封性进一步遭到破坏。同时，这也会致使水蒸气积聚成水滴，并逐渐累积最终流入防水卷材的内部甚至防水层的下端，由于空间构成以及材料的防水性能，使得其中的水分无法排出，进而造成防水层的表面出现腐烂或者长时间受到水体侵蚀而发生卷材脱落现象。所以，在正常开展施工流程之外，还需对防水材料进行优选，确保材料具有一定的弹性，能够对温度的变化做出适当反应。在科学的防水卷材铺设方法中，其铺设方向首先应全面考虑屋面的坡度，屋面的坡度能够在一定程度上影响到卷材的防水效果，所以，施工人员应根据此因素确定卷材的具体位置。若屋面的坡度低于规定的标准数值，则应对其展开平行铺设，再从檐口到防水卷材长度较长的一侧、其外沿应按照具体的流动方向设置，促使短边顺利引导风向。若坡度在15%以上，相关材料应在屋顶中保持一种垂直状态，同时，滚动材料也需保持在越过屋脊的状态[2]。
3.4其他
在落实房屋渗漏维修技术的过程中，物业部门也需做好日常维护工作，以便能够在第一时间落实维修工作，减少渗漏问题造成的影响，保障用户的合法权益。一般来说，针对房屋维修的日常工作主要包含以下几个关键点，首先是管道的疏通，要做到定期疏通落水管、雨水斗等装置，并对管道的质量进行检查，若管道出现质量问题也会导致排水受阻、造成渗漏，所以加大日常的水管质量及运行状态的管理力度，在完成定期检查工作后，可建立检验档案，对维修时间、地点、具体的部分等方面进行详细记录，完成后可在相关部门寻找责任人进行核实并签字。由于部分落水管的管径较细，可在积水范围较大的屋面的天沟两侧增设溢水口，但需注意保留雨水罩，该装置能够有效截留草根、大颗粒泥沙等物质，能够在避免落水管发生堵塞方面起到非常明显的作用。其次，提高房屋尤其是屋面的清扫作业次数，通常来看，屋面的清扫作业每年都应开展至少两次以上，这种方式能够及时观察到屋面的具体状况，还包括山墙、挡风板、女儿墙等部分需加大清扫力度和维护质量，此类区域需提高清扫频率，每两月展开一次深入清扫作业为最佳，在这种方式下还能够有针对性地减少屋面的实际荷载，减少对建筑物的屋面由于没有及时清理的堵塞情况而加重的建筑物渗漏程度。天窗部位也需得到物业管理部门的重视，天窗部分的检修工作若没有落实到位，或检修质量无法得到保障，那么窗扇部分出现变形的概率会非常大，从而直接加大了后续的开关失效，以及表面的油漆材料出现剥落或腐烂，以及锈蚀等状态，进而加剧了房屋渗漏，对屋面造成非常严重的侵蚀作用。最后，减少房屋渗漏产生的影响的有效方式还包括对屋面蒸汽管道装置的定期质量检验及管理工作，由于蒸汽的温度非常高，并含有一定的水分，会促使屋面的加速老化，造成建筑表面材料的开裂与腐蚀，如不对其进行针对性处理，其腐蚀作用会进一步渗入建筑结构，降低建筑结构的安全性，所以，相关人员需对蒸汽管道装置制定严格的管理方案，提高管理力度，在保障检修次数后可根据实际情况选择是否增设保护隔层。基于此，物业部门在提高原有的检验工作质量基础上，还应逐步完善对整个建筑外层的防水功能的思考。房屋防渗漏工作的落实过程中，还包括居住者、管理人员等方面的行为约束。检修人员也需在作业区域尽量保持较轻的力度，避免检修工具等对其表面造成破坏。
4结论
总的来看，房屋渗漏情况会在一定程度上加大房屋结构的破坏，进而使得房屋安全性受到威胁，同时，也会增加业主在居住过程中的维护负担，非常不利于物业部门在该小区内的声誉。所以，物业部门应针对房屋渗漏情况加大处理力度，并逐步完善解决措施，为改善该小区居民的生活质量以及房屋使用质量打下坚实的基础。
参考文献
[1]胡志兵.外墙防渗漏施工技术在房屋建筑工程中的应用[J].中国建筑装饰装修，2021（6）：150-151.
[2]胡建文.解决建筑渗漏等工程质量常见问题需要攻坚克难、真抓实干[J].住宅与房地产，2021（17）：12-13.
作者：柯珊 单位：青岛酒店管理职业技术学院
