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摘要：近年来，随着城镇化进程加快，居民消费水平不断地提高，政府鼓励政策的加强，物业管理行业已经迈入快速发展的时期，许多物业企业规模也不断扩大，甚至发展成为集团企业，物业企业间竞争也日益激烈。但从目前看，中小型物业企业仍居多数，并存在着一系列的发展阻碍，尤其是在资产管理上面临着很多问题。本文阐述了物业服务企业资产管理的含义，以及资产管理对服务业企业的重要性，同时对中小型物业企业在资产管理上存在的问题进行研究分析，并提出了解决对策。
关键词：物业服务业；资产管理；问题；对策
根据中物研协和上海易居地产研究院中国房地产测评中心联合《2020物业服务企业综合实力测评研究报告》显示，2019年全国物业管理行业总面积约为310亿平方米，预计到2020年我国物业管理面积发展指数达到244.1，行业规模将突破330亿平方米。伴随而来的是中小企业的竞争力加大，从目前中小企业物业发展形势看，很多中小物业企业在服务上无法得到业主的认可、冲突不断、物业费收缴困难，导致资金不足而无法开展其他项目活动，如此恶性循环，最终造成物业管理困难，服务质量下降。所以，如何提高物业企业资产管理显得尤为重要。
一、物业服务企业资产管理概述
1.物业企业资产管理的含义
物业服务企业资产，从狭义上看，物业资产是指财务报表上的资产，大致包括如下几项：货币资金、应收或预付账款、其他应收款、代付款项、固定资产、低值易耗品等。从广义上，物业对管辖范围内的设施进行维护维修、绿化保养、设备增添，都属于物业资产管理的范畴。物业服务企业资产管理即对物业企业所拥有的资产进行合理有效配置，包括资金的管理和物业设备的维护等。通过一系列的方式，使之有效利用，充分发挥，将其所拥有的资产效益最大化，从而帮助企业保持较好的发展状态。
2.物业企业资产管理的重要性
（1）有利于提高资产管理水平。企业管理者通过对物业企业资产进行管理，可以更好地了解企业资产的构成，深化资产管理的概念，认识到资产管理的重要性。财务人员通过对各项资产的精细比对，可以寻找到适合每一项资产的管理方式。如小额的水电费、电梯门禁卡押金等，收缴频率较高，仅以现金方式收取，会大大降低收费效率，所以根据人们的支付习惯，采用微信、支付宝等现代化的收取方式，开通企业收款二维码，更便于费用的收取。或者是每月及时对应收未收款项进行催缴，提高应收款周转率等，各项资金的回收速度加快，往来挂账减少，账目清晰，从而大大提高企业资产的管理水平。
（2）有利于优化企业资产配置，提高服务质量。对物业企业来说，涉及的资产点多、面广，稍有一处管理不当，可能造成的是其他问题的出现。例如，物业服务业日常涉及的物业维修领料相对较多，低值易耗品消耗量较大。针对此项资产，企业可以对物品的领用加以规范和限制，并根据需求适当调整，以提高资产使用效率，降低办公成本。同时，加大物业费收款力度，及时催收账款，从而使公司资金有效回收，保证了企业有充足的资金利用，可以促使企业改善公共区域设施设备，提升服务质量。因此，资产管理使得各项资产得到了合理分配和统筹，在资产配置上更具合理性。
（3）有利于提高企业盈利能力，提高竞争力。物业服务企业工作的核心是保障服务区域保持良好的运营状态，从而达到客户的满意，最终保证企业资产保值和增值。对大多数企业来说，物业费用是收入的主要来源，资产管理使得物业费用得到了有效地收回，充足的资金不仅促进了企业的营运，也保证了物业设施的维护。另外，对企业的资产进行有效的管理，可以充分发挥资产的使用效率，顺利地解决物业管理过程中存在的问题，提高客户的满意度，从而加速物业费用的回收，并加速企业发展壮大，扩展服务范围，提高企业知名度，最终提高企业的盈利能力和竞争力。
二、物业服务企业资产管理存在的问题
1.企业管理者资产管理意识薄弱
首先，从国内现状看，目前中小型物业公司大多存在着工作人员多、招聘门槛低、专业能力差的问题，尤其是企业的管理人员和财务人员大多数都缺乏专业的资产管理知识。很多管理者关注的重心只是在物业费收取和物业维护上，而不注重企业资产的管理，也不注重财务人员的相关培训，更意识不到资产管理不到位会引起一系列问题。其次，由于管理者的意识缺乏，导致公司员工也都意识不到资产管理重要性，尤其是一些公司财务部门的工作人员，从未将资产管理划入工作范畴，也没有资产管理的概念。但是随着客户和业主对服务品质的要求越来越高，资产管理意识的欠缺必然会导致物业服务的不到位。
2.资产管理内控制度不完善
目前，很多中小型物业企业并未将资产管理的概念纳入管理制度中，也没有设置专门的部门进行管理。一方面，从资金流上看，中小物业企业流动资金的主要来源是业务或客户的物业服务费收入，资金收入的保证使得物业资产得以有效配置，而很多企业在物业费收取上困难重重，导致应收款项挂账额度过大。另一方面，很多企业存在着固定资产不能及时清理报废，维修领料管理混乱等问题。资产管理不善导致企业资产分配不均，账面亏空，入不敷出。诸如此类问题归根结底是因为企业没有有效的资产管控制度，导致各部门人员无视问题的存在，长此以往，必然会影响服务质量和公司的长远发展。
3.资产管理方式缺乏创新性
随着经济的发展，科技水平的提高，业主对物业服务质量需求的加大，传统的物业资产管理方式呈现出粗放、浪费时间、低效的特点。一方面，体现在各部门之间工作协调性差，数据分享不及时。例如，在企业设备的使用上，部门之间无法达到信息共享，致使多个部门同时申请使用一项资产，造成资产的管理混乱。另一方面，企业对物业物资领用等进行手工登记，导致资产清查效率降低、盘点困难、资产流失严重，各部门间无法统筹，管理效率降低。
三、物业服务企业资产管理的改进措施
物业企业在资产管理上存在的问题以及局限性，不仅限制了企业的资金配置，浪费了资源消耗，更降低了企业的综合竞争力。所以，如何解决这些问题，完善资产管理，已成为企业管理的重中之重。
1.增强管理人员资产管理意识
第一，企业应积极开展有关资产管理内容的会议和培训，使各部门人员了解资产管理的价值和意义，使资产管理意识渗透到企业每一位员工的内心。第二，企业可以向行业标杆进行学习，吸取好的管理理念，让员工树立钱物等同的思想。第三，企业可以把资产管理纳入绩效考核层面，对管理优秀的部门进行表彰。对忽视制度，不守规则的部门或员工进行惩罚。绩效考核可以使员工更加重视此项工作，并切实维护公司的资产。久而久之，资产管理的理念就会成为企业文化的一部分，并能够长久地执行下去。
2.建立健全企业资产管理内控制度
企业内控制度是员工遵循的根本，要想树立资产管理理念，最根本的是要建立资产管理制度。首先，企业应根据现有的资产管理制度进行查缺补漏，根据新环境下的资产管理要求对制度进行完善。例如，企业可以确定各个岗位的工作任务和管理权限，将资产管理概念融入企业的各个部门，从管理层到基层，根据级别和权责对资产进行权责分配。其次，企业可以细化资产管理方式，加强对企业全员做制度的培训，明确资产分类和使用流程，建立资产清查盘存制，定期对资产进行盘查，确保账实相符，各部门也应与财务部门进行有效沟通，定期进行账实核对。
3.完善资产管理方式，提高信息化管理水平
随着人们生活质量的提高，对物业服务水平的要求也在不断提升。科学技术的应用要求企业需建立统一的资产管理平台，规避资产管理在各部门中掌握信息不全面的状况。一方面，企业可以通过办公自动化，实行对所有资产进行分类、登记、核算，同时财务部门可以向其他部门开放部分可查阅的权限，其他部门也有权力操控自己对应的权限模块，使各部门都能随时随地对资产进行核查。另一方面，企业财务人员应熟练掌握财务系统的应用，应定期进行账实核查，及时进行往来清账，清晰每月的财务数据，督促相关部门及时催收业务收费，促进部门间的协作，使各部门间能够及时有效的沟通，并对数据上出现的错误能够及时有效的反馈与更正，以达到提高企业的数据共享水平，强化信息化建设水平，提高资产管理效率的效果，从而促进资产的利用和资金的有效配置。
四、结语
随着大型物业公司不断地扩张，中小型物业企业应充分认识自身发展的阻碍和物业行业竞争的激烈，完善资产管理体系，加强资金的有效利用，优化资产配置，转变管理思路，提供更好的服务，达到其自身的保值和增值。通过借助现代化的管理手段来进行资产管理，同时提高员工的整体资产管理意识和综合素质，创新管理模式，使管理经营更加智能化，服务更加多元化，资产配置更加多样化，从而提高自身的竞争力，在竞争中处于不败之地。
作者：赵美玉 单位：哈尔滨科谷国际采购服务中心有限公司
