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摘要：加强物业管理服务平台建设，实现物业工程管理数字化是推进基于信息化、智能化的新型城市基础设施建设的重要举措之一。物业工程管理数字化将补足社区管理的短板，物业服务将改变传统服务路线，采取多样化、多层次、线上线下融合服务发展趋势，对业主提出的可行性的生活需求尽可能做到全面、周到的服务。因此，应大力推进社区物联网建设，对设施设备进行数字化、智能化改造。本文根据物业管理现状，结合某项目运营阶段的物业工程管理，对该项目物业数字化实施进行了探讨。
关键词：物业；物联网；管理；数字化；智能化
物业管理对于促进城市发展，为城市居民提供舒适的居住环境发挥了重要作用。但目前我国物业管理还存在重管理、轻服务的经营理念，一些物业管理为了实现盈亏平衡采取降低服务标准的方式，造成业主与物业针锋相对，拒交物业费，最终物业亏损离场；区内卫生差、设备维护效率低及安全无管状态下的社区环境降低了业主居住及办公等生活品质。因此，传统的物业管理企业依靠为业主提供的保修、保洁、保安、保绿的“四保”服务经营模式已经越来越难以为继，为了提升业主满足感的同时，帮助企业降本提效，为业主提供更个性化、更安全的服务，物业管理必须转型。近期国家了“十四五规划及2035年远景目标纲要”（以下简称《规划》），其中“物业”关键词出现了7次，“社区”关键词出现了36次。物业行业将在满足人民日益增长的美好生活需求的这一根本目标下，迎来波澜壮阔的新时代。数字化、信息化、技术化及智能化是未来物业管理的新型服务模式，物业行业也开始借助人工智能、大数据、物联网等技术进行转型升级，物联网应用成为各个行业的数字化转型大框架的重要内容之一。
1物业工程管理现状
物业为服务型范畴，传统物业管理是以人力作为提供服务的基础，对人力高度依赖。从成本构成来看，据《2018中国物业服务百强企业研究分析报告》显示，人员费用一直以来都占据物业企业经营成本的较大比例，为经营成本均值的55.84%。随着物业企业发展规模的扩张，人力成本也随之不断上涨。物业企业发展过程中，主要面临的核心业务就是社区运营，而物业工程管理需要解决降低物业成本的核心问题，在提高服务水平的同时，可实现节能减排、减少运维人员。同时，传统的物业管理方式侧重于解决已发生的问题，而很难对问题进行预警，且通过人工进行，效率并不高。在物业工程管理中，大多数物业首先存在人员、运行设备、环境等方面的管理问题；其次为保修维护、资产管理、任务单等方面的流程问题；以及日常运维、设备故障检查、故障跟踪处理及巡视巡检等方面的维护问题。此外，还包括设备控制、最佳启/停控制、逻辑功能等内容的控制问题(如图1)。物业工程管理主要涉及的对象是人、事、物三个方面，如何管理好这三个对象成为当前的首要任务。随着建筑行业的不断发展，物业管理必须借助于现代化信息管理手段来提升日益复杂化、专业化、规范化以及向智能化方向更新所带来的管理落后、跟不上节奏的问题。通过系统的、统一的、体系的管理方式促进物业管理走向现代化和规范化发展。
2物业工程管理数字化应用趋势
2.1整体管理物联化。对于物业行业来说，数字经济的蓬勃发展，也对行业提出了更高的要求。以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式的变革，成为未来各行各业发展的共识。随着物联网技术的不断成熟，使物业公司开始了以智慧社区建设为核心进行服务升级，给予物业管理更多的科技含量，基于物联网的智慧运维已是大势所趋。互联网概念是物联网发展的基础，其是利用信息传感设备，结合互联网而形成的巨大网络，物业管理、安防、通信等体系可通过物联网、传感网等网络通信技术将其集成在一起，为小区住户提供一个安全、舒适、便利的现代生活环境。在物业工程管理中，将充分结合移动互联技术与物联网技术，建设以物业综合运维管理为核心的系统建设体系，以此打通物业运维过程中涉及的物业管理、楼控系统等诸多业务领域。物业工程管理物联化促进了物业管理自身项目的品质、运维及效益，使物业服务品质得到大幅提升，并在内部管理上促进了人员工作效率的提升，达到业主满意度指标，为现代物业企业减员增效、管理提升、管理规模容量提升提供了有效保障，值得推广（如表1）。
2.2设施设备管理数字化。现代物业服务应深谙科技的力量，大力推动服务数字化、网络化、智慧化转型，通过科技赋能优化运营管理效率，持续加大科技投入，通过使用线上工单、远程设施管理、云停车管理、人脸识别系统、AI实时安防等多种智能社区技术，升级客户服务体验，不断提升服务质量，更好地满足客户多样化、便利性、及时性、舒适性的需求。基于物联网的物业工程管理可对设施设备赋予唯一识别码，运用传感器、全球定位、射频识别、红外感应等装置与技术，全面感知、识别和记录水、电、气、热、安防、消防、电梯、水泵、照明、管线、变压器等设施设备的运行数据。同时，运用物联网、大数据、人工智能等先进技术，实时记录物业服务动态信息。对物业服务基础资料和档案进行全面数字化。通过大数据智能分析可对安全隐患进行有效防范及化解，将报警阈值设置于消防、燃气、变压器、电梯、水泵、窨井盖等设施设备上，可进行情况动态监测及预警，对安全隐患进行有效识别。同时，可有效控制节能、节水、节电效果，对设施设备运行高峰期和低谷期情况进行实时监测分析，并合理制定设备运行时间表，以降低水、电等能源成本。同时，基于物联网的物业工程管理实现了车辆管理智能化，通过智能楼宇、智能家居、路网监控等技术手段实现了对社区的管理，大数据能够帮助物业公司提前预测住户可能遇到的问题，根据居民需要，为儿童、独居老人等特殊人群提供必要帮助，从而规避、解决，以达到居住社区安全管理智能化的目的。
3物业工程管理物联化的实施
3.1项目概况。该项目位于某地临港核心地段，共计34栋建筑，为28万m2体量的城市综合体，主要业态包括办公、酒店、商业、住宅、会展、文化展示等，可满足高品质商务办公、文化生活、展览展示、居住与休闲的复合功能需求。该项目中有33栋为地下1层、地上5层建筑；1栋为地下2层、地上15层建筑，整个能源中心约3000余m2，地库面积约10万m2。因项目体量大，为了保证项目整体运营阶段的物业管理全面性，满足业主的服务需求，提高项目的运行效率，通过采取现代化、智能化的物业工程管理手段，实施物联网与智慧社区相结合的方式，在提升业主满足感的同时，帮助企业降本提效。
3.2物联化系统架构。传统物业运维管理对设备维护运行主要存在单独安装系统、承包商不同、合同不同、计划不同、技术人员不同等问题。为了解决这些分散的运维模式，本项目实行新型的基于物联网技术的综合运维体系，通过集成网络使各设备相互操作、布局、智能化分布及网络架构统一化。基于物联网的系统架构包括分析层、应用层、接入层、设施层等，其中，应用层各子集包括智能化巡检管理系统、智能化服务平台、智能化人员管理系统、智能化资产管理系统等。
3.3数字化构建要点。3.3.1智能化安全管理系统。本项目设计了智能安防系统建设，运用物联网技术可使技防代替人防，使项目区域安防建立得更加完善。安全管理系统包括设施设备监控子系统、巡检子系统。本项目通过集成建筑的弱电子系统进行监视与管理的集中化，并远程控制重点设备，以所设定的时间为依据，达到自动转换参数的目的。当发生设备故障时，可在三维场景中自动高亮显示故障设备，然后由管理员在APP端接收的推送故障信息对设备问题进行有效处理，从而降低故障损失。其次，通过数字化管理实现了本项目各区域自动巡检功能，巡检系统有自动巡检与人工巡检两种模式可供选择，并支持离线巡检，当完成巡检行为后，可实时统计巡检情况。此外，本项目结合智能社区，采取智能化、信息化集结监测区域动态，对住宅、商业、办公等定点设放灭火器材并准确录入平台，一旦发生火灾，可准确定位寻找灭火器材，并通过一键警报自动触发危险鸣笛，并直接接入安保室提醒安保人员及消防部门。3.3.2智能化机值系统。本项目结合自身发展，因地制宜，借助物联网技术打造个性化的智慧物业，采用智能化机值系统代替了部分人值。为了使人员通行更加安全与快捷，采用智能化出入口设施设备，保障人员进出顺畅。传统出入口管理采用人工操作通行、放行，且车辆停车也须人工操作管理，采用物联网技术可实现无人值守，缴费、支付可自主扫码，智能化操作不仅提高了车辆通行效率，而且有效降低了人员运营成本。同时，车位实行资源统筹，通过智能化管理使车位使用效率得到提升。在推广现代绿色节能方面也发挥了作用，完善的新能源车辆充电设施使绿色出行更加方便，并可对车辆和道闸、充电桩等相关设施设备运行情况进行实时监控，使车辆行驶与停放得到安全保障。3.3.3智能化维保系统。（1）物联网技术下的设备维护可通过智能巡检的一站式报警平台，对设备工况进行实时查看，并设计AI语音播报，在一个界面中可看到整个项目区域的所有报警点，还能通过平台对报警点指令。通过维保子系统清晰可见维保计划，计划调整可随时进行，实时掌控维保完成情况；并可随时对工单进度、工单状态实施显示及查看。在维保过程中，如有问题发生，可通过平台层及时上报给管理人员；在人员管理上，采用二维码、NFC扫描，对员工到场的真实性进行确认。（2）报修子系统的设置主要是为业主提供便利，当设备发生故障需要报修时，业主可通过设备上的二维码实时了解设备情况及报修，无需电话操作。物业内部实行派单及抢单机制，与绩效挂钩。通过智能报修可提高员工的积极性及工单响应速度，系统平台实施显示工单状态，业主可通过二维码扫描查看工单进度。同时，系统可对超时工单进行提醒并采用指派功能，及时处理报修工单。该系统还可开启评价服务机制，通过系统评价功能对员工服务进行监督，以此提高整个物业管理效率。
4结语
综上所述，科技赋予新时代物业以新的管理模式，物业工程管理从传统管理模式逐步转变，数字化新型管理服务模式提高了物业管理的效率，实现了多样化的管理需求及管理目标。随着物联化进程的推进，物业智能化程度不断深入，服务途径得到不断拓展，通过智能化的技术，可以实现服务整体的智能化，在提升业主满足感的同时，帮助企业降本提效，从而促进了物业管理企业的可持续发展。
作者:康志强 单位:上海城开商用物业发展有限公司
