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摘要：近年来随着城镇化建设的加快，物业管理实现了全行业的高速增长。虽然物业管理行业出现的时间尚短，但其有效提升了物业服务性功能，在实现对房地产二次开发的同时，不断满足了人们的现代化居住需求，因此物业管理行业保持了较好的发展态势，并且市场规模不断增长。相较于新建商品房小区而言，建于七八十年代的小区大多还未推广物业管理，或者已经开展后却遇到了管理难、缴费难等问题。因此，本文主要就老旧小区物业管理的相关问题做出分析，希望可以有效破解老旧小区管理难的问题。
1老旧小区的分析
所谓老旧小区，即修建年代久远，且基础配套设施不全的小区。这主要是一个泛指的范畴，比如单、散、危楼和环境脏乱差的住宅小区都可以纳入其中。这部分小区大多是由国有企业或集体单位投资兴建，然后分配给员工，主要起到解决员工生活和居住问题的作用，所以带有明显的计划经济色彩。自1998年国务院宣布“全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化”后，历经较长时间的福利分房制度正式退出历史舞台。可以说，现存的诸多老旧小区是住房制度改革下的时代产物。
2老旧小区物业管理的问题
2.1存在先天不足
在老旧小区的设计和规划时，没有充分考虑到居民的实际需求，特别随着人们生活水平的提高，小区内原有的基础设施和配套逐渐暴露出了问题，比如房屋质量差、不通气、绿化面积小、车位不充足等。这些先天问题不仅影响到了居民的正常起居，而且在有限的空间格局里无法进行大范围的整改，提高了开展物业管理的难度。
2.2房屋产权复杂
虽然老旧小区的规模一般不大，但其房屋产权非常复杂，比如部分小区由多个单位共同开发，建成后用于解决员工的居住问题，有的房屋产权现在属于单位，有的则属于员工个人，再加上部分产权单位出现了解散、分散或合并等情况，原有责任主体难以落实，这就无法有效组建起业主委员会，使得后续的物业管理及费用收缴难以有效开展。
2.3成本高、收费难
因为老旧小区大多存在基础设施和配套方面的问题，物业管理公司从进驻开始就需要投入一大笔费用，用于改善水电气、消防设施、车位规划、安保和绿化等问题，再加上安保人员和保洁人员的工资支出，这就足以让经济实力较差的物业管理公司望而怯步。另外，老旧小区的居民大多已经适应了开放式的生活方式，引入物业管理一方面会对其原来的生活方式造成冲击，另一方面还需要定期缴纳物业管理费，所以居民的意愿一直不高。即便试行推广物业管理，后续的费用收缴率也提不上去，这就大大挫伤了物业管理公司的进驻积极性。
3老旧小区物业管理的发展路径
3.1创新管理模式
虽然都是老旧小区，但其具体情况也不尽相同，所以就需要针对老旧小区的实际情况来创新管理方式。首先，已实施市场化物业服务的老旧小区，可以由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业管理公司履约情况的监督和规范，而未建立业主委员会的小区，可在物业合同即将到期时，由街道物业办指导小区建立业主委员会，然后通过业主委员会来与物业管理公司进行交涉，为后续的物业工作开展打好基础。其次，针对经济条件较好、小区封闭性较强和硬件设施较为完善的小区，可以在区域内试点推行专业的物业管理模式，并且通过小区内的广告费和停车管理费等收入来维持部分物业管理的开销，最大程度减少居民的费用支出，以便获得更多居民对物业管理的认可度。然后，针对经济条件一般、小区封闭性较差和硬件设施落后的小区，可由街道物业办牵头，帮助物业管理公司先收取较低的管理费，以维护好居民的基本生活环境。对于房屋产权复杂的老旧小区，可将房改房和回迁房的所有人、建设单位、承租人视同为业主，然后从这部分业主中选出管理人员来与委托的物业管理公司进行洽谈，或者促建自行管理的小区，以减少居民的物业开销。最后，针对不宜引入物业管理的老旧小区，可将其纳入到政府城市管理的工作范畴中，通过城市的治安巡逻和清洁卫生来保障居民的基本生活需求，或者可以聘用下岗职工、低保户和志愿者加入到小区服务队伍中，一方面解决了生活困难居民的就业问题，另一方面可有效提高小区内的安保措施。
3.2解决资金短缺的问题
之所以存在老旧小区物业管理难的问题，究其原因，还在于资金不充足，在诸多条件尚未成熟的情况下，过于强调业主和物业管理公司间的博弈，或者急于将老旧小区推向物业市场，往往可能取得事倍功半的效果。因此，这就需要地方政府加强对老旧小区的资金扶持力度，通过财政拨款的方式来对原有房屋、配套设施、绿化和车位等进行修缮，还可以对进驻老旧小区的物业管理公司进行税赋减免，允许物业管理公司通过经营性收入来弥补前期的资金投入，减少物业管理公司的运营风险。而在物业管理公司进驻小区后，地方政府还可以根据政策规定来对老旧小区内的优秀物业管理公司进行专项补助，一般可按照每月每平方米0.2~0.4元的标准实行，并且确保专项补助可以及时发放到物业管理公司手中。这种以政府“兜底”的方式无疑可以更好塑造业主和物业管理公司的信心，以保障老旧小区内的物业管理工作可以持续开展。需要注意的是，地方政府的介入应当是有制约条件的，需要对老旧小区物业管理的情况进行持续性考察，一方面要加强对物业管理公司规范服务的指导，另一方面还需要做好监督检查工作，对存在违法违规的物业管理公司予以相应的处罚。在老旧小区改造取得阶段性成果后，地方政府可以逐渐放低专项补助的金额，最终逐步退出，督促老旧小区物业管理可以直接面向市场化，只有这样才能真正实现对老旧小区的彻底改造。
3.3加强宣传引导工作
一个安全、舒适、和谐的小区环境可以有效改善居民间的人际关系，这对维护社会的安定团结有重要意义。同样的，作为小区的一员，每个居民也希望生活的小区可以达到自己的期望，从而获得更多的满足感和幸福感。所以，在推行老旧小区物业管理的过程中，相关人员要始终把握好“宣传引导和积极改造”双手齐抓的原则。既要让小区居民可以看到引入物业管理后带来的改善效果，又要注重推行改造工作的方式方法，避免矛盾的激化。为了获得更多的支持，可在引入物业管理前，通过张贴宣传标语、发放《致广大业主的一封信》、召开居民集体会议等方式，让更多的居民可以了解到老旧小区改造的现实性和必要性，对于不理解和持有反对意见的居民，需要组织相关人员深入居民家中，切实了解他们的意见和建议，然后细心讲解物业服务内容、服务方式和收费标准，尽可能取得居民对这项惠民工程的认同感，真正兼顾到城镇化建设的“面子”和“里子”。
4结束语
虽说老旧小区是特殊时期下的产物，但现如今的新建商品房小区在不久的将来也可能会出现类似的问题，所以研究老旧小区物业管理的发展路径具有非常重要的现实意义。基于此，相关部门需要重视起老旧小区管理难的问题，并且在尊重居民意见的基础上，帮助小区构建社区代管、业主自治和选聘物业公司的管理模式，以更好满足小区居民的现代化居住需求。
参考文献
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作者:张惠 单位:辽河石油勘探局欢曙公用事业处