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【摘要】本文从新时代下物业管理企业财务核算的新要求入手，对强化物业管理企业财务核算的新思路进行了明确，并提出了具体的措施，以促进核算成效的提升，进而有效的对成本控制的同时促进物业管理水平的提升。
【关键词】企业；财务核算人员；成本核算；控制
物业管理企业发展中，财务核算是一项十分重要的工作。而财务核算又是物业管理企业财务管理工作的重点所在，所以我们必须切实加强这一工作的开展。
一、新时代下物业管理企业财务核算的新要求
近年来，我国的物业管理事业的快速发展，尤其是在新经济时代到来的今天，客户对物业服务水平以及个性化需求都在不断地提升，适应市场变化的需求，作为物业管理企业的财务核算人员，必须对财务核算的新要求有着基本的认识：一是在财务核算中的专业性要求更高，需要紧密结合市场的变化情况，结合企业的实际，对成本进行科学的财务核算，在确保服务质量的基础上，满足实际运行的需要。二是需要加强对市场动态变化情况分析，尤其是在服务、管理等方面的新要求，针对性的加强对其的完善，并借助自身的专业技术优势，切实强化问题的处理，适应未来发展的需要。三是财务核算过程的信息化程度需要不断的提升，这就需要不断的强化自身的专业技术水平，需要在财务核算中提高信息化处理程度，强化大数据技术的应用，加强对成本信息的综合和分析，并针对性的加强对其的控制，适应新经济时代下的新要求[1]。
二、新时代下物业管理企业成本核算工作的新思路
我国物业管理业目前还不是很发达，而且管理模式一直是一个发展中的巨大瓶颈，适应新经济时代的新要求，就必须对财务管理工作的思路进行优化和完善。首先，需要结合企业的战略目标和功能定位，在财务核算过程的整体思想上进行优化和完善，从传统的被动财务核算转移到主动核算之中，这样提高工作的主动性。其次，需要在企业日常经营过程中，结合市场变化的新趋势和客户的新要求，物业管理行业又与一般的企业不同，其所需要的服务内容较多，需要结合不同类型的特点，针对性的确定成本核算方法，这样为物业管理服务工作的开展提供强大的指导作用。再次，物业管理企业财务核算需要加强SWTO分析，找出当前行业中，企业所处的优势、劣势、机遇和挑战，并结合企业的中长期发展目标，在财务核算中做到未雨绸缪，对未来市场要有一个针对性的预控，在成本控制上要更加具有弹性，工作的开展必须要建立在企业高效运营的前提下。最后在财务核算上需要不断的优化思路，因为在不同的时期，有着不同的要求，所以自身也需要适应企业发展和市场的需求，在财务核算过程中做到创新和发展，提前有效的规避运营不规范的问题，才能适应未来发展的需要[2]。
三、强化物业管理企业财务核算工作开展的对策
针对目前新时代.的新要求，应对成本核算的需要，我们必须在日常工作中切实注重以下工作的开展，适应未来发展的需要。
（一）对物业管理服务中的各种成本因素进行核算
在物业管理服务中，成本因素主要是五个方面。一是在人员方面，主要是对人在成本控制中的主观能动性提升，充分考虑到成本人在成本控制中的作用，所以必须对人员进行合理的配置，切实做好人员配置，就需要对人工成本进行核算，以满足实际运行的需要。二是在物业设备方面，主要是对物业设备的运行和保养所需的费用和消耗的费用进行认真核算。三是在材料方面，就是对物业管理服务中所需要的材料成本进行财务核算，确保管理所需资源充足性和完备性的前提下，寻找成本控制空间。四是在物业管理服务成本方面的核算，就需要在投入服务之前加强对业主的调研，并及时地找到业主的诉求，才能避免在物业管理服务中由于准备问题而对物业管理服务水平带来影响。所以，需要从这四个方面，对物业管理服务成本进行有效的核算，才能为物业管理服务工作的开展奠定坚实的基础。
（二）紧密结合实际针对性的确定成本核算办法
在物业管理服务履行过程中，常见的成本核算方法，主要是采取逐步结构分步法，也就是对每种服务的成本结构与综合成本结构进行核算，并建立服务成本项目情况表，对各服务指标明细都要明确，这样分析服务的成本，从而针对性的加强对其的处理。但是需要注意的是，必须确保其预算指标，需要结合市场预测来推算，所以还要对预算的合理性进行核算，才能避免成本高和利润低的情况出现。
（三）切实加强对物业管理服务过程的全过程成本核算
发挥人员在财务核算中的作用，对于物业管理企业而言，应对物业管理服务的全过程加大成本核算力度，这就需要切实注重以下工作的开展：第一，在物业管理所需的耗材方面，首先是加强对采购质量与价格的财务核算，若采购成本存在差异需要进行综合性的衡量和处理。就进价控制而言，主要是要在选择供应商时，将同种材料的供应商资源输入计算机之中，对其服务情况与材料质量情况进行认真了解，这样才能在质量相同的前提下采取最低的采购价格，并为采购时间提供合理化的建议。对材料市场价格走向进行预测，选择最好的采购时机。就采购成本控制而言，必须对采购地点、运输方法、包装费用、运输损耗等方面进行财务核算。第二，在人工成本方面，主要是加强对人员工资、绩效、福利待遇的总额进行财务核算，比如工资和津贴支付的标准，上岗的人数，以及每小时的工资率等都要进行财务核算。而在此基础上，就需要对工作效率进行控制，注重人的内在动因的激发，强化其成本控制意识。第三，在物业管理服务费用方面的财务核算，对于节约开支有着重要的作用，这就需要严格按照物业管理服务费用的各项明细项目来确定其控制标准，且每个项目都需要做好费用预算编制和开支标准的规定，并对财务编制统一标准进行审定，在执行中，要确保计划外的开支得到严格的控制，若存在计划外的开支，必须要有严格审批手续和记录。第四，做好预算核算对比分析，优化企业成本，提高利润。物业管理企业相对其他企业收入支出较容易准确预算，财务人在年初对各项收入、成本费用，根据历年实际情况和对未来的预测做出当年的收入成本费用预算，制定财务利润目标。全年严格按照确定的财务核算目标，对具体的材料成本工成本费用、物业管理服务费用等进行核算，核算之后，还要对其形成的差异进行分析，并结合具体的差异情况，进行针对性的控制和优化尤其是要预防贪污受贿和掩盖重大失误等问题，才能确保其偏差得到控制。新经济时代快速发展的今天，在物业管理服务方面的要求正在不断的提升，作为专业提供物业管理服务的企业，必须在日常工作中加强财务核算，确保企业的成本得到控制，提升物业管理服务质量，赢得客户信赖，使得自身与市场的双赢。
四、结语
综上所述，时代在发展，社会在进步，作为新时期背景下的物业管理企业，首先就要从传统的物业管理理念上进行转变，从被动服务转移到主动服务、主动管理上来在提供物业管理服务的同时，切实强化财务核算工作的开展，尽可能从被动服务转移到主动服务、主动管理上来。
【参考文献】
[1]刘涛.对物业管理企业财务会计核算问题的探析[J].企业改革与管理,2017(07):148-149.
[2]王冲莉,邬丹.新时代下物业管理企业财务核算的探讨[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2016(01):31.
[3]吴彦文.对新时代下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2008(02):44-45+53.
作者:刘哲 单位:陕西合富辉煌房地产顾问有限公司
