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摘要：随着经济的发展和社会的进步，国家政策体制不断健全完善，为进一步规范和优化发展环境，打造良好的市场竞争环境，起到积极的保障引导监督作用。伴随国家营改增政策的颁布和实施，我国税收体制进一步完善，可以避免企业重复缴税、减轻企业负担，对于物业管理企业而言，同样也享受到政策的优惠。但是随着物业管理企业不断发展，规模不断扩大，在“营改增”税收策划方面还存在很多的问题，应当引起高度重视，并采取有效的应对措施，才能积极应对营改增后对企业发展不利影响，提高整体财务管理水平和发展实力。本文对营改增后物业管理企业在税收策划方面存在的问题进行了分析，并提出了具有的优化完善对策，以期为进一步推动物业管理企业不断向前发展提供一定的建设性意见。
关键词：营改增；物业管理企业；税收策划；关键点；措施
经济在不断发展，社会在不断进步，物业管理企业也在不断向前发展，在保障民生、服务民生等方面发挥着不可替代的作用，在物业管理企业发展过程中，随着国家营改增税制改革的实施，对物业管理企业而言是一把双刃剑，如何有效规避各类风险，提高税收策划水平，减少不良风险，是当前摆在物业管理企业面前的一项重要难题。加强营改增后物业管理企业税收筹划的关键点研究，对于推动物业管理企业长远健康发展具有重要的保障作用。
一、营改增政策实施背景和概况
从2009年开始，政府就开始对企业实施增值税改革，在企业税收等方面出台了一些政策，从而逐渐减轻企业税负，激发企业发展活力。随着营改增政策的出台，对整体税制方面进行了突破性重大挑战。物业管理企业作为特殊的行业群体，在城市建设和发展过程中发挥着积极的保障服务作用，税收政策的改革，对于物业企业而言，受到了很大的影响，如何科学地分析营改增税收政策，权衡发展利弊，提升自身经营管理水平，是物业管理企业面临的重大战略发展变革和难题。物业管理企业需要科学全面分析在税收策划方面的关键点，找出制约的问题，并采取有效的措施加强管理和应对，在政策允许的条件下积极调整发展策略，从而减轻纳税负担，提高合法经营水平，实现经济效益最大化，意义重大。
二、营改增后物业管理企业税收策划的关键点方面存在的问题分析
营改增后物业管理企业在税收筹划方面存在的问题较多，主要表现在以下几个方面：
(一)税收策划方面的制度不够完善
物业管理企业往往将重心放在如何节约成本、加强管理等方面，加上本身涉及面广，日常成本管理涉及类目包括人工、管理、垃圾处理、水电、房租、停车等方方面面，这些费用通常会列入收入项目，但是随着城镇化进程加快，公众生活水平不断提升，对物业管理方面的要求越来越高，物业管理企业为了不至于被社会淘汰，还要积极采取有效的措施，提升全面服务水平，花费一些费用去提高工作人员待遇，才能提高物业管理人员和工人的工作积极性，更好地为广大市民服务。在实施营改增后进行税收筹划时，很多物业管理企业没有将这些项目考虑在内，从而增加了企业的税收缴纳成本，还需要进一步细化和完善税收策划方面的制度，从而降低税负。
(二)税务筹划、税收法律等方面了解不全面，从而增加成本
很多物业管理企业在税收策划方面还处于初始探索阶段，很多政策等方面了解不全面，加上税务申报等方面本身比较复杂，过程繁琐，物业管理企业本身的行业性质，比较复杂，对税收方面主动了解和筹划意识方面比较薄弱，甚至还存在应付侥幸心理，在实际执行过程中，财务科目比较混乱，项目比较复杂，对税收筹划方面需要专门的人员进行管理，结合物业管理企业性质制定针对性的标准、流程和内容，才能更好地提高税收筹划的主动性和科学性，由于缺乏专门的人员开展税收筹划，对政策变动等方面了解不及时不全面，过于凭经验管理，从而导致很多账目建立不科学，增加了运营管理成本，在税收筹划方面遇到很多问题不知道如何处理和规避，从而导致出现很多协调风险，增加成本费用，不利于最大化利益的实现。
(三)管理不够精细化，缺乏科学的工具指导
物业管理企业自身运营会发生很多的费用，很多项目本身不应当列入收入方面，尤其是在营改增政策实施后，要结合物业管理企业的实际，将很多应当不纳入收入的项目进行分割、分离，建立分类管理台账，明确税收项目，从而进一步降低税收负担，但是在执行实际过程中票据等很难分开，所以增加了税收成本，比如租赁方面的费用就应当细分。同时物业管理企业本身收入结构比较简单，随着税收筹划管理理念的推行，物流管理企业也应当积极创新税务筹划方法，引入新的分析工具，从而提高税务筹划效率和质量，才能降低人为误差，提高管理效率和质量，很显然这方面做的远远不够。
三、提高营改增后物业管理企业税收筹划管理水平的具体措施
针对当前物业管理企业在税收筹划方面存在的不足，为了进一步降低物业管理企业税收负担，降低成本支出，提高资金利用率，最大限度实现经济效益和社会效益的有机统一，建议从以下几个方面进行完善和优化：
(一)健全税收策划方面的制度
物业管理企业本身涉及面广，工作性质复杂，所以要充分考虑物业管理企业自身的属性，健全税务筹划制度，引导他们建立自身的内部税收筹划制度，对增值税纳税范围、类别、分工、流程、标准、方法等进一步完善和健全，明确落实责任到人，在执行过程中加强管理监督，针对不同账目具体列支明细从企业自身角度出发进行进一步细化，从而建立收支明确的两条线，并划分明确界限，根据政策调整和企业实际经营性质、范围不断动态调整，从而实现税收策划动态管理，最大限度降低缴税成本，实现更大的经济效益。
(二)提高税务筹划专业化队伍管理水平
要不断学习国家营改增方面的最新政策，结合物业管理企业实际，不断加强对专业技术人员的引进、培养，对比新旧政策之间的差异，针对物业管理企业实际，不断提高财务管理人员税收筹划整体意识和水平，引导他们针对物业管理经营性质，从思想认识和具体行动上全面提升专业素质和综合技能，针对存在风险和争议的地方，不断进行政策研究，加强学习交流，从而做出更加有利于规避租金收入以外其他收入规避风险的决策。
(三)在租赁费用和税务筹划工具应用开发方面进一步探索
一方面要对物业管理企业的各项收入来源和费用等进行明确的科学的分类，重点是很多项目虽然列为企业账户，但是却属于代收和支出范畴的情形，要明确细分成出来，将从增值税费用中剥离出来，从而将那些可以明确纳入增值税范畴的项目进行细化明确，从而提高整体营改增税后企业税收策划科学动态管理水平。另一方面要积极探索企业税收筹划新的工具和方法，充分借助现代信息技术、专业财务管理软件提高税收策划效率和质量，减少计算误差，必要时可以采取外包合作的方式，将企业税收策划业务和专业税务师事务所进行合作，从而减轻管理成本，提高整体税收策划科学化水平，降低缴税负担和比例。总之，营改增后物业管理企业要积极响应政策变化，主动结合企业实际，研究政策对自身发展的优劣，从而找出薄弱环节，通过完善制度，加强人员管理，运用先进管理软件和方法探索更加有效科学的税收策划管理方式，全面减轻物业管理企业税收负担，提高最大化服务经营管理效能。
参考文献：
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作者:贾玉莲 单位:大同煤矿集团有限责任公司平旺物业管理分公司
