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摘要：目前，物业管理企业已成为社会中不可或缺的部分，但若想实现自身的良性发展，在提高服务水平的基础上，还必须要提高成本管理水平。目标成本管理就是较为先进的管理手段，能够显著降低企业成本，增强风险应对力。本文首先介绍了物业管理企业成本的有关知识，然后分析了目标成本管理的现状，最后提出了提高管理水平的有效措施。
关键词：物业管理企业；目标成本管理；措施
经济的腾飞加快了国内城市化的脚步，办公楼、居民楼等各种建筑层出叠现，几乎满目都是，对其服务和管理的需求也随之增加，这为物业管理企业带来了许多的发展机会。但是，“福兮祸之所倚，祸之福兮所伏”，机会越多，风险也就越大。发展机遇众多的物业管理行业对许多企业家都有着无与伦比的吸引力，在无形中增大了物业管理企业之间的竞争程度，加之此行业的准入门槛较低，利润更是微薄，所以，企业若是不能找到独特的竞争优势，就无法维持自身的良性发展。高水平的成本管理就是增强物业管理企业竞争力的有效方法，而目标成本管理凭借其科学的事前成本编制、有效的事中成本调控以及完善的事后成本核查，一跃成为企业首选的成本管理手段。鉴于此，研究物业管理企业中与目标成本管理有关的诸多内容具有十分重要的意义。
一、概述
不同于一般的服务型企业，物业管理企业的工作有其独有的特点，如空间分散（管理对象分散至全国各地）、时间连续（24小时随时为业主提供服务）、内容复杂（既管人又管物）等。因其与众不同的工作特点，它的成本也具备以下特征：一是成本的形成点较多，作为服务型企业，服务成本自然是重中之重，如通过各种方式保障小区安全，此外，为维护工作区域内的相关场地等而产生的管理成本以及经营小区会所等而产生的经营成本；二是成本的发生面较广，这是因为居民楼等建筑在全国各地到处存在，企业为争夺地盘、抢占市场，会不断扩张自身的业务范围，以致产生成本的地域遍布各处；三是成本的监控线较长，众所周知，物业管理是24小时不间断服务的行业，再加之工作开展时需要覆盖所有地区的每个角落，不管是从时间上还是空间上来说，监控线均是比较长的；四是成本的监管较难，这是由于企业的经营地点分布于各个地方，每个地方都有自己的特征，编制统一的监管方案是行不通的，只能采取因地制宜的办法，这就不可避免的增加了监管难度。
二、物业管理企业目标成本管理的现状
（一）目标成本编制和实际成本之间存在较大的出入
对物业管理企业来说，其成本的多少很大程度上取决于物业自身的特点，因此，许多企业都是在接管验收后而非在规划设计环节进行目标成本管理，实际上错过了最佳的成本管控时间。并且，由于物业管理企业介入较晚，不能充分了解项目设施的质量好坏，也无法确定后期项目是否需要大规模维修，这些不确定因素的存在给企业编制准确的目标成本带来了较大的困难。另外，在进行目标成本编制时，有些企业没能将所拥有的相关资料作为编制基础，更别说紧密联系所面临的实际情况找出最佳的成本优化方案，而是简单的依据以往经验，对人工成本、材料成本等进行粗浅预测，进而得出成本编制方案。但这种制定成本编制的做法过于随意，得到的编制方案也不够科学，即使实施，也会与实际成本之间存在较大的出入。
（二）目标成本分解不彻底，没能做到全员参与
彻底分解成本、实现全员参与是目标成本管理的重要环节，但在物业管理企业中，此环节并没能得到充分的贯彻。对目标成本的分解一般只到相关部门层面，并没有对每个工作人员负责的工作做出详细的规定，所以，工作人员对于自己具体应该负责哪一部分的成本管理工作、掌控到何种程度并不了解。一旦出现成本偏差，只能了解到较表面的信息，无法找出深层原因，这就使得目标成本管理的效果大打折扣。另外，许多企业认为成本管理仅是财务部门的责任，所以，负责人大都只是财会人员，其他部门更是将成本管理的重担全部放在财务部门，在工作过程中忽视了成本管理，更不会为此贡献自己的力量。
（三）职能团队的管理水平不够
目标成本管理的完美实现需要一个高水平的职能团队，此团队将作为开展目标成本管理工作的领头羊，掌控最核心的管理计划，并将此项工作推广到整个企业中，保证所有工作人员能够各司其职，相互之间团结合作，从而带动所有的员工为目标成本管理的实现做出贡献。但在物业管理企业中，负责目标成本管理的大都只是一般的财务人员，他们的工作能力本身就不够强，管理意识也较为薄弱，对环境变化的敏感性以及应对变化的灵活性更是不够的。不管从时间上还是空间上来看，企业涉及的业务范围都足够广，再加上他们还需要做好基础工作即日常的财务管理，所以，在进行目标成本管理时，职能团队难免会因为能力不足而达不到理想的效果，更别说深刻分析许多问题出现的原因了。
三、提高物业管理企业目标成本管理水平的有效措施
（一）完善细节管理，分清可控和不可控成本
物业管理企业若是想提高目标成本管理水平，就要分清可控和不可控成本，实现细化管理，以便能够彻底的进行目标成本分解，从而提高管理水平。首先，对于人工费、材料费等可控成本，需要将其细致分解至每个部门乃至每个人，形成既定的目标，如此一来，员工在工作过程中就可以有度可依；对于设施维修费、项目税款等不可控费用，只需要将其分解至项目管理部门，由部门领导者统一管控。其次，由于物业管理企业的工作内容比较繁复，甚至琐碎，所以将工作尽可能细化到最小十分必要，比如企业对于绿化场地的管理，由于存在时间、地域等各方面的差异，不同时间段所需要采取的管理方法、付出的精力等均是不同的，所以，需要针对不同时间、地点等提出不同的管理方案，实现因地制宜、因时制宜。
（二）增强全员目标成本管理意识，提高职能团队管理水平
人是目标成本管理中最核心、最重要的部分，毕竟，所有分解后的目标任务的落脚点都是人，都是需要人来实现的，只有大家团结一心，为一个目标共同努力，才会事半功倍。因此，企业需要向全体员工传达目标成本管理的有关内容，加强员工对它的重视程度，并尽力把分解后的目标细化到每个人，给予他们实践的机会。另外，要想将全体员工凝聚到一起，实现工作效果最佳化，则需要一个高水平的职能团队，为此，一是需要建立专门的目标成本管理部门，而部门成员需要各有所长，都有助于目标成本管理的实现，之后将他们合理搭配，以便发挥出最大的能量；二是对管理人员进行必要的培训，不仅要提高他们的专业能力，还要增强对外界的感知力、应对各种事件的灵活性等。
（三）引进高端技术，提高科技含量
对于物业管理企业工作繁多琐碎的情况，提高它的集中化程度是较为理想的对策。为此，可以引进高端的科学技术，提高管理工作的科技含量。比如，信息的收集和处理是进行目标成本管理时既基础又重要的环节，且不说物业管理企业涉及到的各种信息量大类多，当今社会形势更是变幻莫测，导致各种信息瞬息万变，这些都阻碍了信息的收集。而引进高端的信息管理系统后，就可以将企业所得到的各种信息如材料价格等及时录入系统，再借由系统对其进行适当处理，从而得到有助于实现目标成本管理的资料。
四、结语
综上所述，提高物业管理企业目标成本管理水平的方法有很多，其中，最主要的是完善细节管理，分清可控和不可控成本，增强全员目标成本管理意识，提高职能团队管理水平以及引进高端技术，提高科技含量。
参考文献：
[1]齐建锋，郑秀杰.施工企业目标成本管理探讨[J].会计之友，2014（28）.
[2]常玉娟.物业公司成本管理的现状及优化策略[J].中国国际财经(中英文)，2018（01）.
作者:叶虹 单位:深圳市大众物业管理有限公司
