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摘要：
高星级酒店发展讲求市场占有率和品牌优势，因此其对自身在市场中的发展定位就显得尤为关键，特别是投资管理定位和模式选择，还包括它的项目投资成本控制能力。本文就将围绕以上要点对高星级酒店的投资管理模式展开探讨，希望明确该类型酒店在我国经济市场中的发展前景。
关键词：
高星级酒店；投资管理模式；策略选择；能力
高星级酒店拥有较强的品牌意识和市场开发意识，所以他们在投资管理模式发展前景选择上也更注重资金规模、管理能力、市场机会以及经营资源组织和利用。按照国际经验，高星级酒店在投资管理模式方面有许多类型，它可以基于所接待顾客类型分类，可以按照酒店产权形式分类，也可以按照管理、投资建设模式分类，这体现了现代高星级酒店在投资管理建设方面的多元化与灵活性。
一、高星级酒店项目投资策略选择分析
根据不完全数据统计，我国高星级酒店在营业收入比例中要高出普通星级酒店许多，这一方面是因为目前国民经济快速发展，人们对高星级酒店的需求量越来越大，另一方面是因为城市快速发展促进了高星级酒店的商业价值，这为这类酒店提供了更大的投资建设上升空间，特别是贸易、商务、经济、旅游等社会重要建设项目也为高星级酒店打造品牌及投资管理构建了较好的周边环境。我国人口基数较大，据统计在13亿人口中有14%~25%的人口在消费能力上表现较强，因此中国这一巨大市场是任何行业领域企业都希望切实把握的对象。酒店行业具有天然优势，因为它关注人的食、住与行，所以它为消费者所提供的消费体验就显得非常重要。目前我国高星级酒店都在坚持打造自身品牌，越来越将目标转向大众消费方向，基于这一规律建设的高星级酒店也都在快速发展进程中，使得酒店行业在市场经济中的地位与容量都在进一步扩大。基于目前我国高星级酒店项目投资状况，本文先给出三点投资选择建议。首先，应该有效增强品牌知名度。高星级酒店其建设目标就是为了打造知名品牌，目前我国大部分高星级酒店都以单体或集团经营为主，有些则是从旅游业、房地产业起步，所以他们在投资管理酒店的同时也希望带动酒店产业品牌成长发展，甚至有机会挑战国外知名酒店品牌，增加自身的竞争力与声誉度。目前国内许多高星级酒店都在聘请世界知名酒店经营管理专家来传授高星级酒店的投资建设规律及技巧，希望为自身树立高知名度品牌价值，更大范围地推进自身酒店发展，因此客观上讲目前许多高星级酒店已经实现了与国际品牌的有效接轨，在不断学习实践过程中沉淀自我品牌知名度与美誉度，为酒店自身带来了不可估量的品牌价值。其次，是对市场供给平衡的关注。就这一点来说，它主要针对的是国民经济发展方面，特别是对第三产业诸如服务业、旅游业的发展完善。不过在现代化快节奏的酒店发展进程中，许多酒店也遇到了现实问题，例如许多投资者在投资管理酒店时很可能存在调研考察不够充足，没有结合地方特殊状况与市场需求、市场空间变化来进行有效资源调配，进而造成投资资源的无端浪费，甚至出现供大于求的尴尬局面。因此特别是对高星级酒店来说，投资管理需要谨慎对待，应该在充分考虑供给市场平衡之后，再结合现实中顾客流及市场动态作出相应决断，使酒店建设决策更加明智。再次，要强化经营管理创新理念，对酒店产品及经营状况实施合理定位，比如对娱乐、客房、餐饮等产品的定价一定要考虑同行之间的竞争要素、顾客的反馈评价要素、酒店建设的资金投入要素等等。高星级酒店建设不能急于求成，要在学习借鉴优秀经验的同时，慢慢积累自身知识体系，以科学方法来将所学内容逐渐转化为自身优势，形成投资管理经营模式的良性循环。关于投资管理模式的构建，优秀的高星级酒店一般都会提出非线性模型，它主要参考市场中某些特殊条件，基于市场份额最佳化来实现酒店投资项目的制定，然后针对市场供求状况来分析市场定价对酒店投资的实际影响，最后给出适合于该酒店发展的投资管理模式，让酒店发展迎合市场竞争需要[1]。
二、高星级酒店主要投资管理模式探究
国家旅游局在2016年第一季度所的报告显示，我国目前拥有高星级酒店4000家（主要是4星级和5星级），他们都以不同业态形式发展存在，其投资管理运作模式也多种多样。但实际上，现如今高星级酒店投资管理模式都能体现出一定的市场业态及国家经济发展趋势，例如与房地产企业的联动投资开发模式、与特许经营品牌输出为主的委任管理或租赁经营投资管理模式，当然也存在相当数量的单体经营传统投资管理模式，但无论如何，它们在投资管理运作过程中都反映出了一定的社会经济形态，都是与时俱进的先进发展模式。
1、高星级酒店与房地产行业联动投资开发管理模式
（1）联动投资管理模式概述。如今我国房地产行业发展如火如荼，酒店项目与房地产住宅项目配套投资开发管理也就不足为奇，这也是目前城市现代化建设的最基本配套模式。政府为了推动区域建设发展，也鼓励酒店投资房地产开发形成打包招商引资模式，它一方面可为投资者降低投资风险选择，另一方面也可促进酒店服务业等第三方产业发展规划。就目前发展状况来看，国内多以房地产企业投资建设酒店，酒店配套商务或住宅项目服务的模式出现，二者在综合开发项目与中远期利益平衡方面达成共识，特别是投资盈利平衡的共识认识。从投资管理角度讲，酒店投资者能够通过地方政府承诺，有机会和空间建设高星级酒店，同时支持当地房地产产业，开发与酒店联动的写字楼、住宅、旅馆等地产项目，这可以为酒店实现中远期投资管理平衡带来更多利好，而且高星级酒店如果能在某些不存在限购限贷政策的城市发展该投资管理模式，那么它的建设起步还会具有更大优势，它所联动的第三产业也会进一步提升地产价值，实现投资管理水平突破。
（2）投资管理模式特点。该联动投资管理模式存在于较发达的商务氛围中，拥有强大的客观市场支持，而且具有多物业类别融合特点，在整体开发模式方面优势较多。它的整体投资开发管理模式要点就在于短期从房地产项目建造得到盈利保障投入，长期则依靠酒店精心经营来创造更大的利润价值。同时，酒店为了扩大自身经营效益，还扩大投资范围，将旅游度假地产引入进来，形成更多联动开发项目，例如国内的绿城集团、开元集团等等就以酒店及其周边千岛湖自然资源为核心，再配套度假地产和商业街，构建了多项目联动模式，实现了高星级酒店投资管理模式的利益最大化，在社会效益与酒店经济效益方面都有提升。总体来讲，高星级酒店与房地产行业形成联动，对投资管理模式的多元化促进是具有极大利好的，它提升了地产物业的现实价值，也为酒店带来了更多元的投资回报，对支持高星级酒店建设与经营品牌而言具有促进作用。从经济角度客观分析，该类投资管理模式强调开发经济环境、自然环境以及地产价值潜力。酒店市场整体经营开发空间较大，成长性较好，能够通过长短期利益互补来实现酒店项目的优势开发，符合当前高星级酒店的建设发展需求[2]。
2、特许经营品牌输出及委任投资管理模式
（1）投资管理模式概述。高星级酒店参与投资管理也是希望将自身品牌输出，实现集团化大规模。就目前我国高星级酒店发展形势来看，委任管理及租赁经营模式非常常见，这对于高星级酒店来说属于轻资产化的投资管理模式，这种对经营项目市场的扩大能够在一定程度上满足高星级酒店投资管理需求，为酒店形成第三视角资产管理机构，赢得更大的利润回报，稳定酒店长期成长发展态势。
（2）投资管理模式特点。以酒店品牌输出及特许经营模式为例，它要求投资者通过支付费用来获得酒店及其相关产品的品牌使用权，进而获得品牌运营者等多方支持。其支持具体就包括了市场营销、产品定位、推广宣传等等方面。酒店通过这种投资管理模式能够为管理集团提供相关管理风格和服务规范，为酒店服务提供更高质量标准及更多运营方式，也能为酒店管理输出专项技术和管理人才，因此可以将特许经营视为是酒店全权委托管理，迎合现代市场经营管理模式的重要方法之一。这种投资模式非常适合于那些缺乏酒店运营经验的业主，高星级酒店可以与专业酒店管理公司形成合同契约形式，将酒店经营相关权利和义务加以界定授权，而业主则主要负责投资，这样就可以为高星级酒店进一步提高管理及服务质量提速。特许经营在欧美国家十分常见，例如像希尔顿、洲际、雅高这样的著名国际酒店都在采用特许连锁经营模式。近年来，这种模式也逐渐传入我国，对我国高星级酒店投资管理模式开发建设起到了极大的启发与推动作用。酒店业主通常通过这种模式来为酒店资产保值增值，以求酒店长期稳定发展。而在合作期内，业主也通过派出代表来承担酒店财务总监角色，帮助业主监督酒店资产保值增值，同时负责重大事项的判断协调与决策，因此可以说，特许经营投资管理对于目前高星级酒店品牌建设还是具有极大促进作用的。从上文对两种高星级酒店投资管理模式的论述也可以看出，不同酒店投资发展模式对它的发展速度、盈利空间与投资风险所起到的作用与影响都不尽相同。例如酒店与房地产联动项目在投资管理开发建设方面就让酒店拥有了较强的竞争力、可持续发展力以及较优秀的盈利能力。而像委任特许经营管理模式则让酒店在集团投资管理发展建设方面更高效、更快捷，因此高星级酒店在推动自身经济运营和品牌建设过程中应该明确自己需要什么，再根据现实需要来确定选择哪一种投资管理模式，这也是高星级酒店发展到该阶段以后所必须谨慎考虑的现实发展问题[3]。
三、高星级酒店项目投资管理成本控制能力分析
高星级酒店的投资管理成本控制能力非常重要，它决定了酒店管理者的投入程度，所以它需要从设计阶段就切实落实成本控制理念。一般情况下，在酒店投资管理模式设计确定以后，其投资成本的80%部分就已经被确定，而接下来的部分就是酒店项目管理建设实施部分的成本控制，它所要考虑的点就包括运营成本、风险成本等等。对于高星级酒店而言，它的建设系统体系复杂且要求建设周期较短，所以酒店投资管理一定要考虑其运营期间的成本流动状况，一般根据项目全寿命周期来讨论投资管理成本价值。总体来说，酒店投资管理成本控制能力还应该与市场需求挂钩，走可持续发展路线，进而提升高星级酒店的品牌价值目标。再者，高星级酒店的项目投资成本控制能力还应该基于投资经济评价展开，其目的就是为了结合地方经济长远规划需求及产品需求来预测酒店未来发展走势，为酒店提出投资管理全面评价报告，分析评价项目的投资经济效果。可以说，良好的酒店项目投资经济评价不但对成本控制能力提升有帮助，也能为酒店投资管理项目的盈利能力、清偿能力以及抗风险能力提高提供有力支持[4]。
四、结语
本文针对高星级酒店投资管理模式进行分析，其目的在于帮助酒店创建自身品牌，为酒店投资管理提出科学决策建议与成功运营经验，帮助酒店做好经济管理、运营评价等多方面工作，提高酒店的投资管理预期。当酒店发展到高星级阶段，它的经营目标已经达到投资预期的眼界高度。也就是说，出色的投资管理模式应该帮助高星级酒店实现未来10至20年的发展目标，预期社会发展前景，实现长期准确定位，打造永久品牌，将眼光放得更加长远。
作者：汪海若 单位：安徽博悦酒店管理投资有限公司
参考文献
[1]李宏东：五星级酒店投资经营战略可行性研究[D].天津大学，2010.
[2]徐江华：酒店投资开发模式与经济评价研究[D].浙江大学，2013.
[3]肖练：高星级酒店投资项目评估指标体系研究[D].安徽大学，2012.
[4]夏一梅：浅谈高星级酒店经营模式与管理品牌的选择[J].中国外资，2008（8）.