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摘要：产业园区开发与运营是实现我国市场深化改革的有效途径，在国家政策保驾护航的过程中，园区建设引发市场投资热潮，在投资类型与投资模式趋于多元化的过程中，如何辨别风险投资、加强园区管理，是产业地产项目投资人员重点关注的问题。本文以产业地产项目为研究主体，分析产业地产项目投资风险的相关因素，并针对风险管理与防范提出相应的对策。
关键词：地产项目开发；投资风险；管理策略
近年来，我国产业地产项目发展迅猛。房地产行业的标杆企业为了打破发展困境，逐渐走向新的发展模式，包括万科、万达、保利、恒大等，在实现产业多元化发展的同时，产业地产成为开发商的重点开发项目。产业园区的发展不仅能够带动周边城市的发展，还可以助力产业链整合，促进当地经济增长与政府税收。但产业地产项目属于新兴领域，在投资方面必然存在着一定的风险，通过对投资产业地产项目的风险要素进行分析，可以在理论上提供给从业人员一些参考和建议。
一、国内产业地产发展现状及发展趋势
现阶段，我国以服务为主的实体经济产业地产逐渐进入高速发展阶段。产业地产是一种新型的地产模式，从当前的发展现状来看，首先，我国产业地产开发缺乏事前调研与规划。大部分产业地产在开发过程中，为了达到快速聚集企业的目的，对于项目投资和实际选址规划缺乏事前调研，造成园区内部的产业之间缺乏关联性，没有形成产业链条；同时，在招商阶段没有从社会分工、市场细化、价值链延伸等内在要素考虑园区开发的可行性，不利于发挥产业聚集效应。其次，产业地产缺乏经营特色。部分产业地产聚集存在盲目性，试图在不同行业都有涉猎，没有突出产业园区的明显特色，不仅会造成严重的资源浪费，还会在招商引资过程中引发违法竞争问题。最后，对产业地产项目后续经营重视程度较低。由于产业地产项目开发与运营周期较长，投资收益回流时间也较长。前期开发只是对预期市场的判断，后期经营才会直接影响企业的经济效益。实际上，国家对产业地产项目投资较为重视，在2019年，“引导区域经济协调发展、促进园区高质量发展”成为国家政策导向的关键；同时，在2019年三月份，国家还在两会上强调了园区发展的优势互补功能。在这一背景下，各地区的地方政府纷纷出台相关政策，促进产业园区的发展。可以预见，在后续发展过程中，产业地产项目将会在都市圈、城市群等持续落地，进一步协调区域的发展，产业园区也将从管理体制、资源配置等多方面进行改革，发挥自身的竞争实力，从而带动区域经济的发展[1]。
二、产业地产项目投资风险因素识别
（一）政策风险。对政策风险进行细化，具体可以分为产业政策风险、土地政策风险、金融政策风险。其中，产业政策与国家经济结构调整相关。例如：在2008年金融危机后，我国对中西部地区所承接的东部产业进行转移，这使得全国范围内掀起了产业园区开发与建设的热潮，各地区政府也针对产业开发项目制定了相应的规章制度，结合当地经济条件开展招商引资工作，对产业地产项目开发发挥着引导作用。土地政策风险则是由于产业地产项目的投资对土地资源应用依赖程度较高。而现阶段伴随着城市化进程加快，土地资源逐渐稀缺，国家对土地资源管理也越来越严格，包括用地面积、土地转让、土地使用等政策，使得开发商投资空间越来越小，这必然会影响产业地产项目投资活动。金融政策风险则是由于产业地产项目本身投资规模较大，需要企业进行多个渠道融资，在对商业银行依赖性较高的情况下，企业的融资计划必然受到贷款政策（金融政策）的影响。
（二）经济风险。产业地产项目投资的经济风险，可以划分为市场供需关系风险、财务管理风险、土地价格风险。其中，市场供需关系风险是指因市场本身的波动性和不确定性，使得供给与需求增幅变化较大。而产业地产开发在国内市场兴起时间较晚，且整体开发体系尚不成熟，在市场缺乏管理秩序的情况下，很容易出现盲目跟风开发的问题，最终形成园区空置率高、园区烂尾等现象。财务管理风险涵盖范围较广，包括资金流动风险、利率变化风险，税率变化风险等。尤其在现阶段我国大部分房地产开发行业处于负债经营状态，企业自身的资金流动性相对较低，这也决定了企业很容易受到利率变化、税率变化等外部因素的影响。
（三）技术风险。技术风险源于技术革新所带来的投资风险，开发商的技术不仅会影响到园区建设的工期和建筑质量，还会影响企业的经济效益。例如：如果在产业地产投资项目开发阶段，出现设计方案变更、采购原材料变更、技术创新等现象，可能会影响开发成本。
（四）运营风险。运营风险是指在产业地产开发建设阶段，由于建设单位出现操作失误或违规行为，导致项目实际收益与预期目标差异较大。因为我国产业地产开发本身正处于探索阶段，开发商自身运营经验不足，如果一贯采取住宅市场的运营模式，无法为企业提供专业的物业服务，必然会削弱产业聚集效应。
三、加强产业地产项目投资风险管理的相关策略
（一）完善风险评估指标体系。在针对产业地产项目开展投资风险管理的过程中，企业需要建立完善的风险管理体系，对风险因素评估设置相应的评价指标，全面评估投资项目的风险等级和影响程度。例如：围绕产业地产项目投资风险评价，将一级指标分为政策风险、经济风险、社会风险、市场环境风险、项目开发实施风险、管理运营风险、其他风险；二级指标则包括产业政策风险、土地政策风险、金融政策风险、市场供需关系风险、财务管理风险、土地价格风险、征地拆迁风险、社会治安风险、文物保护风险、开发时机风险、区域规划风险、同类市场竞争风险、工期与质量风险、技术风险、管理风险、运营风险、自然风险、国际风险等。同时，企业可以采取模糊评价法、层次分析法等确定指标权重，对产业地产项目进行全面风险评价，为投资可行性分析提供充分的信息支持[2]。
（二）拓宽企业融资渠道。为了产业地产项目投资充足的资金，企业需要采取多元化的融资手段，并找到于企业经营模式相适应的、相对稳定可循环的融资方式。近年来，在产业地产项目投资逐渐成熟的过程中，新型的融资方式也被应用到了融资活动，当中，例如：投资信托REIS、境内资本市场上市、国家专项资金扶持等，在一定程度上解决了企业的资金问题。以地方政府专项财政资金支持为例，于产业地产项目开发相关的专项资金配给包括文化创意产业、重点项目扶持、新能源补贴、新技术补贴、三农扶持专项资金、旅游产业专项资金、服务外包产业专项资金等，企业可以认真研读各项财政政策，了解具体的申请过程，解决融资渠道单一、融资成本较高等问题。
（三）合理选择地产的开发模式。一般来说，产业地产的开发模式包括产业园区开发、产业地产商模式、主体企业引导模式、综合运作模式等，在实际应用过程中需要结合产业发展现状和当地经济发展水平等因素，选择合理的开发模式。其中，产业园区开发模式是较为产业的产业地产开发模式，通常以政府主导，基于城市规划的需求，采取土地出让、招商引资等方式投资发展项目，并为园区提供政策支持。这种开发模式虽然具备规划性强、建设周期短等优势，但也存在灵活性低、创造力不足等缺点，还容易产生政企不分等问题；主体企业引导模式一般是指在特定产业领域内具有竞争优势的企业，利用自有土地建立相对独立的工业园区，通过对土地在开发、配套经济设施等方式，形成其他同类产业的聚集；产业地产模式是指在工业园区或其他途径获取土地，并建设相应的基础设施，在通过转让、租赁等方式进行项目经营与管理，从而获取后期的经营利润。但这种模式对产业本身依赖程度较低，很难在短时间内形成产业辐射；综合运作模式则是以上三种模式的总称，由政府提供土地，地产投资开发提供园区服务，通过龙头企业入驻的方式形成产业聚集[3]。这种模式虽然有利于形成大规模的开发项目，但对政府与企业之间的关系协调要求较高。以广州西基岛产业发展为例，该产业地产开发投资与发展主要以推动建筑产业现代化聚集为目标，在第三产业的引导下，实现建筑产业上下游聚集，与城市规划协同发展。由于广州西基岛地区的经济特征与发展模式，企业主要采取政社合作的发展体系，重点考虑以企业为主，在政府政策的支持下，形成主体企业引导模式。
（四）优化营运招商管理策略。以广州西基岛产业为例，在招商体系建设方面，企业主要考虑三种方式，及产业招商、商业招商、孵化器招商。具体来说，由于绿色建筑产业是该园区的发展特色，为了凸显产业的园区特色，紧紧围绕这一主题，开展有针对性地招商。企业通过合作方式、优惠政策、区位优势等吸引行业领头企业入驻，且将招商对象设置为高质量的绿色建筑和建材行业，以及具备技术创新能力的研发机构；商业招商则主要集中在粤港澳大湾区绿色建造科技创新展示平台，招商对象也以绿色建筑产业为主，企业在解决核心企业入驻配套设施的同时，形成了园区内良好的产业生态。招商对象一般为具有影响力的商务服务企业，包括餐饮行业、酒店行业、娱乐行业、金融行业、人力资源管理行业等；孵化器招商主要应用于粤港澳大湾区绿色建造科技创新展示平台，重点围绕建筑领域相关的产业，包括建筑技术、建筑产业基金、建筑产业教育、建筑装配构件、设计咨询服务等。孵化器的入驻实际上带动了更多绿色建筑产业项目的落地，也能够吸引政府、行业协会、投资机构、先进的产业孵化平台等，联合创办具有特色的园区产业孵化器。
四、结语
综上所述，在社会经济高速发展的今天，产业地产项目投资建设已经成为城镇化进程加快的重要体现。但由于产业地产项目投资规模较大、营运难度较高，在管理方面需要以投资风险为核心，优化管理模式，创建完善的产业地产项目运营平台。在这一过程中，通过完善风险管理机制、拓宽融资渠道、选择开发模式、确定招商策略等，加强产业地产项目的运营与管理，充分发挥产业聚集效应。
参考文献：
[1]郭莹辉.新形势下产业地产的发展及政策建议[J].中国房地产,2020（14）.
[2]周芳,张李冰.产业地产项目如何投、营一体化?[J].城市开发,2020（20）.
[3]单婧婷.典型产业地产盈利模式和发展趋势分析[J].中国房地产,2019（32）.
作者:袁美华 单位:广州金博物流贸易集团有限公司
