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摘要:近些年，随着市场经济快速发展以及城市化进程的不断推进，我国的房地产行业得到了较为快速的发展。然而，房地产企业在发展过程中虽说迎来了新的发展机遇，但同时也面临着新的问题困惑，尤其是在风险管理控制、人力资源管理、信息化建设等内控方面，存在着诸多问题，它们会在不小程度上阻碍着房地产企业的进一步发展。另外，面对新的发展环境，房地产企业面临的风险也越来越多、越来越复杂。对此，房地产企业必须加强内部控制，方可实现企业的可持续发展。基于此，文章对现阶段房地产企业内部控制存在的主要问题进行了详细分析，进而对相关优化策略进行了有效探讨，希望能够为相关房地产企业提供有益参考。
关键词:房地产企业;企业内部控制;内部控制;问题;策略
一、房地产企业经营业务特点分析
(一)区域差异化明显。我国地城辽阔，房地产企业众多，一家房地产企业可能在全国各地都有着不同的项目。在不同区域，房地产项目的开发成本也各不相同，其差异性主要是体现在土地成本方面。不同区域土地紧缺程度不同，价格差异较大，加上市场行情方面也存在较大差异性，房地产项目的投资风险与收益也不尽相同。
(二)宏观调控影响明显。我国是一个人口大国，居民居住有着极大需求，这就难免会出现市场房价过快上涨的情况，而国家为保障社会民生会制定各种措施对房地产市场进行有效调控。就2016年至2020年期间，我国就曾对此出台了相关措施来限制房价涨幅，仅2018年就了200多次的房地产调控措施，如房价涨幅限制政策、放贷额度收紧、摇号购房等，以此实现对房地产市场秩序的有效规范。因此，国家宏观调控将会对房地产企业造成较大影响。
(三)项目建设周期长，投入大。在房地产项目中，土地成本占据了整个项目成本的大部分，因此，在房屋销售价格的确定过程中，土地成本的影响作用最为明显。同时房地产项目的前期设计、勘测、施工过程的安排、协调，以及竣工验收、营销等方面的投入也较大，因此房地产企业项目建设会面临较大的资金风险，加上建设周期较长，使得企业面临的风险指数越来越高。
二、现阶段我国房地产企业内部控制存在的主要问题
(一)缺乏完善的风险与监督机制。当前我国房地产企业内控风险管理有效性缺失主要表现在两个方面，一是风险管理全过程程序不完善，二是缺乏有效的风险预警机制。一般来说，部分房地产企业只在决策阶段涉及了风险管理的探讨，而缺乏具体的执行保障机制，风险管理部门也缺乏对潜在项目风险及其发展的有效评估，导致项目实施风险频发。加上风险预警机制的缺失，企业往往错失防范的最佳时机，造成难以挽回的损失。虽然有些房地产企业建立了内部监督机制，但是其中明确的只是将部分监管工作落实到了项目负责人身上，而项目负责人往往需要统筹全局工作，并没有大量精力与时间去全面执行监督义务。甚至有些项目负责人只是对监督工作进行了制度形式上的“包装”，没有落实对核心工作的全面检查，导致了较大的项目风险。
(二)缺乏足够的内控意识与完善的内控体系。一些房地产企业上至领导，下至普通员工，未形成全员参与内控管理的意识，普遍认为内控管理只是管理层的工作。无论是意识还是制度方面都没有形成全面统一的内控体系，缺乏对员工必要的培训、考核以及制度措施优化等，使得具体内控工作责任不清，出现问题互相推诿，许多问题得不到有效解决，进而使得内控机制失效，为房地产企业经营和发展带来较大管理风险。
(三)缺乏对人事的有效激励与管理。现阶段，大部分房地产企业仍十分重视项目开发数量与销售成果，对于人事管理存在较大的认识误区，忽视了人事管理的重要性。企业对人事管理与激励的不重视，直接导致了优秀员工流失，企业运转效率大幅下降。不少房地产企业将薪酬管理与激励管理的重心落在管理层上，而且只是针对重大指标进行考核，往往缺乏对内控指标细分到各个员工身上，这样便容易使得普通员工没有获取较好的考核晋升机会，大大降低了员工工作积极性，人员流动性过大使得房地产企业人面临较大的人力管理风险。有些房地产企业即使制定了激励办法，但大多是采取加薪这一方法，缺乏精神层面的深层奖励，未能有效强化员工归属感，也会导致人才的流失。
(四)缺乏高效畅通的信息交流。房地产企业的运作，涉及与多方合作伙伴的密切配合，因此加强互相之间的信息交流至关重要。然而，缺乏高效畅通的信息交流使得房地产企业面临较大的内控风险。例如，在项目设计阶段，与设计单位未能就设计方案和图纸进行深入有效的交流、沟通、协调，导致项目后续施工、验收、投入使用过程中出现诸多问题。在策划宣传方面，未能与广告公司就楼盘定位、宣传重点、企业文化等进行充分沟通，将会导致宣传不到位、重心偏移等问题。另外，企业自身各部门之间也未建立起高效的交流协作渠道，导致内控措施落实、跟踪、反馈不及时，不到位，内控工作失去其应有的作用与意义。
三、房地产企业内部控制优化策略
(一)完善监督机制。首先，房地产企业必须加大力度完善内控管理制度。从战略角度分析，将内控管理任务落实到各个部门，再由各个部门细分至具体员工，形成互相联系、互相监督的内控体系。尤其是在项目控制方面，项目招标、施工控制、工程监理、竣工验收等环节必须落实严格的内控审批制度，确保项目各个环节充分可控。其次，通过严格审计，加大对风险的管理与控制力度。通过对房地产企业各项业务的严格审计，对其运营的各个环节的风险进行监测、分析、评估、预警，反馈、控制，实现事前、事中、事后的全方位风险监督与控制，建立起完善有效的风险监督与评估机制。此外，房地产企业管理高层与财务、审计等部门互相分工、互相监督，加强对项目的会计周期审核，制定相应的内控管理制度与内控指标，根据任务、指标完成与落实情况进行审计、考核，执行相应的奖惩措施，实现企业财务审计、人力绩效、内部风险等的核查、监督、控制。
(二)积极优化房地产企业内部控制体系。房地产企业应当要注重对自身内部控制体系的优化与完善，对相关工作流程以及岗位人员职责予以明确，在制度上对企业员工行为起到规范与约束，进而实现企业风险的防控、舞弊行为的防范，确保房地产企业内部各项工作得以有序开展。首先，应当要切实根据国家法律规定以及企业具体情况来成立股东会与经理层。其次，需要对每一岗位职责分工予以明确，并且制定全面的业务流程以及岗位说明书，并对相应责任人员与业务流程予以明确，确保企业得以正常运作。再次，需要建设完善的授权审批制度，严格落实不相容职务分离的制度。然后，执行内部控制评价制度，且结合企业实际情况来进行相应调整。最后，加强管理预算落实工作，经过房地产企业审批通过的预算需要维持稳定，切不可擅自进行变更。如若遇到不得不进行调整的情况，则需要由变更单位提交申请，且切实根据相应审批流程通过后才能实施调整。
(三)强化落实绩效管理与考核制度。首先，在人事管理绩效方面，企业必须构建完善的管理制度，对企业发展前景、文化、员工晋升规划等进行明确，以及完善员工招聘、培训，以及福利绩效等内容，在使员工充分了解企业的同时对于自身在企业的发展空间有着较为清晰的认识，通过合理的薪酬福利体系来加强员工的归属感与凝聚力，更好地在内控工作中发挥积极性、创造性。比如，完善培训管理中，满足员工自我提升需求，提高员工专业素质的同时，为企业内控管理提供人才保障。其次，明确各个部门、人员的职务内容，包括职责、考核标准等，形成完善的、科学的绩效考核体系，从风险管理的内控角度对考核指标进行制定、调整，编制详细的考核流程，实现对企业内控的有效管理，更好地规避风险。
(四)不断完善信息沟通体系。对于房地产企业而言，确保各方、各部门的信息及时高效沟通至关重要，因此房地产企业必须建立起高效的信息沟通体系，实现对各方信息的准确收集、高度共享，为企业内控措施落实做好信息保障。首先要建立起正式的沟通渠道，充分利用月会、周会、座谈会等契机建立起高效的信息互通渠道，提高各方信息互通效率。其次，充分发挥网络、电子邮件、小型聚会等非正式沟通渠道的作用，完善信息沟通平台作用。再者，充分发挥信息管理系统、OA系统等虚拟沟通平台作用，加强日常业务工作的及时沟通。此外，在强化对外沟通方面，需建立专门的对接部门，对包括设计、施工、宣传以及销售等合作企业进行无缝对接，基于充分沟通的基础上签订完善的合同、协议，明确各方的权利义务，避免不必要的业务纠纷带来不必要的风险与损失。
四、结束语
总的来说，房地产企业的发展在为城市化进程向前做出住房基础保障的同时，也为社会就业做出了巨大贡献，这就使得该行业已然成了我国国民经济发展的重要产业之一。但是，现阶段的房地产企业在发展过程中存在着诸多问题，内控体系不够完善，对房地产企业的健康发展造成了极大影响。对此，房地产企业必须对内控管理予以高度重视，在清晰认识行业发展特点的基础上，深入剖析当前存在的问题，进而采取有效的内控优化对策，不断完善内控体系，为企业的可持续发展提供有效的内控保障。
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作者:毕胜 单位:诸暨融享房地产开发有限公司
