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[摘要]房地产企业的内部经济活动复杂且管理难度大，而实施内控管理建设可以有效地改善这一现状，但是不少房地产企业的内控管理效益并不乐观，对于房地产企业而言，内控管理建设的突出职能主要是风险管控、监督评价以及效益提升职能。因此，房地产企业要想充分发挥出内控管理建设的真实效果，就需要持续地探索能够强化企业内控管理职能的有效措施，以期企业管理水平、效益水平的稳步提升。
近年来，为适应“房子是用来住的、不是用来炒的”等宏观调控政策的持续落实，房地产企业需要面临更高要求的经济环境，同时内控管理能够帮助房地产企业完善风险管控、监督评价工作，以便于企业效益的提升。因此，内控管理成为房地产企业持续探讨和改进的热门管理工具。
1基于房地产企业的内控管理职能阐述
1.1内控管理的风险管控职能
由于房地产企业属于高风险的行业类型，实施内控管理建设对其风险管理工作产生一定程度的积极影响，因此，房地产企业要切实发挥出内控管理的风险管控职能。具体而言，其风险管控职能主要表现为三方面内容：一是内控管理建设有助于企业风险决策机制的完善。搭建科学的内控体系，需要风险管控流程的梳理、风控制度的健全、组织结构的优化，管理环节责权明确，使得房地产企业应对重大经济决策时具备足够的风险控制能力，继而保证企业风险信息的充分获取、决策科学性的有效提升。二是内控管理建设有助于企业风险意识的提升。由于内控管理环境的构建和优化需要企业完善风险评估工作，企业的内控制度内容就需要进行风险评估流程、风险评估机制方面的设想，从而确保企业风险意识环境的持续优化和改进。比如，企业风险评估机制的完善，可以专门针对销售环节、招标采购环节的风险开展定期评估工作，从而降低市场波动风险对企业成本的影响。三是内控管理建设有助于企业风险水平的降低。由于房地产企业的财务决策具备极强的不可逆转性、财务决策的风险影响因素多，如宏观监管政策因素、利率政策因素等，房地产企业实施内控管理建设就需要完善相应的内控风险控制部门，同时使其肩负起监督和探讨各项风险决策的责任，最终确保企业风险水平的有效降低。
1.2内控管理的监督评价职能
房地产企业要切实提升内控管理的建设效益，就需要充分发挥出内控管理的监督评价职能。也就是说，房地产企业需要从内控管理制度入手，通过管理绩效的监督设定、内控执行的监督设定，从而实现企业内控制度的有力执行和效益发挥。一方面，房地产企业针对内控制度的执行监督机制是内控制度健康运转的前提和重要保障。由于企业职工应对新制度或新机制存在一定的缓冲时间，房地产企业改进或初次建立内控制度的情况下，就需要持续的完善相应的执行监督机制，从而确保制度内容的迅速落地，最终有力达成实施内控管理建设的各项目标。例如，针对企业内基层一级部门或机构的内控管理活动，企业上一级的负责人要开展定期的巡视督导活动，其具体监督内容包括开发成本控制活动的实际执行情况、监测和控制企业开发地产过程的不规范行为、绩效约束与控制活动等等，从而保证房地产项目开发过程的规范性、项目资金支付环节的严谨性以及企业销售绩效的可靠性。另一方面，房地产企业针对内控管理的绩效设定是内控制度落地的内在要求。尽管多数企业具备内控管理的专设部门或特色制度，企业要充分发挥出内控管理的监督评价职能，依然需要对内控管理活动进行切实的绩效监督和激励。
1.3内控管理的效益提升职能
房地产企业切实加强内控管理制度的落地执行，能够促使企业成本管理风险、风险管理水平、决策科学性得到一定程度的改善，从而进一步促使企业效益目标的达成。一是科学的内控管理增强企业决策的正确性。由于内控管理针对单一项目实现全生命周期的现金流配置和管控，加之预算可行性的重复考虑，企业在项目开发前就能够极大程度的杜绝决策失误的风险，最终保证企业不形成额外费用作为效益提升的基础铺垫。二是有效的内控管理保证地产项目的剩余价值量不滑坡。如若房地产企业具备约束力足够强的内控制度，那么企业项目开发的动态成本范围就会得到有效控制，继而保证企业工程造价的合理性，最终促使项目开发的剩余价值量、剩余价值率有效提升。三是内控管理有助于资金计划的效益提升。由于内控管理需要企业持续的完善资金计划、加强资金拨付控制，从而保证企业资金支付期数或支付时点与工程进度目标相符合，继而有效杜绝项目超额支出和超进度支付的情形。
2强化企业内控管理职能的有效措施
2.1完善内控管理制度的风险评估内容
尽管众多房地产企业已经具备了初步的风险管控意识，但是其内控管理制度的风险评估内容安排依然有待完善和改进，具体而言，需要企业管理者主要从两方面入手：一方面，需要加强内控管理制度针对风险评估工作的机构安排。这需要企业针对内控风险控制工作专设部门或负责人，使其承担起企业长期、短期的风险评估及风险预警工作，从而防范房地产企业可能发生的各项经营风险、降低动态成本超支风险的可能性。另一方面，需要完善内控管理制度针对企业风险预警流程的设计。由于房地产行业属于风险不确定性较强的行业，要充分降低企业的风险水平，就需要企业内控管理制度持续的细化事前的风险预警流程，也就是说，企业管理者可以从项目开发前的风险识别和分类、前期风险成本评估、风险预警处理方案等环节加强制度部署和规划，以便于企业内控风险管控职能的充分发挥。
2.2科学完整的构建内控目标体系
要确保房地产企业内控管理活动的健康运转，企业管理者需要科学构建完整的内控目标体系，具体而言，主要关注三方面内容：一是关注资金风险控制目标的完善。这需要房地产企业科学制定资金计划和资金管理目标，同时对融资风险成本、工程造价进行及时的评估和探讨，以便于企业资金风险控制目标的科学设计。二是关注内控管理活动的绩效目标设计。这需要企业持续的改进内控培训活动、内控评价活动的绩效指标体系，从而促进企业内控管理水平的进一步提升。三是完善内控管理活动的效益目标设定。由于房地产企业极易受到市场波动和政策变化影响，企业内控效益目标需要包括多因素影响的成本控制目标、资金分时点支付的控制目标。比如，针对企业资金分时点支付的控制目标，要通过项目进度的控制与评估确定各阶段资金支付额度，以控制企业项目建设成本、提升项目开发效益。
2.3提升内控管理制度的监督力度
房地产企业要想充分体现内控管理制度的职能效果，就需要持续提升内控管理制度的监督力度，也就是说，房地产企业从企业管理意识、组织结构以及管理流程方面加强内控管理活动的监督和评价。一是强化组织结构对内控管理环境的支持。这需要企业不仅建立或完善内控管理活动的中心监督部门，同时还要针对内控管理活动的审计责任设立专人或单一部门，从而确保企业各项内控管理职责的有力执行，最终充分发挥出房地产企业实施内控管理的职能效果。比如，可以设立内控审计层级成为企业内审部门的分支级别，使得房地产企业具备专业的人力资源投入到内控活动的监督工作去，最终充分提升企业内控制度、内控流程的执行效益。二是增强内控管理制度的效益约束力。这需要企业继续健全内控制度中的成本管控机制、绩效透明化控制方法，保证企业项目开发的动态成本处于科学合理的范围，从而保证项目开发的经济增加值不滑坡，最终有助于企业效益目标的迅速达成。比如，针对企业内单一部门或机构负责人的内控绩效扩充内容，应当将内控执行绩效纳入个人绩效体系，从而切实激励企业各级管理者充分的执行内控制度、发挥内控管理的效益提升职能。
3结语
综上所述，房地产要持续的强化内控管理建设的职能发挥，就需要结合行业特征、企业现状探索自身的内控改进措施，包括完善内控管理制度的风险评估内容、科学构建内控目标体系、提升内控管理制度的监督力度等等，从而寻求企业内控管理、财务管理水平的稳步提升。
【参考文献】
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[2]崇彩兰.中小房地产企业的财务内控管理制度优化研究[J].现代商业,2019(23):36-37.
[3]刘飞波.房地产开发企业内控管理存在的问题及完善策略[J].智库时代,2019(10):70+72.
作者:孙琳 单位:成都城投置地(集团)有限公司
