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摘要：阜新作为经济发展落后的小城，近年来房地产业发展迅速，房屋供给过剩，库存积压严重。房地产清库存已成为阜新市经济工作重点之一。通过加快农村人口城镇化进程，增加新市民购房需求；寻求经济新增长点，提高人口吸纳能力；政策支持鼓励个人购房；完善土地供应计划，减少土地过量供给等措施能有效加快阜新市房地产清库存的步伐。
关键字：房地产；清库存；阜新市
一、阜新市房地产业发展中存在的问题
1．房地产库存持续增加，创历史新高
阜新市地处辽宁省西部低山丘陵区，为沈阳经济区重要城市之一。全市总土地面积为10445为平方千米，总人口4186.2万人，辖二县五区。目前，全市共有房地产开发企业25家。2017年底，全市实有住宅建筑面积651.46万平方米，实有商业建筑面积175.95万平方米，人均住房面积18.02平方米，户均住房套数0.87套，人均拥有商业建筑面积3.78平方米。截至2017年底，全市房地产累计库存154.9万平方米，按2015年至2017年全市商品房月平均销售面积1.59万平方米计算，消化目前已有库存预计需要5年左右时间。这种现象在全省各市中普遍存在，化解房地产库存压力已刻不容缓。
2．房地产开发数量超出库存消耗速度
过去的十五年间，由于经济高速发展，人民生活水平加速提高，可支配收入不断增加，使得城镇居民改善性住房需求不断被催生。另外，随着“三农”政策的不断推进，占阜新市总人口数近一半的农村人口的生活质量不断提高。加之城镇化与工业化的推动，大量农村人口进城务工，并逐渐在城市安家立业，由此增加了房地产的刚性需求。阜新市房地产市场一度呈现出供不应求的态势。在此背景下，房地产开发商的投资规模不断增加。阜新地区从2009年至2016年间，房地产投资规模从2.83亿元增加至10.9亿元，增长3.85倍，呈直线上升趋势。同期，阜新地区施工房地产项目面积也从45.2万平方米增长到73.06万平方米，增加了1.62倍，而同期阜新地区在售商品房面积却呈现下降趋势。房地产开发项目数量不断增加而在售商品房数量不断下降，必然导致房地产库存不断加大。
3．房价下降空间有限，需求刺激不足
由于房地产产业的高速发展，加速了产业投资的增长，直接导致建筑材料价格上涨，提高了房地产产业投资成本。阜新地区2005年商品房均价为1800元/平方米，2009年涨到2540元/平方米，涨幅达61.5%。2013年，阜新市商品房成交量再创新高，成交均价高达3500元/平方米。2016年开始，由于增长性刚需比例降低，商品房库存明显增加，以致成交价格小幅下降，但仍维持在3400元上下。虽然类似阜新市的中小城市商品房价格与一线城市的房价相比并不高，房价可继续攀升的空间也较小，但其消费水平有限，居高不下的房价仍然是限制购房需求的首要因素。
4．人口流失严重，购房需求下降
一方面，由于阜新市经济发展滞后，就业环境受限，导致原驻人口大量流向经济发达地区，加之外来流入人口数量有限，以致商品房需求不足。而近几年，外出求学的青年人回乡就业的数量越来越少，空巢现象明显增加，无法消耗过剩房产库存。另一方面，阜新市是依靠矿产资源立市的城市，由于近几年矿产资源日渐枯竭，导致经济发展后劲不足，不能充分发挥城镇化进程的辐射作用，农村人口城镇化步伐放缓。同时，阜新市位于辽宁省西部，距离经济发达城市较远，不能对高科技人才形成有力的吸引，也不能对发达城市溢出人口形成有力承接。人口是消耗过剩房产的主体要素，人口的匮乏必然会造成房产需求不足。
二、阜新市房地产清库存的必要性
1．房地产清库存是城市经济发展的需要
近年来，阜新市经济稳定增长，房地产功不可没，而且将继续扮演经济支柱性产业的角色。阜新市房地产行业开发投资占城市GDP比重平均在15%左右，对地区经济发展作出了巨大贡献。从行业关联角度看，阜新市房地产市场的蓬勃发展带动了房地产相关行业的协同发展，如建筑、装修、建材等行业，并对阜新地区经济整体发展、失业状况改善作出了间接的贡献。从房地产行业角度来看，有效降低房地产库存，促进有效供给的形成，能够改善房地产市场供求矛盾，促进房地产产业的健康发展，使其为繁荣地方经济继续做出贡献。
2．房地产清库存是新形势的需要
供给侧结构性改革已成为各地区经济工作的重点，其内容为“三去一补一降”，即去产能、去库存、去杠杆、补短板、降成本。其中去库存就包括房地产去库存。近年来，阜新地区商品房的库存居高不下，这不但阻碍了城市房地产市场的健康发展，也成为城市发展的障碍。2016年以来，阜新市政府已把房地产清库存作为重要的经济工作来抓。
三、对阜新市房地产清库存的四点建议
1．加快农村人口城镇化进程，培养新市民购房需求
加强体制创新，促进农村人口城镇化。首先，加快户籍制度和住房制度的改革步伐，为进城工作的农村人口提供户口迁移的便利条件及购房鼓励政策，为其子女在居住地入学提供便利条件，使教育资源优势成为房地产市场新的推动力。其次，推动城乡要素自由交换制度建设，推进农村住房等财产抵押、担保、转让等便民政策试点，提高农民进城购房的支付能力。再次，加强农村社会保障体系建设，实现城乡社保无缝对接，减少城镇化过程带来的负面效应。
2．寻求经济新增长点，提高人口吸纳能力
阜新市经济发展较为滞后，经济转型，寻找新经济增长点，实现经济跨越式发展，是提高阜新市人口吸纳能力的首要途径。阜新市作为东北老工业基地的代表城市，资源几近枯竭，经济发展后劲不足。实现经济转型，寻找新的经济发展突破口已成为阜新市城市发展的唯一路径。阜新市可以通过大力发展第三产业及现代服务业，提高产业集群建设，夯实城市的产业基础，以此改善城市的就业环境。同时，阜新市政府可以通过就业激励政策的出台和实施，吸引和鼓励大学生返乡就业及周边城市人口迁居落户。阜新市农业人口居多，可以通过特色农业的产业化建设转移当地农村劳动力，为城市房地产的需求注入新的活力。
3．政策支持，鼓励个人购房
可通过放宽住房公积金贷款政策，扩大公积金覆盖范围，逐步将农民工、个体商户列入公积金缴纳范畴。同时，通过鼓励各商业银行对中低收入者和农村进城的新市民提供低息信贷金融支持等政策，全面提升居民对商品房的实际购买能力。
4．完善土地供应计划，减少土地过量供给
住房用地供给量过大，是商品房库存过大的重要因素之一。政府可通过科学制定土地供应政策，调整地区土地供应计划，力争实现房屋建设用地与当地居民人口规模动态匹配，从供给侧化解去库存压力，合理限制商品房开发用地的供应。多举措、全方位的市场调节和政策支持，必将从根本上对中小城市房地产清库存带来实效。
参考文献：
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[2]田申.房地产供给侧改革路径研究[D].郑州：郑州大学，2017.
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[4]高峰.我国房地产去库存问题探析[J].山西财经大学学报，2017(5).
[5]王冠.浅谈供给侧改革中的房地产去库存[J].价值工程，2016(13).
作者:戴昕哲 单位:阜新高等专科学校
